Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 8840179 \ CV EXPL 20-2967
Vonnis van 18 mei 2021
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen [A] ,
gemachtigde: mr. L. Holtrop, advocaat te Almelo,
tegen
[X],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen [X] ,
gemachtigde: mr. M.B. Bollen, advocaat te Almelo.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2020;
- de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie;
- het tussenvonnis van 26 januari 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
- de vanwege de coronamaatregelen via Skype gehouden mondelinge behandeling van 15 april 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Blijkens de huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW verhuurt [A] aan [Y] ingaande 1 november 2018 en lopende tot en met 31 oktober 2023 de winkelruimte aan de [adres] te [plaats] en neemt [X] na 4 maanden de huur van [Y] over (per 1 maart 2019).
2.2.
[X] heeft in het bedrijfspand de bakkerij Bosphorus gedreven.
2.3.
Met ingang van 1 oktober 2019 is [X] gestopt met het betalen van de huur.
2.4.
Bij brief van 8 oktober 2019 heeft [X] melding gedaan aan [A] van lekkage in het pand. Bij brief van 27 november 2019 heeft [X] opnieuw een lekkage gemeld.
Bij brief van 5 februari 2020 heeft [X] wederom een lekkage gemeld bij [A] .
2.5.
Op 24 januari 2020 heeft een incident plaatsgevonden tussen [A] en [X] . [A] heeft aangifte gedaan bij de politie van mishandeling door [X] .
2.6.
Bij brief van 19 februari 2020 heeft [A] aan [X] bericht dat hij in verband met het incident op 24 januari 2020 overgaat tot ontbinding van de huurovereenkomst en [X] gesommeerd de op dat moment bestaande huurachterstand, boete en incassokosten te betalen en het gehuurde uiterlijk op 29 februari 2020 te ontruimen.
2.7.
Bij brief van 20 februari 2020 heeft [X] betwist dat sprake is geweest van mishandeling en nogmaals gewezen op de gebreken. [X] heeft verder vermeld bereid te zijn om mee te werken aan ontbinding van de huurovereenkomst als alle door hem geleden schade en kosten worden vergoed. Bij brief van 24 februari 2020 heeft [X] herhaald akkoord te gaan met ontbinding van de huurovereenkomst per 15 maart 2020 en heeft hij [A] aansprakelijk gesteld voor zijn schade als gevolg van diverse lekkages in de periode vanaf 5 november 2019 tot heden ten bedrage van 16.880,75.
2.8.
In een e-mailbericht van de gemachtigde van [A] aan [X] van 5 maart 2020 is onder meer het volgende vermeld:
“Client kwam vanochtend aan bij het pand (..) om werkzaamheden te verrichten in de bovenwoning. Zodra cliënt in de woning bezig was werd de elektriciteit door u uitgeschakeld. Toen client u er op aansprak zei u dat hij weg moest gaan (..) en dat u niet gaat betalen voor zijn elektriciteit. Bij deze sommeer ik u om er (..) de elektriciteit voor de bovenwoning weer in te schakelen. Zo meteen komt een schilder langs om de bovenwoning te spuiten. Deze werkzaamheden kunnen door u niet doorgaan terwijl client wel de kosten hiervan dient te betalen. Client stelt u daarom bij deze aansprakelijk voor alle schade (..).Door uw handelen veroorzaakt u hinder en overlast voor client. U verhindert namelijk dat client verder kan met het renoveren/opknappen van de bovenwoning. Voor elk dag dat u de elektriciteit niet inschakelt bent u een boete verschuldigd van € 250,00 per dag. Client zal de verschuldigde boete alsmede zijn geleden schade op u verhalen.”
