ECLI:NL:RBOVE:2020:4114

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer : C/08/244275 / HA ZA 20-87

Vonnis van 25 november 2020

in de zaak van

1.[eiser 1] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij, hierna , hierna gezamenlijk te noemen ‘eisers’ en afzonderlijk respectievelijk ‘ [eiser 1] ’ en/of ‘ [eiser 2] ’,

advocaat: mr. J.C.F. Kooijmans,

tegen

1.[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij, hierna gezamenlijk te noemen ‘gedaagden’ en afzonderlijk respectievelijk ‘ [gedaagde 1] ’ en/of ‘ [gedaagde 2] ’,

advocaat: mr. J.A. van Essen, toegevoegd t.a.v. [gedaagde 2] d.d. 6 maart 2020 onder nummer 1IX7921.

1.De procedure

1.1.

Op 27 mei 2020 heeft de rechtbank een (tussen)vonnis gewezen, waarin is bepaald dat partijen in de gelegenheid worden gesteld om hun standpunten bij conclusie van repliek en dupliek nader toe te lichten. De rechtbank heeft van deze conclusies, de nadere akte van de zijde van eisers en van de overige gedingstukken kennisgenomen.

1.2.

De rechtbank is hiermee voldoende geïnformeerd om een beslissing te nemen. Die beslissing wordt vandaag meegedeeld en toegelicht in dit vonnis.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In deze zaak staat de vraag centraal of gedaagden moeten meewerken aan verkoop van (een gedeelte van) de woning. Eisers beroepen zich daarbij primair op verdeling (artikel 3:178 en 3:185 BW). Verdeling kan alleen aan de orde zijn als wordt aangenomen dat de woning gemeenschappelijk is. Volgens eisers is dat het geval, omdat er sprake is van horizontale natrekking. Gedaagden hebben dit gemotiveerd betwist. De rechtbank is van oordeel dat de woning een gemeenschappelijk goed betreft. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

Natrekking

2.2.

Uit artikel 5:20 lid 1 aanhef onder e BW vloeit als hoofdregel voort dat de eigenaar van een perceel grond eigenaar is van de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd (verticale natrekking). In afwijking van die regel geldt dat wanneer een bestanddeel van een gebouw zich bevindt in, op of boven grond die aan een ander dan de eigenaar van dat gebouw toebehoort, dit bestanddeel geen eigendom is van de grondeigenaar, maar toebehoort aan de eigenaar van het gebouw waarvan het deel uitmaakt (horizontale natrekking).

2.3.

Op grond van artikel 3:4 lid 1 BW is al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel van die zaak. Of naar verkeersopvatting sprake is van bestanddeelvorming, moet in het licht van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld (Hoge Raad 6 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7474).

2.4.

In onderhavige zaak gaat het om twee partijen die allebei een kadastraal perceel in eigendom hebben, waarop een deel van de woning staat. Partijen hebben de eigendom tegelijk, in dezelfde akte van levering en tegen een gelijke prijs, verworven en hadden het idee om de woning na aankoop te splitsen in twee afzonderlijke woningen. Tot op heden is die splitsing echter niet gerealiseerd en partijen hebben daarover ook geen overeenstemming bereikt. Hierdoor heeft de woning nog steeds één woonbestemming, één aansluiting op het riool en één gas/water/elektra-aansluiting (zonder tussenmeters). Bovendien zijn het voorste en achterste gedeelte van de woning binnendoor met elkaar verbonden. Deze verbinding is weliswaar afsluitbaar gemaakt met een binnendeur, maar door deze afsluiting is er (voor eisers) geen toegang meer tot een deel van de bovenverdieping (van hun woning). Het deel van de bovenverdieping waar eisers geen gebruik van kunnen maken is alleen toegankelijk via het deel van de woning van gedaagden.

2.5.

