ECLI:NL:RBOVE:2020:573

• Datum uitspraak: 3 februari 2020
• Publicatiedatum: 12 februari 2020
• Zaaknummer: 8216872 \ CV EXPL 19-4374
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F.E.J. Goffin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebruik van keuken en wasgelegenheid in gehuurde woning

In deze zaak hebben de huurders, [eiser 1] en [eiser 2], een kort geding aangespannen tegen hun verhuurder, [gedaagde], met als doel het verkrijgen van de sleutels van een schuur met keuken en wasgelegenheid, en subsidiair een huurprijsvermindering van 80% vanwege gebreken in de gehuurde woning. De kantonrechter heeft de primaire vordering afgewezen, omdat niet is aangetoond dat de schuur met keuken en wasgelegenheid tot het gehuurde behoort. De rechter oordeelde dat de huurders geen recht hebben op het privégebruik van deze faciliteiten. Wat betreft de subsidiaire vordering tot huurprijsvermindering, oordeelde de kantonrechter dat er nader onderzoek nodig is naar de gebreken in de woning, en dat een huurprijsvermindering van 80% niet kan worden toegewezen in een kort geding. De rechter achtte het echter aannemelijk dat er gebreken van categorie B aanwezig zijn, wat zou kunnen leiden tot een huurprijsvermindering van 30% in een bodemprocedure. De kantonrechter heeft de huurprijs met ingang van 21 november 2019 met 30% verminderd totdat de gebreken zijn hersteld, en heeft de gedaagde in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 8216872 \ CV EXPL 19-4374

Vonnis in kort geding van 3 februari 2020

in de zaak van

1. [eiser 1] ,wonende te [woonplaats] , (hierna: [eiser 1] )

2.
[eiser 2] , wonende te [woonplaats] , (hierna: [eiser 2] )

eisende partijen, hierna gezamenlijk te noemen [eiser 2] c.s.,

gemachtigde: mr. G.J. Hollema,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 december 2019 met producties 1 en 2,

- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties 1 en 2,
- de van de zijde van [eiser 2] c.s. overgelegde producties 3 tot en met 8,

- de mondelinge behandeling op 20 januari 2020, waar [eiser 2] is verschenen, bijgestaan door mr. Hollema. Tevens is de heer [gedaagde] verschenen, bijgestaan door mr. Kroon.

- de pleitnota’s van partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 3 april 2015 hebben [eiser 1] en [gedaagde] een huurovereenkomst ondertekend, inhoudende dat [eiser 1] met ingang van 1 augustus 2015 de woning aan de [adres 1] te [plaats] van [gedaagde] huurt tegen betaling van een huurprijs van
€ 675,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. [eiser 2] is van rechtswege medehuurder.

2.2.

In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
‘(…) verklaren te hebben verhuurd, respectievelijk in huur te hebben aangenomen; op Huur, Woonhuis zonder schuren. (…) Het mede gebruiksrecht van een van partijen bekend gedeelte van de opstallen [adres 1] te [plaats] zijnde in gebruik als opslag/bergruimte. En bij eventuele verhuur achter schuur en grond erachter, en recht van overpad. 2.3. Op 3 april 2015 hebben [eiser 1] en [gedaagde] een huurovereenkomst ondertekend ten behoeve van de huur door “v.o.f. [X] ” van een “schuur met beperkte Exploitatie” aan de [adres 2] te [plaats] (hierna: de schuur).

2.4.

Op 8 februari 2017 heeft [A] (hierna: de dochter), althans de eenmanszaak “Broodje bij de Brug”, een huurovereenkomst met betrekking tot de schuur gesloten met [gedaagde] .

2.5.

Bij vonnis in kort geding van 19 juli 2018 heeft de kantonrechter de dochter veroordeeld tot ontruiming van de schuur, op verbeurte van een dwangsom.

2.6.

Op of omstreeks 10 juli 2019 is de schuur ontruimd.

2.7.

