ECLI:NL:RBOVE:2020:4117

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 8218827 \ CV EXPL 19-7052

Vonnis van 1 september 2020

in de zaak van

de vennootschap onder firma
[A],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen [A] ,

gemachtigde: P. de Ruijter,

tegen

[B] , h.o.d.n. [X],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen [B] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie,

- een akte van deponering van foto’s van [B] ,

- een tussenvonnis, waarin is bepaald dat er een mondelinge behandeling zou komen. Die is echter vanwege de coronamaatregelen niet doorgegaan,

- de conclusie van repliek in conventie en conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis;

- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie,

- de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[B] huurde met ingang van 1 mei 2014 een bedrijfsruimte van [A] aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

[B] is op enig moment uit het gehuurde vertrokken en heeft vanaf mei 2019 geen huur meer aan [A] voldaan.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[A] vordert - enigszins samengevat en na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [B] zal veroordelen om aan [A] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

een bedrag van € 9.667,90 hoofdsom (zijnde huurpenningen voor het gehuurde tot en met april 2020 en voor de lijmpers tot en met week 18 van 2020) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 22 oktober 2019 tot aan de dag van volledige betaling;

een bedrag van € 379,10 aan buitengerechtelijke incassokosten;

een bedrag van € 907,50 aan kosten voor juridische bijstand;

e kosten van deze procedure, de nakosten inbegrepen.

3.2.

[A] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Partijen hebben op 22 april 2014 een huurovereenkomst gesloten. Vervolgens is er tussen partijen op enig moment een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. Deze overeenkomst is niet ondertekend, maar er is wel conform die overeenkomst gehandeld. [B] is in week 39 van 2019 vertrokken uit het gehuurde, zonder mededeling daarvan aan [A] . [A] stelt dat [B] op grond van de (nieuwe) huurovereenkomst gehouden is huurpenningen aan [A] door te betalen. Bovendien stelt [A] dat [B] op dat moment onrechtmatig een lijmpers heeft toegeëigend. [A] heeft [B] voor het gebruik van de lijmpers een huurbedrag van € 20,00 per dag in rekening gebracht.

3.3.

[B] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie. [B] voert samengevat het volgende aan. [A] is haar afspraken niet nagekomen. Zij heeft allerlei toezeggingen gedaan om het gehuurde netjes te maken, maar dat is niet gebeurd. Uiteindelijk heeft [B] zelf het nodige gedaan om het werkbaar te maken. Er waren veel gebreken, zoals lekkage aan het dak. Volgens [B] heeft hij daar bij [A] melding van gemaakt, maar is daar niets aan gedaan. [B] is vervolgens op zoek gegaan naar een andere bedrijfsruimte en heeft die ook gevonden. De huurovereenkomst heeft hij per 1 april 2019 opgezegd. Verder voert [B] aan dat hij wel gebruik heeft gemaakt van de lijmpers van [A] , maar dat hij die niet heeft gehuurd.

in reconventie

3.4.

[B] heeft bovendien aangevoerd dat hij een fijnzaag aan [A] heeft uitgeleend, die hij niet meer heeft teruggezien. In reconventie vordert [B] teruggave van de fijnzaag, eventueel in ruil voor de lijmpers.

3.5.

[A] heeft verweer gevoerd tegen de tegenvordering van [B] . Ze stelt dat niet zij, maar [Y] , de buurman van [A] , deze zaag heeft geleend.

4.De beoordeling

in conventie

Is er sprake van een (mondelinge) huurovereenkomst?

4.1.

Het staat vast dat er tussen partijen vanaf 1 mei 2014 een huurovereenkomst heeft bestaan. Maar niet duidelijk is welke bepalingen er nu precies met betrekking tot die huur tussen partijen gelden.

4.2.

[A] heeft twee schriftelijke huurovereenkomsten overgelegd. De eerste is door beide partijen getekend op 22 april 2014 en vermeldt een huurprijs van € 250,00 ex BTW en een looptijd tot 31 december 2014. De kantonrechter gaat er vanuit dat deze overeenkomst na 31 december 2014 stilzwijgend is verlengd. De tweede huurovereenkomst is alleen door [A] getekend en vermeldt een ingangsdatum van 1 juni 2017, een huurprijs van € 350,00 ex BTW en een looptijd tot 31 mei 2021. [A] heeft niets nader toegelicht over de totstandkoming van die tweede huurovereenkomst, maar zij heeft zich op het standpunt gesteld dat die tweede schriftelijke huurovereenkomst geldt, omdat [B] overeenkomstig die tweede schriftelijke huurovereenkomst heeft gehandeld door maandelijks een huurbedrag van € 350,00 ex BTW te voldoen.