“Client kwam vanochtend aan bij het pand (..) om werkzaamheden te verrichten in de bovenwoning. Zodra cliënt in de woning bezig was werd de elektriciteit door u uitgeschakeld. Toen client u er op aansprak zei u dat hij weg moest gaan (..) en dat u niet gaat betalen voor zijn elektriciteit. Bij deze sommeer ik u om er (..) de elektriciteit voor de bovenwoning weer in te schakelen. Zo meteen komt een schilder langs om de bovenwoning te spuiten. Deze werkzaamheden kunnen door u niet doorgaan terwijl client wel de kosten hiervan dient te betalen. Client stelt u daarom bij deze aansprakelijk voor alle schade (..).Door uw handelen veroorzaakt u hinder en overlast voor client. U verhindert namelijk dat client verder kan met het renoveren/opknappen van de bovenwoning. Voor elk dag dat u de elektriciteit niet inschakelt bent u een boete verschuldigd van € 250,00 per dag. Client zal de verschuldigde boete alsmede zijn geleden schade op u verhalen.”
2.9.
In de brief van 25 maart 2020 van [A] aan [X] staat onder meer vermeld dat:
“
In uw brief schrijft u dat u het gehuurde vóór 15 maart 2020 leeg zou opleveren. Gebleken is echter dat u wel een aanvang heeft genomen met het ontruimen van het pand, maar dat het pand thans nog niet leeg is opgeleverd. Hierbij sommeer ik u alsnog om voor 1 april 2020 het gehuurde leeg te maken en aan cliënt op te leveren door de sleutels aan hem te overhandigen. Ook wanneer u het pand heeft verlaten blijft u de huurpenningen tot die datum en de boetes verschuldigd.
Hieronder treft u het bedrag aan dat u aan client verschuldigd bent.”
In uw brief schrijft u dat u het gehuurde vóór 15 maart 2020 leeg zou opleveren. Gebleken is echter dat u wel een aanvang heeft genomen met het ontruimen van het pand, maar dat het pand thans nog niet leeg is opgeleverd. Hierbij sommeer ik u alsnog om voor 1 april 2020 het gehuurde leeg te maken en aan cliënt op te leveren door de sleutels aan hem te overhandigen. Ook wanneer u het pand heeft verlaten blijft u de huurpenningen tot die datum en de boetes verschuldigd.
Hieronder treft u het bedrag aan dat u aan client verschuldigd bent.”
2.10.
In het e-mailbericht van 20 april 2020 van de gemachtigde van [A] aan [X] staat onder meer vermeld dat:
“
Van cliënt heb ik begrepen dat u het gehuurde op 7 april 2020 heeft leeggehaald. De huurovereenkomst is dan ook op 7 april geëindigd. Indien u het gehuurde op een andere datum heeft leeggehaald dan hoor ik dat graag uiterlijk morgen. Ondanks het verzoek van cliënt heeft u de sleutels niet ingeleverd. Cliënt zal dan ook nieuwe sloten gaan plaatsen. Wanneer er nog spullen van u in het gehuurde staan dan hoor ik dat graag vóór maandag 27 april 2020 van u. Er kan dan een afspraak worden gemaakt wanneer u deze spullen op kunt halen.
Van cliënt heb ik begrepen dat u het gehuurde op 7 april 2020 heeft leeggehaald. De huurovereenkomst is dan ook op 7 april geëindigd. Indien u het gehuurde op een andere datum heeft leeggehaald dan hoor ik dat graag uiterlijk morgen. Ondanks het verzoek van cliënt heeft u de sleutels niet ingeleverd. Cliënt zal dan ook nieuwe sloten gaan plaatsen. Wanneer er nog spullen van u in het gehuurde staan dan hoor ik dat graag vóór maandag 27 april 2020 van u. Er kan dan een afspraak worden gemaakt wanneer u deze spullen op kunt halen.
Met betrekking tot de openstaande huurpenningen, boetes en eventuele schade, behoudt cliënt zich alle rechten en weren voor.”
2.11.
[X] heeft op 20 april 2020 een korte reactie gestuurd waarin hij onder meer wijst op zijn omzetverlies. Vervolgens heeft de gemachtigde van [A] daarop op dezelfde datum gereageerd: “
Uw bericht lees ik als een bevestiging dat de huurovereenkomst op 7 april is geëindigd, er geen bezittingen van u meer in het pand staan en dat client kan overgaan tot het veranderen van de sloten. Mocht dit anders zijn, dan verneem ik dat graag.”
