Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: 223211 / HA ZA 2018/427
Vonnis van 30 december 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. H.G.M. van Zutphen te Almelo,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. D.P.M. Buysrogge te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 september 2020,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 november 2020, met daaraan gehecht de pleitaantekeningen van de advocaten van partijen.
1.2.
Vervolgens heeft de rechtbank vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Voor een weergave van de feiten verwijst de rechtbank naar hetgeen zij in het tussenvonnis van 2 september 2020 onder 2.1. tot en met 2.11. heeft overwogen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, na wijziging van eis samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat sprake is van een zodanige toerekenbare tekortkoming dat de koopovereenkomst van partijen direct dient te worden ontbonden;
II. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot (terug)betaling aan haar van de koopsom ad € 540.000,- en de overdrachtsbelasting ad € 10.800,-;
III. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van de kosten van herstel, onderzoek en rechtsbijstand ad € 19.907,93 en € 3.980,- exclusief BTW (Wareco) en van de contractuele boete ad € 54.000,-;
IV. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen vanaf 6 november 2017 tot de dag der algehele voldoening;
V. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien deze niet binnen twee dagen na sommatie/betekening zijn voldaan.
3.2.
[gedaagde 1] c.s. voert verweer.
4.De verdere beoordeling
4.1.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 2 september 2020 vastgesteld dat aan haar niet de vraag voorligt of de koopovereenkomst al rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, maar, gezien de gevorderde verklaring voor recht, of de koopovereenkomst (thans) dient te worden ontbonden.
4.2.1.
Op grond van artikel 11 van Pro de koopovereenkomst is ontbinding ervan mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij die ingebrekestelling dient de wederpartij, in dit geval [gedaagde 1] c.s., een termijn te worden geboden om het geconstateerde gebrek te verhelpen, tenzij deugdelijke nakoming onmogelijk is of de wederpartij te kennen heeft gegeven niet te zullen overgaan tot het gevraagde herstel. Omdat het de rechtbank nog niet duidelijk was hoe en wanneer [eiseres] [gedaagde 1] c.s. op voornoemde wijze in gebreke heeft gesteld óf dat zij meent dat deugdelijke nakoming onmogelijk is óf dat [gedaagde 1] c.s. te kennen heeft gegeven niet tot het gevraagde herstel te zullen overgaan, heeft zij [eiseres] opgedragen zich hierover nader uit te laten.
4.2.2.
[eiseres] heeft ter zitting gesteld dat al vóór de levering is gebleken dat er water in de kruipruimte stond en dat er schade in de woonkamer, hal en keuken was als gevolg van vocht. Er is toen afgesproken dat [gedaagde 1] c.s. de gebreken zou herstellen. Vervolgens zijn diverse muren opnieuw gesaust en geschilderd, is stucwerk deels vervangen en zijn er nieuwe plinten aangebracht. Toen echter daarna bleek dat de vochtproblemen terugkeerden, heeft [gedaagde 1] c.s. te kennen gegeven dat de gebreken volgens hen niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden en dat zij niets meer wilden doen.
Volgens [gedaagde 1] c.s. is er nimmer een formele ingebrekestelling geweest en zijn zij altijd bereid geweest om mee te denken over een oplossing.
4.2.3.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. met de brief van 10 juli 2017, waarin zij geschreven hebben dat de door [eiseres] geconstateerde zaken voor haar rekening komen en dat zij niet bereid zijn eventuele schade te vergoeden, elke aansprakelijkheid voor eventuele tekortkomingen hebben afgewezen. Uit deze mededeling van [gedaagde 1] c.s. mocht [eiseres] afleiden dat zij niet tot herstel van gebreken zouden overgaan en dus in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst zouden tekortschieten.
Op grond hiervan is het verzuim zonder ingebrekestelling ingetreden (artikel 6:83, aanhef en onder c. van het Burgerlijk Wetboek).
4.3.
