ECLI:NL:RBOVE:2020:2712

• Datum uitspraak: 11 augustus 2020
• Publicatiedatum: 19 augustus 2020
• Zaaknummer: 251150 KG ZA 20-141
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.E. Zweers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van een spoedeisend verzoek tot voorlopige voorziening in een geschil over een koopoptie en gebruiksvergoeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 11 augustus 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen twee partijen die betrokken zijn bij een geschil over een pand en een koopoptie. Eiseres in conventie, die het pand eerder aan gedaagde in conventie heeft verkocht, vordert een voorlopige voorziening omdat zij een spoedeisend belang stelt te hebben bij de uitoefening van een koopoptie. Gedaagde in conventie heeft het standpunt ingenomen dat er geen koopoptie is, maar een recht van eerste koop, en dat eiseres geen spoedeisend belang heeft. De mondelinge behandeling vond plaats op 28 juli 2020, waarbij beide partijen hun standpunten hebben toegelicht. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat haar belang zo spoedeisend is dat zij de uitkomst van de bodemprocedure niet kan afwachten. De vordering van eiseres is afgewezen, en gedaagde in conventie is in het gelijk gesteld. Eiseres is veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer : 251150 KG ZA 20-141

Vonnis in kort geding van 11 augustus 2020

in de zaak van

[eiseres in conventie] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [eiseres in conventie] ,

advocaat: mr. M.A. Schuring te Almelo,

tegen

[gedaagde in conventie] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,

advocaat: mr. L. Holtrop te Wierden.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 het exploot van dagvaarding van 13 juli 2020, met producties;

 de zijdens [gedaagde in conventie] genomen akte overlegging producties tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie;

 de zijdens [gedaagde in conventie] ingezonden aanvullende productie;

 de zijdens [gedaagde in conventie] genomen akte houdende vermeerdering van eis in reconventie;

 de zijdens beide partijen ingezonden pleitnotities.

1.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 28 juli 2020 via een Skype-verbinding.

Aan die behandeling werd deelgenomen door enerzijds [eiseres in conventie] , bijgestaan door mr. Kienhuis en anderzijds [gedaagde in conventie] , bijgestaan door mr. Holtrop. Partijen hebben hun standpunt mondeling nader toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten in conventie en in voorwaardelijke reconventie

2.1.

Tussen [eiseres in conventie] en [gedaagde in conventie] bestond een vriendschappelijke relatie.

2.2.

[eiseres in conventie] exploiteerde, samen met haar toenmalige partner ( [A] ) [het bedrijf] onder de naam “ [bedrijfsnaam] ” in een pand aan [het adres] te [woonplaats] (hierna: het pand).

2.3.

[eiseres in conventie] was volledig eigenaar van het pand. Op de begane grond bevindt zich [het bedrijf] . Op de bovenverdieping bevinden zich een viertal aan studenten verhuurde kamers, alsmede de technische installaties en de toiletten behorende bij [het bedrijf] .

2.4.

[eiseres in conventie] exploiteert voorts een onderneming onder de naam [naam onderneming] , waarin zij samen met mevrouw [B] kookworkshops geeft. Die onderneming is gevestigd in het pand waarin [het bedrijf] wordt geëxploiteerd.

2.5.

Nadat [eiseres in conventie] (na het vertrek van haar ex-partner [A] ) de exploitatie van [het bedrijf] in het geheel op zich neemt, springt [gedaagde in conventie] bij en verricht zij diverse werkzaamheden in [het bedrijf] . Aanvankelijk in deeltijd en vanaf maart 2018 voltijd.

2.6.

In de loop van 2018 komt [eiseres in conventie] in financieel zwaar weer terecht en kampt [het bedrijf] met liquiditeitsproblemen.

2.7.

Om de penibele financiële situatie het hoofd te kunnen bieden, doet [eiseres in conventie] eind 2018 aan [gedaagde in conventie] het aanbod om het pand in eigendom over te nemen. [gedaagde in conventie] heeft dat aanbod geaccepteerd.

2.8.

Partijen tekenen op 20 februari 2019 de koopovereenkomst ter zake het pand waarna op 18 april 2019 het pand wordt geleverd aan [gedaagde in conventie] voor een koopsom van

€ 150.000,00.

2.9.

Partijen hebben voorafgaand aan de verkoop en levering van het pand gesproken over een samenwerking binnen [het bedrijf] en in dat kader de oprichting van een besloten vennootschap. Aan die gesprekken is verder geen uitvoering gegeven.