Uw bericht lees ik als een bevestiging dat de huurovereenkomst op 7 april is geëindigd, er geen bezittingen van u meer in het pand staan en dat client kan overgaan tot het veranderen van de sloten. Mocht dit anders zijn, dan verneem ik dat graag.”
[X] heeft daarop niet meer gereageerd.
2.12.
Gerechtsdeurwaarder M.H. Kroep te Enschede heeft op 14 mei 2020 een proces-verbaal van constatering opgesteld onder meer inhoudende:
“Aldaar in de bovenwoning aan de [adres] te [plaats] heb ik (..) geconstateerd dat in de bovenwoning geen stroom aanwezig was, vervolgens heb ik bij de ingang van de bovenwoning de meterstanden opgenomen (…). Aldaar in het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] heb ik geconstateerd:Dat de heer [Y] vertelde dat hij als zijn roerende zaken heeft weg gehaald (..). Dat de heer [Y] vertelde dat de huurovereenkomst is beëindigd en hij niet meer in het pand komt. Dat de heer [Y] weigerde de sleutels af te geven. De heer [A] moest het sloten maar openmaken en vervangen.“
“Aldaar in de bovenwoning aan de [adres] te [plaats] heb ik (..) geconstateerd dat in de bovenwoning geen stroom aanwezig was, vervolgens heb ik bij de ingang van de bovenwoning de meterstanden opgenomen (…). Aldaar in het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] heb ik geconstateerd:Dat de heer [Y] vertelde dat hij als zijn roerende zaken heeft weg gehaald (..). Dat de heer [Y] vertelde dat de huurovereenkomst is beëindigd en hij niet meer in het pand komt. Dat de heer [Y] weigerde de sleutels af te geven. De heer [A] moest het sloten maar openmaken en vervangen.“
2.13.
In de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Artikel 24 Kosten in geval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst:
“Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij tussen partijen schriftelijk anders is overeengekomen dan wel tenzij er sprake is van een toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Tot die kosten en schade worden eveneens gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na de beëindiging van de huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van wederverhuur, alle gemaakte en te aken kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand.”
Artikel 25 Betalingen:
“1. Betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (..)
“1. Betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. (..)
3 Huurder verbeurt, telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van l% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
Artikel 31 Boetebepaling:
“Huurder verbeurt, indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is.”
Artikel 9 Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen:
“3. Huurder zal de redelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de binnen- en buitenruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt in acht nemen.(…)
4. Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.(…)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [X] te veroordelen om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te voldoen een bedrag ad € 88.794,41 + PM, dan wel een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, alsmede;
II. [X] te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf veertien dagen na de datum van de uitspraak.
Het bedrag van € 88.794,41 is als volgt samengesteld:
- Huurpenningen € 7.830,48
- Gebruiksvergoeding € 1.548,92
- Boete ex artikel 25 en 31 € 21.350,00 + PM
- Gemeentelijke belastingen € 366,50
- Schade en kosten ex artikel 24 € 57.698,51 + PM
Huurpenningen
[A] stelt dat [X] de huurpenningen vanaf oktober 2019 tot en met 7 april 2020 niet heeft voldaan. Per 1 mei 2019 is de huur geïndexeerd en bedraagt de huurprijs € 1.231,20 (artikel 4.5 huurovereenkomst). Aldus heeft [A] nog een bedrag ad € 7.830,48 te vorderen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
Huurpenningen 1 oktober 2019 t/m 31 maart 2020 (€ 1.23120 x 6) € 7.387,20
Huurpenningen 1 t/m 7 april 2020 (€ 1.231,20 / 30 x 7) € 287,28
Indexering mei 2019 t/m september 2019 (€ 31,20 x 5)
€ 156,00
€ 156,00
Totaal: € 7.830,48
Gebruiksvergoeding
Voor de periode 8 april 2020 tot en met 14 mei 2020 vordert [A] een gebruiksvergoeding van € 1.548,92. [X] heeft pas op 14 mei 2020 het gehuurde ter beschikking gesteld aan [A] .
