ECLI:NL:RBOVE:2020:564

• Datum uitspraak: 5 februari 2020
• Publicatiedatum: 12 februari 2020
• Zaaknummer: 8217586 \ CV EXPL 19-4375
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak met betrekking tot ontruiming en betaling van achterstallige huur

In deze huurzaak, behandeld door de Rechtbank Overijssel op 5 februari 2020, vorderden eisers [A] en [B] dat gedaagden [X] en [Y] de gehuurde woning zouden ontruimen en opleveren in de staat waarin deze zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde tijd van twee jaar, van 1 december 2017 tot en met 30 november 2019. Eisers stelden dat gedaagden, ondanks het verstrijken van de huurperiode, de woning niet hadden verlaten en dat er sprake was van huurachterstand. De eisers vorderden ook betaling van een dwangsom voor elke dag dat de woning niet werd opgeleverd, evenals betaling van achterstallige huur en een huurvervangende vergoeding.

Gedaagden voerden verweer en stelden dat [Y] de woning al had verlaten en dat [X] niet tijdig op de hoogte was gesteld van de beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelde dat [B] niet-ontvankelijk was in zijn vordering, omdat hij slechts als gevolmachtigde van [A] optrad. De rechter concludeerde dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was geëindigd op 30 november 2019 en dat [X] nog steeds in de woning verbleef. De vordering tot ontruiming werd alleen tegen [X] toegewezen, terwijl [Y] werd ontslagen van de verplichting om de woning te ontruimen, omdat zij deze al had verlaten. De kantonrechter wees de vorderingen van [X] in reconventie af en veroordeelde hem tot betaling van de achterstallige huur en de huurvervangende vergoeding aan [A].

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 8217586 \ CV EXPL 19-4375

Vonnis in kort geding van 5 februari 2020

in de zaak van

1. [A] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[B] ,
wonende te [woonplaats 1] , handelend als gevolmachtigde van [A] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo,

tegen

1. [X] ,wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: zijn vader [X] senior,

2.
[Y] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A. aan het Rot, advocaat te Almelo.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de van de zijde van [Y] overgelegde producties,

- de mondelinge behandeling,

- de pleitnota van eisers,

- de pleitnota van [X] ,

- de pleitnota van [Y] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[A] en gedaagden hebben een huurovereenkomst woonruimte als bedoeld in artikel 7:272 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gesloten voor de duur van twee jaar, van 1 december 2017 tot en met 30 november 2019, betreffende de woning en aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] .

3. Het geschil

3.1.

Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. Gedaagden te veroordelen om binnen 48 uur na de dag en het tijdstip van betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning met erf en tuin en bijbehorende opstallen aan de [adres] te [plaats] correct aan eiseres op te leveren in de staat waarin het voormalig gehuurde zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst, geheel leeg en ontruimd en met afgifte der sleutels aan eiser sub 2; alles op straffe van een aan eiseres te verbeuren dwangsom van € 250,00 voor iedere dag gedurende welke zij daarmee weigerachtig of nalatig zijn tot een maximum van € 5.000,00;

2. Gedaagden te veroordelen wegens achterstallige huur tot en met 30 november 2019 direct opeisbaar aan eiseres te voldoen een bedrag groot € 1.614,50, te vermeerderen met de

wettelijke rente daarover vanaf 1 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

3. Gedaagden te veroordelen wegens boete aan eiseres te voldoen een bedrag groot € 100,00 per dag, ingaande 1 december 2019, te berekenen tot 1 februari 2020 ten totale van

€ 6.200,00 en daarbij te verstaan dat gedaagden bij algehele voldoening aan het gevorderde

sub 1 voor 1 februari 2020 een bedrag van € 100,00 per dag op de verschuldigde boete in

mindering mogen brengen;

4. Gedaagden te veroordelen om wegens huurvervangende vergoeding aan eiseres te voldoen een bedrag groot € 24,18 per dag, te rekenen vanaf 1 december 2019 tot 1 februari 2020 ten totale van € 1.499,16 en daarbij te verstaan dat gedaagden bij algehele voldoening aan het gevorderde sub 1 voor 1 februari 2020, op die huurvervangende vergoeding in mindering mogen brengen een bedrag van € 24,18 per dag, voor iedere dag, waarop zij eerder dan 1 februari 2020 aan het gevorderde sub 1 volledig zullen hebben voldaan;

5. Gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding, die van het nasalaris en de kosten van tenuitvoerlegging inbegrepen.

3.1.1.

Eisers hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten twee jaar, rechtsgeldig is geëindigd. [X] verblijft echter nog steeds in de woning. Ook is sprake van een huurachterstand. Eisers mogen ook [Y] aanspreken aangezien zij ook huurder is en zij niet eenzijdig uit de huurovereenkomst kan stappen.

3.1.2.

Eisers merken op dat [A] eigenares en verhuurster van de woning is en dat zij volmacht heeft gegeven aan [B] om rechtshandelingen te verrichten. Ook in de huurovereenkomst staat vermeld dat [B] handelt als gevolmachtigde van [A] . Zekerheidshalve treden [A] en [B] beiden op als eisers. Eisers menen dat [B] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering.