2.10.

In de leveringsakte is, voor zover thans relevant, het volgende opgenomen:

“(…)
Artikel 13

Koper verbindt zich om in de akte van levering het navolgende recht van eerste koop te verlenen aan verkoper:

RECHT VAN EERSTE KOOP

Verkoper heeft het recht tot terugkoop binnen vijf jaar na heden met betrekking tot de onverdeelde helft van het verkochte en wel voor vijfenzeventig duizend euro (€ 75.000,00).

De akte zal inhouden de gebruikelijke condities, waaronder dergelijke transacties plaatsvinden. De aanvaarding zal plaatsvinden op de dag waarop de koopsom wordt voldaan, terwijl de zakelijke lasten van het verkochte vanaf die dag voor rekening van koper komen.

Indien verkoper de door haar gevoerde onderneming binnen vijf jaar staakt of anderszins in eigendom overdraagt vervalt gemeld recht op terugkoop.

Koper verklaar het vorenstaande aan te nemen.

(…)”

2.11.

Vervolgens hebben partijen aan de boekhouder van [eiseres in conventie] verzocht een concept huurovereenkomst op te stellen waarin de tussen [eiseres in conventie] en [gedaagde in conventie] gemaakte afspraken over een verdere samenwerking worden vastgelegd, te weten dat [gedaagde in conventie] aan [eiseres in conventie] het pand zal verhuren voor de exploitatie van [het bedrijf] en dat [eiseres in conventie] een huurprijs zal voldoen, afhankelijk van het resultaat van de onderneming.

2.12.

Het concept van die huurovereenkomst is aan partijen gezonden maar door geen van partijen ondertekend.

2.13.

Daarnaast heeft de boekhouder een concept geldleningsovereenkomst met pandrecht opgesteld op verzoek van partijen. Het doel van die overeenkomst is dat [eiseres in conventie] een rekeningcourant bij [gedaagde in conventie] kon afsluiten ten behoeve van de jaarschuld van de huur voor het pand. Dat concept is evenmin ondertekend door partijen.

2.14.

In de tweede helft van 2019 raakt de relatie tussen partijen bekoeld.

2.15.

Bij brief van 8 april 2020 heeft [gedaagde in conventie] zich gewend tot [eiseres in conventie] . Zij verzoekt daarin aan [eiseres in conventie] om een huurovereenkomst voor de duur van één jaar voor akkoord te ondertekenen, tegen een huurprijs van € 2.370,00 per maand, alsmede [naam onderneming] uit te schrijven op het adres van het pand.

Ingeval aan dat verzoek niet wordt voldaan, verzoekt [gedaagde in conventie] aan [eiseres in conventie] om het pand uiterlijk 17 mei 2020 te ontruimen.

2.16.

Daarop heeft [eiseres in conventie] haar advocaat ingeschakeld die zich bij brief van 22 april 2020 tot [gedaagde in conventie] heeft gewend en waarin zij, kort gezegd, heeft vermeld dat aan de verzoeken van [gedaagde in conventie] geen gehoor zal worden gegeven en dat tussen partijen reeds een huurovereenkomst is overeengekomen (zij het dat deze niet is ondertekend).

2.17.

De advocaat van [gedaagde in conventie] richt zich vervolgens bij brief van 24 april 2020 tot de advocaat van [eiseres in conventie] . In die brief is het standpunt ingenomen dat [eiseres in conventie] zonder recht of titel in het pand verblijft. [eiseres in conventie] wordt gesommeerd het pand uiterlijk

17 mei 2020 te ontruimen en leeg op te leveren aan [gedaagde in conventie] .

Daarnaast maakt [gedaagde in conventie] in die brief aanspraak op een vergoeding voor de door haar uitgevoerde werkzaamheden in [het bedrijf] in 2018/2019.

2.18.

[gedaagde in conventie] heeft bij dagvaarding van 7 juli 2020 bij deze rechtbank een bodemprocedure ingeleid tegen [eiseres in conventie] . Zij vordert in die procedure, kort gezegd, de ontruiming van het pand door [eiseres in conventie] alsmede een gebruiksvergoeding. Voorts vordert zij een redelijk loon voor de door haar gestelde werkzaamheden en een vergoeding voor kosten.

Daarnaast vordert zij te verklaren voor recht dat tussen partijen geen huurovereenkomst is gesloten.

3. Het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie

3.1.

