ECLI:NL:RBOVE:2020:3842

• Datum uitspraak: 3 november 2020
• Publicatiedatum: 18 november 2020
• Zaaknummer: 8443282 \ CV EXPL 20-1083
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.A. Smit; U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit bij de koop van een woning en de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken

In deze zaak heeft Rajnbow B.V. een koopovereenkomst gesloten voor een woning met [gedaagde 1] c.s. en stelt dat de woning niet voldoet aan de eigenschappen die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, wat leidt tot een vordering op basis van non-conformiteit. De kantonrechter heeft de vordering van Rajnbow afgewezen, omdat zij niet voldoende bewijs heeft geleverd dat de woning ten tijde van de levering gebreken vertoonde die aan normaal gebruik in de weg stonden. De rechter oordeelt dat de woning, gezien de ouderdom en de omstandigheden van de koop, aan de verwachtingen van Rajnbow voldeed. Rajnbow had voorafgaand aan de koop een bouwtechnische keuring laten uitvoeren en had een lagere prijs betaald vanwege verouderde installaties. De kantonrechter concludeert dat de gebreken die Rajnbow aanvoert niet ernstig genoeg zijn om te spreken van non-conformiteit. Rajnbow wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 8443282 \ CV EXPL 20-1083

Vonnis van 3 november 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap
Rajnbow B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te Nijverdal,

eisende partij,

hierna te noemen: Rajnbow,

gemachtigde: mr. J.P. den Besten,

tegen

1. [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud aan te duiden met [gedaagde 1] c.s.,

gemachtigde: mr. A. Gerards.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 25 augustus 2020;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, die in verband met de Corona maatregelen via Skype is gehouden, met als bijlage de brief die mr. Den Besten in reactie daarop aan de rechtbank heeft verzonden;

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Rajnbow heeft op 19 juni 2019 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde 1] c.s., waarbij Rajnbow het perceel grond met woning en overige aanhorigheden gelegen aan de [adres] te [plaats] heeft gekocht tegen betaling van een koopsom van € 664.200,-.

2.2.

Bij de koop is gebruikt gemaakt van een model overeenkomst van de Nederlandse vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (hierna te noemen: NVM). In deze koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud. (…)”

2.3.

[gedaagde 1] c.s. heeft de als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst voor het overgrote deel niet ingevuld. Wel heeft hij daarin de volgende vraag beantwoord:

(…) 9. Diversen

a. Wat is het bouwjaar van de woning?

2000 (…)”

2.4.

In de als bijlage aan de koopovereenkomst gevoegde lijst van zaken is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…) Warmwatervoorziening, te weten (…)

Mechanische ventilatie/luchtbehandeling Blijft achter

(…)

Keuken (inbouw) apparatuur, te weten (…)

-
afzuigschouw (…) Blijft achter (…)”

2.5.

Voorafgaand aan de koop heeft Rajnbow een bouwtechnische keuring laten uitvoeren.

2.6.

Bij notariële akte van 15 juli 2019 is de woning aan de [adres] te [plaats] aan Rajnbow geleverd. Rajnbow heeft de woning niet meteen betrokken, omdat zij deze eerst wilde verbouwen.

2.7.

Omdat Rajnbow zich na levering geconfronteerd zag met lekkage op de bovenverdieping heeft zij de woning laten inspecteren door, onder meer, [X] B.V. Laatstgenoemde heeft op 21 oktober 2019, voor zover van belang, het volgende aan Rajnbow gerapporteerd:

“(…) Zoals besproken vanmorgen zend ik u een korte samenvatting van mijn bevindingen die ik heb waargenomen tijdens mijn inspectie op donderdag 31/10/2019 t.b.v. uw afzuigkanaal. Hieronder volgt mijn bevinding en advies.

Bevinding :

(…) De schoorsteen die zich aan de achterzijde van uw woning bevind, heeft de beschikking over een aan de ene zijde afblaas pijp deze staat in verbinding met uw WTW unit, met aan de andere zijde een afblaas pijp van uw afzuigkap.

Echter hebben wij door middel van een video camera kunnen constateren dat het afzuigkanaal t.b.v. de afzuigkap niet voorzien is van een afzuigmotor en dus geen vieze lucht via de afblaaspijp van uw afzuigkap naar buiten verplaatst.

