ECLI:NL:RBOVE:2021:1450

• Datum uitspraak: 30 maart 2021
• Publicatiedatum: 7 april 2021
• Zaaknummer: 8302535 \ CV EXPL 20-319
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F.E.J. Goffin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en bruikleenovereenkomst: Behoort strook grond tot het gehuurde?

In deze zaak, die voor de Rechtbank Overijssel is behandeld, gaat het om een geschil tussen [A], de eisende partij, en de Almeloose Woningstichting "Beter Wonen", de gedaagde partij. De kern van het geschil betreft de vraag of een bepaalde strook grond, gelegen tussen de woningen van [A] en haar buurman, deel uitmaakt van het gehuurde. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 30 maart 2021 geoordeeld dat [A] recht heeft op het (mede)gebruik van deze strook grond, op basis van de huurovereenkomst die zij met Beter Wonen heeft gesloten. De kantonrechter heeft daarbij de Haviltex-norm toegepast, die stelt dat de uitleg van een overeenkomst afhangt van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen.

De procedure begon met een tussenvonnis van 6 oktober 2020, gevolgd door een mondelinge behandeling op 11 januari 2021. Tijdens deze behandeling hebben partijen de mogelijkheid gekregen om tot een minnelijke regeling te komen, maar uiteindelijk hebben zij om vonnis gevraagd. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst vermeldt dat [A] de woning huurt inclusief onroerende aanhorigheden en het medegebruik van eventueel gelegen groenstroken. Dit werd door de kantonrechter als een aanwijzing gezien dat de strook grond tot het gehuurde behoort.

Beter Wonen heeft betoogd dat de strook niet tot het gehuurde behoort, maar de kantonrechter heeft dit verweer verworpen. Hij oordeelde dat [A] op basis van de feitelijke situatie en de informatie die zij had ontvangen tijdens de bezichtiging van de woning, mocht aannemen dat de strook grond tot het gehuurde behoorde. De kantonrechter heeft Beter Wonen veroordeeld om de bruikleenovereenkomst met de buurman [Y] op te zeggen, zodat [A] het volledige huurgenot kan genieten. Tevens is Beter Wonen veroordeeld in de proceskosten van [A].

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 8302535 \ CV EXPL 20-319

Vonnis van 30 maart 2021

in de zaak van

[A] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen [A] ,

gemachtigde: mr. E. Nijhoff, advocaat te Almelo,

tegen

de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN" ,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen Beter Wonen,

gemachtigde: mr. M. Douwenga, advocaat te Hardenberg.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 oktober 2020,

- de vanwege de coronamaatregelen via Skype gehouden mondelinge behandeling van 11 januari 2021.

1.2.

Naar aanleiding van een verzoek van partijen tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden – al dan niet in overleg met [Y] – tot een minnelijke regeling te komen. Partijen hebben nadien om vonnis gevraagd. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De beoordeling

In conventie en reconventie

2.1.

De kantonrechter verwijst voor een overzicht van de feiten naar de inhoud van het in deze zaak op 6 oktober 2020 gewezen vonnis.

2.2.

Tussen partijen is allereerst in geschil of de (betegelde) strook grond die zich bevindt tussen de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , (deels, te weten voor de helft) behoort tot het door [A] van Beter Wonen gehuurde.

2.3.

Voor de beoordeling van de vraag of de bedoelde strook tot het gehuurde behoort kunnen alle omstandigheden van de zaak een rol spelen. Immers heeft de Hoge Raad in haar arrest van 13 maart 1981 (Haviltex-norm), ECLI:NL:HR:1981:AG:4158, overwogen dat voor de beantwoording van de vraag hoe een bepaling in de overeenkomst moet worden uitgelegd, dan wel of de bepaling van de overeenkomst een leemte kent die moet worden aangevuld, het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij die uitleg zijn alle omstandigheden van belang. Vertaald naar en toegespitst op de onderhavige zaak: mocht [A] gelet op alle omstandigheden ervan uitgaan dat de strook grond tot het gehuurde behoort en dat zij het (mede)gebruik had van die strook grond? De kantonrechter beantwoordt deze vraag in bevestigende zin. Hiertoe is het navolgende redengevend.

In conventie

2.4.

In de huurovereenkomst staat vermeld dat [A] de woning huurt inclusief onroerende aanhorigheden en inclusief het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken, en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten.

2.5.

De kantonrechter is van oordeel dat deze letterlijke tekst van de huurovereenkomst een aanwijzing vormt dat [A] naast de woning eveneens de strook grond naast de woning (mede)huurt. De bewoordingen van de huurovereenkomst sluiten niet uit dat de naast de woning gelegen strook grond onder het gehuurde valt en vormen juist een aanwijzing dat de strook grond wèl tot het gehuurde behoort. Er staat immers vermeld dat gehuurd wordt inclusief aanhorigheden en medegebruik naastgelegen stroken. Het woord medegebruik vormt dus niet een aanwijzing dat de strook niet tot het gehuurde behoorde.