Het voorgaande in aanmerking nemend, komt de rechtbank tot het oordeel dat beide delen van de woning naar verkeersopvattingen over en weer als bestanddeel van het andere deel aan te merken zijn. Als één van de delen ontbreekt moet het andere deel als incompleet worden beschouwd, omdat beide delen alleen gezamenlijk alle eigenschappen voor een normaal gebruik als woning bezitten (zoals een woonbestemming en met eigen aansluitingen). Beide delen vormen volgens de rechtbank dus samen één functionele eenheid. Dit oordeel vindt ook steun in het feit dat partijen gezamenlijk één recht van hypotheek op de gehele woning hebben verleend, waarvoor zowel eisers als gedaagden ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn. De hypotheekverstrekker (de Rabobank) heeft bovendien op 10 april 2018 een brief naar partijen gestuurd, waarin partijen over (de financiële gevolgen van) de gezamenlijke aankoop van de woning werden geïnformeerd. In deze brief, die partijen hebben ondertekend, staat onder andere:
“Via (…) hebben wij begrepen dat u gezamenlijk één woning gaat kopen welke mogelijk in de toekomst gesplitst zal gaan worden. Omdat splitsing nu nog niet mogelijk is koopt u dus gezamenlijk één woning aan. Dit brengt extra risico’s met zich mee waarvan wij u middels dit schrijven op de hoogte willen stellen. Deze risico’s blijven voor een ieder bestaan gedurende de hypotheek periode dat het één woning betreft als gezamenlijk risico. (…)

Relatie beëindiging:

U bent zich bewust van het feit dat wanneer één van beide families overgaat tot beëindiging dat de woning verkocht dient te worden. (…)”

2.6.

De rechtbank komt dus tot de conclusie dat er sprake is van horizontale natrekking. Omdat de woning is verenigd met de grond van zowel eisers als gedaagden en partijen ten tijde van de aankoop aan beide delen een gelijke waarde hebben toegekend en een gezamenlijke hypotheek hebben afgesloten, is de rechtbank met eisers van oordeel dat er geen kernperceel is vast te stellen. Aangenomen moet daarom worden dat de woning toebehoort aan de eigenaren van beide erven gezamenlijk.

Verdeling

2.7.

Hiervoor is vastgesteld dat de woning aan de [adres] in [plaats] gemeenschappelijk eigendom is van eisers en gedaagden. Eisers vorderen primair verdeling van de woning, in die zin dat deze aan een derde zal worden verkocht en geleverd. Hiermee doen eisers een beroep op de artikelen 3:178 lid 1 en 3:185 lid 1 en lid 2 onder c BW. De rechtbank is van oordeel dat deze vordering moet worden toegewezen en overweegt hiertoe als volgt.

2.8.

De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 3:178 lid 1 BW uitgangspunt is dat ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen. Uit artikel 3:178 lid 3 BW volgt verder dat de rechter voor wie een vordering tot verdeling aanhangig is, op verlangen van een deelgenoot een of meermalen, telkens voor ten hoogste drie jaren, een vordering tot verdeling kan uitsluiten indien de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend.

2.9.

Gedaagden (met name [gedaagde 2] ) hebben onder andere aangevoerd dat zij bij verdeling van de woning worden benadeeld in hun woongenot, omdat zij nu een mooi ruim perceel hebben waarop zij diverse dieren kunnen houden. Een andere woning in deze prijsklasse is niet voorhanden. Daarnaast is een verhuizing niet in het belang van de kinderen, omdat zij hierdoor zullen worden onttrokken aan hun vertrouwde sociale omgeving, aldus gedaagden. Voor zover gedaagden met deze stellingen een beroep hebben willen doen op de uitzondering van artikel 3:178 lid 3 BW, overweegt de rechtbank als volgt.

2.10.

