ECLI:NL:RBOVE:2020:869

• Datum uitspraak: 24 februari 2020
• Publicatiedatum: 27 februari 2020
• Zaaknummer: 8314077 \ CV EXPL 20-675
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.J. Louter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Buitengerechtelijke ontbinding van huurovereenkomst na sluiting op grond van de Opiumwet

In deze zaak heeft de huurder, aangeduid als [eiseres], een verbod gevorderd op de aangezegde ontruiming van de woning die zij huurde van woningstichting Domijn. De ontruiming was aangekondigd na de sluiting van de woning door de burgemeester op basis van artikel 13b van de Opiumwet, omdat er drugsgerelateerde activiteiten in de woning plaatsvonden. De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning door de burgemeester was gesloten en dat Domijn op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden. De huurder voerde aan dat zij niet op de hoogte was van de activiteiten van haar zoon, die in de woning verbleef, maar de rechtbank oordeelde dat dit niet relevant was voor de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter concludeerde dat de belangenafweging in het voordeel van Domijn viel, en dat de huurder niet in haar vordering kon worden ontvangen. De vordering van de huurder werd afgewezen en zij werd veroordeeld in de proceskosten van Domijn.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 8314077 \ CV EXPL 20-675

Vonnis in kort geding van 24 februari 2020

in de zaak van

[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,

gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien,

tegen

de stichting
WONINGSTICHTING DOMIJN ,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,

gedaagde partij, hierna te noemen Domijn,

gemachtigde: mr. S. Goriya.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in kort geding van 12 februari 2020 inclusief producties,

- de overgelegde producties van 17 februari 2020 van Domijn,

- de mondelinge behandeling van 19 februari 2020. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. Sahebdien. Namens Domijn is mevrouw [A] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. Goriya. De griffier heeft van hetgeen ter zitting is besproken, aantekeningen gemaakt. De pleitaantekeningen van de zijde van Domijn maken hier deel van uit.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Domijn heeft met ingang van 8 december 1997 de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) verhuurd aan [X] en [eiseres] . [X] was de toenmalig echtgenoot van [eiseres] . Na de echtscheiding is [eiseres] in de woning blijven wonen en heeft Domijn de huurovereenkomst per 5 april 2018 met [eiseres] voortgezet.

2.2.

[eiseres] woonde tot 16 september 2019 met haar zoon [Y] in de woning.

2.3.

Op 6 juni 2019 heeft de politie een inval gedaan in de woning. Van de inval is door de politie d.d. 27 juni 2019 een bestuurlijke rapportage opgesteld. Voor zover van belang staat hierin opgenomen:

‘(…) Aangetroffen goederen Tijdens de doorzoeking van de woning werden onder meer de volgende goederen aangetroffen: - in een bureaulade een plastic zakje met daarin 4,23 gram cocaïne; - 16 reeds gevouwen lege ponypacks op het bureau (gebruikt voor het verpakken van cocaïne); - in een bureaulade vele ponypacks welke nog niet zijn gevouwen; - in een bureaulade een bundel papiergeld, na telling blijkt dit 3.000 euro te zijn; - op het bureau een digitaal weegschaaltje met daarop verse restanten wit poeder (vermoedelijk cocaïne, niet getest); - op het bureau een theelepeltje met daaraan nog verse restanten wit poeder (vermoedelijk cocaïne, niet getest); - in een lade van het bureau een notitiebriefje aangetroffen (klantenlijstje) met daarop namen en bedragen erachter die zijn doorgekrast. Deze namen komen overeen met de namen uit de lijst van contacten van de inbeslaggenomen dealtelefoon(s) en privé telefoon van de heer [Y] .

Observaties Tijdens onopvallende observaties verricht door de politie vanaf november 2018 tot en met juni 2019 is gebleken dat de heer [Y] actief rond zijn woning dealgedrag vertoond. Er is meerdere keren waargenomen dat de heer [Y] in de directe nabijheid van de woning aan [adres] korte contacten heeft met mogelijke kopers. Een aantal keren zijn er overdrachten tussen de heer [Y] en kopers waargenomen.

Verklaringen getuigen Vier getuigen, die allen woonachtig zijn in de [plaats] , verklaren dat ze recent of in het verleden harddrugs hebben afgenomen bij de heer [Y] . (…)’ .

2.4.