2.6.

Daarnaast mocht [A] gelet op de feitelijke situatie ter plaatse (vergelijk de schermafdruk van Google Maps, productie 2 bij de dagvaarding), de omstandigheid dat de strook de toegang geeft aan de achterzijde van de (tuin bij van haar) woning en de kadastrale kaart (productie 1 bij de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie) de verwachting hebben dat de strook grond tot het gehuurde behoort, althans gedeeltelijk dan wel in gemeenschappelijk gebruik. Op deze beelden/kaarten is te zien dat de helft van de oprit binnen de erfgrens van [adres 1] ligt, terwijl bovendien de strook toegang geeft aan de achterzijde van de (tuin bij haar) woning. Dat zoals Beter Wonen heeft betoogd het niet voor de hand ligt dat de strook is mee verhuurd gelet op het in de huurovereenkomst vermelde aantal vierkante meters is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Beter Wonen heeft haar verweer onvoldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. Het zal bovendien voor een huurder niet eenvoudig zijn vast te stellen hoeveel vierkante meters zijn verhuurd.

2.7.

Hierbij komt dat [A] heeft gesteld dat de verhuurmakelaar tijdens de bezichtiging van de woning en het tekenen van de huurovereenkomst aan haar heeft verteld dat de strook tussen de beide woningen ( [adres 2] en [adres 1] ) van beide huurders gezamenlijk is en dat die strook in overleg gebruikt mag worden voor het parkeren van de auto. Deze stelling is van de zijde van Beter Wonen betwist.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Beter Wonen dat onvoldoende gemotiveerd betwist, nu [X] , consulent incasso werkzaam bij Beter Wonen, in zijn e-mailbericht van 30 mei 2018, productie 10 bij de conclusie van antwoord heeft verklaard dat dit best zo gezegd kan zijn en het gezien de situatie ook wel voor de hand ligt.

2.8.

Beter Wonen heeft verder nog aangevoerd dat [A] ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst wist dan wel had kunnen weten dat de strook grond niet tot het gehuurde behoorde. De kantonrechter volgt Beter Wonen niet in deze stelling. Niet aannemelijk is geworden dat [A] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte was van de door Beter Wonen met [Y] gemaakte afspraken. De huurovereenkomst is blijkens de tekst ervan op 20 november 2017 ondertekend. [X] heeft, toen [A] informeerde naar de op de strook grond geparkeerde auto, haar verwezen naar [Y] . Op 27 februari 2018 heeft [A] aan Beter Wonen verzocht om op te treden tegen [Y] . Eerst daarna is de overeenkomst (bij brief van Beter Wonen aan [Y] van 19 april 2013, productie 11 bij de dagvaarding) boven water gekomen.

2.9.

Gelet op het bovenstaande mocht [A] er dan ook van uitgaan dat de strook grond tussen de woningen [adres 1] en [adres 2] deels tot het gehuurde behoorde.

2.10.

Dat betekent dat het primair gevorderde onder 1 zal worden toegewezen, nu [A] op grond van de huurovereenkomst het (mede)gebruik heeft van de strook.

2.11.

[A] heeft primair onder 2 gevorderd dat Beter Wonen zal worden veroordeeld om de bruikleenovereenkomst met [Y] op te zeggen, zodat aan [A] het volledige huurgenot kan worden verschaft.

2.12.

De kantonrechter heeft de vraag gesteld, zoals ook ter mondelinge behandeling aan de orde is gekomen, of [Y] niet in dit geding had moeten worden betrokken. Volgens Beter Wonen is dit niet noodzakelijk. De kantonrechter constateert dat geen sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding waarbij het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van alle bij die rechtsverhouding betrokkenen in dezelfde zin luidt. Hoewel betrokkenheid van [Y] praktisch zou kunnen zijn geweest ziet de kantonrechter daarom in dit stadium onvoldoende aanleiding om [Y] alsnog in het geding te (laten) betrekken. Het gaat immers om twee verschillende rechtsverhoudingen tussen Beter Wonen enerzijds en [Y] en [A] anderzijds, waarbij sprake is van botsende rechten. [A] heeft op grond van haar huurovereenkomst met Beter Wonen recht op het (mede)gebruik van de strook, terwijl Beter Wonen [Y] (om niet) toestemming heeft gegeven deze strook ook te gebruiken. Die ingebruikgave aan [Y] levert een inbreuk op van het huurgenot van [A] .

2.13.