Tevens zagen wij dat op de zolder de verbinding tussen de afzuigkap pijp en de afblaas pijp die naar de schoorsteen loopt een thermisch/akoestisch flexibel is aangesloten, dit flexibel is echter niet geschikt voor het afblazen van vette kookluchten.

De WTW unit wordt normaliter bediend met een standenschakelaar, deze standenschakelaar heb ik helaas niet kunnen vinden.

Advies :

Ons advies is om dan ook een geheel nieuwe afzuigmotor op zolder te plaatsen. Deze afzuigmotor met een vast kanaal aan te sluiten op de afblaas pijp van schoorsteen die zich bevindt aan de achterzijde van uw woning. Vervolgens de afzuigmotor elektrisch aan te sluiten op de bediening van de motorloze afzuigkap.

En WTW bedieningsdraad monteren met schakelaar om deze unit te kunnen bedienen. (dit kan echter alleen als de WTW unit hiervoor geschikt is).

Tevens een nieuwe Syphon plaatsen t.b.v. WTW unit i.v.m. lekkage. (…)”

2.8.

Bij e-mailbericht van 1 november 2019 heeft Rajnbow [gedaagde 1] c.s. in kennis gesteld van de bevindingen van [X] en hem aansprakelijk gesteld voor de gebreken en de kosten van herstel.

2.9.

Rajnbow heeft voor de geadviseerde herstelwerkzaamheden een offerte opgevraagd bij [A] B.V. (hierna te noemen: [A] ).

In de offerte van [A] van 16 december 2019 worden de kosten van de Werktuigbouwkundige installatie gesteld op € 3.175,- inclusief btw en is een stelpost van

€ 900,- inclusief btw opgenomen voor montage/aansluiten afzuigkapunit zolder.

Ten aanzien van de WTW installatie staat in die offerte het volgende vermeld:

“Bestaande WTW unit is dermate verouderd dat het geen zin heeft hier werkzaamheden aan te verrichten

- Voor de bouwkundige schoorsteen een nieuwe HR-WTW unit (…)”

2.10.

[gedaagde 1] c.s. heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3. Het geschil

3.1.

Rajnbow vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 5.275,00 en hen verder hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Rajnbow legt, naar de kantonrechter begrijpt, aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW).

De onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] bezit volgens haar niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, terwijl [gedaagde 1] c.s. gelet op artikel 6.3. van de koopovereenkomst een normaal gebruik van het onroerend goed als woning heeft gegarandeerd.

Rajnbow stelt, zo begrijpt de kantonrechter, dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van de koopovereenkomst om hem rustende verplichtingen.

3.3.

[gedaagde 1] c.s. concludeert - samengevat - tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van Rajnbow in de proceskosten.

Hij voert daartoe aan dat van non-conformiteit geen sprake is.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de woning voldeed aan de koopovereenkomst.

Op grond van de hoofdregel in artikel 7:17 BW dient bij koop het geleverde aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit is niet het geval indien de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

4.2.

Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Zij hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat Rajnbow de woning kocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst diende [gedaagde 1] c.s. er echter wel voor in te staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dit geldt echter niet voor gebreken die dit normale gebruik belemmeren en die reeds aan Rajnbow kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit de vierde volzin van art. 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van Rajnbow gerefereerd. Ook gebreken die Rajnbow niet kende, maar die zij zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’.

4.3.

Rajnbow stelt dat de woning ten tijde van de overdracht niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. Rajnbow noemt in de dagvaarding de volgende gebreken, die volgens haar aan een normaal gebruik als woning in de weg staan:

a - het afzuigkanaal ten behoeve van de afzuigkap is niet voorzien van een afzuigmotor en verplaatst dus geen kookluchten naar buiten. Ook zijn de afzuigkap pijp en de afblaas pijp thermisch/akoestisch flexibel aangesloten, terwijl een dergelijke flexibele buis niet geschikt is voor het afzuigen van vette kookluchten.

b - de WTW installatie heeft geen driestandenschakelaar; deze functioneert maar in één stand.

Rajnbow baseert zich daarbij op het rapport van [X] van 21 oktober 2019.

4.4.

[gedaagde 1] c.s. stelt dat geen sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Hij voert in dat verband aan dat hij negentien jaar in de woning heeft gewoond en dat hij niets heeft gemerkt van de gestelde gebreken aan de afzuigkap en de WTW installatie. Van beslagen ruiten of andere problemen is nooit sprake geweest, aldus [gedaagde 1] c.s.