3.2.

[Y] voert verweer.

3.2.1.

Zij heeft de woning reeds verlaten nadat zij deze had opgeleverd in bijzijn van [B] en zijn dochter. Door toedoen van [B] kon [Y] niet langer in het gehuurde wonen. [B] schond in ernstige mate haar woongenot, bijvoorbeeld door zomaar de woning te betreden en te schreeuwen, en [Y] heeft hierdoor psychische schade geleden. [Y] heeft in de maand juli 2019 het gehuurde verlaten. Zij heeft bij brief van 28 juni 2019 voor zichzelf de huur opgezegd per 1 augustus 2019.

3.2.2.

[X] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd om hem moverende redenen. Dit kan [Y] niet worden aangerekend. Zij heeft immers niet de controle of de macht over [X] .

3.2.3.

[Y] wijst erop dat een waarborgsom van € 650,00 aan verhuurder is betaald. Zij meent dat de waarborgsom verrekend dient te worden met de eventuele huurachterstand per 1 december 2019.

3.2.4.

De gevorderde (schade)vergoeding ex artikel 7:225 BW dient te worden afgewezen. Dit betreft een gebruiksvergoeding in geval van een onrechtmatig gebruik door de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst. Hiervan is bij [Y] geen sprake.

3.2.5.

[Y] voert verder aan dat de gevorderde boete moet worden afgewezen. Zij heeft immers de woning geruime tijd voor het einde van de huurperiode verlaten met al haar spullen. Ook is de gevorderde boete van € 100,00 per dag buitensporig hoog en betreft het een onredelijk bezwarend beding. Zij voert ten slotte aan dat de schuldeisers geen nakoming van het boetebeding kunnen vorderen indien de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. [Y] kan het niet worden aangerekend dat [X] tot nu toe heeft geweigerd om de woning te verlaten. Ook heeft [X] op 15 oktober 2019 schriftelijk verklaard dat hij ermee akkoord gaat dat [Y] wordt ontslagen uit haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij bereid is om de verplichtingen uit de huurovereenkomst alleen op zich te nemen.

3.3.

Ook [X] voert verweer.

3.3.1.

[X] meent dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet aangezien verhuurders de huur niet rechtsgeldig hebben opgezegd. [X] heeft immers niet tijdig de volmacht ontvangen waarin [A] aan [B] volmacht verleent.

Onduidelijk was of [B] bevoegd was om de huurovereenkomst op te zeggen. Ook is niet duidelijk wie de verhurende partij is. De woning behoort tot een nalatenschap.

3.4.

Zowel [X] als [Y] heeft aangevoerd dat [B] hen stoorde in hun woongenot en het gehuurde tal van gebreken kende.

3.5.

[X] heeft gevorderd:

a. Uit te spreken dat de bestaande huurovereenkomst met onbeperkte duur is voortgezet.

b) Dat de verhuurder de kosten betaalt welke nodig zijn om het huis in een acceptabele

toestand te brengen.

c) Kieren en gaten worden afgedicht door de verhuurder.

d) Ramen boven sluiten niet.

e) Water uit douche loopt moeilijk tot niet weg.

f) Een energie keurlabel wordt door de verhuurder overgelegd.

g) Een keuringsbewijs wordt overgelegd voor de elektrische installatie.

h) De verhuurder of [B] betaalt de kosten welke [Y] heeft gemaakt om te verhuizen.

i. i) De verhuurder of [B] betaalde de huur welke [Y] heeft moeten

betalen, omdat ze niet meer aan [adres] durfde te wonen.

j) De verhuurder of [B] betaalt een vergoeding voor het niet hebben

gehad van het woongenot zoals ze zich dat wel hadden voorgesteld.

k) De verhuurder of [B] betaalt de kosten welke [Y] door de stress heeft

opgelopen (ziektekosten).

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat [B] steeds heeft gehandeld als gevolmachtigde van [A] . Hij deed dat op grond van een aan hem door [A] verleende algemene volmacht. Daarom is alleen [A] de verhuurster van de woning. Alleen zij kan vorderingen instellen op basis van deze huurovereenkomsten. Dat betekent dat [B] niet-ontvankelijk is in zijn vordering.

4.2.

Artikel 7:271 artikel 1, sub b BW bepaalt dat op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar aangegane huur artikel 228 lid 1 BW van toepassing is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.

4.3.

[A] heeft [Y] en [X] tijdig, te weten bij exploit van 5 september 2019 geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd per 30 november 2019. [X] heeft gesteld dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, omdat hij de volmacht niet tijdig heeft gezien, maar die vlieger gaat niet op. Het gaat er niet om of [X] de volmacht heeft gezien, maar of die volmacht er daadwerkelijk was. En dat was zo. Dit betekent dat de huurovereenkomst per 30 november 2019 is geëindigd.

4.4.

Tussen partijen staat vast dat [Y] de woning al in juli 2019 had verlaten en sindsdien ergens anders woont. [X] verblijft nog steeds in de woning.

4.5.