4.3.

[B] heeft dat laatste niet betwist, maar hij stelt zich op het standpunt dat er tussen partijen geen schriftelijke huurovereenkomst meer bestaat. Volgens [B] is er sprake van een mondelinge huurovereenkomst.

4.4.

De vraag welke (mondelinge of schriftelijke) huurovereenkomst nu tussen partijen precies geldt, is in deze procedure vooral relevant met het oog op de opzegging van de huurovereenkomst. Dienaangaande geldt het volgende.

Heeft [B] de huurovereenkomst (rechtsgeldig) opgezegd?

4.5.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat het in deze zaak gaat om een huurovereenkomst van een onroerende zaak voor onbepaalde tijd, zoals bedoeld in artikel 7:228 lid 2 BW^[1](namelijk: geen woonruimte en geen bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290). In artikel 7:228 lid 2 BW is bepaald dat de opzegtermijn van zo’n huurovereenkomst tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste één maand dient te geschieden. In het geval van [B] is echter een opzegtermijn van twee maand van toepassing. De huurovereenkomst is met ingang van 1 oktober 2019 geëindigd. Het volgende is hiertoe redengevend.

4.6.

Weliswaar heeft [A] zich met een beroep op de tweede schriftelijke huurovereenkomst op het standpunt gesteld dat het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot en met 31 mei 2021, maar [B] betwist dat hij aan die tweede schriftelijke huurovereenkomst gebonden is en die tweede huurovereenkomst is ook niet door hem ondertekend, zodat die niet tot bewijs kan dienen voor het door [A] ingenomen standpunt. Weliswaar heeft [A] gesteld dat [B] wel naar die tweede schriftelijke huurovereenkomst heeft gehandeld, maar dat geldt alleen voor wat betreft de hoogte van de huur. Verder blijkt uit niets dat er tussen partijen overeenstemming heeft bestaan over de inhoud van de tweede schriftelijke huurovereenkomst, dus ook niet over de einddatum van de huur. Die conclusie kan ook niet worden getrokken uit de stellingen van [A] , want die heeft over de totstandkoming van die tweede schriftelijke huurovereenkomst en de overeenstemming over een eventuele nieuwe einddatum geen enkele nadere toelichting gegeven. De tweede huurovereenkomst en de daarin genoemde huurperiode kan dus niet gelden als een tussen partijen gesloten overeenkomst.

4.7.

Ook de eerste schriftelijke huurovereenkomst kan [A] , voor wat betreft zijn standpunt over de opzegging van de huurovereenkomst, niet baten. In die huurovereenkomst is over duur, verlenging en opzegging het volgende bepaald:

“
3.1Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van8 maand,ingaande op1 mei 2014en lopende tot en met31 december 2014.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode vann.v.t.jaar, derhalve tot en met

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkensn.v.t.jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste2 maand.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”

Uit het feit dat [B] die bedrijfsruimte nog tot in 2019 is blijven gebruiken, kan worden afgeleid dat de huurovereenkomst na 31 december 2014 is verlengd. In de eerste schriftelijke huurovereenkomst is niet bepaald tot wanneer dan die verlenging geldt, zodat die verlenging geacht moet worden voor onbepaalde tijd te gelden. Omdat, zoals hiervoor onder 4.6. is overwogen, niet kan worden vastgesteld dat er nadien nog tussen partijen overeenstemming is ontstaan over een einddatum van de huur, komt de kantonrechter tot de conclusie dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. En zoals hiervoor onder 4.5. al overwogen, kan een dergelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in beginsel worden opgezegd met een opzeggingstermijn tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag van tenminste een maand. In de eerste huurovereenkomst zijn partijen echter onder 3.3., in afwijking van de wettelijke regeling, een opzeggingstermijn van 2 maand overeengekomen. Die onderling overeengekomen opzeggingstermijn gaat vóór de wettelijke regeling, zodat tussen partijen een opzeggingstermijn van 2 maanden geldt.

4.8.

