Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats
Zaaknummer : 9019302 \ CV EXPL 21-542
Vonnis in kort geding van 9 maart 2021
in de zaak van
de stichting
R.K. WONINGSTICHTING ONS HUIS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
R.K. WONINGSTICHTING ONS HUIS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij,
hierna te noemen: Ons Huis,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
advocaat te Hardenberg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien,
advocaat te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de van de zijde van Ons Huis overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling, waarvan door de griffier aantekeningen zijn opgemaakt;
- de pleitnota van de gemachtigde van Ons Huis,
- de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ons Huis heeft met ingang van 5 mei 2015 aan [gedaagde] verhuurd de woning met aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres 1] .
2.2.
Vanaf 2016 heeft Ons Huis met grote regelmaat klachten ontvangen van omwonende huurders over overlast veroorzaakt door [gedaagde] .
2.3.
Als gevolg van de herstructurering van de [wijk] heeft [gedaagde] moeten verhuizen. [gedaagde] heeft gereageerd op de woning [adres 2] in [plaats] .
2.4.
Vanwege de aanhoudende overlast is Ons Huis alleen bereid geweest een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] aan te gaan, indien hij bereid was aanvullende voorwaarden te accepteren, welke voorwaarden zijn vastgelegd in een ‘allonge huurovereenkomst in het kader van een laatste kans/gedragsaanwijzing’.
2.5.
Ons Huis is per 27 mei 2019 met [gedaagde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan met betrekking tot de woning aan de [adres 2] te [plaats] , onder meer onder navolgende voorwaarden welke zijn vastgelegd in de allonge:
[… .]
A. Op 5 mei 2015 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres 1] [… .]
[… .]
E. Huurder is ernstig tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
[… .]
Partijen zijn het navolgende overeengekomen:
Artikel 1. Erkenning
1.1.
Huurder erkent dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst [… .]
Artikel 3. Gedragsaanwijzing
3.1.
Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast meer veroorzaken, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot: geen overlast door het afspelen van harde muziek, het veroorzaken van harde geluiden, het lastigvallen en uitschelden van omwonenden en/of derden. [… .]
2.6.
Nadat [gedaagde] de woning heeft betrokken aan de [adres 2] te [plaats] , heeft Ons Huis veelvuldig klachten ontvangen van omwonenden over structurele overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Deze overlast bestaat uit harde muziek, slaan met deuren, schreeuwen, bonken zowel gedurende de dag, avond en nacht.
2.7.
Ons Huis heeft [gedaagde] sindsdien vele keren thuis bezocht en de klachten van overlast met [gedaagde] besproken.
2.8.
Op 29 oktober 2020 heeft Ons Huis een brief gestuurd met de navolgende inhoud voor zover hier van belang:
[… .]
Op 25 augustus 2020 hebben we een gesprek met u gehad omtrent klachten die wij over u hadden ontvangen.
[… .]
U ontvangt deze brief omdat wij recentelijk nieuwe meldingen hebben ontvangen van omwonenden inzake geluidsoverlast, harde muziek s ‘nachts.
Wij willen u nog een laatste waarschuwing geven.
Wij gaan ervan uit dat de overlast per direct stopt.
Mocht dit niet het geval zijn en blijven wij meldingen over u ontvangen, zijn wij genoodzaakt juridische stappen te ondernemen.
[… .]
2.9.
Op 7 december 2020 schrijft de gemachtigde van Ons Huis aan [gedaagde] het navolgende, voor zover hier van belang:
[… .] Ons Huis was - vanwege de aanhoudende ernstige overlastklachten – slechts bereid een huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 2] met u aan te gaan mits u bereid was een ‘Allonge huurovereenkomst in het kader van een laatste kans/gedragsaanwijzing’ te ondertekenen. Daartoe bent u overgaan.
[… .]
In de allonge is voorts u duidelijk gemaakt dat aan u een laatste kans is gegeven en dat als u tekortschiet in de nakoming van deze verplichtingen een gerechtelijke procedure zal starten.
[… .]
Het is echter sindsdien nauwelijks rustig geweest. Ook na ondertekening van de allonge ontvangt Ons Huis bijna dagelijks klachten van diverse omwonenden over veelvuldig geschreeuw en het draaien van harde muziek door u en ook heeft de politie al meerdere malen bezoek aan u moeten brengen.
[… .]
De ernstige overlast maakt dat Ons Huis mij heeft gevraagd op korte termijn een ontruimings-kortgeding tegen u in te leiden, zodat een einde wordt gemaakt aan de overlast en de rust in het complex terugkeert.
Ik stel u bij deze in de gelegenheid om binnen vijf dagen na ondertekening van deze brief de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen bij Ons Huis tegen 1 januari 2021 [… .]