Bij e-mail van 21 november 2019 heeft de advocaat van [eiser 2] c.s. de advocaat van [gedaagde] onder meer als volgt bericht:
Zoals u weet huren mijn cliënten (…) sedert 1 augustus 2015 de woning aan de [adres 1] te [plaats] van uw cliënt. Bij aanvang van de huurovereenkomst beschikte de woning niet over een werkzame keuken. Het destijds aanwezige gasfornuis was afgesloten omdat dit niet meer functioneerde. Het zelfde gold voor de aanwezige afzuigkap. Bovendien beschikte en beschikt de dubbele wasbak niet meer over een werkende kraan, waren en zijn de aansluitingen van de afvoer van de beide wasbakken op het riool doorgeroest en was en is in de keuken al jaren geen water, laat staan warm water, verkrijgbaar. Ook beschikte en beschikt de keuken niet over voldoende elektriciteitsgroepen om de nodige keukenapparatuur, wasmachine en droger van stroom te voorzien. (…) Ten behoeve van de woning is door de ouders van [eiser 2] in 1993 in de achtergelegen schuur een keuken/wasgelegenheid, met een eigen toegangsdeur, gerealiseerd. Sedert aanvang van de huurovereenkomst met uw cliënt hebben cliënten daar – net als voorheen – ook steeds gebruik van gemaakt c.q. kunnen maken. Zulks tot de door uw cliënt afgedwongen ontruiming van de schuur op 8 juli jl. Sindsdien kunnen cliënten niet meer binnen koken en wassen, niet in de voormalige keukenruimte van de woning en ook niet in de keuken/wasgelegenheid van de schuur, en koken zij noodgedwongen buiten en wordt de afwas en het wassen/drogen van kleding bij vrienden verderop in de straat gedaan. (…) Primair stellen cliënten zich op het standpunt dat de keuken/wasgelegenheid in de schuur deel uitmaakt van de door hen gehuurde woning en dat zij daarvan huurder zijn. Voor zover dat niet (meer) het geval zou zijn, stellen zij zich subsidiair op het standpunt dat het ontbreken van een keuken/wasgelegenheid in de woning aan te merken is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, die een aanzienlijke vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. (…)

3. Het geschil

3.1.

[eiser 2] c.s. vorderen - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om primair binnen twee dagen na betekening van dit vonnis [eiser 2] c.s. in het bezit te stellen van de sleutels van de toegangsdeur tot de keuken/wasgelegenheid in de schuur, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde] in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen. Subsidiair vorderen [eiser 2] c.s. - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de verschuldigde huur met ingang van 1 juli 2019 te verminderen tot een bedrag van € 135,00 per maand, althans een bedrag door de kantonrechter te bepalen totdat [gedaagde] op zijn kosten de nodige voorzieningen in de woning zal hebben aangebracht opdat [eiser 2] c.s. voor hun gezin in de woning het eten kunnen bereiden en de (af)was kunnen doen. [eiser 2] c.s. vorderen verder dat [gedaagde] in de (na)kosten van deze procedure wordt veroordeeld.

3.2.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat het, voor toewijzing van een voorziening in kort geding, vereist is dat de feiten en de omstandigheden die aan de vorderingen ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast moet er een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening bestaan.

Spoedeisend belang 4.2. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser 2] c.s. een spoedeisend belang bij hun vorderingen, nu er is gesteld dat zij geen gebruik kunnen maken van een werkende keuken en er in de woning geen mogelijkheden zijn om te koken, te wassen en te drogen en dit het woongenot van [eiser 2] c.s. aantast.
Huur schuur voor privédoeleinden

4.3.

