Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 8255659 EJ VERZ 20-7
Beschikking van de kantonrechter van 27 november 2020
in de zaak van
1.[verzoeker 1] , en
2. [verzoeker 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
verzoekers,
gemachtigde: mr. A.A. Zeeman (ARAG)
tegen
de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN GRONDEIGENAARS PRIMEURWONINGEN [Y] TE [plaats] GELEGEN AAN [adressen] TE [plaats],
statutair gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: V.C. Schuurman (DAS).
Partijen zullen hierna [verzoeker 1] cs (mannelijk enkelvoud) en de VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift tot afgifte van een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW, ingekomen op 6 januari 2020 en aangevuld op 4 maart 2020 en 2 juni 2020;
- het verweerschrift, ingekomen op 9 maart 2020;
- het proces-verbaal van de op [adres 1] juli 2020 – via Skype for Business – gehouden zitting;
- de brief van [verzoeker 1] cs van 29 oktober 2020 met daarbij gevoegd het rapport van Bureau voor Bouwpathologie BV d.d. 28 oktober 2020;
- de brief van de VvE d.d. 29 oktober 2020.
1.2.
Tot slot is beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 12 augustus 2013 is [verzoeker 1] cs eigenaar geworden van het appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de woning met berging, tuin en water, plaatselijk bekend [adres 1] te [plaats] , [appartementsrecht] . [verzoeker 1] cs is uit dien hoofde lid van de VvE.
2.2.
In 2018 heeft [verzoeker 1] cs aan de VvE gemeld dat hij door verzakking schade heeft aan de buitenberging en de toegangsdeur behorend bij het appartementsrecht. Nadat beide partijen een offerte voor de herstelkosten hadden laten opstellen, was de VvE niet bereid om deze kosten aan [verzoeker 1] cs te vergoeden.
2.3.
Eind 2019 heeft [verzoeker 1] cs het appartementsrecht verkocht aan [A] .
3.Het geschil
3.1.
[verzoeker 1] cs verzoekt de kantonrechter bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(1) op de voet van artikel 5:121 lid 1 BW een machtiging te verlenen aan [verzoeker 1] cs om de buitenberging te herstellen conform de offerte van 22 januari 2019 (VvE) en/of 7 maart 2019 en de kosten daarvan tot een bedrag van € 3.000,00 naar evenredigheid van ieders aandelen in de gemeenschap aan de VvE in rekening te mogen brengen;
(2) zal bepalen dat bij het verlenen van de machtiging aan [verzoeker 1] cs een voorschot van
€ 1.500,00 uit de algemene reserves van de VvE zal worden uitbetaald;
(3) de VvE zal veroordelen in de kosten van deze procedure met de bepaling dat deze kosten niet mede mogen worden omgeslagen over het aandeel van [verzoeker 1] cs.
3.2.
Primair voert de VvE als verweer dat [verzoeker 1] cs bij het onderhavige verzoek geen belang heeft, nu hij geen eigenaar meer is van het appartementsrecht. Voor zover [verzoeker 1] cs tegenover [A] ingevolge de koopovereenkomst tot enig herstel gehouden is, staat de VvE hier buiten. Subsidiair betwist de VvE dat sprake is van een gebrek dat enig herstel zou behoeven. Volgens de VvE is het aan haar om te bepalen op welke wijze herstel zal plaatsvinden. Als herstel nodig is, dan volstaat het bijschaven van de onderkant van de deur van de berging.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter, voor zover nodig, hierna ingaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor bepaalde (feitelijke of rechts-)handelingen heeft een appartementseigenaar de medewerking of toestemming nodig van een of meer andere appartementseigenaars, de vereniging van eigenaars of haar organen. De noodzaak van toestemming of medewerking kan zijn basis vinden in de wet, het reglement van splitsing of in een besluit als bedoeld in artikel 5:128 BW (gebruik gemeenschappelijk gedeelten). Ingevolge artikel 5:121 BW kan die medewerking of toestemming worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Het artikel is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt mee dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen toestemming nodig is van een of meer eigenaars of van de vereniging van eigenaars, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat voor het door [verzoeker 1] cs verzochte herstel van de berging en de vergoeding van de kosten daarvan toestemming en/of medewerking van de VvE nodig is en dat de VvE deze toestemming en/of medewerking niet wenst te verlenen, reden waarom [verzoeker 1] cs thans een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW heeft verzocht.