Naar het oordeel van de rechtbank is het door gedaagden gestelde belang om niet tot verdeling over te gaan niet groter dan het belang van eisers om over te gaan tot verdeling door middel van verkoop van de woning. Naast het wettelijk uitgangspunt dat verdeling te allen tijde kan worden gevorderd, hebben eisers een reëel belang bij verdeling van de woning. Dit belang wordt gevormd door: 1) het feit dat eisers nog steeds hoofdelijk verbonden zijn voor de hypothecaire schuld en dus te allen tijde door de bank hiervoor kunnen worden aangesproken; 2) de omstandigheid dat eisers niet meer in de woning verblijven en nu dubbele woonlasten hebben en 3) het verloren gaan van de vriendschappelijke relatie van partijen heeft tot onderhavige situatie geleid en niet kan worden vastgesteld dat dit in overwegende mate aan één van de beide partijen is te wijten. Tegenover het belang van eisers is het subjectieve belang dat gedaagden hebben om (tijdelijk) in de woning te kunnen blijven wonen van onvoldoende gewicht om eisers tegen hun wil in een onverdeelde gemeenschap te laten. Dit geldt te meer nu partijen er niet in geslaagd zijn om in onderling overleg tot afspraken over een feitelijke (bouwkundige) splitsing van de woning te komen. Een eventueel beroep op de uitzondering van artikel 3:178 lid 3 BW kan dan ook niet slagen.

2.11.

Nu partijen over de verdeling van de woning geen overeenstemming kunnen bereiken en van eisers niet kan worden gevergd dat zij nog langer in onverdeeldheid blijven, terwijl gesteld noch gebleken is dat er andere optie voorhanden is, zoals overname van de gehele woning door (één van de) gedaagden, zal de rechtbank op de voet van artikel 3:185 lid 1 jo lid 2 sub c BW verkoop van de woning gelasten. De netto-opbrengst dient vervolgens te worden verdeeld. Een en ander zal plaatsvinden op de gevorderde en hierna te vermelden wijze.

2.12.

Gedaagden dienen medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan een derde, door een verkoopopdracht aan een nader te bepalen makelaar te geven en door de woning aan een derde (de koper) te leveren. De makelaar zal – zoveel mogelijk in overleg met partijen – de vraag- en verkoopprijs en de leveringsdatum bepalen. Bij gebreke van de hiervoor beschreven medewerking van gedaagden zal dit vonnis daarvoor in de plaats treden - in het bijzonder wat betreft de ondertekening van de betreffende akte(n) - zulks overeenkomstig artikel 3:300 BW.

2.13.

De rechtbank ziet, nu uit de stukken volgt dat gedaagden zich niet lijken te kunnen vinden in de verkoop van de woning, aanleiding om gedaagden conform gevorderd hoofdelijk te veroordelen om de woning uiterlijk één dag voor de uiteindelijke leveringsdatum te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan eisers of aan de makelaar. Aan deze veroordeling zal een dwangsom van € 10.000,00 worden verbonden.

Tot slot

2.14.

De (on)mogelijkheid om (alsnog) tot splitsing van de woning over te gaan wordt in dit vonnis verder niet besproken, omdat dit niet is gevorderd en het voor de overige onderdelen niet tot een ander oordeel kan leiden.

2.15.

De rechtbank zal, gelet op de aanvankelijke relatie tussen partijen, de kosten van de procedure compenseren, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

gelast de verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap, in die zin dat de woning (met aanhorigheden) aan de [adres] in [plaats] moet worden verkocht en geleverd aan een derde, waarbij gedaagden worden bevolen mee te werken aan:
- het in de verkoop brengen van de hiervoor genoemde woning (met aanhorigheden) via een makelaar;
- het verkopen van de hiervoor genoemde woning (met aanhorigheden), waarbij door de makelaar de vraag- en verkoopprijs, zij het zoveel mogelijk in overleg met partijen, zal worden bepaald;
- het leveren van de hiervoor genoemde woning (met aanhorigheden), waarbij door de makelaar de leveringsdatum, zij het zoveel mogelijk in overleg met partijen, zal worden bepaald;

3.2.

bepaalt dat, voor het geval gedaagden (of één van hen) niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zullen meewerken aan hetgeen hiervoor (r.o. 3.1) is bevolen, het vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door gedaagden (of één van hen) van a) de overeenkomst van opdracht aan de makelaar, b) de koopovereenkomst en c) de door de notaris op te stellen akte van levering;

3.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om de woning uiterlijk één dag voor de uiteindelijke leveringsdatum te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan eisers of aan de makelaar, een en ander op straffe van een door gedaagden aan eisers te betalen dwangsom van € 10.000,-;

3.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.