[eiseres in conventie] vordert (samengevat weergegeven) bij vonnis, [gedaagde in conventie] te verplichten om op eerste verzoek van de transporterende notaris, nadat deze de koopsom heeft ontvangen, voor transport van de onverdeelde helft van het pand aan [eiseres in conventie] te tekenen, zulks om straffe van een dwangsom, kosten rechtens.

3.2.

Samengevat weergegeven heeft [eiseres in conventie] het standpunt ingenomen dat aan de verkoop van het pand aan [gedaagde in conventie] een voorwaarde is verbonden, opgenomen in de leveringsakte. Partijen zijn een koopoptie overeengekomen (en geen recht van eerste koop). De notaris heeft aan de betreffende bepaling uit de leveringsakte weliswaar de benaming recht van eerste koop gegeven, maar uit de formulering moet worden geconcludeerd dat het hier om een koopoptie gaat.

De koopoptie behelst een onherroepelijk aanbod zijdens [gedaagde in conventie] om te verkopen aan [eiseres in conventie] op het moment dat [eiseres in conventie] zulks wenst (art. 6:219 lid 3 BW). [eiseres in conventie] doet een beroep op de koopoptie. Vanaf het moment dat [eiseres in conventie] de wens tot koop kenbaar heeft gemaakt, is sprake van een koopovereenkomst, die door [gedaagde in conventie] moet worden nagekomen. [gedaagde in conventie] is gehouden gehoor te geven aan de wens van [eiseres in conventie] om de onverdeelde helft van het pand terug te kopen en -op eerste verzoek van de notaris- haar medewerking daaraan te verlenen.

[gedaagde in conventie] weigert de gemaakte afspraken na te komen, als gevolg waarvan [eiseres in conventie] zich genoodzaakt zag onderhavige voorlopige voorzieningen te vragen.

[eiseres in conventie] betoogt een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening te hebben omdat zij de uitkomst van de door [gedaagde in conventie] aanhangig gemaakte bodemprocedure niet kan afwachten.

[eiseres in conventie] vreest dat, ingeval de bodemrechter de vorderingen van [gedaagde in conventie] toewijst en [eiseres in conventie] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het pand, zij haar onderneming zal moeten staken en haar rechten uit de koopoptie niet langer te gelde kan maken. Met andere woorden, de koopoptie is in dat geval zinledig geworden. Daar komt bij dat [eiseres in conventie] niet de (duur van de) bodemprocedure wenst af te wachten vanwege op de oplopende gebruikersvergoeding die zij dan mogelijk verschuldigd zal zijn geworden aan [gedaagde in conventie] voor het gebruik van het pand.

3.3.1.

[gedaagde in conventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat (kort gezegd) strekt tot afwijzing van de vorderingen. Samengevat weergegeven voert zij het navolgende aan.

3.3.2.

Er is tussen partijen geen koopoptie overeengekomen. Er is wel een recht van eerste koop vastgelegd, zoals ook blijkt uit de leveringsakte. Partijen hadden de intentie om [het bedrijf] samen te exploiteren. In het licht van die beoogde samenwerking is aan [eiseres in conventie] een recht van eerste koop toegekend. De verwachting van partijen was dat [eiseres in conventie] ongeveer

5 jaar nodig zou hebben om er financieel weer bovenop te komen. [gedaagde in conventie] zou dan het pand aan het einde van die periode van 5 jaar aan [eiseres in conventie] te koop aanbieden.

Los daarvan heeft [eiseres in conventie] geen spoedeisend belang bij haar vordering. Feitelijk tracht [eiseres in conventie] met de onderhavige vordering in kort geding voor te sorteren op de uitkomst van de bodemprocedure. Immers, door thans te vorderen van [gedaagde in conventie] dat zij meewerkt aan de overdracht en [eiseres in conventie] aldus eigenaar wordt van het pand, zou de door [gedaagde in conventie] gevorderde ontruiming van het pand en de betaling gebruikersvergoeding, geen kans van slagen meer hebben. Die gang van zaken is niet aanvaardbaar.

Voor zover [eiseres in conventie] meent dat zij een koopoptie heeft en zij dat recht te gelde wil maken, kan zij binnen de bodemprocedure eenzelfde vordering in reconventie instellen.

3.3.3.

