Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/249752 / KG ZA 20-119
Vonnis in kort geding van 6 juli 2020
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. M. van Bindsbergen te Doetinchem,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. F. Hoff te Enschede.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 juni 2020 met producties 1 t/m 13,
- de pleitnotitie met producties 1 t/m 15 aan de zijde van [gedaagde] c.s.,
- de mondelinge behandeling op 29 juni 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eind 2019 zijn partijen met elkaar in contact gekomen in verband met de te koop staande onroerende zaak van [eiser] c.s. aan [het adres] (hierna te noemen: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een woonhuis met bedrijfsruimte (begane grond winkelruimte en eerste etage woonruimte). [gedaagde] c.s. wilde de onroerende zaak mogelijk als beleggingspand kopen.
2.2.
Op 29 november 2019 heeft [gedaagde] c.s. de onroerende zaak bezichtigd.
2.3.
Op 6 december 2019 stuurde de heer [A] , de tussenpersoon van [eiser] c.s. (hierna te noemen: [A] ), aan [eiser] c.s. een e-mail. Deze luidde -voor zover van belang-:
“Ik heb nog even contact gehad met [gedaagde sub 1] . We zijn er volgens mij uit op een klein puntje na: de banken zijn momenteel bijzonder druk en voor de Kerst schijnt er niet meer zoveel te gebeuren.
Om die reden vraag koper om het financieringsvoorbehoud uit te stellen naar eind februari en het transport te verplaatsen naar 15 maart.
Ik verneem graag of dit akkoord is”.
2.4.
[eiser] c.s. heeft aan [A] zijn akkoord gegeven, waarna [A] een concept koopakte heeft opgesteld.
2.5.
Bij e-mail van 20 januari 2020 heeft [gedaagde] c.s. onder meer het volgende aan [A] bericht:
“Verder heeft vrijdag de bouwkundige keuring plaats gevonden. Uitgebreide rapportage krijg ik waarschijnlijk deze week. (…)
De koopakte heb ik doorgenomen hieruit heb ik enkele kleine opmerkingen. Wellicht handig om deze door te nemen als jij weer terug bent? (..)
De verwachting is dat de financiering voor 28-2 haalbaar is, zodat medio maart gepasseerd kan gaan worden.”
2.6.
Bij e-mail van 27 januari 2020 heeft [gedaagde] c.s. aan [A] bericht dat de uitkomst van de bouwkundige keuring tegenvalt. [gedaagde] c.s. vraagt of [eiser] c.s. bereid is te dalen met de verkoopprijs.
2.7.
Op 28 januari 2020 heeft [eiser] c.s. aan [A] per e-mail bericht dat de uitkomst na de keuring is dat de onroerende zaak tegen € 240.000,00 wordt verkocht onder voorbehoud van financiering tot eind februari 2020 en levering uiterlijk 15 maart 2020.
2.8.
Op 6 februari 2020 heeft [gedaagde] c.s. aan [A] -voor zover van belang- het volgende bericht:
“Onderstaand mijn opmerkingen inzake de voorlopige koopakte:
(…)
- Koopsom aanpassen naar €240.000,- (in overleg met verkoper)
- Ik wil nog onderzoeken na de taxatie van volgende week of de koopsom van de woning iets hoger kan dit i.v.m. minder overdrachtsbelasting
(…)
- Artikel 11 financiering van €125.000,- graag aanpassen naar €150.000,- en de datum naar 7 maart
- Artikel 11 afwijzingsbrief één financiële instelling (in plaats van twee)
(…)
Passeren staat nu op 16 maart. Wat mij betreft kunnen we dit laten staan. Vraag me af of het handiger is om dit per 1-4 te doe in verband met verrekening van de huur van 16-3 tot 1-4.”
2.9.
Op 12 februari 2020 heeft een taxatie van de onroerende zaak plaatsgevonden.
2.10.
Op 26 februari 2020 heeft [A] aan [gedaagde] c.s. een aangepaste koopovereenkomst gezonden met het verzoek om deze getekend retour te sturen.