4.3.
Nog daargelaten dat onder ‘appartementseigenaar’ als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW ook een voormalig appartementseigenaar kan worden begrepen (vgl. rechtbank Groningen 19 november 1999, ECLI:NL:RBGRO:1999:AD3111), is de kantonrechter van oordeel dat aan het primaire verweer van de VvE voorbij moet worden gegaan. Zelfs als dat verweer slaagt, leidt dit niet tot een oplossing van het geschil. Als nieuwe eigenaresse van het appartementsrecht kan [A] immers op eigen titel dezelfde verzoekschriftprocedure met hetzelfde verzoek aanhangig maken. De kantonrechter zal het verzoek van [verzoeker 1] cs daarom inhoudelijk beoordelen.
4.4.
Naar aanleiding van de mondelinge behandeling op [adres 1] juli 2020 heeft de heer [X] van Bureau voor Bouwpathologie BV te Montfoort op 19 oktober 2020 in aanwezigheid van verzoeker sub 1, de eigenaren van het appartementsrecht [Y] 21 , [adres 3] en [adres 4] en de gemachtigden van partijen de situatie ter plaatse opgenomen, waarna op 28 oktober 2020 een rapport is uitgebracht. In dit rapport staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
VRAAGBEANTWOORDING
Onderstaand worden de in de aanleiding van dit rapport vermelde vragen beantwoord op basis van de waarnemingen, de mededelingen en de verkregen informatie. Wanneer wordt verwezen naar een foto is deze terug te vinden in bijlage 1 van onderhavige rapport.
Vraag 1:Hoe beoordeelt u de constructieve delen van de berging behorende bij [adres 1] te [plaats] , met name de fundering?
Antwoord:Het bouwjaar van de bergingen is 1999/2000. (…).
De “fundering” betreft enkele hardhouten paaltjes (lengte niet bepaald) met een hardhouten “grondregel”. Op deze grondregel zijn de wanden geplaatst (foto 07 t/m 09).
(…).
De “fundering” dient als onvoldoende te worden beoordeeld.
Hierbij dient wel vermeld te worden dat dit type fundering niet/amper bijdraagt aan de stabiliteit van de berging en in geen enkel opzicht/beperkte mate enige vorm van verzakking kan voorkomen/tegengaan.
Bij de keuze voor een dergelijke berging met een dergelijke fundering dient men rekening te houden met het feit dat ongelijke verzakkingen van de berging mogelijk/waarschijnlijk is en er regelmatig herstelwerk aan de fundering en de berging moet worden uitgevoerd.
Vraag 2:Welke constructieve gebreken zijn vastgesteld?
Antwoord:(…).
Doordat er geen deugdelijke voldoende draagkrachtige fundering onder de berging aanwezig is, zijn de wanden verzakt, dan wel ongelijkmatig verzakt.
Doordat de wanden ongelijkmatig verzakt zijn klemt de deur op het straatwerk (foto 11 en 12) en vallen de dag- en nachtschoot van het slot niet meer in de sluitplaat.
Doordat de wanden ongelijkmatig verzakt zijn ligt het dak schuin waardoor er veel water op het dak blijft staan (foto 13). Dit extra gewicht van het water draagt bij aan versnelde en extra verzakking van de berging.
Vraag 3:Is het opnieuw afhangen van de bergingsdeur een afdoende herstelmaatregel of is het herstel ingrijpender gelet op eventuele toekomstige verzakkingen?
Antwoord:Nee, het opnieuw afhangen van de deur is geen afdoende herstelmaatregel.
Vraag 4:Op welke wijze dienen de gebreken op een bouwkundig verantwoorde wijze hersteld te worden?
Antwoord:Om deze vraag goed onderbouwd te kunnen beantwoorden zijn op uw voordracht een aantal andere bergingen bezocht en beoordeeld. De andere bergingen laten, zij het in mindere mate, eenzelfde beeld zien als de berging van [adres 1] .
De onderzijde van de wanden van de berging dienen opgevijzeld te worden tot boven het straatwerk. Daarna moet de berging worden voorzien van een fundering welke de aanlegdiepte heeft op de eerste voldoende draagkrachtige grondlaag. Hoe diep deze grondlaag ligt kan middels een sondering bepaald worden. De fundering kan eventueel bestaan uit hardhouten palen en op dezelfde wijze aan de berging gekoppeld worden als in onderhavige situatie.
