ECLI:NL:RBOVE:2021:1605

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 9078930 \ CV EXPL 21-998

Vonnis in kort geding van 13 april 2021

in de zaak van

de stichting
R.K. WONINGSTICHTING ONS HUIS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,

eisende partij, hierna te noemen Ons Huis,

gemachtigde: mr. M. Douwenga,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen, hierna te noemen [gedaagde] c.s.,

gemachtigde: mr. D.P. Kant.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 maart 2021 met producties,

- de pleitnota van Ons Huis,

- de pleitnota van [gedaagde] c.s. met producties,
- de mondelinge behandeling via skype, gehouden op 31 maart 2021. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 2 oktober 2019 voor onbepaalde tijd een woning met aanhorigheden aan [het adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van Ons Huis.

2.2.

[gedaagde] staat sinds 19 oktober 2019 ingeschreven op het adres. De echtgenote, [gedaagde sub 2] , staat per 24 februari 2021 ingeschreven op het adres en is van rechtswege medehuurder. De zoon van [gedaagde] c.s. staat per 3 februari 2021 op het adres ingeschreven.

2.3.

In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
‘(…)Bijzondere bepalingen:13. Het is huurder verboden om in het gehuurde hennep of aanverwante producten voor handen te hebben, anders dan in kleine hoeveelheid voor eigen gebruik, te kweken, te bewerken en te verhandelen of derden daartoe de gelegenheid te bieden danwel in of vanuit het gehuurde enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld. Evenmin is het huurder toegestaan apparatuur te gebruiken, danwel voor handen te hebben, waarmee (dergelijke) kweek- en/of verwerkingsprocessen kunnen worden bevorderd. Het handelen in strijd met de verboden van dit artikel is dermate ernstig dat dit leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn en tot uitzetting uit het gehuurde zonodig middels een kort geding procedure.(…)’.

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Ons Huis van toepassing (hierna: AV). In de AV staat onder meer het volgende:

‘(…)Artikel 6(…)6.3. De huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.6.4. De huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben (…)’.6.7. Het is de huurder verboden om in het gehuurde hennep of aanverwante producten voor handen te hebben, anders dan in kleine hoeveelheid voor eigen gebruik, te kweken, te bewerken en te verhandelen of derden daartoe de gelegenheid te bieden danwel in of vanuit het gehuurde enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld. Evenmin is het de huurder toegestaan apparatuur te gebruiken, danwel voor handen te hebben, waarmee (dergelijke) kweek- en/of verwerkingsprocessen kunnen worden bevorderd. Het handelen in strijd met de verboden van dit artikel is dermate ernstig dat dit leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn en tot uitzetting uit het gehuurde zonodig middels een kort geding procedure.(…)’.

2.5.

Uit het als productie 4 overgelegde hennepbericht van 10 februari 2021 volgt onder meer dat:
‘(…)Op 11 januari 2021 kwam bij de politie een melding binnen dat er een hennepplantage zou worden leeggehaald op [het adres] te [woonplaats] .De politie heeft naar aanleiding van bovengenoemde feiten en omstandigheden een onderzoek ingesteld en troffen ter plekke voldoende indicatoren voor vermoedelijke hennepteelt aan in perceel [het adres] te [woonplaats] .(…)Op vrijdag 8 januari 2021 is de politie de woning binnengetreden ter opsporing en inbeslagneming, op grond van artikel 9, lid 1 onder b van de Opiumwet en artikel 96 Wetboek van Strafvordering. De woning zelf was volledig leeg (geen meubels of dergelijke). (…) In de kelderbox, behorend bij de woning, werden hennep gerelateerde goederen en attributen aangetroffen. De goederen betroffen:- 2 gebruikte droognetten;- 11 assimilatielampen;- 1 slakkenhuis;- watervat;- 2 dompelpompen;- 1 straalkachel.De goederen en attributen, nodig en gebruikt bij het telen van de hennepplanten zijn in beslaggenomen en daarna in opdracht van de officier van justitie vernietigd.In beslaggenomen en vernietigd zijn onder andere de assimilatielampen, droognetten, watervat, dompelpompen, koolstoffilter, slakkenhuis, straalkachel en dergelijke goederen.(…)’.

2.6.

Ons Huis heeft [gedaagde] bij brief en e-mail van 11 februari 2021 aangeschreven om over de in de berging aangetroffen goederen te praten.

2.7.

Op 18 februari 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden ten kantore van Ons Huis. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] was daartoe niet bereid.

2.8.

Bij brief van 19 februari 2021 heeft de gemachtigde van Ons Huis de voormalig gemachtigde van [gedaagde] c.s. verzocht om tot vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. Dat is niet gebeurd.

