ECLI:NL:RBOVE:2020:2621

Uitspraak

kRECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 8586479 \ CV EXPL 20-2957

Vonnis in kort geding van 29 juli 2020

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING DOMIJN,

gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,

eisende partij, hierna te noemen Domijn,

gemachtigde: mr. S. Goriya,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. W. Kolmans.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 juni 2020 met producties,

- de mondelinge behandeling via skype op 15 juli 2020,
- de aantekeningen van de griffier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 13 februari 2015 voor onbepaalde tijd een woning met aanhorigheden aan [het adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) van Domijn.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte d.d. 15 juli 2011 van Domijn van toepassing (hierna: AV). In de AV staat onder meer het volgende:

‘(…)

Artikel 8

1. Huurder zal het gehuurde gebruiken zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt onder meer verstaan dat huurder:(…)

* verboden is om in het gehuurde hennep of aanverwante producten voor handen te hebben, anders dan in kleine hoeveelheid voor eigen gebruik, te kweken, te bewerken en te verhandelen of derden daartoe de gelegenheid te bieden dan wel in of vanuit het gehuurde enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld. Evenmin is het huurder toegestaan apparatuur te gebruiken, dan wel voorhanden te hebben, waarmee (dergelijke) kweek- en/of verwerkingsprocessen kunnen worden bevorderd. Het handelen in strijd met de verboden van dit artikel is dermate ernstig dat dit leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn en tot uitzetting uit het gehuurde zo nodig middels een kort gedingprocedure;* niet is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in (delen van) het gehuurde te ontplooien, tenzij verhuurder daartoe voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gegeven;(…)’.

2.3.

Op [datum] heeft de politie in de woning van [gedaagde] een professioneel ingerichte hennepkwekerij aangetroffen. Uit het als productie 2 overgelegde hennepbericht volgt onder meer dat er twee kweekruimtes zijn aangetroffen, welke waren ingericht voor het telen van hennepplanten. In de kweekruimte stonden geen hennepplanten meer. Gezien de afmetingen van de kweekruimtes alsmede de afdrukken en doorsnede van de bloempotten hebben in de twee kweekruimtes minimaal 310 hennepplanten gestaan. Er waren in de beide kweekruimtes attributen en goederen aangebracht, gebruikt voor het telen van hennep. Het gaat om assimilatielampen, koolstoffilters, kachels, aan- en afzuiginstallatie en bloempotten. Ook is er sprake van minimaal een (1) eerdere oogst van hennepplanten.

2.4.

[gedaagde] is aangehouden en zit in detentie.

2.5.

Domijn heeft [gedaagde] bij brieven van 24 en 30 januari 2020 aangeschreven om over de gevolgen van de aangetroffen hennepkwekerij te praten.

2.6.

Bij e-mail van 26 maart 2020 heeft de gemachtigde van Domijn (de gemachtigde van) [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen en de woning op te leveren. In deze e-mail is ook gewezen op een ontstane huurachterstand.

2.7.

Bij e-mail van 30 maart 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van Domijn kenbaar gemaakt dat de huurachterstand zou zijn voldaan en dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet wil opzeggen.

2.8.

Bij e-mail van 6 april 2020 heeft de gemachtigde van Domijn de gemachtigde van [gedaagde] aangezegd dat een kort geding procedure gestart zal worden. Ook is voorgesteld om de woning af te sluiten, zodat derden niet zomaar de woning kunnen betreden. Tevens is [gedaagde] , indien hij niet bereid zou zijn hieraan mee te werken, aansprakelijk gesteld voor eventuele (te lijden) schade aan de woning.

2.9.

Bij e-mail van 8 april 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van Domijn kenbaar gemaakt dat [gedaagde] zeker weet dat de woning is afgesloten. [gedaagde] geeft geen toestemming aan Domijn om de woning af te sluiten. De huurovereenkomst wordt niet opgezegd.

2.10.

Daarop heeft Domijn dit kort geding aanhangig gemaakt.

3.Het geschil

De vordering3.1. Domijn vordert -samengevat- om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en eventueel alle bij hem in het gehuurde verblijvende personen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Domijn,
II. [gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis indien en voor zover deze niet binnen de termijn zijn voldaan.