2.10.
Op 11 december 2020 e-mailt [A] , woningconsulent bij Ons Huis, aan [B] , gespecialiseerd ambulant agogisch hulpverlener bij Mediant, hierna ook: [B] , het navolgende voor zover hier van belang:
[… .]
Gisteren heb ik samen met jou en [gedaagde] gesproken over de opzegging van [adres 2] . De datum van opzegging heb ik overlegd en wat ons betreft kan de einddatum 1 februari 2021 zijn als [gedaagde] de huur beëindigd.
Mocht [gedaagde] overgaan tot het opzeggen van de huur, ontvang ik volgende week graag een ondertekende huuropzegging.
[… .]
2.11.
Op 16 december 2020 e-mailt [B] het navolgende, voor zover hier van belang:
[… .]
Hierbij de huuropzegging van [gedaagde] per 01-02-2021 Voorzien van zijn handtekening.
[… .]
2.12.
Op 22 januari 2021 e-mailt de gemachtigde van [gedaagde] , mr. Sahebdien, aan de gemachtigde van Ons Huis het navolgende, voor zover hier van belang:
[… .]
Tot mij wendde zich [gedaagde] [… .]
Cliënte zou op 18 december 2020 akkoord zijn gegaan met een vrijwillige opzegging van het huurcontract [… .]
Heden werd ondergetekende gebeld door een begeleider van cliënt. [… .] De begeleider gaf aan dat [gedaagde] onder behandeling staat van Mediant vanwege ernstige problematiek. Cliënte heeft op 18 december 2020 niet geweten dat hij met het plaatsen van zijn handtekening (onder een schrijven opgesteld door Mediant) akkoord ging met een einde van het huurcontract. [… .]
Middels dit schrijven wordt de opzegging van het huurcontractweshalve vernietigd. [… .]
3.Het geschil
3.1.
Ons Huis vordert - samengevat – om [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woonruimte, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 2] te ontruimen en te verlaten.
Primairlegt Ons Huis aan haar vordering te grondslag dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door opzegging van de zijde van [gedaagde] per 1 februari 2021 is geëindigd, zodat hij thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
Primairlegt Ons Huis aan haar vordering te grondslag dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door opzegging van de zijde van [gedaagde] per 1 februari 2021 is geëindigd, zodat hij thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
Subsidiairstelt Ons Huis zich op het standpunt dart [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen en dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
Ons Huis legt aan haar vordering de hiervoor opgenomen feiten van grondslag.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
Primairstelt hij zich op het standpunt dat hij de opzegging rechtsgeldig heeft vernietigd bij schrijven van zijn gemachtigde d.d. 22 januari 2021. In dat kader stelt [gedaagde] dat hij niet heeft begrepen waarom [B] van Mediant hem adviseerde om akkoord te gaan met een huuropzegging en dat hij onder druk de huuropzegging heeft getekend. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij nog geen andere woonruimte heeft gevonden.
Primairstelt hij zich op het standpunt dat hij de opzegging rechtsgeldig heeft vernietigd bij schrijven van zijn gemachtigde d.d. 22 januari 2021. In dat kader stelt [gedaagde] dat hij niet heeft begrepen waarom [B] van Mediant hem adviseerde om akkoord te gaan met een huuropzegging en dat hij onder druk de huuropzegging heeft getekend. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij nog geen andere woonruimte heeft gevonden.
Subsidiair stelt [gedaagde] met betrekking tot de hem verweten overlastklachten dat hij zich hierin niet altijd in herkent en dat het ook perioden goed met hem gaat. [gedaagde] stelt dat hij vanwege de alcohol soms verandert in zijn doen en laten en dat hij op zoek is naar passende hulp, maar dat dit niet eenvoudig is. [gedaagde] stelt dat van een tekortkoming in de nakoming van de huurdersverplichtingen geen sprake is, nu niet enkel hij overlast veroorzaakt maar ook de overige buren.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de vorderingen alleen kan toewijzen indien zij het naar voorlopig oordeel aannemelijk acht dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.
4.2.
De eerste horde die genomen moet worden, is of Ons Huis wel een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Gelet op de aard van de vordering is naar het oordeel van de kantonrechter de spoedeisendheid een gegeven. Hiertegen is overigens door [gedaagde] ook geen verweer gevoerd.
4.3.
Ons Huis grond haar vordering tot ontruiming van het gehuurde op twee grondslagen, primair op basis van het feit dat [gedaagde] het gehuurde zonder recht of titel in zijn bezit houdt en subsidiair op basis van een toerekenbare tekortkoming in uitvoering van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. De kantonrechter zal de vordering op de primaire grondslag toewijzen en daartoe wordt het navolgende overwogen.