Boete ex artikel 25 en artikel 31 van de algemene bepalingen
Op grond van artikel 25 vordert [A] wegens niet tijdige betaling van de huurpenningen over de periode vanaf 1 oktober 2019 tot 1 oktober 2020 een bedrag van € 3.600,00 (€ 300,00 x 12 maanden).
Op grond van artikel 31 vordert [A] wegens het overtreden van de voorschriften een bedrag van € 17.750,00 (€ 250,00 x 71 dagen). In dit verband stelt [A] dat [X] in de periode van 5 maart 2020 tot en met 14 mei 2020 de stroom heeft uitgeschakeld, en hiermee in strijd heeft gehandeld met artikel 9.4 van de algemene bepalingen (verbod om hinder, overlast en schade te veroorzaken) en dat [X] daarom per dag een bedrag van € 250,00 is verschuldigd (gedurende 71 dagen).
Kosten schilder
[A] vordert, indien en voor zover de kantonrechter oordeelt dat huurder de boete ex artikel 31 niet is verschuldigd, betaling van de door [A] geleden schade op grond van artikel 6:74 BW. [A] stelt in dit verband dat, doordat [X] de stroom had uitgeschakeld, de schilder de werkzaamheden niet kon uitvoeren. [A] vordert voor deze post een schade van € 344,85.
Gemeentelijke belastingen en heffingen
Terzake onroerende zaak belasting 2020 vordert [A] op grond van artikel 21.1 van de algemene bepalingen, kort gezegd inhoudende dat lokale belastingen en heffingen voor rekening van huurder komen, een bedrag van € 257,82 en terzake rioolheffing 2020 een bedrag van € 108,68, samen € 366,50.
Kosten tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst
[A] vordert op grond van artikel 24 van de algemene bepalingen een bedrag van in totaal € 57.698,51 wegens de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst bestaande uit de huurpenningen over 15 mei 2020 tot en met 31 oktober 2023, de kosten van de deurwaarder en de kosten van de advocaat.
3.2.
[X] voert verweer. [X] stelt dat hij zijn onderneming op 1 september 2019 is begonnen, dat het gehuurde ernstige gebreken kende en dat hij door lekkages omzetschade en schade aan zijn bedrijfseigendommen heeft geleden. Volgens [X] heeft [A] na melding stelselmatig geweigerd de gebreken te verhelpen, dan wel heeft [A] te laat actie ondernomen. Ook na het plaatsen van een nieuwe dakgoot bleven lekkages voorkomen. Door kortsluiting is de stroomvoorziening volledig uitgevallen.
3.2.1.
[X] stelt dat door de steeds terugkomende lekkages sprake is van een gebrek. [A] was verplicht om op verzoek van [X] deze gebreken te verhelpen. [A] heeft volgens [X] niet aan deze verplichting voldaan. [A] is daarom volgens [X] aansprakelijk voor de door [X] geleden schade. [X] beroept zich op verrekening van de door hem betaalde waarborgsom van € 3.600,00 indien de kantonrechter oordeelt dat geen aanleiding bestaat om de huur te verminderen tot nihil.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[X] vordert bij vonnis uitvoerbaar verklaard bij voorraad:
I. te bepalen dat de door [X] aan [A] verschuldigde huurprijs zal worden verminderd met een aan de vermindering van het huurgenot van [X] ten gevolge van de voormelde gebreken evenredig bedrag tot nihil, althans een zodanig ander bedrag als de kantonrechter, ingaande op 1 oktober 2019 tot en met 7 april 2020;
II. [A] te veroordelen om aan [X] te betalen een bedrag van € 11.884,75
ter zake de door [X] geleden schade, althans een door de kantonrechter, in goede justitie te bepalen bedrag;
III. [A] te veroordelen in de kosten van het geding zulks te begroten volgens het
gebruikelijk tarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en voor zover voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt te vermeerderen met nakosten tot een bedrag van €131,00, danwel indien betekening plaatsvindt tot een bedrag van € 199,00 en die kosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.1.