[eiseres] vordert dat de gehele koopovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. wordt ontbonden. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 2 september 2020 als haar voorlopig oordeel overwogen dat de door [eiseres] genoemde gebreken, niet zijnde de vochtproblemen en de daaraan eventueel ten grondslag liggende gebreken, zowel ieder afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, niet tot ontbinding van de gehele koopovereenkomst kunnen leiden. Daarbij is overwogen dat een aantal van de gestelde gebreken voor [eiseres] kenbaar had moeten zijn op grond van de bezichtiging van de woning, zoals de scheur in de gevel, de gebrekkige schakelaars en wandcontactdozen en slecht hang- en sluitwerk aan deuren en kozijnen, althans op grond van een in het kader van de naleving van haar onderzoeksplicht ex artikel 7:17, vijfde lid BW door haar te laten verrichten bouwtechnische keuring, zoals de niet goed gemonteerde nokpannen, de zeer slecht afgewerkte zijwangen van de dakkapellen en het gebrekkige tegelwerk in de badkamer. Had zij een bouwtechnische keuring laten verrichten, dan waren deze gebreken zeker geconstateerd, zoals blijkt uit het rapport van Homekeur. Voorts is erop gewezen dat deze gebreken, gelet op de aard ervan en de geringe omvang van de kosten van herstel, van te geringe betekenis zijn om ontbinding van de hele overeenkomst te rechtvaardigen. De rechtbank heeft voorts overwogen dat de rechters ten overstaan van wie de mondelinge behandeling zou plaatsvinden en door wie dus een nieuwe uitspraak zou worden gewezen, niet gebonden zijn aan de beslissingen die zijn gegeven in het tussenvonnis en dat zij daarvan dus kunnen terugkomen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] ter zitting geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht, die de rechtbank aanleiding geven om terug te komen op voormeld voorlopig oordeel. [eiseres] heeft nagenoeg geen opmerkingen gemaakt over de gebreken die hiervoor zijn genoemd, niet gesteld dat deze ook bij nakoming van de onderzoeksplicht niet ontdekt zouden zijn en niet toegelicht waarom die, al dan niet in onderlinge samenhang bezien, toch van zodanige ernst en omvang zijn dat ontbinding van de hele overeenkomst gerechtvaardigd is.
4.4.1.
Ten aanzien van de vochtproblemen heeft de rechtbank in het tussenvonnis van
2 september 2020 geoordeeld dat [eiseres] voldoende heeft onderbouwd dat daarvan sprake is. Tevens is overwogen dat Wareco er naar het voorlopig oordeel van de rechtbank niet in is geslaagd om de oorzaak van de vochtproblemen te achterhalen. Wareco komt met twee mogelijke oorzaken, te weten het niet dampdicht zijn van (de doorvoeren in) de begane grondvloer en lekkage van leidingen en afvoeren, maar ten aanzien van beide oorzaken is Wareco in feite niet verder gekomen dan aannames. Zij heeft immers niet vastgesteld dat (de doorvoeren in) de begane grondvloer, in afwijking van het Bouwbesluit 1992, niet dampdicht is/zijn. Evenmin heeft Wareco lekkage van één of meer leidingen of afvoeren vastgesteld. Dit klemt temeer nu DEKRA weliswaar meent dat het vochtprobleem wordt veroorzaakt door optrekkend vocht uit de kruipruimte, maar Polygon heeft geschreven dat het water in de kruipruimte haast niet afkomstig kan zijn van lekkage van waterdragende leidingen in de woning, terwijl de lekkage in de aanvoerleiding van het vloerverwarming-verdeler is hersteld, en Homekeur heeft geconcludeerd dat de kruipruimte voldoende is geventileerd, het klimaat goed is, de betonnen vloerconstructie droog is en er geen risico is op condensatie aan de onderzijde van de vloerconstructie. Op grond van de beschikbare rapportages is de rechtbank dan ook tot het voorlopig oordeel gekomen dat nog (steeds) niet duidelijk is waardoor de vochtproblemen in de woning worden veroorzaakt.
De rechtbank heeft vervolgens partijen de gelegenheid geboden zich ter zitting nader uit te laten over het rapport van Wareco en of ter zake van de vaststelling van de oorzaak van de vochtproblemen nog een nader deskundigenonderzoek nodig is en, zo ja, wie dat onderzoek moet verrichten en welke vragen er aan de deskundige moeten worden voorgelegd. In geval van een nader onderzoek diende [eiseres] zich erover uit te laten of zij mee wil werken aan een eventueel destructief onderzoek. Tevens heeft de rechtbank [eiseres] verzocht om een toelichting op de vochtproblemen (de aard, ernst en omvang ervan en eventuele reparaties).
Hierbij is erop gewezen dat de rechters ten overstaan van wie de mondelinge behandeling zou plaatsvinden en door wie dus een nieuwe uitspraak zou worden gewezen, niet gebonden zijn aan de beslissingen die in deze tussenuitspraak zijn gegeven, en dat zij daarvan dus kunnen terugkomen.
