ECLI:NL:RBOVE:2019:742

• Datum uitspraak: 30 januari 2019
• Publicatiedatum: 1 maart 2019
• Zaaknummer: C/08/218285 / HA ZA 18-246
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.E. Zweers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Partijbedoelingen bij de omvang van een perceel en kadastrale vermelding in koop- en leveringsakte

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Overijssel, stond de vraag centraal of de gedaagden, [gedaagde 1] en de makelaar [X], toerekenbaar tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen jegens de eiser, [eiser]. De eiser had in 2016 een woning gekocht van [gedaagde 1], waarbij de makelaar [X] betrokken was. De eiser stelde dat de kadastrale grens niet overeenkwam met de feitelijke situatie, wat leidde tot schade voor hem. De rechtbank oordeelde dat de partijbedoelingen bij de verkoop van de woning bepalend waren voor de omvang van het perceel dat was verkocht. De rechtbank concludeerde dat de eiser de strook grond, die hij meende te hebben gekocht, ook daadwerkelijk had verkregen. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde 1] en [X] niet onrechtmatig hadden gehandeld en dat de vorderingen van de eiser moesten worden afgewezen. De eiser werd veroordeeld in de kosten van het geding, die door de rechtbank werden begroot op een aanzienlijk bedrag.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer : C/08/218285 / HA ZA 18-246

Vonnis van 30 januari 2019

in de zaak van

1. [eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers, hierna tezamen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [eiser]

advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden, hierna tezamen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [gedaagde 1]

advocaat: mr. W. Vos te Amsterdam,

3. besloten vennootschap [X] B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,

gedaagde, hierna te noemen [X] ,

advocaat: mr. L.A. Kersten te Amsterdam.

De procedure

1.

Bij vonnis van 3 oktober 2018 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bevolen. Vooruitlopend op de comparitie heeft [X] als productie 18. twee foto’s overgelegd. [eiser] heeft als producties XIII en XIV vijf foto’s en een brief overgelegd.

[gedaagde 1] heeft als productie 1. twee e-mailberichten overgelegd.

De comparitie van partijen is gehouden op 20 december 2018. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken. Vonnis is bepaald op vandaag.

De overwegingen

2.

In deze zaak kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1

[gedaagde 1] heeft makelaar [X] ingeschakeld voor de verkoop van de woning [adres 1] , hierna te noemen: de woning. [eiser] heeft belangstelling getoond voor de woning en met [X] een afspraak gemaakt voor een bezichtiging. Die bezichtiging heeft plaatsgevonden op 18 april 2016. [gedaagde 1] was daarbij niet aanwezig. [gedaagde 1] verbleef tijdens de gehele verkoop in de Verenigde Staten.

2.2

[gedaagde 1] was tevens eigenaar van het perceel [adres 2] (hierna ook: het buurperceel). Ten tijde van de verkoop aan [eiser] was dit buurperceel nog onbebouwd. Er was een heg die door [eiser] en [X] tot uitgangsput werd gekozen bij het bepalen van de omvang (de breedte) van de grond naast de woning.

2.3

In mei 2016 is er met betrekking tot de perceelgrens e-mailverkeer geweest tussen [X] en [gedaagde 1] en tussen [X] en [eiser] , dat er in uitmondde dat [X] op verzoek van [eiser] de afstand heeft opgemeten tussen enerzijds het midden van de heg en anderzijds het begin van de oprit, het begin van de woning aan de voorzijde en het begin van de woning aan de achterzijde. [X] heeft [eiser] daarover op 11 mei 2016 bericht.

2.4

In mei 2016 kocht [eiser] de woning van [gedaagde 1] . De levering vond plaats in juli 2016. Nadien is het buurperceel door [gedaagde 1] verkocht aan [A] en [B] (hierna ook: [A] ), die een opmeting door het kadaster hebben laten verrichten. Daarbij bleek dat de kadastrale grens niet samenviel met de lijn waarop de heg stond. Bij het aanhouden van de plaats waar de heg stond was het perceel van [eiser] groter dan het kadastrale perceel en dat van [A] kleiner. Dat gedeelte zal hierna ook worden aangeduid met ‘de strook’.

2.5

[A] maakte aanspraak op de grond tot aan de kadastrale grens en heeft de grond tot die grens, dus ook de strook, in bezit genomen.

3. Standpunt [eiser]

3.1

vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad 1.) voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [X] jegens hem toerekenbaar tekort zijn geschoten en/of onrechtmatig hebben gehandeld, 2.) [gedaagde 1] en [X] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan hem van € 36.361,25 vermeerderd met nader omschreven rente en
3.) [gedaagde 1] en [X] veroordeelt in de kosten van het geding. [eiser] legt aan deze vorderingen het navolgende ten grondslag.