[X] stelt daartoe dat hij door nalaten van [A] schade heeft geleden. Daarnaast maakt [X] aanspraak op terugbetaling van de door hem betaalde borg. [X] vermeldt in dit kader de volgende bedragen:
Borg € 3.600,00
Directe schade € 1.159,75
Omzetschade
€ 7.125,00
€ 7.125,00
Totaal: € 11.884,75
3.5.
[A] voert verweer. [A] heeft, samengevat, naar voren gebracht dat weliswaar sprake is geweest van lekkage(s) maar dat hij deze direct na melding door [X] heeft verholpen dan wel heeft laten verhelpen. Op of omstreeks 8 en 16 oktober 2019 heeft [X] melding gemaakt van lekkages en het naar beneden vallen van plafondplaten. [A] heeft op 22 oktober 2019 een nieuwe dakgoot laten plaatsen. Na een melding van lekkage op 22 november 2019 heeft [A] door [B] Dakbedekkingen BV op 3 december 2019 het dak laten repareren.
[A] voert verder aan dat [X] door derden werkzaamheden heeft laten uitvoeren aan het dak en dat deze werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd met schade en lekkage tot gevolg. [A] is hiervoor niet aansprakelijk.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter overweegt dat gelet op de tussen partijen gevoerde correspondentie, met name de brieven van 19 en 20 februari 2020 en vervolgens de brief van 25 maart 2020 en het e-mailbericht van [A] van 20 april 2020 [X] er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 7 april 2020 is beëindigd en dat hij er niet op bedacht behoefde te zijn dat [A] vervolgens nog aanspraak zou maken op de resterende huurpenningen over de aanvankelijk overeengekomen huurperiode. In dit verband is van belang dat de beëindiging van de huurovereenkomst op initiatief van verhuurder tot stand is gekomen en dat in de correspondentie over de beëindiging steeds aanspraak is gemaakt op de openstaande huurpenningen en boetes tot aan de beoogde beëindigingsdatum. In het emailbericht van 20 april 2020 waarin de gemachtigde van [A] schrijft dat de huurovereenkomst op 7 april is geëindigd is weliswaar vermeld dat [A] zich alle rechten en weren voorbehoud met betrekking tot de openstaande huurpenningen, boetes en eventuele schade, maar dit bericht is van na de beëindiging van de huurovereenkomst en houdt ook geen duidelijke aanspraak in op de eventueel resterende huurtermijnen. Dit onderdeel van de vordering van [A] zal daarom worden afgewezen.
4.2.
Wel is [X] de (geïndexeerde) huur van 1 oktober 2019 tot en met 7 april 2020 en de gebruiksvergoeding vanaf 7 april 2020 tot en met 14 mei 2020 verschuldigd. Partijen hebben contractueel uitgesloten dat huurder bij (vermeende) gebreken geen huur is verschuldigd, dan wel minder huur is verschuldigd, dan wel het recht heeft de betaling van de huur op te schorten. [X] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat de uitzondering van artikel 7:208 BW van toepassing is. Immers is niet aannemelijk gemaakt door [X] noch anderszins aannemelijk geworden dat de door [X] geleden schade als gevolg van de lekkages aan [A] kan worden toegerekend en dat [A] bij het begin van de huurovereenkomst bekend was met de gebreken aan het gehuurde zoals een lekkend dak boven de bakkerij. In dit verband is van belang dat de huurovereenkomst tussen partijen inging op 1 maart 2019 en dat de eerste melding van lekkage eind september/begin oktober 2019 was, dus geruime tijd na aanvang van de huurperiode. Bovendien heeft [A] onderbouwd dat hij tijdig heeft gereageerd op de reparatiemeldingen en reparatiewerkzaamheden heeft laten uitvoeren.
De door [A] gevorderde achterstallige huur van € 7.830,48 en de gebruiksvergoeding van € 1.548,92 zullen daarom worden toegewezen.
4.3.