[gedaagde 1] c.s. stelt dat [X] zonder overleg met [gedaagde 1] c.s. is ingeschakeld. Hij erkent dat hij wel is uitgenodigd om bij het onderzoek aanwezig te zijn, maar stelt van die mogelijkheid geen gebruik te hebben gemaakt, omdat het naar zijn mening geen zaken betroffen die hem aangingen dan wel te verwijten waren.

Volgens [gedaagde 1] c.s. is hem nooit opgevallen dat de motor van de afzuigkap zou ontbreken. [gedaagde 1] c.s. overlegt een stuk waaruit blijkt dat de motor destijds aan hem is geleverd en stelt dat deze naar zijn mening gewoon aanwezig moet zijn. Hij voert in dat verband aan dat de afzuigkap na het inschakelen daarvan te horen was en dat deze na het uitschakelen niet meer hoorbaar was. Ook betoogt [gedaagde 1] c.s. dat hij de filters regelmatig moest schoonmaken, wat er volgens hem op duidt dat er wel afzuiging plaatsvond. [gedaagde 1] c.s. bestrijdt op basis van het voorgaande dat hij bekend was met het door Rajnbow gestelde gebrek.

[gedaagde 1] c.s. stelt verder dat de afzuigmotor na negentien tot twintig jaar afgeschreven zou zijn en mogelijk zonder meer moest worden vernieuwd.

Waar het gaat om de WTW installatie stelt [gedaagde 1] c.s. dat er destijds bij het plaatsen daarvan voor is gekozen de installatie op één vaste stand in te stellen waarop alle ventilatie was afgestemd en niet door andere standen kon worden ontregeld. Een driestandenschakelaar is volgens hem een wens van Rajnbow en niet noodzakelijk. Verder stelt hij dat de WTW installatie jaarlijks is gecontroleerd en dat, buiten de herstelde defecte ventilatoren, nooit enig gebrek of storing is gemeld. [gedaagde 1] c.s. wijst erop dat in de door Rajnbow overgelegde offerte wordt vermeld dat de WTW installatie inmiddels dermate is verouderd dat het geen zin heeft om daaraan nog werkzaamheden te verrichten.

Ten slotte beroept [gedaagde 1] c.s. zich erop dat Rajnbow voorafgaand aan de koop een bouwtechnische keuring heeft laten verrichten en dat Rajnbow € 20.000,- minder heeft betaald dan de vraagprijs in verband met achterstallig buitenschilderwerk en afschrijving van verwarming en apparatuur na negentien jaar. Volgens hem kan hij niet alsnog aansprakelijk worden gesteld voor de vervanging van een twintig jaar oude installatie.

4.5.

De kantonrechter leest het verweer van [gedaagde 1] c.s. aldus dat hij betwist dat:

- ten tijde van levering van de woning sprake was van de gestelde gebreken;

- de gestelde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan;

- hij wist van de gestelde gebreken.

4.6.

Op Rajnbow rust de stelplicht en, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] cs., ook de bewijslast van haar stellingen dat de door haar gestelde gebreken op het moment van levering van de woning reeds aanwezig waren en dat deze aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

het ontbreken van de motor van de afzuigkap / de ongeschikte flexibele buis

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Rajnbow, waar het gaat om het ontbreken van de afzuigmotor, in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] c.s., onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat deze ten tijde van levering van de woning al ontbrak. De kantonrechter overweegt in dat verband dat de woning op

15 juli 2019 aan Rajnbow is geleverd en dat de inspectie door [X] , op wiens bevindingen Rajnbow zich baseert, pas op 31 oktober 2019 heeft plaatsgevonden.

Nu Rajnbow niet, althans onvoldoende, aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan, wordt aan bewijslevering op dit punt niet toegekomen.

de flexibele buis afzuiging

4.8.

Waar het gaat om de in verband met de afzuiging aangebrachte flexibele buis heeft [X] gerapporteerd dat die buis niet geschikt is voor het afblazen van vette kookluchten. [gedaagde 1] c.s. heeft de inhoud van dat rapport niet bestreden.

De kantonrechter acht aannemelijk dat dit gebrek ten tijde van levering van de woning reeds aanwezig was. De vraag is echter of dit gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.