2.9.

Daarop heeft Ons Huis dit kort geding aanhangig gemaakt.

3.Het geschil

De vordering3.1. Ons Huis vordert -samengevat- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] c.s. te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten van dit geding.

3.2.

Ons Huis legt -samengevat- aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, omdat zij in strijd hebben gehandeld met de Opiumwet. De politie heeft in de berging behorend bij de woning hennep gerelateerde goederen aangetroffen. De politie heeft ook geconstateerd dat de woning leeg is en niet wordt bewoond. Volgens Ons Huis staat op grond van het hennepbericht en de foto’s vast dat [gedaagde] c.s. goederen in het gehuurde hebben gehad die bestemd zijn voor het inrichten van een professionele hennepkwekerij. Het voorhanden hebben van hennep gerelateerde goederen is strafbaar op grond van artikel 11a van de Opiumwet, aldus Ons Huis. Volgens Ons Huis wijst alles erop dat er in het gehuurde een professionele hennepkwekerij is geweest. [gedaagde] c.s. hebben zich niet als goed huurder gedragen en zij hebben gehandeld in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Ons Huis stelt ten slotte nog dat zij een zero-tolerancebeleid hanteert ten aanzien van het produceren, bezitten en verhandelen van drugs.

Het verweer

3.3.

[gedaagde] c.s. voeren -samengevat- het volgende verweer. [gedaagde] c.s. betwisten het gestelde spoedeisend belang van Ons Huis. [gedaagde] c.s. betalen tijdig de huur en veroorzaken geen overlast. [gedaagde] c.s. betwisten ook dat er in het gehuurde een hennepkwekerij gevestigd is geweest. Daar is ook geen bewijs van geleverd, aldus [gedaagde] c.s.. Het enige dat [gedaagde] volgens hem kan worden verweten is dat hij het goed heeft gevonden dat een kennis begin januari 2021 enige plantenbakken en een enkele lamp gedurende enkele dagen in de berging heeft gestald. Toen de kennis de genoemde zaken uit de berging wilde halen, verscheen de politie, aldus [gedaagde] . Deze omstandigheid rechtvaardigt de vordering van
Ons Huis niet, zo vervolgt [gedaagde] c.s. [gedaagde] c.s. weerspreken de inhoud van het hennepbericht; er staan volgens hen tegenstrijdigheden in. [gedaagde] c.s. betwisten de stelling van Ons Huis dat zij niet in het gehuurde wonen, zij wonen daar wel degelijk. Ten slotte wegen volgens [gedaagde] c.s. de persoonlijke omstandigheden zwaarder dan het belang van Ons Huis bij een ontbinding en ontruiming van het gehuurde.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de dagvaarding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.

4.2.

De aard van de vordering en de daaraan ten grondslag liggende feiten en omstandigheden zoals deze door Ons Huis in de dagvaarding zijn gepresenteerd, brengen naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang met zich. Het verweer van [gedaagde] c.s. dienaangaande, namelijk dat zij tijdig de huur betalen en geen overlast veroorzaken, laat staan dat zij met enige vorm van handel in of kweek van hennep te maken hebben gehad, maakt dat niet anders. Het spoedeisend belang is gegeven en dit betekent dat de vordering van Ons Huis inhoudelijk kan worden behandeld.

4.3.

Nu een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is, kan de vordering tot ontruiming slechts worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De kantonrechter is van oordeel dat Ons Huis voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] c.s. en hij motiveert dat als volgt.

4.4.

Uit het hennepbericht volgt onder meer dat in de berging van [gedaagde] c.s. hennep gerelateerde goederen zijn aangetroffen. [gedaagde] c.s. weerspreken de inhoud van het hennepbericht. Volgens [gedaagde] c.s. klopt het overzicht van de goederen niet, kloppen de genoemde data niet en komen de aangetroffen/gefotografeerde/vernietigde goederen niet overeen. De kantonrechter is het met [gedaagde] c.s. eens dat er onduidelijkheden staan in het hennepbericht, waaronder de genoemde data. Dit maakt echter niet dat de inhoud van het hennepbericht niet klopt en dat Ons Huis daaruit geen conclusies kan trekken. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het hennepbericht in combinatie met de daarbij behorende, tevens overgelegde, foto’s -waarop [gedaagde] c.s. de berging van hun woning herkennen- bevestigt welke hennep gerelateerde spullen in de berging van [gedaagde] c.s. aanwezig zijn geweest. Hieruit volgt dat het om meer goederen ging dan enkel plantenbakken en een lamp, zoals door [gedaagde] c.s. is gesteld.