[B] stelt dat hij de overeenkomst per 1 april 2019 heeft opgezegd. [A] heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens [A] dient de huurovereenkomst op grond van artikel 3.4 opgezegd te worden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. [B] heeft nooit aan deze voorwaarden voldaan, waardoor er van opzegging geen sprake is, aldus [A] . Op het moment dat [A] [B] eind juli 2019 vroeg of [B] verhuisd was, heeft [B] hier op 23 juli 2019 bevestigend op geantwoord en aangegeven dat de huur per die datum zou worden opgezegd.

4.9.

De kantonrechter overweegt als volgt. [B] heeft zijn standpunt dat hij de overeenkomst op 1 april 2019 heeft opgezegd, op geen enkele wijze onderbouwd. Dit had, gelet op de betwisting door [A] , wel op zijn weg gelegen en dat hij ook kunnen doen door per deurwaardersexploot of aangetekend schrijven op te zeggen, zoals voorgeschreven. Maar kennelijk is dat niet gebeurd. Aan deze stelling van [B] moet dan ook, als onvoldoende onderbouwd, voorbij worden gegaan. Verder is tussen partijen niet in geschil dat [B] op 23 juli 2019 een bericht aan [A] heeft gestuurd waarin hij aangeeft de huur op te zeggen. Met betrekking tot de vraag of dit als rechtsgeldige opzegging aangemerkt dient te worden, overweegt de kantonrechter als volgt.

4.10.

De omstandigheid dat [B] niet bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven heeft opgezegd, zoals voorgeschreven in de huurovereenkomst, acht de kantonrechter van onvoldoende betekenis. Met het door [B] gestuurde bericht had [A] , mede gelet op het feit hij ervan op de hoogte was dat [B] reeds was verhuisd, voldoende zekerheid dat de huurrelatie door [B] niet zou worden voortgezet. Daarbij komt dat uit de door partijen overgelegde stukken valt af te leiden dat partijen vaker op deze manier (via Whatsapp) communiceerden. Het voorschrift in artikel 3.4 van de huurovereenkomst kan in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste voor een opzegging door de huurder ten bewijze dat deze opzegging de verhuurder tijdig voor het verstrijken van de lopende huurperiode heeft bereikt, en om de verhuurder (rechts)zekerheid te bieden dat de huurovereenkomst na ommekomst van de opzeggingstermijn zal zijn geëindigd, zodat na de datum waartegen is opgezegd het gehuurde aan derden kan worden aangeboden en kan worden verhuurd. Die zekerheid heeft [A] met het door [B] gestuurde bericht gekregen, zodat de opzegging van [B] als rechtsgeldig moet worden aangemerkt. Dat betekent dat [B] de overeenkomst op 23 juli 2019 heeft opgezegd.

4.11.

[B] heeft de huurovereenkomst dus op 23 juli 2019 opgezegd. Omdat de opzegging tegen het einde van de huurperiode moet gebeuren en met inachtneming van een opzeggingstermijn van twee maand, is de huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2019 geëindigd. Vaststaat echter dat [B] de huurpenningen al vanaf mei 2019 niet meer heeft voldaan. Dat betekent dat de door [A] gevorderde huurpenningen over de periode vanaf mei 2019 tot 1 oktober 2019 zullen worden toegewezen. Dat komt neer op een bedrag van in totaal € 2.117,50 inclusief BTW (5 maanden x € 423,50). In verband met de vertraging in de betaling is de over dit bedrag gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW eveneens toewijsbaar.

Hoe zit het met de door [B] gestelde gebreken aan het gehuurde?

4.12.

[B] heeft verder aangevoerd dat [A] haar afspraken niet is nagekomen. Volgens [B] heeft [A] allerlei toezeggingen gedaan om het gehuurde netjes te maken, maar is dat niet gebeurd. Uiteindelijk heeft [B] zelf het nodige gedaan om het werkbaar te maken. Er waren veel gebreken, inclusief lekkage aan het dak. [B] heeft [A] hiervan op de hoogte gesteld, maar [A] heeft hier niets aan gedaan. [B] is vervolgens op zoek gegaan naar een andere bedrijfsruimte, zo voert hij aan.

4.13.

