ECLI:NL:RBOVE:2020:1674

• Datum uitspraak: 16 april 2020
• Publicatiedatum: 4 mei 2020
• Zaaknummer: 8255544 CV EXPL 20-29
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.H. de Haan
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Veroordeling van verhuurder tot herstel van mankementen en toewijzing huurachterstand

In deze zaak, die op 16 april 2020 door de Rechtbank Overijssel is behandeld, vorderde eiser [A] herstel van mankementen aan de woning die hij huurt van gedaagde [X]. [A] huurt de woning sinds 1 januari 2018 en heeft in oktober 2018 gebreken gemeld aan [X], die pas in februari 2020 door partijen gezamenlijk zijn bekeken. [A] heeft de huurbetalingen opgeschort vanwege de gebreken, waarop [X] incassomaatregelen heeft getroffen. In het kort geding vorderde [A] herstel van de mankementen, waaronder problemen met elektriciteitspunten en ongedierte, en stelde dat deze gebreken een onveilige situatie opleveren.

De kantonrechter oordeelde dat [A] een spoedeisend belang had bij zijn vorderingen, omdat de gebreken de veiligheid in de woning in gevaar brachten. De rechter oordeelde dat [X] verantwoordelijk was voor het herstel van de elektriciteitspunten en het gat in de vloer van de meterkast, en veroordeelde [X] tot herstel binnen acht weken, op straffe van een dwangsom. De vordering van [A] tot herstel van andere mankementen, zoals de brievenbus en het toilet, werd afgewezen.

In reconventie vorderde [X] ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur. De kantonrechter oordeelde dat [A] de huur van december 2019 en januari 2020 niet had betaald, en wees de vordering tot betaling van € 1.469,22 toe. [A] werd veroordeeld in de proceskosten van [X].

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer : 8255544 CV EXPL 20-29

Vonnis in kort geding van 16 april 2020

in de zaak van

[A] ,

wonende te [plaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen [A] ,

gemachtigde: mr. G.E.J. Kornet,

toegevoegd onder nummer 2FU6046,

tegen

[X] ,

wonende te [plaats 2]

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen [X] ,

verschenen in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, uitgebracht op 15 januari 2020;
• de op 21 januari 2020 door [A] toegezonden producties 18 en 19;
• de mondelinge behandeling van 23 januari 2020;
• het op 26 februari 2020 door [X] toegezonden rapport van Totalus;
• het e-mailbericht van [A] van 26 maart 2020.

1.2.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

[A] huurt vanaf 1 januari 2018 de woning (hierna: de woning) aan [adres] te [plaats 1] . Eerst huurde [A] de woning van zijn zoon, de heer [B] . In september 2018 is [X] eigenaar geworden van de woning en huurt [A] de woning van [X] . De huurprijs bedraagt € 734,61 per maand, per vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

[A] heeft [X] bij e-mailbericht van 29 oktober 2018 op de hoogte gesteld van gebreken in dan wel aan de woning. Bij e-mailbericht van 30 oktober 2018 heeft [X] gereageerd en heeft zij voorgesteld om de woning te (laten) inspecteren. Tot een (gezamenlijke) inspectie is het op dat moment niet gekomen.

2.3.

[A] heeft vervolgens betaling van de huurtermijnen opgeschort, waarop

[X] incassomaatregelen heeft getroffen.

2.4.

Op 13 februari 2020 hebben partijen gezamenlijk de woning bekeken. Hierbij waren [A] en zijn advocaat mr. Kornet aanwezig. Namens [X] was mevrouw

[Y] van Totalus , de beheerder (in dienst van [X] ) van de woning, aanwezig. Van deze schouw is door Totalus een rapport opgesteld.

3. De vordering

In conventie

3.1.

[A] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, kort samengevat, dat [X] zal worden veroordeeld tot herstel van de door hem opgesomde mankementen, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat [X] hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 25.000,00, dan wel op verbeurte van een dwangsom en maximum vast te stellen door de kantonrechter, met veroordeling van [X] in de proceskosten en in de nakosten.

3.2.

[A] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. De woning die [A] huurt van [X] vertoont verschillende mankementen. [X] is als (opvolgend) verhuurder verplicht om [A] het ongestoorde woongenot te verschaffen en er zorg voor te dragen dat [A] een veilige woonomgeving heeft met goed functionerende veilige basisvoorzieningen. [X] wil de mankementen niet verhelpen. Daarom heeft [A] het kort geding aangespannen.

3.3.

[X] heeft zich tegen de vordering verweerd. Dit verweer komt – samengevat – op het volgende neer. De vorige eigenaar, de zoon van [A] , heeft de woning in 2017 volledig gerenoveerd. Daarnaast hebben meerdere partijen, zoals de gemeente en onderhoudsmonteurs, te kennen gegeven dat de woning door meer mensen wordt bewoond dan alleen [A] . Er is sprake van structurele wanbetaling van de huurtermijnen door [A] . Geen enkele huurtermijn is op tijd betaald, aldus [X] . In september 2019 is er namens [X] een onderhoudsmonteur naar de woning van [A] gegaan voor een woningbezoek. [A] heeft tijdens dit bezoek bedreigingen geuit richting [X] . Deze bedreigingen waren dusdanig ernstig dat deze monteur niet langer op dit adres werkzaam wenst te zijn.