De regel in de rechtspraak is dat één van de twee huurders van een woning niet eenzijdig uit de huurovereenkomst kan stappen. [Y] stelt dat zij met instemming van [A] uit de huurovereenkomst is getreden. Maar van die instemming heeft de kantonrechter geen bewijs gezien. Dat [Y] in de periode van haar vertrek in de woning met [B] en zijn dochter heeft gesproken over haar vertrek is niet voldoende om aan te nemen dat [B] er namens [A] mee heeft ingestemd dat [Y] vanaf haar vertrek niet langer huurder van de woning was. [Y] is dus naast [X] huurder gebleven. [A] kon [Y] dus ook na haar vertrek nog als huurder aanspreken. Voor de betaling van de huur tot 1 december 2019 zijn [X] en [Y] dus beiden als huurders aansprakelijk.

4.6.

Er bestaat geen aanleiding om de door [Y] en [X] betaalde waarborgsom van € 650,00 in mindering te brengen op de huurachterstand. Immers, [X] heeft het gehuurde nog niet verlaten.

4.7.

Huurders hebben de verplichting om de woning bij het einde van de huurovereenkomst te ontruimen en op te leveren. [Y] en [X] kunnen daarom in beginsel beiden worden veroordeeld dat te doen. Maar voor wat betreft [Y] gaat dat te ver en moet er dus in zoverre een uitzondering op de regel worden gemaakt. [Y] is al medio 2019 met haar spullen vertrokken, en [A] heeft dat via [B] altijd geweten. [X] verblijft nog steeds in de woning. Hij beroept zich daarbij op de gedachte dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Hiervoor is al beslist dat die gedachte op niets is gebaseerd. Maar [X] en zijn vader leken dat ter zitting niet te (willen) begrijpen. Daarmee speelt naar de stellige indruk van de kantonrechter ook een rol dat [A] en [X] familie van elkaar zijn en dat in de familie een ruzie bestaat waarbij zij tegenover elkaar staan. Hoe dan ook, de kantonrechter is ervan overtuigd dat het voor [Y] onmogelijk is te voldoen aan een veroordeling tot ontruiming, zolang [X] niet inziet dat hij (in afwijking van de opvatting van zijn vader) moet vertrekken. [X] heeft hier de sleutel in handen en [Y] kan daarop geen invloed uitoefenen. En tot het onmogelijke is niemand gehouden. Daarom zal de vordering tot oplevering en oplevering alleen tegen [X] worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de met de weigering van [X] om uit de woning te vertrekken samenhangende vorderingen tot betaling van boete en huurvervangende vergoeding vanaf 1 december. [X] moet daartoe worden veroordeeld, [Y] ontspringt de dans, omdat zij [X] niet kan dwingen.

4.8.

De gevorderde boete van € 6.200,00 zal worden afgewezen. Het toewijzen van een dergelijke boete verdraagt zich niet met de aard van een kort geding procedure.

4.9.

[X] en [Y] zullen als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

4.10.

Van de vordering van [X] kan niets worden toegewezen. De onderdelen a tot en met g worden afgewezen omdat de huurovereenkomst eind november 2019 is geëindigd. Voor de onderdelen h, i en k geldt dat het gaat om belangen van [Y] , niet van [X] zelf. En onderdeel j is onvoldoende onderbouwd om in een kort geding toegewezen te worden.

4.11.

[X] krijgt ook in reconventie ongelijk. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Die kosten worden op nihil gesteld.

5. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.

verklaart [B] niet-ontvankelijk in zijn vordering;

5.2.

veroordeelt [X] om binnen 48 uur na de dag en het tijdstip van betekening van dit vonnis de woning met erf en tuin en bijbehorende opstallen aan de [adres] te [plaats] correct aan [A] op te leveren in de staat waarin het voormalig gehuurde zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst, geheel leeg en ontruimd en met afgifte der sleutels aan [B] ; alles op straffe van een aan [A] te verbeuren dwangsom van € 250,00 voor iedere dag gedurende welke [X] daarmee weigerachtig of nalatig is tot een maximum van € 5.000,00;

5.3.

veroordeelt [X] en [Y] wegens achterstallige huur tot en met 30 november 2019 direct opeisbaar aan [A] te voldoen een bedrag groot € 1.614,50, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 december 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt [X] om wegens huurvervangende vergoeding aan [A] te voldoen een bedrag groot € 24,18 per dag, te rekenen vanaf 1 december 2019 tot 1 februari 2020 ten totale van € 1.499,16 en verstaat daarbij dat [X] bij algehele voldoening aan het gevorderde sub 1 voor 1 februari 2020, op die huurvervangende vergoeding in mindering mag brengen een bedrag van € 24,18 per dag, voor iedere dag, waarop [X] eerder dan 1 februari 2020 aan het gevorderde sub 1 volledig zullen hebben voldaan;

5.5.

veroordeelt [X] en [Y] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 814,10 waaronder € 480,00 wegens het salaris van de gemachtigde en de nakosten tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 120,00 (0,5 punt x liquidatietarief met een maximum van € 120,00);

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

In reconventie

5.8.

wijst de vordering van [X] af;

5.9.

veroordeelt [X] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2020. (HJ)