[eiser 2] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat zij de schuur huren voor privédoeleinden. Zij voeren daartoe onder meer aan dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet beschikte over een werkende keuken en wasgelegenheid. Ten behoeve van de woning is door de ouders van [eiser 2] in 1993 in de schuur een keuken/wasgelegenheid gerealiseerd, waarvan [eiser 2] c.s. sinds de aanvang van de huurovereenkomst van de woning gebruik hebben gemaakt. [eiser 2] c.s. hebben hun standpunt dat zij (de keuken en wasgelegenheid in) de schuur voor privédoeleinden huren onder meer onderbouwd door overlegging van verklaringen van derden waaruit samengevat kan worden afgeleid dat [eiser 2] c.s. de keuken en wasgelegenheid in de schuur (ook) voor privédoeleinden hebben gebruikt. [eiser 2] c.s. hebben verder verwezen naar de op 3 april 2015 door [eiser 1] en [gedaagde] getekende huurovereenkomst met betrekking tot de schuur, welke volgens [eiser 2] nooit is opgezegd.

4.4.

[gedaagde] betwist dat hij de schuur aan [eiser 2] c.s. heeft verhuurd.

Op grond van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning huren [eiser 2] c.s. de woning met bijbehorende opslag/bergruimte. [gedaagde] heeft in dit verband toegelicht dat de in de huurovereenkomst genoemde opslag/bergruimte niet de schuur betreft. [gedaagde] heeft verder verwezen naar een verklaring van mr. Kolkman, de curator in het faillissement van [eiser 2] , waaruit onder meer volgt dat [eiser 2] aan de curator heeft verklaard alleen de woning te huren en niet de schuren, die werden gehuurd door de dochter. [gedaagde] heeft ter zitting verder toegelicht dat de schuur op verzoek van [eiser 2] in verband met zijn faillissement per 8 februari 2017 aan de dochter is verhuurd ten behoeve van de exploitatie van de eenmanszaak ‘Broodje bij de Brug’.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat gelet op de tekst van de huurovereenkomst, meer in het bijzonder dat is ver/gehuurd “
woonhuis zonder schuren ”, de onbetwiste verklaring van [gedaagde] ter zitting dat de in de huurovereenkomst genoemde opslag/bergruimte niet de schuur betreft en de hiervoor vermelde verklaring van curator mr. Kolkman onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eiser 2] c.s. een (huur)recht toekomt op het privégebruik van de keuken en de wasgelegenheid in de schuur. Deze schuur is door [eiser 1] (op 3 april 2015) en vervolgens door de dochter (op 8 februari 2017) blijkens de in r.o. 2.3 en 2.4 vermelde huurovereenkomsten bedrijfsmatig van [gedaagde] gehuurd. De omstandigheid dat [eiser 2] c.s. (daardoor) in die periode ook privé gebruik hebben gemaakt van de keuken en wasgelegenheid in die schuur brengt nog niet met zich dat [eiser 2] c.s. in dat verband als (mede)huurders zijn aan te merken. De primaire vordering van [eiser 2] c.s. om hen in het bezit te stellen van de sleutels van de schuur zal, gelet op het vorenstaande, worden afgewezen.

Huurprijsvermindering in verband met gebreken woning 4.6. [eiser 2] c.s. vorderen in dit kort geding subsidiair om een huurprijsvermindering ex artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) omdat het ontbreken van een werkende keuken en wasgelegenheid in de woning volgens [eiser 2] c.s. aan te merken is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. [eiser 2] c.s. noemen in de e-mail van 21 november 2019 aan [gedaagde] de volgende gebreken:
- het gasfornuis is afgesloten,
- de aanwezige afzuigkap functioneert niet,
- er is geen werkende kraan bij de dubbele wasbak,
- de aansluitingen van de afvoer van de beide wasbakken op het riool zijn doorgeroest,
- in de keuken is geen koud en warm stromend water,
- er zijn onvoldoende elektriciteitsgroepen, zodat de keukenapparatuur, wasmachine en droger niet van stroom kunnen worden voorzien.
Volgens [eiser 2] c.s. is, gelet op de gebreken, een huurprijsvermindering van 80% redelijk, wat neerkomt op een te betalen huurprijs van € 135,00 per maand met ingang van
1 juli 2019.