[eiseres] is, als gevolg van het door Domijn gehanteerde zero-tolerancebeleid, door Domijn in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op te zeggen. [eiseres] is daarmee niet akkoord gegaan.

2.5.

Bij besluit van 11 september 2019 heeft de burgemeester van [gemeente] op grond van artikel 13b van de Opiumwet aan [eiseres] een last onder bestuursdwang opgelegd die er toe strekt dat [eiseres] de woning met ingang van 23 september 2019 diende te sluiten en voor de duur van drie maanden gesloten diende te houden. [eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt en heeft om een voorlopige voorziening verzocht. Bij uitspraak van 16 oktober 2019 heeft de voorzieningenrechter het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.

2.6.

Bij brief van 8 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan Domijn laten weten niet akkoord te kunnen gaan met een (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft Domijn verzocht om een goede belangenafweging te maken.

2.7.

Bij brief van 6 november 2019 heeft de burgemeester medegedeeld dat het besluit van 11 september 2019 gewijzigd wordt in verband met een nieuwe sluitingsdatum van de woning. De sluiting van de woning is ingegaan op 25 november 2019 en duurt tot en met

25 februari 2020.

2.8.

Bij brief van 19 november 2019 aan [eiseres] heeft de gemachtigde van Domijn aangekondigd dat zij in de sluitingsperiode van de woning over zal gaan tot het buitengerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst.

2.9.

Bij brief van 28 november 2019 heeft de gemachtigde van Domijn de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Tevens is in deze brief de ontruiming aangezegd tegen
25 februari 2020.

2.10.

Bij brief van 21 januari 2020 heeft Domijn [eiseres] nogmaals geïnformeerd over de ontruiming van 25 februari 2020.

2.11.

[eiseres] verblijft momenteel bij haar moeder in [plaats] , die een straat verder woont.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad het huurcontract met betrekking tot de woning staande en gelegen aan [adres] te [plaats] in stand te laten, zodat [eiseres] per 25 februari 2020 wederom haar intrek kan nemen in het gehuurde en de huurrelatie tussen partijen wordt gecontinueerd onder de reeds overeengekomen condities zoals opgenomen in het huurcontract, met het directe gevolg dat [eiseres] de woning per 25 februari 2020 niet hoeft te verlaten en te ontruimen. Tevens vordert [eiseres] om een proceskostenveroordeling.

3.2.

Domijn voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Voldoende is gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat [eiseres] in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de vordering van [eiseres] een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Blijkens een nadere toelichting tijdens de mondelinge behandeling komt de vordering van [eiseres] er feitelijk op neer dat zij om een verbod vraagt op de door Domijn aangezegde ontruiming.

4.2.

Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, indien het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. In artikel 13b lid 1 van de Opiumwet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen, of lokalen, dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in de bij die wet behorende lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. In lijst I is onder meer opgenomen cocaïne. In het onderhavige geval heeft de politie op 6 juni 2019 in de door [eiseres] gehuurde woning
4,23 gram cocaïne, € 3.000,00 in contanten, (on)gevouwen ponypacks, een weegschaal en een theelepel met daarop en daaraan wit poeder aangetroffen en een ‘klantenlijstje’ met daarop namen en bedragen die overeenkomen met de contactgegevens uit de dealtelefoon(s) en privé telefoon van [Y] .

4.3.

Uit de combinatie en hoeveelheid aangetroffen zaken leidt de kantonrechter af dat het aannemelijk is dat de drugs in de woning aanwezig waren om te worden verkocht, afgeleverd of verstrekt, met andere woorden gedragingen als in artikel 13b van de Opiumwet bedoeld. Op die grond heeft de burgemeester van [gemeente] besloten tot sluiting van de woning over te gaan. Dit betekent dat Domijn de bevoegdheid toekomt om de huurovereenkomst met [eiseres] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden.

4.4.