In reconventie

3.4.

[X] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsmede vergoeding van de kosten voor vervanging van de sloten. [X] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. De huurtermijnen worden door [A] structureel niet op tijd betaald, waarvoor [X] hem meerdere malen heeft aangeschreven. [A] gaat daarnaast slecht om met de woning. De communicatie verloopt moeilijk, waarbij [A] zich bedreigend uit jegens [X] .

3.5.

[A] heeft zich tegen de vordering verweerd en geconcludeerd tot afwijzing, op welk verweer voor zover dit relevant is hierna zal worden ingegaan.

4. De beoordeling van het geschil in conventie

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat het, voor toewijzing van een voorziening in kort geding, vereist is dat de feiten en de omstandigheden die aan de vorderingen ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast moet er een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening bestaan.

4.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [A] een spoedeisend belang bij zijn vorderingen, nu hij heeft gesteld dat de gebreken in de woning voor een onveilige situatie zorgen.

4.3.

In conventie twisten partijen over wie verantwoordelijk is voor herstel van de door [A] gestelde gebreken aan de woning. De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:206 lid 1 en 2 BW de verhuurder in beginsel verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij het gaat om kleine herstellingen. Welke gebreken in ieder geval zijn aangemerkt als kleine herstellingen staat in het Besluit kleine herstellingen (hierna: het Besluit). Wat onder een gebrek moet worden verstaan bepaalt artikel 7:204 lid 2 BW:
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Hierna zullen de mankementen zoals deze door [A] in de dagvaarding zijn opgesomd individueel worden beoordeeld.

De verwarming

4.4.

[A] heeft aangevoerd dat de cv-ketel dagelijks uitgaat, en dat deze verkeerd geplaatst en moeilijk bereikbaar is. Ter zitting heeft [X] aangegeven dat zij een onderhoudsmonteur opdracht heeft gegeven naar de verwarming te kijken en dat de monteur werkzaamheden heeft verricht. Desgevraagd heeft [A] aangegeven dat de verwarming momenteel naar behoren werkt. De kantonrechter stelt vast dat dit deel van de vordering, herstel van de (mankementen aan) de verwarming daardoor geen onderwerp van geschil meer is.

De brievenbus

4.5.

In de dagvaarding vraagt [A] om veroordeling van [X] tot herstel van de mankementen aan de brievenbus. Wat deze mankementen zijn en waarom herstel hiervan voor rekening van [X] dient te komen is in de dagvaarding niet nader onderbouwd. Ook ter zitting is dit punt door [A] niet nader toegelicht en is niet aangevoerd waarom hiervoor met spoed een voorziening moet worden getroffen. De vordering zal om die reden voor wat betreft de brievenbus worden afgewezen, nog daargelaten of dit herstel op grond van het Besluit niet voor rekening van de huurder zou moeten komen.

Het toilet

4.6.

[A] heeft aangevoerd dat het toilet in de woning slechts deels betegeld is.

[X] heeft ter zitting aangegeven dat dit geen afbreuk doet aan het woongenot van [A] . De kantonrechter is van oordeel dat de onvolledige betegeling van het toilet geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, omdat gesteld noch gebleken is dat [A] een volledig betegeld toilet bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.. De situatie bestaat al vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering, het herstellen van de mankementen aan het toilet, zal worden afgewezen.

De intercom

4.7.

[A] vordert herstel van de mankementen aan de intercom. Wat deze mankementen zijn is in de dagvaarding, noch ter zitting, onderbouwd. Dit deel van de vordering zal om die reden worden afgewezen.

De afzuigkap

4.8.

[A] vordert herstel van de mankementen aan de afzuigkap. De kantonrechter begrijpt de vordering aldus dat [A] wenst dat [X] een afzuigkap in de woning plaatst. Het ontbreken van een afzuigkap levert geen gebrek op grond van wat hiervoor is overwogen ten aanzien van de betegeling van het toilet. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

De ventilatiepunten

4.9.

[A] vordert herstel van de mankementen aan de ventilatiepunten. Ook dit is geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

De elektriciteitspunten

4.10.

[A] heeft aangevoerd dat er op verschillende plekken in de woning elektriciteitsdraden uit de muur dan wel uit het plafond komen. De kantonrechter stelt vast dat losse elektriciteitsdraden in een woning een potentieel gevaarlijke situatie oplevert. [X] heeft toegezegd deze zij deze punten zal (laten) afwerken. Dit deel van de vordering zal om die reden worden toegewezen.

Ongedierte

4.11.

[A] heeft aangevoerd dat er dagelijks ratten de woning binnen komen via ofwel een gat in de grond in de meterkast, de keukenkast of het toilet. [X] geeft aan dat er in een binnenstad zich nu eenmaal ongedierte bevindt.

4.12.