2.11.
Op 27 februari 2020 heeft [gedaagde] c.s. [A] gebeld en hem verteld dat de huurder van de winkel bij de taxateur een melding zou hebben gemaakt van een voorgenomen huuropzegging. [gedaagde] c.s. wilde de koop heroverwegen.
2.12.
Bij e-mail van 27 februari 2020 heeft [A] aan [gedaagde] c.s. bericht enige heroverweging ten aanzien van de deal of bijstelling van de koopsom niet te accepteren.
2.13.
Bij e-mail van 2 maart 2020 heeft [gedaagde] c.s. aan [A] -voor zover van belang- het volgende bericht gestuurd:
“Helaas heb ik van de bank bericht gekregen dat ze niet bereid een financiering te verstrekken voor aankoop van het pand. In de bijlage treft u mijn aanvraag aan en de afwijzing hierop van de bank.
Ondanks dat de (voorlopige) koopakte nog niet getekend is (omdat er nog niet alle punten overeenstemming is bereikt) wil ik wel gebruik maken van artikel 10 van de koopovereenkomst. Mede op basis van artikel 10 wil ik de koop annuleren.”
2.14.
In de afwijzing van de financieringsaanvraag door de ING Bank staat:
“Dag [gedaagde sub 1] ,
Dank voor je mail.
Dit type vastgoed financieren wij enkel in een meer gemengde portefeuille met een groter aandeel woningen. Daarvan is in dit geval geen sprake waardoor wij helaas geen financiering kunnen verstrekken op dit object.”
2.15.
Bij brief van 15 april 2020 heeft [eiser] c.s. aan [gedaagde] c.s. -kort gezegd- medegedeeld dat de koopovereenkomst niet op geldige wijze tijdig is ontbonden en vordert zij nakoming van deze overeenkomst.
2.16.
Bij brief van 13 mei 2020 heeft [gedaagde] c.s. aan [eiser] c.s. -kort gezegd- medegedeeld dat voor zover er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen zij deze wel degelijk rechtsgeldig heeft ontbonden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] c.s. vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst alsmede tot het verrichten van al die handelingen die noodzakelijk zijn ten behoeve van de levering van de onroerende zaak door [eiser] c.s. aan [gedaagde] c.s. binnen één maand na dagtekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom;
II. bepaalt dat -voor zover [gedaagde] c.s. niet binnen één maand na dagtekening van dit vonnis meewerkt aan levering- dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 Burgerlijk Wetboek in de plaats treedt van de leveringsakte;
III. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot betaling van de waarborgsom van € 24.000,00 binnen 24 uur na dagtekening van dit vonnis;
IV. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot betaling van de boete van 0,3% van de koopprijs per dag, te rekenen vanaf 24 april 2020 tot de dag dat het onder I. gevorderde heeft plaatsgevonden;
V. [gedaagde] c.s. veroordeelt in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[gedaagde] c.s. voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] c.s. voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang bij de beoordeling van zijn vorderingen te hebben. Hierbij heeft de voorzieningenrechter in aanmerking genomen dat -naar de stellingen van [eiser] c.s.- de levering van de onroerende zaak uiterlijk 16 maart 2020 had moeten plaatsvinden en zolang er onzekerheid is, de onroerende zaak niet aan een derde kan worden verkocht.
Nakoming koopovereenkomst
4.2.
De vordering onder I. van [eiser] c.s. strekt tot nakoming van een koopovereenkomst. De voorzieningenrechter stelt voorop dat voor toewijzing in kort geding van een vordering tot nakoming van een overeenkomst slechts plaats is, indien met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat ook in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is. Nu partijen van mening verschillen over de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen en of deze rechtsgeldig is ontbonden, betekent dit concreet dat de vordering van [eiser] c.s. alleen dan kan worden toegewezen, indien in hoge mate aannemelijk is dat de door [eiser] c.s. gestelde overeenkomst daadwerkelijk tot stand is gekomen en dat deze niet rechtsgeldig is ontbonden.