4.5.

Het enkel voorhanden hebben van hennep gerelateerde goederen is strafbaar gesteld op grond van artikel 11a van de Opiumwet. Dit betekent dat de vraag of er in het gehuurde daadwerkelijk een hennepkweek dan wel een oogst heeft plaatsgevonden, voor de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] c.s., in het midden kan blijven. Datzelfde geldt voor de overgelegde bankafschrijvingen terzake voorschotbedragen van Essent: de voorschotbedragen zijn immers niet doorslaggevend voor het aangetoonde bezit van de hennep gerelateerde goederen in de berging.

4.6.

Met het aantreffen van de hennep gerelateerde goederen staat vast dat het gehuurde niet overeenkomstig de woonbestemming is gebruikt en dat [gedaagde] c.s. in strijd hebben gehandeld met artikel 11a van de Opiumwet, artikel 13 van de huurovereenkomst, artikel 6.7 van de algemene voorwaarden, alsmede de artikelen 7:213 en 7:214 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De berging hoort immers bij het gehuurde en dient derhalve te worden gebruikt ten behoeve van de woning. Vorenstaande leidt tot de conclusie dat aan de kant van [gedaagde] c.s. sprake is van een tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het standpunt van [gedaagde] c.s. dat zij niet op de hoogte waren van de inhoud van de algemene voorwaarden omdat deze niet met [gedaagde] zijn besproken en hij de Nederlandse taal niet machtig is, maakt dat -voor zover al juist- niet anders. [gedaagde] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst de algemene voorwaarden overhandigd gekregen en heeft voor ontvangst ondertekend.

4.7.

De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord, is of de kantonrechter in een door Ons Huis te voeren bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde] c.s. te veroordelen de woning te ontruimen.

4.8.

Op basis van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.9.

De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de in voornoemd artikel vervatte uitzondering zich hier niet voordoet en hij motiveert dat als volgt. Nu is overwogen dat [gedaagde] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen, kunnen deze weliswaar nog in de toekomst worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt. Wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Als het al zo zou zijn dat [gedaagde] c.s. geen wetenschap hadden van de gestalde spullen en waar die spullen voor gebruikt zouden kunnen worden, wat door Ons Huis is betwist, is [gedaagde] c.s. door toestemming te geven aan een kennis én aan die kennis een sleutel te overhandigen om de berging te gebruiken voor opslag, wel verantwoordelijk voor de wijze van gebruik van het gehuurde en aansprakelijk voor de gevolgen van eventueel misbruik daarvan.

4.10.

De stelling van [gedaagde] c.s. dat zij de huur op tijd betalen en geen overlast veroorzaken, leidt niet tot een ander oordeel. Als het al zo zou zijn dat [gedaagde] c.s. zich in de relatief korte tijd dat zij huurders zijn altijd als goed huurders hebben gedragen, wat door Ons Huis is betwist (want geen hoofdverblijf), betekent dit nog niet dat hun een tweede kans toekomt. In dat kader acht de kantonrechter het van belang dat Ons Huis een zero-tolerancebeleid voert.
Ons Huis heeft een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van de woning, nu dit ook naar andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke tekortkomingen, als die waaraan [gedaagde] c.s. zich hebben schuldig gemaakt, niet worden getolereerd. Dit betekent dat, nu vast staat dat [gedaagde] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, Ons Huis in beginsel bevoegd is om deze overeenkomst te ontbinden.

4.11.

Gezien het vorenstaande concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens Ons Huis en dat dit handelen c.q. nalaten een grond oplevert die de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De vordering van Ons Huis zal dan ook worden toegewezen.

4.12.

De door [gedaagde] c.s. aangevoerde persoonlijke omstandigheden leiden niet tot een ander oordeel. De kantonrechter weegt daarbij mee dat het niet aannemelijk is dat
c.s. op straat komen te staan, omdat zij waarschijnlijk bij de broer van [gedaagde] , althans elders, kunnen verblijven. Wel ziet de kantonrechter in de omstandigheden van [gedaagde] c.s. aanleiding om de ontruimingstermijn te stellen op twee weken na betekening van dit vonnis.

4.13.

[gedaagde] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van Ons Huis begroot op € 126,00 aan griffierecht, € 108,19 aan explootkosten en € 498,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter in kort geding

5.1.

veroordeelt [gedaagde] c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] c.s. hoofdelijk in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Ons Huis begroot op € 732,19 waaronder € 498,00 wegens salaris van de gemachtigde,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. ing. M.S. de Waard, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.