In voorwaardelijke reconventie, dat wil zeggen ingeval de vordering van [eiseres in conventie] in conventie wordt toegewezen, heeft [gedaagde in conventie] gevorderd (samengevat weergegeven):

I. [eiseres in conventie] te veroordelen om aan te tonen hoe zij de financiering van de koopsom zal realiseren en dat bij gebreke daarvan de notaris geen opdracht kan worden verstrekt om de levering ter hand te nemen;

In het geval [eiseres in conventie] aan het onder I. gestelde heeft voldaan en het [gedaagde in conventie] wordt toegestaan de onverdeelde helft van het pand aan [eiseres in conventie] over te dragen:

II. [eiseres in conventie] te veroordelen om in de akte van levering op te nemen dat de koopprijs € 105.063,96 bedraagt bestaande uit de koopsom van € 75.000,00 vermeerderd met de helft van de reeds gemaakte verbouwingskosten van € 30.036,96, alsmede de koopprijs te vermeerderen met de kosten, rente en boetes die de hypotheekhouder van [gedaagde in conventie] mogelijk ten laste van [gedaagde in conventie] zal brengen bij een overdracht;

III. [eiseres in conventie] te veroordelen om in de akte van levering een recht van eerste koop op te nemen ertoe strekkende dat ingeval [eiseres in conventie] voornemens is haar onverdeelde helft in het pand in eigendom over te dragen, zij verplicht is dit eerst ter verkoop aan [gedaagde in conventie] aan te bieden voor hetzelfde bedrag als waarvoor [eiseres in conventie] haar onverdeelde helft van [gedaagde in conventie] heeft gekocht;

IV. [eiseres in conventie] te veroordelen om in de akte van levering op te nemen dat partijen na de levering voor gelijke helft verantwoordelijk zijn voor de aan het pand verbonden kosten, waaronder de onderhoudskosten, water-, gas-, en elektriciteitskosten alsmede belastingen en heffingen;

V. [eiseres in conventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het oprichten van een besloten vennootschap, waarvan [eiseres in conventie] en [gedaagde in conventie] beiden voor 50% aandeelhouder zullen zijn;

VI. [eiseres in conventie] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.

3.3.4.

[gedaagde in conventie] betoogt daartoe, samengevat weergegeven, dat ingeval de vordering in conventie wordt toegewezen, zij er belang bij heeft dan enkele zaken worden vastgelegd, waartoe zij onderhavige vordering heeft ingesteld. Daarnaast heeft [gedaagde in conventie] goede grond om te vrezen dat [eiseres in conventie] niet in staat zal in om de koopsom te voldoen. Zij heeft in het verleden, zowel zakelijk als privé, diverse schulden laten ontstaan.

Daartegenover staat dat [gedaagde in conventie] de op [eiseres in conventie] drukkende onderhoudskosten voor haar rekening heeft genomen. Het pand is in zeer slechte staat van onderhoud en [gedaagde in conventie] heeft verschillende noodreparaties laten uitvoeren en machines aangeschaft.

Tot slot heeft [gedaagde in conventie] er belang bij om de afspraken die partijen eerder hebben gemaakt over de samenwerking en de oprichting van een besloten vennootschap, vast te leggen.

[gedaagde in conventie] wil dat [eiseres in conventie] die afspraken nakomt.

3.3.5.

Op haar beurt heeft [eiseres in conventie] in voorwaardelijke reconventie verweer gevoerd en daarbij, kort gezegd, geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

3.4.

Op hetgeen door partijen overigens is aangevoerd wordt hierna, voor zover van belang en indien daaraan wordt toegekomen, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie:

Spoedeisend belang

4.1.

Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde in conventie] het standpunt betrokken dat [eiseres in conventie] geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft, om welke reden haar vorderingen reeds moeten worden afgewezen.

4.2.

De voorzieningenrechter overweegt daaromtrent als volgt.

4.2.1.

Vooropgesteld wordt dat het begrip spoedeisend belang in het kort geding in verschillende betekenissen wordt gebruikt: als vereiste om toegang te krijgen tot de voorzieningenrechter (het ontvankelijkheidsvereiste) en als vereiste voor toewijzing van de gevorderde voorziening. Een voorziening in kort geding kan slechts dan worden gegeven als:

het belang van de eiser bij toewijzing van zijn vordering zodanig spoedeisend is dat van hem niet kan worden gevergd de afloop van de bodemprocedure af te wachten én

het zodanig aannemelijk is dat de (vrijwel) gelijkluidende vordering van de eiser in een bodemprocedure zal worden toegewezen, dat daarop redelijkerwijs met het treffen van een voorlopige voorziening vooruit kan worden gelopen.