4.4.2.
[eiseres] heeft ter zitting verklaard dat er nog steeds water in de kruipruimte zit, dat enkele muren vochtig zijn, met name de muur van het toilet in de hal en de buitenmuren bij de keuken/eetkamer en de bijkeuken, en dat diverse plinten steeds vervangen moet worden. Haar is verteld dat het water bij de betonnen muur omhooggaat en via de spouw in de muren kruipt. Er is meermaals een flinke hoeveelheid water uit de kruipruimte gepompt, maar het water komt steeds terug. Als het nodig is wil zij meewerken aan destructief onderzoek, maar [gedaagde 1] c.s. dient dan de kosten te dragen.
Van de kant van [gedaagde 1] c.s. bestaat geen behoefte aan nader deskundigenonderzoek.
4.4.3.
De rechtbank stelt vast dat [eiseres] al vanaf het moment dat de woning aan haar is geleverd last heeft van vochtproblemen, die zich concentreren rond de hal en de (bij)keuken. Dat zich in de rest van de woning ook vochtproblemen voordoen, is onvoldoende gebleken. Hoewel de oorzaak van de vochtproblemen tot op heden niet is vastgesteld, is wel duidelijk dat deze het gevolg zijn van water in de kruipruimte: er is immers nergens een forse lekkage geweest die de vochtproblemen kan verklaren. Al ten tijde van de levering stond er water in de kruipruimte. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van de koopovereenkomst. Nader onderzoek door een deskundige naar de oorzaak van de vochtproblemen acht de rechtbank dan ook niet (meer) nodig. [gedaagde 1] c.s. heeft immers een woning geleverd met een (nog onbekend) gebrek, dat vochtproblemen geeft. Nu de vochtproblemen zich voordoen in een beperkt gedeelte van de woning, [eiseres] heeft verzuimd om bijvoorbeeld door het plaatsen van een vaste dompelpomp de problemen op te lossen, althans te beperken en onvoldoende is gebleken dat de vochtproblemen aan het gebruik als normaal woonhuis in de weg staan, is de rechtbank van oordeel dat de hiervoor bedoelde tekortkoming van [gedaagde 1] c.s. geen ontbinding van de hele overeenkomst met al haar gevolgen rechtvaardigt. Dat [gedaagde 1] c.s. wellicht in strijd met de waarheid heeft verklaard in de bijlage bij de koopovereenkomst dat de kruipruimte droog was, doet hieraan niet af, nu [eiseres] al vóór de levering heeft gezien dat water in de kruipruimte stond en zij toch de levering heeft laten doorgaan. Of de mededeling van [gedaagde 1] c.s. in de bijlage dat er geen sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en wanden in strijd met de waarheid is, valt niet met zekerheid vast te stellen, nu de schade aan de muur ten tijde van de levering het gevolg was van een lekkage. Ook die mededeling doet dus niet af aan het oordeel van de rechtbank. De vorderingen van [eiseres] tot afgifte van een verklaring voor recht dat sprake is van een zodanige tekortkoming dat de koopovereenkomst onmiddellijk dient te worden ontbonden en tot veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot terugbetaling van de koopsom en de overdrachtsbelasting, zullen dan ook worden afgewezen.
4.4.
Op zichzelf staat het oordeel van de rechtbank dat de ontbinding van de gehele overeenkomst niet gerechtvaardigd is niet in de weg aan veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van kosten van herstel en onderzoek in verband met de geconstateerde tekort-koming. [eiseres] heeft de gemaakte kosten echter niet onderbouwd door middel van nota’s en dergelijke, zodat de rechtbank aan verdere beoordeling van dit deel van de vordering niet toekomt.
4.5.
Op grond van het bepaalde in artikel 11.2 en 11.3 van de koopovereenkomst kan [gedaagde 1] c.s. de contractuele boete verschuldigd zijn wanneer de overeenkomst wordt ontbonden of, in geval afgezien wordt van het vorderen van de ontbinding, nakoming wordt verlangd. Hier doet geen van deze gevallen zich voor: de vordering van [eiseres] tot afgifte van een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst dient te worden ontbonden wordt afgewezen en [eiseres] heeft in deze procedure geen nakoming verlangd.
4.6.
Hoewel [eiseres] de in het ongelijk gestelde partij is, ziet de rechtbank in het feit dat [gedaagde 1] c.s. wel tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst toch aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. K.J. Haarhuis, F.E.J. Goffin en M.S. de Waard en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2020. [1]