(…).
Vraag 5:Wat bedragen de kosten van dat herstel?
Antwoord:Voor het herstel zoals hierboven beschreven dient rekening gehouden te worden met een bedrag tussen€ 2.000,00en€ 2.500,00 exclusief BTW.
Vraag 6:De te onderzoeken bergingen betreffen huisnummer [adres 2] en [adres 1] en twee bergingen naar keuze/eigen inzicht.
Antwoord:Naast berging nr. [adres 2] en nr. [adres 1] zijn op voordracht van de VvE ook de bergingen nr. [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in dit onderzoek meegenomen.
Vraag 7:Welke opmerkingen zijn van belang binnen het kader van het geschil?
Antwoord:Van de vijf onderzochte bergingen is er alleen bij berging nr. [adres 1] sprake van aanzienlijke verzakkingen en vervorming. De overige berging laten ook wel sporen van verzakking / vervorming zien maar in mindere mate.
In het algemeen mag gesteld worden dat ergeendeugdelijke voldoende krachtige fundering onder de bergingen is aangebracht.
Wanneer de gebreken worden afgezet tegen de leeftijd in combinatie van de wijze van plaatsing (op/in een zandbed) moet gesteld worden dat verzakking van de berging niet onverklaarbaar is en verwacht hadden kunnen/moeten worden.
Waarom berging nr. [adres 1] in ernstige mate is verzakt is moeilijk te achterhalen, gedacht kan worden aan de aanwezigheid van een voormalige sloot onder het straatwerk of aan een niet voldoende verdicht zandbed.
4.5.
[verzoeker 1] cs refereert zich aan het rapport van Bureau voor Bouwpathologie BV en acht een voorschot op de herstelkosten van 50% passend, terwijl de VvE voorstelt om “
tijdens de eerst volgende vergadering deze problematiek kenbaar te maken en te zien hoe hier een collectieve constructieve oplossing gevonden kan worden om deze zaak aan te pakken.” Daarbij herhaalt de VvE dat het buitengewoon onredelijk zou zijn om in deze de vergadering geen eigen keuze te laten maken over de wijze van herstel.
tijdens de eerst volgende vergadering deze problematiek kenbaar te maken en te zien hoe hier een collectieve constructieve oplossing gevonden kan worden om deze zaak aan te pakken.” Daarbij herhaalt de VvE dat het buitengewoon onredelijk zou zijn om in deze de vergadering geen eigen keuze te laten maken over de wijze van herstel.
4.6.
Gelet op de bevindingen en conclusies van Bureau voor Bouwpathologie BV is de kantonrechter van oordeel dat niet kan worden gezegd dat het besluit van de VvE om toestemming en/of medewerking conform de in het reglement gegeven mogelijkheid te weigeren, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is. Dit betekent dat het verzochte, op de hierna te melden wijze, toewijsbaar is. Daarbij betrekt de kantonrechter dat de hoogte van de door Bureau voor Bouwpathologie BV begrote herstelkosten vrijwel overeenkomt met die van de eerder door partijen opgevraagde offertes. Voorts wordt [verzoeker 1] cs vanzelfsprekend geacht het voorschot en de vergoeding van de herstelkosten tot een bedrag van € 2.500,00 inclusief btw ten goede laat komen aan [A] als nieuwe eigenaresse van het appartementsrecht.
4.7.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [verzoeker 1] cs worden tot op heden begroot op
€ 227,00 aan griffierecht (€ 83,00) en salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 72,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verleent de machtiging aan [verzoeker 1] cs voor (1) het verrichten van herstel aan de berging behorend bij het in rechtsoverweging 2.1 bedoelde appartementsrecht conform het rapport van Bureau voor Bouwpathologie BV d.d. 28 oktober 2020 en (2) het in rekening brengen van de kosten daarvan tot een bedrag van € 2.500,00 inclusief btw aan de VvE,
5.2.
bepaalt dat de VvE bij wijze van voorschot een bedrag van € 1.250,00 inclusief btw (50% x € 2.500,00) aan [verzoeker 1] cs betaalt,
5.3.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [verzoeker 1] cs tot op heden begroot op € 227,00,
5.4.
bepaalt dat de proceskosten niet mede worden omgeslagen over het aandeel van [A] (voorheen: [verzoeker 1] cs),
5.5.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2020.