3.2

[eiser] wenste voor zijn camper een oprit die minimaal 3½ tot 4 meter breed is. De oprit aan de zijde van het buurperceel zou daarvoor geschikt kunnen zijn. [eiser] heeft [X] gevraagd waar de erfgrens ligt en heeft daarbij benadrukt dat voor hem van belang is dat de camper daar kan worden geplaatst. [X] verklaarde dat de opritbreedte eindigde in het hart van de aanwezige heg en dat de oprit 4 meter breed was.
Op 11 mei 2016 zond [X] een e-mailbericht aan [eiser] met bijgevoegd een plattegrond. [X] verklaarde die dag zelf opgemeten te hebben en dat het ging om 4 meter ‘van midden van de haag (stam) tot begin oprit’, respectievelijk tot ‘begin woning’ en dat het achterop het perceel om 2.9 meter ging.

3.3

[A] heeft zich op het standpunt gesteld dat de erfgrens -van zijn perceel af gezien- aan de achterzijde van de heg ligt. Uit de kadastrale opmeting blijkt dat [A] het gelijk aan zijn zijde heeft, aldus [eiser] . Gevolg is, dat de oprit van [eiser] geen 4 meter breed is, doch slechts 2,32 meter. [X] en [gedaagde 1] wisten dat het voor [eiser] van substantieel belang was om zijn camper met een breedte van 2,65 meter ruimschoots op eigen grond te kunnen parkeren, waarbij deze kan worden gevoed met elektriciteit uit de woning en waarbij voldoende toezicht op de camper mogelijk is.

3.4

[eiser] lijdt schade nu hij zijn camper zal moeten verkopen. Het huren van een hotelkamer bij familiebezoek is duurder dan slapen in de eigen camper. De buurwoning is 95 centimeter dichter bij het erf van [eiser] gebouwd, waardoor lichtinval en ruimtelijke beleving worden beperkt. De door [eiser] aangelegde heg en tuinverlichting bevinden zich op het buurperceel. Twee bomen hebben nu overhangende takken. [eiser] zou de oprit niet opnieuw hebben bestraat als hij had geweten dat hij zijn camper daar niet behoorlijk kon stallen. Nu de oprit geen 4 meter, maar 3,05 meter breed is heeft de woning bij verkoop minder waarde. [eiser] begroot de door hem geleden schade op € 35.000,--. Daarnaast maakt hij aanspraak op

€ 1.361,25 aan buitengerechtelijke incassokosten.

4. Standpunt [X]

[X] betwist de vorderingen van [eiser] en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] , althans het afwijzen van zijn vordering met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding en in de nakosten. [X] onderbouwt die stellingname als volgt.

4.2

Bij de aan- en verkoop zijn partijen overeengekomen de onroerende zaak te (ver)kopen vanaf het midden van de heg, het hart van de stam. Het was [X] niet bekend dat het hart van de stam niet de kadastrale perceelgrens was. Het lag niet op de weg van [X] een kadastrale hermeting te laten verrichten. [X] heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht.

4.3

[X] betwist het causaal verband en de schade en voert aan dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd. [X] beroept zich op eigen schuld van [eiser] , die er voor heeft gekozen geen aankoopmakelaar in te schakelen en ondanks zijn twijfel over de ligging van de perceelgrens genoegen heeft genomen met de gegeven antwoorden.

5. Standpunt [gedaagde 1]

5.1

betwist de vorderingen van [eiser] en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] , althans het afwijzen van zijn vordering, subsidiair een toewijzend vonnis ofwel niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren ofwel te bepalen dat zekerheid moet worden gesteld, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding en in de nakosten.
[gedaagde 1] onderbouwt die stellingname als volgt.

5.2

De kadastrale aanduidingen in de koop- en leveringsakte zijn een indicatieve aanduiding van wat er is verkocht. Bij de exacte begrenzing van wat er is verkocht komt het aan op de partijbedoeling, aldus [gedaagde 1] . Die partijbedoeling was en is om te verkopen en te leveren tot aan de erfgrens, met andere woorden: tot op het hart van de heg. Die erfgrens lag een stukje op het buurperceel. [gedaagde 1] was ook eigenaar van het buurperceel en heeft geleverd conform de partijbedoeling. Spiegelbeeldig gold hetzelfde bij de latere verkoop van het buurperceel.

5.3

[eiser] heeft zich laten aanpraten dat de nieuwe buurman eigenaar zou zijn van het gehele kadastrale perceel en wel tot aan de kadastrale grens. [eiser] is echter eigenaar tot de erfgrens (het hart van de gerooide heg) en zijn buurman heeft het eigendom van [eiser] overbouwd.