[eiseres] heeft aangevoerd dat de aangetroffen drugs, geld en andere goederen van haar zoon [Y] waren en dat zij niet op de hoogte was van de handel, laat staan dat zij weet had van zijn betrokkenheid bij handel in drugs. Volgens [eiseres] was [Y] in de puberteit beland: [Y] had veel behoefte aan privacy, [eiseres] mocht zijn kamer niet zomaar meer in en [Y] bevond zich vaker buiten met zijn vrienden. Er waren geen klachten of aanwijzingen, aldus [eiseres] . [eiseres] is altijd een goed huurder geweest. De belangenafweging dient in haar voordeel uit te vallen, zo stelt [eiseres] . Domijn stelt daarentegen dat het niet aannemelijk is dat [eiseres] van niets zou weten en dat er op correcte gronden gebruik is gemaakt van de bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden. Bovendien heeft Domijn een zorgvuldige belangenafweging gemaakt, zo stelt Domijn.

4.5.

De kantonrechter oordeelt dat de onder rechtsoverweging 4.4. genoemde omstandigheden van [eiseres] in dit kader niet relevant zijn voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW. Immers, op grond van dit artikellid is het niet nodig dat [eiseres] als huurder een tekortkoming kan worden verweten. Ook is het bij deze buitengerechtelijke ontbinding niet relevant of de sluiting is opgelegd door een gedraging van de huurder of door een andere bewoner, zoals in dit geval [Y] . Dat de woning is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet is voldoende voor Domijn om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. Van die bevoegdheid heeft Domijn gebruik gemaakt.

4.6.

Het standpunt van [eiseres] dat zij van niets wist en dat alles van haar zoon is, zal haar in deze procedure ook niet verder helpen. Voor zover dit al zou worden aangenomen, is [eiseres] conform artikel 7:219 BW verantwoordelijk voor degene die zij toestemming geeft om in de woning te verblijven. Dat de aangetroffen cocaïne, het contante geld en de andere goederen van [Y] zijn, maakt dat niet anders. Het is van algemene bekendheid dat de (handel in) drugs in de omgeving gevoelens van onrust en onveiligheid oplevert waarmee de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving wordt aangetast.

Ook is het van algemene bekendheid dat woningbouwverenigingen een zero-tolerance-beleid hanteren ten aanzien van drugs.

4.7.

[eiseres] heeft ook nog een beroep gedaan op artikel 3:13 BW, inhoudende dat indien kan worden vastgesteld dat het gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarop gebaseerde ontruiming niet evenredig is aan het beoogde doel daarvan, dit tot de conclusie dient te leiden dat Domijn in redelijkheid niet tot uitoefening van de haar gegeven bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden heeft kunnen komen.

4.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Domijn haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet misbruikt. De huurovereenkomst is door Domijn ontbonden met het doel om harddrugs gerelateerde activiteiten in en rondom de huurwoning te bestrijden. Dat de ontbinding en daarop gebaseerde ontruiming voor [eiseres] ingrijpend is, wil de kantonrechter wel aannemen, echter is van een acute noodsituatie geen sprake nu tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [eiseres] bij haar moeder woont en voorlopig kan (blijven) wonen. Ook is er geen onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van het recht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en het woonbelang van [eiseres] dat daardoor wordt geschaad. Dit betekent dat de door [eiseres] gestelde omstandigheden niet zwaarder wegen dan het belang van Domijn. Dat wordt ook niet anders door de door [eiseres] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, waaronder het feit dat zij al sinds eind 1997 zonder problemen huurder is van Domijn, zij bezig is een eigen onderneming op te zetten met behulp van de gemeente en daarvoor afhankelijk is van de omgeving [plaats] . Dit wordt immers ondervangen doordat [eiseres] bij haar moeder kan verblijven, die eveneens in [plaats] woont.

4.9.

Gelet op al hetgeen tot op heden naar voren is gebracht, is de kantonrechter van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de beëindiging van de huurovereenkomst in stand zal blijven, met ontruiming van de woning tot gevolg.

4.10.

Nog een laatste opmerking tot slot. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] naar voren gebracht dat zij nooit in één dag de woning kan ontruimen. Domijn heeft desgevraagd aangegeven dat [eiseres] de woning niet in één dag hoeft te ontruimen en dat deze termijn wel verlengd kon worden naar twee dagen tot een week. De kantonrechter gaat er vanuit dat dit aanbod van Domijn blijft staan en dat zij [eiseres] meerdere dagen de tijd zal geven om de woning te ontruimen.

4.11.

Als de in het ongelijk gestelde partij moet [eiseres] worden veroordeeld in de proceskosten van Domijn. Deze kosten worden begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter in kort geding

5.1.

wijst de vordering van [eiseres] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Domijn begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2020.