Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 8696874 \ CV EXPL 20-3330
Vonnis in kort geding van 11 september 2020
in de zaak van
de stichting
RENTREE,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
RENTREE,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
eisende partij, hierna te noemen Rentree,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.J. Bijl.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 31,
- de mondelinge behandeling,
- de pleitnota van Rentree met producties 32 en 33,
- de pleitnota van [gedaagde] met producties 1 en 2.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil en de beoordeling
Wat is er aan de hand?
2.1.
Rentree verhuurt met ingang van 1 maart 2019 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: de woning of het gehuurde). Het betreft een sociale huurwoning. [gedaagde] betaalt iedere maand haar huur.
2.2.
Tot de huurovereenkomst behoren de ‘Algemene Huurvoorwaarden Rentree d.d. 1 oktober 2015’. Daarin is vermeld dat de huurder gedurende de huurtijd feitelijk het gehuurde zal bewonen. Ook is daarin opgenomen dat de huurder in de woning zijn exclusieve hoofverblijf houdt, een en ander op straffe van boete zoals eveneens is opgenomen in de algemene huurvoorwaarden. In verband met het aangaan van de huurovereenkomst heeft Rentree een verhuiskostenvergoeding betaald aan [gedaagde] .
2.3.
De zaak draait om de vraag of [gedaagde] zich aan de verplichtingen heeft gehouden de woning te bewonen en daarin haar hoofverblijf te houden. Volgens Rentree zijn er aanwijzingen dat [gedaagde] in ieder geval in de periode van aanvang 1 maart 2019 tot 17 juli 2020 niet in de woning heeft gewoond. Rentree stelt dat hiermee sprake is van een dusdanige tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de overeenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. In verband daarmee vordert Rentree in dit kort geding – samengevat – ontruiming van de woning, alsmede betaling van de contractuele boete en terugbetaling van de verhuiskostenvergoeding.
2.4.
[gedaagde] betwist de vorderingen. Hierna zal – voor zover nodig – worden ingegaan op de standpunten van partijen.
Hoe oordeelt de kantonrechter?
2.5.
Het spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming van de woning blijkt voldoende uit de stelling van Rentree dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht omdat de woning een sociale huurwoning is met een wachtlijst, zodat op korte termijn duidelijkheid moet worden verkregen over het gebruik daarvan.
2.6.
Daarmee wordt toegekomen aan de centrale vraag in dit kort geding, of het aannemelijk is dat [gedaagde] bijna anderhalf jaar lang, vanaf de aanvang van de huurtijd op 1 maart 2019 tot 17 juli 2020 de woning niet heeft bewoond.
2.7.
Voor haar stelling dat [gedaagde] de woning niet heeft bewoond in genoemde periode, voert Rentree het navolgende aan. Zij is door buurtbewoners en door woningzoekenden met belangstelling voor de woning erop gewezen dat de woning niet werd bewoond. Buurtbewoners zagen [gedaagde] niet of nauwelijks en de ramen van de woning waren beneden afgeplakt met krantenpapier. Een medewerkster van Rentree die dagelijks langs de woning fietst, omdat de woning zich toevallig bevindt op haar fietsroute van en naar het werk, zag ook dat de woning niet werd bewoond. Zelden of nooit brandde er licht in de woning. [gedaagde] heeft op 28 januari 2020 ook zelf verklaard dat zij nog niet helemaal gesetteld was. Verder contact met Rentree is [gedaagde] uit de weg gegaan. Zij wilde geen foto’s toesturen van de inrichting van de woning. Pas op 17 juli 2020 werd een medewerker van Rentree, die de wijk bezocht, uitgenodigd om binnen te komen. Deze medewerker heeft geconstateerd dat er maar weinig of geen meubelen stonden beneden in de woning en dat er kroonsteentjes zichtbaar waren aan bedrading uit het plafond waar lampen aan horen te hangen. De koelkast stond nog midden in de keuken en er stond een nieuw gasfornuis dat pas die dag was geleverd en nog aangesloten moest worden. Deze medewerker heeft ook geen honden gezien, die bij [gedaagde] in de woning zouden verblijven. Verder heeft [gedaagde] weinig tot geen gas, water en elektra gebruikt. Een parkeervergunning had zij ook nog niet aangevraagd voor haar auto en er werd geen huisvuil aangeboden vanuit de woning. Pas nadat zij was gedagvaard, heeft [gedaagde] de woning ingericht en foto’s daarvan toegestuurd aan Rentree.