5.4

[gedaagde 1] wist niet dat de erfgrens niet overeenstemde met de kadastrale grens. Er zijn geen garanties gegeven. [eiser] had eenvoudig aan de hand van de kadastrale tekening kunnen vaststellen dat de afstand tussen de woning en de kadastrale grens niet voldeed aan zijn verwachtingen. [gedaagde 1] treft geen enkel verwijt. [gedaagde 1] betwist de schadeomvang.

De beoordeling

6.1

De rechtbank overweegt als volgt. [eiser] wilde de woning kopen met grond tot aan het midden van de heg. Dat is ook wat [gedaagde 1] te koop aanbood. [X] heeft dit, als makelaar optredend namens [gedaagde 1] , in zijn e-mailbericht aan [eiser] ook als uitgangspunt vermeld. Koper en verkoper stond hetzelfde voor ogen. Aldus had de overeenkomst betrekking om méér grond dan alleen het kadastrale perceel: het omvatte tevens een strook van het buurperceel. De omstandigheid dat [gedaagde 1] ook eigenaar was van het buurperceel bracht mee, dat [gedaagde 1] in staat was ook die strook te verkopen en te leveren.

6.2

De kadastrale vermelding in de koopakte en de leveringsakte dekte daarmee dus niet de gehele lading. Echter, bij de beantwoording van de vraag wat de omvang van het perceel is dat partijen hebben beoogd te kopen / verkopen komt het aan op de partijbedoelingen. Aan de vermelding van kadastrale aanduiding in de koopakte en/of leveringsakte komt in dat verband geen beslissende betekenis toe. De vermelding van de kadastrale aanduiding in de koopakte en/of leveringsakte strekt er in het algemeen toe om, in verband met het in artikel 3:84 lid 2 BW neergelegde vereiste van voldoende bepaaldheid, een nadere aanduiding te geven van de ligging van de onroerende zaak zonder dat daarmee bedoeld is ten aanzien van de precieze omvang van het verkochte enige specificatie te geven. De kadastrale aanduiding zal in de meeste gevallen ook niet als zodanig herkenbaar of zichtbaar zijn op een te koop aangeboden perceel, zodat de partijbedoelingen in het algemeen ook niet daarop gericht zullen zijn.

6.3

Aldus heeft [eiser] op 15 juli 2016 óók de strook in eigendom verkregen. Op dat moment had [gedaagde 1] als verkoper voldaan aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [eiser] heeft de door hem gekochte onroerende zaak (inclusief de strook) vervolgens in gebruik genomen.

6.4

Na verloop van tijd maakte [A] , met een beroep op een kadastrale tekening, aanspraak op de strook. [eiser] had kunnen tegenwerpen dat hij ( [eiser] ), anders dan volgend uit de kadastrale tekening, eigenaar was van de strook. [eiser] concludeerde op dat moment evenwel dat [A] het gelijk aan zijn zijde had. Vervolgens heeft [A] de grond tot aan de kadastrale grens (dus inclusief de strook) in bezit en in gebruik genomen.

6.5

Het stond [eiser] vrij goed te vinden dat [A] de strook in bezit nam, maar dat bracht en brengt niet mee dat [gedaagde 1] niet zou hebben geleverd wat hij moest leveren.

6.6

Gelet op hetgeen hierboven is overwogen moet worden geconcludeerd dat evenmin is komen vast te staan dat [X] onrechtmatig zou hebben gehandeld.

6.7

Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer.

6.8

Nu [gedaagde 1] en [X] niet toerekenbaar zijn tekortgeschoten en/of onrechtmatig hebben gehandeld, zal de verklaring voor recht niet worden gegeven, terwijl de gevorderde schadevergoeding moet worden afgewezen.

6.9

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, welke kosten als volgt worden begroot:

[gedaagde 1]

• griffierecht € 895,--
• salaris advocaat € 1.390,-- (2 punten tarief III)
• nakosten

€ 2.285,-- + p.m.

[X]

• griffierecht € 1.950,--
• salaris advocaat € 1.390,-- (2 punten tarief III)
• nakosten

€ 3.340,-- + p.m.

De kostenveroordeling ten gunste van [X] zal, nu zulks is gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

De beslissing

De rechtbank

I. Wijst af de vorderingen van [eiser] .

II. Veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde 1] begroot
op € 2.285,--, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen
veertien dagen na 30 januari 2019, en – voor het geval voldoening van de
(na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de
wettelijke rente over de (na) kosten te rekenen van bedoelde termijn voor
voldoening.

III. Veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding aan de zijde van [X]
begroot op € 3.340,-- te vermeerderen met de nakosten ad € 157,-- zonder
betekening en € 239,-- in geval van betekening en - voor het geval voldoening van
de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de
daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 14 dagen na 30 januari 2019 tot de
dag der algehele voldoening.

IV. Verklaart onderdeel III. van dit dictum uitvoerbaar bij voorraad.

V. Wijst af hetgeen meer of anders gevorderd is.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op

30 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.