3.2.

Domijn heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. In de woning werd een bedrijfsmatig professioneel ingerichte hennepkwekerij aangetroffen, in twee kweekruimtes. In de twee kweekruimtes hebben minimaal 310 hennepplanten gestaan. Dit betekent dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) en heeft gehandeld in strijd met artikel 8 van de AV. [gedaagde] heeft door zijn handelswijze in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de Opiumwet, aldus Domijn. Domijn stelt voorts dat zij een zero-tolerancebeleid voert ten aanzien van de aanwezigheid van hennep of aanverwante producten.

Het verweer

3.3.

[gedaagde] heeft bij monde van zijn gemachtigde verweer gevoerd, inhoudende dat hij, als hij over een paar weken vrij komt, graag terug wil naar zijn eigen huis. [gedaagde] vindt dat hij recht heeft op een tweede kans. [gedaagde] heeft zich altijd als een goed huurder gedragen. De belangenafweging dient in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen, zo stelt [gedaagde] . Mocht de gevorderde ontruiming desondanks worden uitgesproken, verzoekt [gedaagde] om een ontruimingstermijn van veertien dagen. [gedaagde] kan dan zelf de woning leeghalen en indien nodig schade aan de woning herstellen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Bij de dagvaarding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.

4.2.

In een zaak als de onderhavige dient in de eerste plaats te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.3.

Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en het daaromtrent door Domijn gestelde, aanwezig. Dit betekent dat vorderingen van Domijn inhoudelijk kunnen worden behandeld.

4.4.

Als onweersproken is komen vast te staan dat in de woning van [gedaagde] twee professioneel ingerichte hennepkwekerijen zijn aangetroffen. De inhoud van het door Domijn overgelegde hennepbericht is door [gedaagde] niet weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat Domijn voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] .

4.5.

De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of de kantonrechter in een door Domijn te voeren bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen.

4.6.

Op basis van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.7.

De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de in voornoemd artikel vervatte uitzondering zich hier niet voordoet. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. De stelling van [gedaagde] dat hij zich altijd als een goed huurder heeft gedragen maakt dat niet anders. Niet alleen is die stelling door Domijn met klem betwist, ook uit het hennepbericht lijkt te volgen dat [gedaagde] met dit adres al eerder bij politie in beeld is geweest op het gebied van handel en bezit van (soft) drugs. Als het al zo zou zijn dat [gedaagde] zich in de voorgaande jaren altijd als een goed huurder heeft gedragen, betekent dat niet dat hem een tweede kans toekomt. In dat kader acht de kantonrechter van belang dat Domijn een zero-tolerancebeleid voert ten aanzien van de aanwezigheid van soft- en harddrugs in haar woningen. Domijn heeft een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van de woning, nu dit ook naar andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen, als die waaraan [gedaagde] zich heeft schuldig gemaakt, niet worden getolereerd. Dit betekent dat, nu vast staat dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, Domijn in beginsel bevoegd is om deze overeenkomst te ontbinden.

4.8.

Domijn heeft een ontruimingstermijn gevorderd van vijf dagen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verzocht om een langere ontruimingstermijn in het geval de vordering tot ontruiming zou worden toegewezen. [gedaagde] wil namelijk zelf de woning leeghalen en indien nodig ook zelf gebreken herstellen, aldus [gedaagde] . Domijn heeft desgevraagd aangegeven er geen moeite mee te hebben om [gedaagde] wat langer de tijd te gunnen om de ontruiming van de woning en eventueel herstel van gebreken zelf te bewerkstelligen. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn dan ook vast op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.

4.9.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van Domijn begroot op € 124,00 aan griffierecht, € 100,89 aan explootkosten en € 480,00 aan salaris gemachtigde. De nakosten worden begroot op € 120,00.

5. De beslissing

De kantonrechter in kort geding

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning met aanhorigheden aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en alle bij hem in het gehuurde verblijvende personen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Domijn,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Domijn begroot op € 704,89, waaronder € 480,00 wegens salaris van de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,

5.3.

begroot de nakosten op € 120,00.

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2020.