2.8.
[gedaagde] voert – samengevat – het navolgende verweer. Zij betwist niet dat zij in de genoemde periode weinig zichtbaar is geweest voor buren en voorbijgangers, maar zij was er wel en zij had ook gewoon contact met een aantal buurtgenoten. Dat zij weinig zichtbaar was, kwam omdat zij vaak al vroeg in de ochtend naar haar werk ging en ’s avonds vaak bij haar ouders heeft gegeten. Zij kwam dan pas in de loop van de avond terug in de woning om te klussen, vooral om te schilderen. Omdat zij zonder hulp heeft geklust, heeft het klussen lang geduurd. In verband daarmee is zij pas zo’n twee maanden na aanvang van de huurovereenkomst verhuisd. Dat zij twee tot drie maanden na het ingaan van de huurtijd zou gaan verhuizen heeft [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst al aan Rentree laten weten. Rentree vond dat destijds geen probleem. In verband met het langdurige klussen heeft [gedaagde] tegen de inkijk in januari 2020 de ramen op de begane grond van de woning (de benedenverdieping) dichtgeplakt met krantenpapier. Ze heeft de kranten vervolgens al na twee maanden weggehaald omdat er over de kranten werd geklaagd. Zij is daarna ook op de benedenverdieping lamellen gaan ophangen, hoewel ze daar nog niet klaar was met het schilderwerk. Vanaf april/mei 2019 woonde zij echter al in de woning met haar twee honden. Omdat zij beneden kluste, was de benedenverdieping slechts provisorisch ingericht, dat was ook nog zo op 17 juli 2020. Zij woonde al die tijd voornamelijk boven. Als zij al kookte in de woning, meestal warmde ze alleen maar wat op als ze niet bij haar ouders at, dan deed zij dat aanvankelijk op een gastoestel dat was aangesloten op een gasfles en later op een elektrische kookplaat. Het gas- en waterverbruik is daarom laag. Daarnaast is het elektriciteitsverbruik zo laag door de zonnepanelen op het dak. De honden zijn zindelijk en konden daarom overdag alleen in de woning zijn als [gedaagde] op haar werk was. De honden zullen overdag wel eens hebben geblaft als [gedaagde] er niet was, maar daarover is nooit geklaagd bij de gemeente, omdat de buren het incidentele geblaf kennelijk niet als overlast hebben ervaren. Als [gedaagde] overdag aan het klussen was in de woning, hetgeen door haar onregelmatige werktijden ook wel voorkwam, dan waren de honden bij haar ouders. Om die reden heeft de medewerker van Rentree op 17 juli 2020 de honden niet in de woning gezien. Hij kwam op de dag dat er een nieuw gastoestel was geleverd dat nog diezelfde dag zou worden aangesloten. Deze medewerker heeft niet boven gekeken, dat had hij van [gedaagde] wel mogen doen en ze heeft hem daartoe ook uitgenodigd. Ze wilde hem laten zien dat zij al woonachtig was in de woning. Ook had ze graag een gesprek gehad met Rentree, maar niet zonder een eigen juridisch adviseur, omdat [gedaagde] ervan was geschrokken dat een medewerkster van Rentree haar had beticht van woningfraude.
2.9.
Gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagde] , is thans niet zonder meer aannemelijk dat [gedaagde] in de periode van 1 maart 2019 tot 17 juli 2020 is tekortgeschoten in haar woonverplichtingen jegens Rentree.
2.10.
Daartoe overweegt de kantonrechter als eerste dat Rentree niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft weersproken dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft uitgelegd dat zij in verband met het trage verloop van de kluswerkzaamheden pas twee tot drie maanden na aanvang op 1 maart 2019 van de huurtijd de woning zou gaan bewonen en dat Rentree daartegen destijds geen bezwaar had.