Omdat Beter Wonen op grond van de huurovereenkomst gehouden is om het (ongestoord) huurgenot aan [A] te verschaffen mag van Beter Wonen in beginsel worden verwacht dat zij optreedt tegen inbreuken op het huurgenot.

2.14.

Beter Wonen heeft zich op het standpunt gesteld dat [Y] een ouder recht heeft dan [A] , dat dit ouder recht moet worden gerespecteerd, dat de bruikleenovereenkomst met [Y] niet kan worden opgezegd omdat het is aangegaan voor onbepaalde tijd en is gekoppeld aan de duur van de huurovereenkomst met [Y] en dat nu [Y] zijn recht niet wil prijsgeven het voor Beter Wonen feitelijk onmogelijk is om het gebruiksgenot van (een deel van de) strook te verschaffen.
De kantonrechter volgt Beter Wonen niet in haar verweer. [A] staat buiten de rechtsverhouding tussen Beter Wonen en [Y] en Beter Wonen kan, in de rechtsverhouding die zij heeft met [A] , haar dit niet tegenwerpen. Beter Wonen heeft bovendien niet onderbouwd dat de overeenkomst met [Y] niet kan worden opgezegd én dat deze overeenkomst is gekoppeld aan de duur van de huurovereenkomst van Beter Wonen met [Y] . Immers, in de brief van 19 april 2013 van Beter Wonen aan [Y] staat hierover slechts vermeld “
U vraagt per brief toestemming om uw auto in de gang naast uw woning te zetten. Beter Wonen vindt dit akkoord mits de doorgang naar het achterpad niet belemmerd wordt. ” Overigens is hier ten onrechte vermeld dat het zou gaan om “de gang naast uw woning”. [Y] huurt de woning op [adres 3] en deze is niet naast de strook gelegen.

2.15.

Nu Beter Wonen jegens [A] gehouden is om het onbeperkte huurgenot van de strook te verschaffen en niet is komen vast te staan dat Beter Wonen de overeenkomst met [Y] niet kan opzeggen is de kantonrechter van oordeel dat het onder 2 gevorderde moet worden toegewezen. De kantonrechter heeft bij dat oordeel betrokken dat Beter Wonen bij brief van eerdergenoemde [X] van Beter Wonen van 1 maart 2018 aan [A] heeft bericht dat – kort gezegd – Beter Wonen met [Y] heeft afgesproken dat hij zijn auto kan blijven parkeren op de strook tenzij [A] een eigen ingang voor een auto gaat maken op eigen terrein en dat hij in dat geval zijn auto elders gaat parkeren, terwijl namens [A] op 12 november 2019 aan Beter Wonen is bericht dat [A] – kort gezegd – een eigen ingang voor een auto wil maken en op eigen terrein wil gaan parkeren. Tot slot heeft de kantonrechter in haar overwegingen betrokken dat [A] in deze procedure door middel van het overleggen van foto’s aannemelijk heeft gemaakt dat het gebruik door [Y] van de strook gepaard gaat met overlast en dat (inmiddels) sprake is van een verslechterde verstandhouding tussen de buren, zodat het ook daarom in de rede ligt voor Beter Wonen om hiertegen op te treden.

2.16.

Wel acht de kantonrechter het geraden om de door [A] gevorderde termijn van vijf dagen na betekening van het vonnis, vast te stellen op een langere termijn van 2 weken. De kantonrechter gaat er van uit dat Beter Wonen een redelijke opzegtermijn in acht zal nemen.

2.17.

Beter Wonen heeft verder verzocht om, bij een veroordelend vonnis, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Niet valt in te zien waarom [A] nog langer een schending van haar huurgenot zou moeten dulden, mede gelet op het door [A] gestelde belang dat zij vanwege gezondheidsredenen dichtbij haar woning wil kunnen parkeren.

2.18.

Beter Wonen zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten van [A] .

In reconventie

2.19.

Nu in conventie niet wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering van [A] wordt evenmin toegekomen aan de (voorwaardelijke) reconventionele vordering van Beter Wonen. Omdat aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld niet is voldaan, zal in reconventie geen beslissing worden genomen en dus ook geen proceskostenveroordeling worden uitgesproken.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

3.1.

verklaart voor recht dat de inrit naast de woning (van [A] op [adres 1] ) onderdeel van de huurovereenkomst is en [A] het (mede)gebruik heeft van de inrit,

3.2.

veroordeelt Beter Wonen om binnen 2 weken na betekening van dit vonnis de overeenkomst met [Y] op te zeggen zodat aan [A] het volledige huurgenot kan worden verschaft,

3.3.

veroordeelt Beter Wonen in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 936,44, waaronder een bedrag van € 747,00 als salaris voor de gemachtigde (3 punten salaris van € 249,00), € 106,47 voor kosten exploot en € 83,00 griffierecht,

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.