4.7.

[gedaagde] betwist dat de keuken in de woning gebreken vertoont die voor rekening en risico van hem zouden komen. [gedaagde] heeft onder meer naar voren gebracht dat hij [eiser 2] c.s. bij aanvang van de huurovereenkomst tienduizenden euro’s heeft verstrekt om de woning op te knappen. Volgens [gedaagde] is door [eiser 2] c.s. toen de badkamer en keuken opgeknapt en heeft [eiser 2] c.s. nooit eerder geklaagd over de keuken en wasvoorzieningen dan per e-mail van 21 november 2019. Volgens [gedaagde] hadden [eiser 2] c.s. gezien artikel 6:89 BW jaren eerder moeten klagen. Geen van de door [eiser 2] c.s. genoemde gebreken wordt onderbouwd, aldus [gedaagde] . Het gasfornuis, de afzuigkap en andere keukenapparatuur zijn bovendien eigendom van [eiser 2] c.s.
Nu niet kan worden vastgesteld of er gebreken zijn en of en in hoeverre dit aanleiding zou kunnen geven tot (tijdelijke) aanpassing van de huur, dient de vordering tot huurprijsvermindering volgens [gedaagde] te worden afgewezen.

4.8.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 BW). Bij verhuur van woonruimte is sprake van (semi-)dwingend recht. Beoogd is om de positie van de huurder van woonruimte bij achterstallig onderhoud van de woonruimte te versterken en dat er een stimulans ontstaat voor woningonderhoud. Dit past bij het streven van de overheid om de onderhoudstoestand van het woningenbestand op peil te houden (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3). De huurder die een bouwvallig huis met gebreken huurt, waar hij bij aanvang van de huur mee bekend was en waarbij zelfs de huurprijs is afgestemd op die slechte toestand, kan dus niettemin herstel van de verhuurder verlangen op de voet van artikel 7:206 BW.

4.9.

[eiser 2] c.s. hebben het bestaan van de door hen gestelde gebreken onderbouwd door middel van overlegging van foto’s van de keuken. De kantonrechter kan daaruit niet afleiden of en in hoeverre sprake is van gebreken nu daaruit niet kan worden afgeleid of er al dan niet sprake is van stromend water in de keuken en of het gasfornuis en de afzuigkap al dan niet werken. Volgens [eiser 2] c.s. wordt er op dit moment buiten gekookt en wordt er gewassen bij kennissen, omdat het gasfornuis is afgesloten, de aanwezige afzuigkap niet functioneert, er geen werkende kraan is bij de dubbele wasbak, de aansluitingen van de afvoer van de beide wasbakken op het riool zijn doorgeroest, er geen koud en warm stromend water is en sprake is van onvoldoende elektriciteitsgroepen voor keukenapparatuur en er geen wasmachine en droger-aansluiting is. [eiser 2] c.s. hebben ter verdere ondersteuning van hun stellingen foto’s overgelegd waaruit volgt dat er buiten is gekookt. [eiser 2] c.s. hebben ook verklaringen overgelegd van (onder meer) [B] en [C] waarin samengevat staat vermeld dat in de woning geen voorzieningen zijn om maaltijden te bereiden en dat zij op dit moment de familie helpen met het koken van privémaaltijden en de was in hun eigen woningen. Verder is door [eiser 2] c.s. overgelegd een offerte van HS Techniek en Montage van 7 november 2019 waarin onder meer het volgende is vermeld:
Om een installatie te realiseren omtrent een nieuwe keuken in uw woning zijn de hieronder omschreven aansluitingen nodig. * aparte groep vaatwasser. * aparte groep oven / magnetron. * aparte groep boiler. * aparte groep kooktoestel. * nodige wandcontactdozen voor algemeen gebruik. * groepenkast voorzien van 10 groepen 3 aardlekschakelaars 40 Amp / 30 mAmp 1 Hoofdschakelaar 1 aardlekschakelaar 40 Amp / 300 mAmp. Wassen * aparte groep wasautomaat. *aparte groep wasdroger. * er van uitgaan dat wasautomaat en droger in de keuken geprojecteerd worden.