4.9.

Onder ‘normaal gebruik’ zoals hiervoor genoemd dient naar gangbaar taalgebruik te worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal gebruik aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële functies van de woning.

4.10.

Bij de beoordeling of sprake is van non-conformiteit van een woonhuis dient ook te worden betrokken wat de koper omtrent het normaal gebruik van de woning heeft kunnen verwachten. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met betrekking tot het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning een rol. In dat verband is van belang dat de woning ten tijde van de aankoop door Rajnbow twintig jaar oud was. Bij de koop van een woning van die ouderdom dient tot op zekere hoogte rekening te worden gehouden met achterstallig onderhoud, slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties ook al was een en ander ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Dit alles lijdt uitzondering als de koper op grond van mededelingen van de koper meer mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van het gekochte woonhuis noodzakelijk is.

4.11.

De enkele omstandigheid dat een ongeschikte buis is gebruikt, levert - mede in het licht van het voorgaande - naar het oordeel van de kantonrechter nog geen schending op van de garantie dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Rajnbow heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat het gebrek dusdanig ernstig is dat daardoor de woning als geheel niet normaal als woonhuis kan worden gebruikt. Evenmin is gesteld of gebleken dat aanvullende garanties zijn gegeven door [gedaagde 1] c.s. waardoor Rajnbow erop mocht vertrouwen dat deze buis geschikt was.

de WTW installatie

4.12.

[X] heeft met betrekking tot de WTW installatie het volgende aan Rajnbow gerapporteerd:
“De WTW unit wordt normaliter bediend met een standenschakelaar, deze standenschakelaar heb ik helaas niet kunnen vinden.”

[gedaagde 1] c.s. heeft niet bestreden dat geen driestandenschakelaar aanwezig was. Volgens hem is de installatie destijds op één stand vastgezet en functioneerde deze in de negentien jaar dat hij de woning bewoonde gewoon goed. Hij stelt dat de driestandenschakelaar meer een wens is van Rajnbow en geen gebrek, althans geen gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Door en namens Rajnbow is tijdens de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat de WTW installatie continu in één stand staat, alleen lucht naar buiten jaagt - wat volgens haar veel energie kost - en niets terugbrengt.

4.13.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Rajnbow ook op dit punt onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen concluderen dat de woning - de ouderdom daarvan in aanmerking genomen - niet de eigenschappen bezit die zij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten.

Rajnbow heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat het gebrek dusdanig ernstig is dat daardoor de woning als geheel niet normaal als woonhuis kan worden gebruikt. Daarbij komt dat, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.10 vermeld, bij de koop van een twintig jaar oude woning tot op zekere hoogte rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van verouderde installaties. Dat Rajnbow zich daarvan bewust is, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter uit haar mededeling dat zij € 20.000,- minder heeft betaald dan de vraagprijs en dat zij bij de onderhandelingen als argument heeft gebruikt dat sprake was van verouderde installaties. Dat de WTW installatie verouderd is wordt door Rajnbow erkend; tijdens de mondelinge behandeling heeft zij te kennen gegeven dat de installatie nog ouder schijnt te zijn dan de woning. Verder blijkt de ouderdom van de installatie uit de door Rajnbow overgelegde offerte van [A] met betrekking tot de herstelkosten, waarin staat vermeld dat de WTW dermate is verouderd dat het geen zin heeft hier werkzaamheden aan te verrichten. De kantonrechter betrekt daarbij verder dat Rajnbow tijdens de mondelinge behandeling te kennen heeft gegeven dat zij de WTW installatie gelet op de ouderdom daarvan, ook als deze wel goed zou zijn geweest, misschien ook wel had moeten vervangen.

4.14.

De slotsom is dat Rajnbow, ten aanzien van de gestelde gebreken, onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat de woning - de ouderdom daarvan mede in aanmerking genomen - niet voldoet aan wat zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Derhalve bestaat er geen grond voor toekenning van schadevergoeding.

De vorderingen van Rajnbow zullen worden afgewezen.

4.15.

Rajnbow zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden tot op heden begroot op:

- salaris gemachtigde € 300,00 (1 punt × tarief € 300,00)

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Rajnbow in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. begroot op € 300,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en op 3 november 2020 in het openbaar uitgesproken door mr. U van Houten.