4.2.2.

De voorzieningenrechter overweegt dat hem gebleken is dat de verstandhouding tussen partijen inmiddels al enige tijd verstoord is geraakt.

Voorts wordt vastgesteld dat [gedaagde in conventie] een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt bij de rechtbank. Inzet van die procedure is de ontruiming van het pand door [eiseres in conventie] en voorts de betaling door [eiseres in conventie] aan [gedaagde in conventie] van een gebruiksvergoeding.

Volgens [gedaagde in conventie] kan zij de uitkomst van die procedure niet afwachten omdat bij een toewijzend vonnis, dat wil zeggen bij een veroordeling tot ontruiming van het pand, [eiseres in conventie] genoodzaakt zal worden haar onderneming te staken. De door haar gestelde koopoptie, waarvan zij meent dat partijen dat zo hebben afgesproken, kan zij dan niet langer uitoefenen.

Ook vreest [eiseres in conventie] voor de oplopende gebruiksvergoeding die [gedaagde in conventie] heeft gevorderd.

Met andere woorden: [eiseres in conventie] wil haar koopoptie thans veilig stellen, omdat zij dat mogelijk na afloop van de bodemprocedure niet langer kan.

Op zichzelf genomen kan de uitoefening van een recht, zoals een koopoptie, een zodanig spoedeisend belang behelzen dat dat een voorlopige voorziening rechtvaardigt.

Evenwel, zoals door [gedaagde in conventie] in dit verband terecht is aangevoerd, zo [eiseres in conventie] meent dat zij inderdaad een koopoptie heeft, en [gedaagde in conventie] op die grond gehouden is het pand aan [eiseres in conventie] te verkopen, dan kan zij dat standpunt in de bodemprocedure innemen én in reconventie vorderen dat [gedaagde in conventie] wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen. Niet valt in te zien waarom, gelet daarop, [eiseres in conventie] meent om vooruitlopend daarop een dergelijke vordering thans in de onderhavige procedure te moeten instellen.

De bodemrechter kan dan in die procedure de wederzijdse standpunten ter zake de gestelde koopoptie beoordelen. Immers, [eiseres in conventie] meent dat zij een koopoptie heeft, maar [gedaagde in conventie] heeft dat weersproken, stellende dat sprake is van een recht van eerste koop.

4.2.3.

Ook het belang van [eiseres in conventie] dat samenhangt met de door [gedaagde in conventie] gevorderde gebruiksvergoeding, vormt onderdeel van het in de bodemprocedure te voeren debat. De uitkomst daarvan is nog onzeker, gelet op het feit dat [gedaagde in conventie] in die procedure een verklaring van recht vordert dat tussen partijen géén huurovereenkomst is gesloten en [eiseres in conventie] meent dat partijen een dergelijke overeenkomst wel hebben gesloten. Als de bodemrechter tot het oordeel komt dat er wel een huurovereenkomst is gesloten kan vanzelfsprekend geen sprake zijn van een gebruiksvergoeding die [eiseres in conventie] aan [gedaagde in conventie] verschuldigd zou zijn. Of wel huur verschuldigd zou zijn, laat de voorzieningenrechter thans in het midden.

4.3.

Alles overziend komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat [eiseres in conventie] een zodanig spoedeisend belang heeft bij haar vordering dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.

Bij gebreke van een spoedeisend belang wordt aan een verdere inhoudelijke beoordeling van de vordering niet toegekomen. De vordering van [eiseres in conventie] wordt daarom afgewezen.

in voorwaardelijke reconventie:

4.4.

Nu de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie zal afwijzen, kunnen de voorwaardelijk ingestelde vorderingen in reconventie van [gedaagde in conventie] verder onbesproken blijven.

Proceskosten

4.5.

[eiseres in conventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, welke kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie] worden begroot op:

- griffierecht: € 304,00

- salaris advocaat: € 633,00

Totaal: € 937,00

4.6.

Ook de apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

5. De beslissing in kort geding

De voorzieningenrechter

in conventie:

- wijst de gevorderde voorziening af;

- veroordeelt [eiseres in conventie] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde in conventie] begroot op € 937,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover gerekend vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis, tot de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt [eiseres in conventie] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres in conventie] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente daarover gerekend vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis, tot de dag van algehele voldoening;

- verklaart dit vonnis voor wat betreft de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2020.

[…]