[A] heeft de stellingen van [B] gemotiveerd betwist. Volgens [A] heeft [B] nimmer te kennen gegeven op zoek te gaan naar een andere ruimte in verband met lekkages en/of achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Het was [A] wel bekend dat de lichtkoepel gebrekkig was en [A] heeft ook aangeboden dit te repareren, maar [B] heeft daar geen mogelijkheid toe geboden. Bovendien hebben partijen afgesproken dat [B] totdat de lichtkoepel gerepareerd was geen kosten voor zijn gasverbruik hoefde te betalen. Daarnaast geeft [A] aan dat het [B] vanaf het sluiten van de overeenkomst bekend was dat het gehuurde een verouderd pand betrof. [B] heeft hiervan vijf jaar lang zonder problemen gebruik gemaakt, aldus [A] .

4.14.

De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer van [B] – nog daargelaten dat niet duidelijk is welke rechtsgevolgen hij daaraan zou willen verbinden – niet kan slagen. Uit de stelling van [B] blijkt niet dat hij [A] op de gestelde gebreken heeft gewezen en [A] vervolgens ook een termijn heeft gegeven voor herstel. Uit de stukken blijkt wel dat [B] in de loop van de jaren meerdere malen contact met [A] heeft gezocht wegens gebreken aan het gehuurde, maar uit die berichten volgt ook dat er telkens naar een oplossing is gezocht. Dat [A] in verband met de gestelde gebreken in verzuim is komen te verkeren, doordat hij die gebreken niet binnen een door [B] gestelde redelijke termijn heeft verholpen, blijkt nergens uit. Daardoor kunnen er nu ook geen rechtsgevolgen aan worden verbonden.

Wat moet er met de lijmpers gebeuren?

4.15.

De vordering tot betaling van huur voor de lijmpers kan slechts gedeeltelijk worden toegewezen. De kantonrechter kan namelijk niet vaststellen dat partijen een aparte huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de lijmpers, met een overeengekomen huur van € 20,00 per dag. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

4.16.

In artikel 5 van de eerste schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat als bijkomende leveringen en diensten bij de huur zijn inbegrepen:
“mede gebruik van werkplaats incl. houtbewerkingsmachines”. En [A] heeft in de dagvaarding onder 2. ook gesteld dat [B] de lijmpers heeft mogen gebruiken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat lijmpers in de huurovereenkomst was inbegrepen. Dat [A] voor het gebruik van die lijmpers vanaf 23 september 2019 € 20,00 per dag in rekening is gaan brengen is niet gebaseerd op een huurovereenkomst. De huur voor de lijmpers is immers al in de maandelijkse huur van € 350,00 meegerekend en gesteld noch gebleken is dat tussen partijen overeenstemming bestond over een huur van € 20,00 per dag voor het gebruik van de lijmpers vanaf 23 september 2019. Dus van een aparte huurovereenkomst met betrekking tot de lijmpers is geen sprake.

Dat neemt niet weg dat [B] op grond van artikel 7:224 BW de lijmpers bij het einde van de huurovereenkomst weer aan [A] ter beschikking had moeten stellen en dat [A] , omdat [B] deze na het einde van de huur onrechtmatig onder zich heeft gehouden, op grond van artikel 7:225 BW over de tijd dat [A] de lijmpers mist, een vergoeding kan vorderen gelijk aan de huurprijs van de lijmpers. Weliswaar lijkt [B] te betwisten dat hij de lijmpers onrechtmatig onder zich heeft gehouden, omdat hij kennelijk meent dat hij de teruggave van de lijmpers mag opschorten totdat [A] de fijnzaag aan hem heeft geretourneerd, maar zoals hierna onder 4.22. zal worden overwogen, is in deze procedure niet komen vast te staan dat [A] de fijnzaag van [B] in bruikleen heeft genomen en dus ook niet dat [A] die fijnzaag aan [B] moet retourneren. Alleen daarom al kan [B] zich tegenover [A] niet op een opschortingsrecht beroepen en heeft hij de lijmpers onrechtmatig onder zich gehouden.

4.17.