De kantonrechter overweegt als volgt. Dat er ongedierte de woning binnenkomt door het gat in de vloer van de meterkast is door [X] niet weersproken. Dit gat in de vloer levert een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, waarvan herstel voor rekening van de verhuurder komt. [X] zal daarom worden veroordeeld tot het herstellen van dit gat in de vloer van de meterkast. Dat er ongedierte op andere plekken de woning inkomen is door [A] onvoldoende gesteld.

Kou uit de grond

4.13.

[A] heeft aangevoerd dat er uit het gat in de vloer van de meterkast kou komt. Aangezien [X] tot herstel hiervan zal worden veroordeeld hoeft dit punt niet verder besproken te worden.

Lekkage/schimmelvorming

4.14.

[A] heeft aangevoerd dat er lekkage is ontstaan in de badkamer, als gevolg waarvan er schimmelvorming is opgetreden in zijn slaapkamer. Ter zitting heeft [X] aangegeven dat er op de betreffende foto bij de dagvaarding niets te zien is. Uit het rapport van Totalus blijkt dat tijdens de schouw is geconstateerd dat de plek waar de schimmelvorming is opgetreden droog is, waardoor niet duidelijk is of er nog steeds sprake is van lekkage.

4.15.

De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende duidelijk is geworden wat [A] met betrekking tot de lekkage bedoeld heeft van [X] te vorderen. Dit deel van de vordering, voor zover er van een vordering gesproken kan worden, zal om die reden worden afgewezen.

Het douchesysteem

4.16.

[A] heeft aangevoerd dat het douchesysteem niet naar behoren is omdat er geen stang met houder aanwezig is waaraan de douchekop bevestigd kan worden. [X] heeft aangegeven dat dit onder de kleine herstellingen valt die voor rekening van de huurder komen.

4.17.

De kantonrechter is van oordeel dat een douchesysteem makkelijk te plaatsen is en dat daarbij geen noemenswaardige kosten gemoeid zijn. Op grond van het Besluit, onder d, komt dit dan ook voor rekening van de huurder. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.18.

[X] zal als de (deels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot op deze uitspraak begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd. Aangezien aan [A] een toevoeging is verleend zijn de kosten voor het uitbrengen van de dagvaarding (exclusief verschotten zoals informatiekosten) in debet gesteld. Deze kosten komen daarom niet voor vergoeding aan [A] in aanmerking. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:

- dagvaarding € 0,00

- informatiekosten

- griffierecht € 83,00

- salaris advocaat
€ 480,00

Totaal €

De nakosten zullen worden begroot op € 100,00 (een half salarispunt van het liquidatietarief, met een maximum van € 100,00).

4.19.

In verband met de huidige coronacrisis merkt de kantonrechter nog het volgende op. De termijn voor het herstellen van de mankementen zal gelet op de huidige crisis worden gesteld op acht weken na betekening van dit vonnis. Het is goed denkbaar dat herstel ook binnen deze ruime termijn vanwege de coronacrisis niet gerealiseerd zal kunnen worden. De kantonrechter vraagt partijen zich in dat geval om zich welwillend tegen elkaar op te stellen.

5. De beoordeling van het geschil in reconventie

5.1.

In reconventie heeft [X] ontbinding en ontruiming gevorderd. Ter zitting heeft [X] aangegeven haar eis te willen wijzigen. [X] heeft aangegeven “betaling te willen”.

5.2.

De kantonrechter begrijpt de wijziging van eis van [X] aldus dat zij betaling van de openstaande huurtermijnen vordert. Ter zitting is gebleken dat [A] de huurpenningen van de maanden december 2019 en januari 2020 heeft opgeschort en dus niet heeft betaald, wat neerkomt op een bedrag van € 1.469,22. Dit bedrag acht de kantonrechter toewijsbaar, aangezien de gebreken die [X] dient te herstellen niet dusdanig ernstig zijn dat zij volledige opschorting van de huurtermijnen rechtvaardigen. De gevorderde betaling van deze twee maanden huur zal worden toegewezen.

5.3.

[A] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Omdat [X] niet bij gemachtigde procedeert en verder niet heeft aangevoerd kosten te hebben gemaakt voor deze procedure, zullen deze worden vastgesteld op nihil.

6. De beslissing

De kantonrechter in kort geding:

In conventie

6.1.

veroordeelt [X] binnen acht weken na de dag van de betekening van dit vonnis de mankementen te herstellen aan de elektriciteitspunten zoals overwogen onder punt 4.8. en aan de vloer van de meterkast zoals overwogen onder punt 4.9. en 4.10., op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag dat [X] hiermee in gebreke blijft en met een maximum van € 2.200,00, zijnde drie maanden huur;

6.2.

veroordeelt [X] in de proceskosten, aan de zijde van [A] begroot op

€ 563,00 en in de nakosten, aan de zijde van [A] begroot op € 100,00;

6.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst het meer of andere gevorderde af;

In reconventie

6.5.

veroordeelt [A] om aan [X] te betalen een bedrag van € 1.469,22;

6.6.

veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [X] vastgesteld op nihil;

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2020. (wv)