Daargelaten of de door HS Techniek en Montage omschreven werkzaamheden daadwerkelijk in voormelde omvang noodzakelijk zijn om een goed onderhouden keuken c.q. kookvoorziening en wasvoorziening te realiseren is de kantonrechter gelet op het voorgaande voorshands van oordeel dat [eiser 2] c.s. voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er sprake is van gebreken met betrekking tot de keuken en wasvoorziening in de woning. De enkele “kale” betwisting van [gedaagde] , zonder zelfstandig onderzoek te hebben gedaan naar het bestaan van de gestelde gebreken, acht de kantonrechter onvoldoende redengevend om tot een ander oordeel te komen.

4.10.

Ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De vraag is of er sprake is van gebreken aan de woning die het rechtvaardigen om een huurprijsvermindering van 80% van de geldende huurprijs toe te wijzen. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan onvoldoende is gebleken. Om vast te kunnen stellen wat de daadwerkelijke aard, ernst en omvang van de (gestelde) gebreken is en wat een evenredige vermindering van de huurprijs in dat verband zou zijn, is nader onderzoek nodig omtrent de feiten en omstandigheden. Voor een dergelijk onderzoek is in een kort geding procedure geen plaats. Evenwel acht de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk dat tenminste sprake is van gebreken van categorie B van het Besluit Huurprijzen Woonruimte en dat een vordering tot huurprijsvermindering in een bodemprocedure in ieder geval tot een bedrag van 30% van de huurprijs zal worden toegewezen totdat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter betrekt bij haar oordeel dat daarmee aan [gedaagde] een prikkel wordt gegeven om zijn onderhoudsplichten als verhuurder na te komen, nu [eiser 2] c.s. van voormelde gebreken herstel verlangd.

4.11.

De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat [eiser 2] c.s. niet eerder over de gebrekkige keuken en wasvoorziening hebben geklaagd. Die enkele omstandigheid dat [eiser 2] c.s. niet eerder hebben geklaagd, betekent niet dat zij eventuele aanspraken betreffende die klachten verloren hebben. Het niet melden van klachten heeft, behoudens het geval dat de verhuurder al in voldoende mate bekend is met de klachten, slechts tot gevolg dat de huurder geen aanspraak op huurprijsvermindering heeft over de periode voorafgaand aan de melding (artikel 7:207 lid 1 BW) en aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van het nalaten van de melding (artikel 7:222 BW), maar niet dat hij de aanspraak op huurprijsvermindering voor de periode na de melding verliest. In dit kader overweegt de kantonrechter dat artikel 6:89 BW zich niet voor toepassing leent op de voortdurende verplichting van de verhuurder om de verhuurde zaak aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (artikel 7:203 BW), derhalve zonder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW (Vgl. ECLI:NL:GHARN:2009:BK5151).

Proceskosten

4.12.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld. Aangezien aan [eiser 2] c.s. een toevoeging is verleend, zijn zij geen explootkosten verschuldigd. Ter zake de proceskosten zal worden toegewezen een bedrag van € 561,00 in totaal, bestaande uit het griffierecht van € 81,00 en het salaris gemachtigde van € 480,00. De nakosten zullen worden begroot op € 120,00 (0,5 punt x liquidatietarief met een maximum van € 120,00).

5. De beslissing

De kantonrechter in kort geding

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

vermindert de door [eiser 2] c.s. aan [gedaagde] verschuldigde huurprijs met ingang van 21 november 2019 met 30% totdat [gedaagde] op zijn kosten de nodige voorzieningen in de woning zal hebben aangebracht opdat [eiser 2] c.s. in de woning eten kunnen bereiden en de (af)was kunnen doen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 561,00, waaronder € 480,00 aan salaris gemachtigde en begroot de nakosten op € 120,00,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde,

Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2020.