Probleem is echter dat er voor de lijmpers geen aparte huurprijs is overeengekomen, zodat niet meteen duidelijk is welke vergoeding [A] op grond van artikel 7:225 BW van [B] kan vorderen. Maar de door [A] nu gevorderde € 20,00 per dag is in ieder geval onredelijk, omdat dat zou betekenen dat de huurprijs voor de lijmpers per maand (namelijk 30 x € 20,00 = € 600,00) meer zou bedragen dan de huurprijs voor de bedrijfsruimte als geheel. De kantonrechter zal daarom uitgaan van een in goede justitie en in een redelijke verhouding tot de totale huurprijs voor de bedrijfsruimte te bepalen bedrag van € 20,00 per maand, vanaf 1 oktober 2019 tot en met april 2020. Dat is dus € 140,00. Omdat [B] dit bedrag niet op tijd heeft betaald, is hij ook wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd.

4.18.

Indien de schade van [A] wegens het gemis van de lijmpers meer bedraagt dan deze vergoeding, dat kan hij dit meerdere op grond van artikel 7:225 BW apart van [B] vorderen.

Hoe zit het met de bijkomende kosten?

4.19.

[A] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 379,10. De kantonrechter stelt vast dat [A] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Op basis van de toe te wijzen hoofdsom van in totaal € 2.257,50 (€ 2.117,50 huur voor de bedrijfsruimte en € 140,00 huur voor de lijmpers) en het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zullen de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 338,63 worden toegewezen.

4.20.

[A] heeft daarnaast ook nog een bedrag van € 907,50 aan kosten voor juridische bijstand gevorderd, zonder die vordering van een feitelijke en juridische grondslag te voorzien, zodat die vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt en zal worden afgewezen.

Wie moet de proceskosten betalen?

4.21.

Nu partijen over en weer in het (on-)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter daarin reden om de proceskosten aldus te compenseren dat partijen ieder hun eigen kosten dragen.

in reconventie

En hoe zit het met de fijnzaag?

4.22.

[B] vordert van [A] teruggave van zijn fijnzaag, die hij aan [A] zou hebben uitgeleend. Maar die vordering kan niet worden toegewezen, omdat de kantonrechter niet kan vaststellen dat [B] die fijnzaag daadwerkelijk aan [A] heeft uitgeleend. [A] ontkent dat namelijk en stelt dat [B] die fijnzaag aan een zekere [Y] heeft uitgeleend. Dat laatste betwist [B] niet, maar de kantonrechter begrijpt het standpunt van [B] zo, dat [Y] de fijnzaag als werknemer van [A] namens [A] heeft geleend, waardoor [A] nu als inlener moet worden aangemerkt en zij de fijnzaag weer moet teruggeven.

De kantonrechter is van oordeel dat [B] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd om vast te kunnen stellen dat [Y] daadwerkelijk als vertegenwoordiger van [A] is opgetreden toen [Y] , zoals [B] heeft erkend, de fijnzaag van [B] in bruikleen nam. Uitgangspunt is namelijk dat mensen voor zichzelf handelen. [B] had bijkomende feiten of omstandigheden moeten aanvoeren, waaruit de kantonrechter de conclusie had kunnen trekken dat [B] uit verklaringen en/of gedragingen van [A] kon en mocht begrijpen dat [Y] namens [A] handelde. Dat heeft hij niet gedaan, ondanks de betwisting door [A] , zodat de kantonrechter nu niet kan vaststellen dat [Y] de fijnzaag namens [A] heeft geleend. Daarom gaat de kantonrechter er vanuit dat [Y] voor zichzelf handelde en dat [B] de fijnzaag van hem (en dus niet van [A] ) moet terugvorderen.

Wie moet de proceskosten betalen?

4.23.

Nu [B] ten aanzien van zijn tegenvordering volledig in het ongelijk is gesteld, moet hij in de proceskosten worden veroordeeld, die tot op heden aan de zijde van [A] worden begroot op een bedrag van € 150,00.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

veroordeelt [B] om aan [A] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

een bedrag van € 2.117,50 aan huur voor de bedrijfsruimte, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 22-10-2019 tot de dag der algehele voldoening;

een bedrag van € 140,00 aan huur voor de lijmpers, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum dat [B] met betaling daarvan in verzuim is geraakt tot aan de dag der algehele voldoening;

een bedrag van € 338,63 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten ex artikel 6:96 BW;

5.2.

compenseert de proceskosten aldus, dat partijen ieder hun eigen kosten dragen;

In reconventie

5.3.

wijst de vordering van [B] af;

5.4.

veroordeelt [B] om aan [A] een bedrag van € 200,00 aan proceskosten te voldoen;

In conventie en reconventie

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2020.