2.11.
Verder zijn de verklaringen van buurtbewoners die Rentree heeft overgelegd thans onvoldoende onderbouwing van de gestelde tekortkoming van [gedaagde] . Tegenover deze verklaringen heeft [gedaagde] verklaringen van andere buurtbewoners overgelegd, die er op lijken te duiden dat [gedaagde] wel al de woning bewoonde.
2.12.
Het beroep dat Rentree doet op het door haar overgelegde e-mailbericht van 28 januari 2020 van [gedaagde] , is thans ook onvoldoende. In dat bericht heeft [gedaagde] geschreven dat zij nog niet helemaal is gesetteld, dat zij nog bezig is met de inrichting en dat uitgebreider contact met de buren nog op haar lijstje staan. [gedaagde] heeft echter in dat e-mailbericht ook geschreven dat zij al geruime tijd volledig in de woning zit. Voorshands geoordeeld kan daarom het e-mailbericht niet anders worden begrepen dan dat [gedaagde] heeft willen zeggen dat zij er al wel woonde, maar nog niet klaar was met inrichten van de woning en ook nog niet uitgebreid heeft kennis gemaakt met de buren.
2.13.
Ten aanzien van het dichtplakken van de ramen heeft [gedaagde] toegelicht dat zij daartoe uit privacyoverwegingen was overgegaan. Daarnaast heeft Rentree tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken dat de ramen van de benedenverdieping hooguit twee maanden waren dichtgeplakt met krantenpapier. Reeds uit die omstandigheid kan niet volgen dat [gedaagde] bijna anderhalf jaar lang de woning niet heeft bewoond.
2.14.
De bevindingen van de medewerker van Rentree die op 17 juli 2020 in de woning is geweest, vormen thans evenmin voldoende aanwijzingen dat [gedaagde] tot dan toe de woning niet heeft bewoond. Deze medewerker heeft weliswaar een benedenverdieping aangetroffen die er op zou kunnen duiden dat de woning nog niet werd bewoond, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft Rentree erkend dat deze medewerker niet boven is geweest. Volgens [gedaagde] had de medewerker van Rentree boven kunnen zien dat zij de woning al geruime tijd bewoonde. [gedaagde] heeft ook uitgelegd waarom deze medewerker geen honden heeft gezien in de woning en waarom het feit dat het gasfornuis nog niet was aangesloten niet betekent dat zij daar tot dan toe niet woonde. Verder is in dit verband van belang dat Rentree aanvankelijk het standpunt had ingenomen dat het gasverbruik in de woning nihil was, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat uit de door haarzelf overgelegde facturen van nutsbedrijven volgt dat in de periode van maart 2019 tot maart 2020 naast water en elektra ook gas is verbruikt in de woning. Hieruit volgt dus niet zonder meer dat de woning niet werd bewoond door [gedaagde] .
2.15.
Ook ten aanzien van de overige stellingen van Rentree, zoals ten aanzien van het afval en parkeervergunning, heeft [gedaagde] gemotiveerd verweer gevoerd. Vastgesteld moet derhalve worden dat partijen van mening verschillen over de feiten en dat vooralsnog onvoldoende duidelijkheid bestaat over hetgeen zich in de afgelopen anderhalf jaar heeft voorgedaan.
2.16.
Al met al is nog verder onderzoek nodig, bijvoorbeeld aan de hand van een getuigenverhoor, om vast te kunnen stellen dat [gedaagde] de woning tot 17 juli 2020 niet heeft bewoond. Dit kort geding leent zich niet voor een dergelijk onderzoek. De slotsom is daarom dat thans onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] dusdanig is tekortgeschoten in de nakoming van de voor haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
2.17.
Nu er thans geen, althans onvoldoende, grond is voor toewijzing van de ontruimingsvordering, ontbreekt die grond ook voor de overige vorderingen van Rentree. Die vorderingen behoeven daarom niet verder behandeld te worden. Alle vorderingen van Rentree zullen worden afgewezen. Rentree zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen af,
3.2.
veroordeelt Rentree in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2020.