Totstandkoming koopovereenkomst
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt dat voor het tot stand komen van een koopovereenkomst is vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle hoofdzaken van de koopovereenkomst. Tot de essentialia van de onderhavige overeenkomst behoren in ieder geval het te verkopen object en de prijs. Tussen partijen staat vast dat daarover overeenstemming was bereikt. Ook hadden partijen overeenstemming bereikt over de leveringsdatum van de onroerende zaak, te weten 16 maart 2020.
4.4.
Daarnaast is het zeker mogelijk dat in een bepaald geval over meer elementen overeenstemming moet bestaan voordat een overeenkomst definitief tot stand komt. Het moet dan wel gaan om zaken die voor de ene partij van essentieel belang zijn, terwijl dit aan de andere partij bekend is. [gedaagde] c.s. heeft betoogd dat partijen nog geen overeenstemming hadden over de gesplitste levering van de onroerende zaak en het verstrekken van de processen-verbaal die bij de huurovereenkomsten behoren en dat er daarom geen (perfecte) koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de overgelegde stukken niet kan worden afgeleid dat deze kwesties tijdens de onderhandelingen voor [gedaagde] c.s. van essentieel belang waren en dat dit ook kenbaar was voor [eiser] c.s. Zo heeft [gedaagde] c.s. op 20 januari 2020 aan [A] gemaild dat hij de koopakte heeft doorgenomen en dat hij enkele kleine opmerkingen heeft. Op 6 februari 2020 heeft [gedaagde] c.s. puntsgewijs een aantal opmerkingen aan [A] gemaild, maar noemt hij de gesplitste levering van de onroerende zaak en het verstrekken van de processen-verbaal die bij de huurovereenkomsten behoren niet. Weliswaar kan uit de latere e-mailwisseling worden afgeleid dat [gedaagde] c.s. om de processen-verbaal die bij de huurovereenkomsten behoren, heeft gevraagd, maar hieruit kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden afgeleid dat dit voor [gedaagde] c.s. van essentieel belang was voor het al dan niet tot stand komen van de koopovereenkomst. Dit klemt te meer nu partijen op dat moment al overeenstemming over de koopprijs hadden bereikt. Bovendien heeft [gedaagde] c.s. de koopovereenkomst op eigen initiatief aan de notaris gestuurd. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] c.s. dit zou doen, als hij van mening was dat er nog geen (perfecte) overeenkomst tot stand was gekomen en er nog overeenstemming moest worden bereikt op twee voor hem naar zijn zeggen essentiële kwesties.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter in hoge mate aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak tot stand is gekomen.
Koopovereenkomst ontbonden?
4.7.
De volgende vraag die partijen verdeeld houdt, is de vraag of [gedaagde] c.s. op 2 maart 2020 de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.
4.8.
De voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen, hebben partijen vastgelegd in artikel 10 van de koopovereenkomst. Dit artikel luidt als volgt:
“Artikel 10: Ontbindende voorwaarde koper
Voorbehoud van financiering ten behoeve van het verkochte, ter grootte van minimaal € 145.000,- (…). Bij het niet verkrijgen van deze financiering heeft koper de mogelijkheid deze overeenkomst schriftelijk te ontbinden, na overleg van afwijzingsbrief op financieringsverzoek bij één financieringsinstelling met daarin vermeld het te financieren bedrag, uiterlijk op vrijdag 6 maart 2020 om 16.00 uur. Het inroepen van de ontbinding dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden en bij het inroepen hiervan dient een kopie van de aanvraag van de financiering te worden toegevoegd. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd.”
4.9.
[eiser] c.s. heeft allereerst betoogd dat de ontbindingsverklaring van [gedaagde] c.s. van 2 maart 2020 niet voldoet aan artikel 10 van de koopovereenkomst. De ING Bank heeft enkel een e-mailbericht verstuurd. De vereiste afwijzingsbrief van de ING Bank ontbreekt.
4.10.