4.4.
[gedaagde] heeft met bijstand van zijn gespecialiseerd ambulant agogisch hulpverlener bij Mediant, [B] , de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd. [gedaagde] beroept zich op dwaling door aan te geven dat wanneer hem een juiste voorstelling van zaken was gegeven, hij niet tot opzegging van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan. Voorts zou van de zijde van Ons Huis ongerechtvaardigde druk zou zijn uitgeoefend. Het is de kantonrechter niet duidelijk op welke onjuiste mededelingen van Ons Huis [gedaagde] doelt. Onweersproken is gesteld dat de huuropzegging door tussenkomst van zijn hulpverlener tot stand is gekomen. De hulpverlener heeft bewerkstelligd dat de termijn waartegen het gehuurde zou moeten zijn ontruimd, de streefdatum van Ons Huis was 1 januari 2021, met een maand is verlengd tot 1 februari 2021. De stelling dat [gedaagde] niet zou hebben begrepen dat hij door zijn huuropzegging het gehuurde op korte termijn dient te verlaten acht de kantonrechter ongeloofwaardig. Immers nadat hij de huurovereenkomst had opgezegd heeft hij actie ondernomen om elders onderdak te vinden. Dat had hij met [B] afgesproken te gaan doen en [B] zou hem hierbij helpen. Niet gezegd kan dan ook worden dat de strekking van de door hem gedane huuropzegging [gedaagde] niet duidelijk is geweest. Ook van een enige onrechtmatige druk van de zijde van Ons Huis om de huurovereenkomst op te zeggen is de kantonrechter niet gebleken. Het enkele feit dat [gedaagde] door Ons Huis een kortgedingprocedure in het vooruitzicht is gesteld is daartoe onvoldoende, te meer nu deze procedure hem door Ons Huis in het vooruitzicht is gesteld wanneer hij zijn huurdersgedrag niet aanpast. De kantonrechter acht het dan ook vooralsnog voldoende aannemelijk dat de vordering tot de ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure op deze primaire grond zal worden toegewezen.
4.5.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ook op grond van de subsidiaire grondslag de ontruimingsvordering toewijsbaar wordt geacht. Op basis van de in het geding gebrachte stukken acht de kantonrechter vooralsnog voldoende aannemelijk dat [gedaagde] sinds 2016, al dan niet met kortere en/of langere tussenpozen, stelselmatig (geluids-)overlast veroorzaakt aan omwonende huurders van Ons Huis en dat de overlast een structureel karakter heeft. Ons Huis kan dit niet tolereren omdat zij verplicht is aan haar huurders het rustig huurgenot te verschaffen. Indien een van haar huurders dit huurgenot verstoort door consequent overlast te veroorzaken, is Ons Huis gehouden hiertegen actie te ondernemen. Ons Huis heeft in de loop der jaren tevergeefs geprobeerd [gedaagde] in het gareel te krijgen.
De in de allonge opgenomen gedragsaanwijzing en de aan [gedaagde] gegeven laatste waarschuwing hebben niet mogen baten. Zelfs in de korte periode gelegen tussen het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (15 februari 2021) van dit kortgeding en de mondelinge behandeling (23 februari 2021) heeft Ons Huis van omwonende medehuurders diverse klachten gehad van geluidsoverlast veroorzaakt door [gedaagde] . Ons Huis dient ook rekening te houden met de belangen van de andere omwonenden.
Voor buurtbewoners is de situatie inmiddels dermate belastend dat hun woongenot daaronder lijdt. Mede gelet hierop acht de kantonrechter het voorshands voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure de ontbinding en ontruiming van het gehuurde op deze grond zal toewijzen.
4.6.
Ons Huis vordert een termijn voor ontruiming van vijf dagen na betekening van het vonnis. [gedaagde] verzoekt ter zitting een langere termijn voor ontruiming te bepalen mede gelet op de huidige COVID-19 situatie.
De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden, de COVID-19 situatie en de geestelijke gesteldheid van [gedaagde] in acht nemend, aanleiding een ruimere ontruimingstermijn dan de gevorderde vijf dagen vast te stellen. [gedaagde] zal - mogelijk met medewerking van de hulpverlenende instanties - elders onderdak dienen te vinden, wat ook gezien de huidige situatie, de nodige tijd met zich mee zal brengen. De kantonrechter ziet aanleiding om de termijn voor ontruiming op één maand te stellen.
4.7.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
4.8.
De nakosten worden begroot als hierna te vermelden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres 2] te [plaats] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan Ons Huis op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Ons Huis begroot op € 770,01, waaronder € 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde;
5.3.
begroot de nakosten op € 124,00;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021.