De door [A] gevorderde boete ex artikel 25 en 31 van € 21.350,00 + PM zal slechts ten dele worden toegewezen. De huurovereenkomst is geëindigd per 7 april 2020. [A] heeft gevorderd € 3.600,00 wegens te late betaling van de huur (12 maanden: 1 oktober 2019 tot 1 oktober 2020). Hiervan zijn zeven maanden (oktober 2019 tot en met april 2020) toewijsbaar, aldus € 2.100,00. Op grond van artikel 31 vordert [A] een bedrag van € 17.750,00 (€ 250,00 x 71 dagen) als boete voor elke dag dat [X] in verzuim was om het gehuurde weer van stroom te voorzien. De kantonrechter acht dit bedrag buitensporig en in geen enkele verhouding tot het nalatige gedrag van [X] (het afsluiten van de stroom) ook afgezet tegen de dientengevolge geleden geringe schade van [A] en zal de boete matigen tot een bedrag van € 1.000,00. De door [A] (voorwaardelijk/subsidiair) gevorderde schade, bestaande uit de kosten van de schilder van € 344,85 zullen worden afgewezen. De kantonrechter heeft immers niet geoordeeld dat de boete ex artikel 31 van de algemene bepalingen niet is verschuldigd zodat niet aan de voorwaarde is voldaan.
4.4.
De door [A] gevorderde bedragen terzake gemeentelijke belastingen (onroerende zaak belasting 2020) van € 257,82 en rioolheffing 2020 van € 108,68 samen € 366,50 zullen slechts gedeeltelijk worden toegewezen. [X] heeft als verweer gevoerd dat de door [A] gevorderde bedragen berekend zijn over het gehele jaar 2020, terwijl hij slechts een kwartaal gebruik heeft gemaakt van het gehuurde en de huurovereenkomst is geëindigd per 7 april 2020. De kantonrechter volgt [X] in deze redenering en zal daarom toewijzen een bedrag van € 91,63, (€ 366,50 : 4).
in reconventie
4.6.
Ingevolge artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.7.
Ingevolge artikel 7:208 BW lid 1 is de verhuurder, onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206, tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
4.8.
Het door [X] primair gedane beroep op opschorting dient te worden afgewezen. Ook de door [X] op grond van artikel 7:207 BW gevorderde huurprijsvermindering tot nihil en door [X] op grond van artikel 7:208 BW gevorderde schade dienen te worden afgewezen. Dit is immers contractueel uitgesloten en bovendien is in conventie reeds overwogen dat niet gebleken is van een gebrek aan het gehuurde dat bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was en dat [A] kende of behoorde te kennen. Ook heeft [A] aannemelijk gemaakt dat hij op meldingen van gebreken en lekkages tijdig dan wel binnen een redelijke termijn heeft gereageerd en herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren.Wel dient [A] aan [X] de waarborgsom van € 3.600,00 terug te betalen. [X] heeft gesteld dat hij het gehuurde in nette staat heeft achtergelaten en dit is door [A] niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist.
In conventie en reconventie
4.9.
Nu partijen in conventie en reconventie over en weer in het gelijk en in het ongelijk worden gesteld en bovendien zowel in conventie en reconventie de vorderingen grotendeels worden afgewezen bestaat aanleiding om zowel in conventie als in reconventie de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [X] om aan [A] te betalen een bedrag van € 7.830,48 terzake de achterstallige huur over de periode van 1 oktober 2019 tot en met 7 april 2020 en indexering over de periode van mei 2019 tot en met september 2019,
5.2.
veroordeelt [X] om aan [A] te betalen een bedrag van € 1.548,92 terzake de gebruiksvergoeding over de periode van 8 april 2020 tot en met 14 mei 2020,
5.3.
veroordeelt [X] om aan [A] te betalen een bedrag van € 3.100,00 terzake de boetes ex artikel 25 en 31 van de algemene bepalingen,
5.4.
veroordeelt [X] om aan [A] te betalen een bedrag van € 91,63 terzake gemeentelijke belastingen en heffingen,
5.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad.
5.7.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
in reconventie
5.8.
veroordeelt [A] om aan [X] te betalen een bedrag van € 3.600,00 terzake de waarborgsom,
5.9.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.10.
verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
5.11.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.