De voorzieningenrechter overweegt dat de termijn van het financieringsvoorbehoud afliep op 6 maart 2020 om 16.00 uur. Binnen deze termijn, te weten op 2 maart 2020, heeft [gedaagde] c.s. via een e-mail aan [eiser] c.s. een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Tussen partijen is niet in geschil dat deze e-mail [eiser] c.s. tijdig heeft bereikt.
4.11.
Bij het e-mailbericht van 2 maart 2020 had [gedaagde] c.s. zijn financieringsaanvraag bij de ING Bank en de afwijzing door de ING Bank van deze aanvraag gevoegd. Het feit dat de ING Bank de afwijzing van de financieringsaanvraag per e-mail aan [gedaagde] c.s. heeft medegedeeld in plaats van in een op schrift gestelde brief kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet leiden tot de conclusie dat reeds daarom het beroep op het financieringsvoorbehoud ongeldig is. Vast staat dat deze e-mail [eiser] c.s. tijdig heeft bereikt. Voorts was de inhoud van deze e-mail in combinatie met de financieringsaanvraag van [gedaagde] c.s. bij de ING Bank voor [eiser] c.s. voldoende duidelijk. [eiser] c.s. is dan ook niet in zijn belangen geschaad.
4.12.
[eiser] c.s. heeft voorts betoogd dat de afwijzing van de ING Bank ook inhoudelijk niet voldoet aan artikel 10 van de koopovereenkomst. Het korte e-mailbericht geeft slechts in algemene bewoordingen aan welke type portefeuille de ING Bank niet financiert. Deze informatie had [gedaagde] c.s. al voor de financieringsaanvraag kunnen krijgen. Met dit bericht staat geenszins vast dat [gedaagde] c.s. geen financiering ter hoogte van € 145.000,00 had kunnen krijgen. Verder bevat het e-mailbericht van de ING Bank niet het te financieren bedrag, aldus [eiser] c.s.
4.13.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de ratio van het vereiste van een goede documentatie volgens vaste rechtspraak is dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de doorgezonden e-mail van de ING Bank met de daarbij gevoegde financieringsaanvraag van [gedaagde] c.s. bij de ING Bank kan worden aangemerkt als een voldoende documentatie in de zin van artikel 10 van de koopovereenkomst. Hierbij heeft de voorzieningenrechter in aanmerking genomen dat artikel 10 van de koopovereenkomst niet voorschrijft wat de reden van de afwijzing dient te zijn. Bovendien heeft [gedaagde] c.s. naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat hij er niet op voorhand vanuit hoefde te gaan dat de ING Bank dit type vastgoed enkel in een meer gemengde portefeuille met een groter aandeel woningen financierde. Ook heeft [eiser] c.s. zich naar het oordeel van de voorzieningenrechter in genoegzame mate een beeld kunnen vormen of [gedaagde] c.s. terecht een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, nu in de financieringsaanvraag van [gedaagde] c.s. bij de ING Bank het te financieren bedrag (€ 145.000,00) staat vermeld en de afwijzing van de ING Bank een reactie is op deze aanvraag.
4.14.
Nu partijen in artikel 10 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat een afwijzing van één financieringsinstelling voldoende is, heeft [gedaagde] c.s. heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter aldus voldaan aan zijn inspanningsverplichting in het kader van het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Gelet hierop behoeft hetgeen partijen hebben gesteld over de financieringsaanvraag van [gedaagde] c.s. bij ABN AMRO thans geen bespreking meer. Dit zou anders kunnen zijn indien [gedaagde] c.s. reeds een financiering had gekregen van ABN AMRO, zoals [eiser] c.s. heeft betoogd, maar dat is -gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] c.s.- thans niet genoegzaam vast komen te staan.
Conclusie
4.15.
Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat [gedaagde] c.s. op 2 maart 2020 de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Nu niet met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat ook in eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is, zal de vordering tot nakoming worden afgewezen. Om dezelfde reden zullen de overige vorderingen van [eiser] c.s. eveneens worden afgewezen.
Proceskosten
4.16.
[eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 937,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.917,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op € 1.917,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2020. [1]