ECLI:NL:RBOVE:2019:4965

• Datum uitspraak: 2 juli 2019
• Publicatiedatum: 27 januari 2020
• Zaaknummer: 7501582 \ CV EXPL 19-641
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen van hennepteelt door de huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 2 juli 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Openbaar Belang en een huurder. De eisende partij, Openbaar Belang, vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst met de gedaagde, die sinds januari 2016 een woning huurde. De aanleiding voor de vordering was de ontdekking van 20 hennepplanten in de woning en de tuin van de gedaagde, wat leidde tot een strafrechtelijke veroordeling van de gedaagde tot een werkstraf van 40 uur. Openbaar Belang stelde dat de aanwezigheid van de hennepplanten een schending van de huurovereenkomst vormde en dat dit voldoende reden was voor ontbinding.

De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat, hoewel de gedaagde zich niet als een goed huurder heeft gedragen door hennepplanten te kweken, de tekortkoming in dit geval niet van dien aard was dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De rechter wees erop dat er geen voorafgaande waarschuwing was gegeven aan de gedaagde en dat de gevolgen van ontbinding ingrijpend zouden zijn voor de gedaagde, die zijn woning zou verliezen en niet meer in aanmerking zou komen voor sociale huurwoningen. De kantonrechter concludeerde dat de vordering van Openbaar Belang moest worden afgewezen, en dat deze in de proceskosten moest worden veroordeeld.

De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige afweging van de omstandigheden en de gevolgen van ontbinding van een huurovereenkomst, vooral in gevallen waar de tekortkoming niet als ernstig wordt beschouwd. De kantonrechter heeft ook opgemerkt dat het beleid van Openbaar Belang om hennepteelt tegen te gaan niet op een juridisch deugdelijke manier was vastgelegd in de huurovereenkomst, wat bijdroeg aan de beslissing om de vordering af te wijzen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 7501582 \ CV EXPL 19-641

Vonnis van 2 juli 2019

in de zaak van

de stichting
STICHTING OPENBAAR BELANG ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,

eisende partij, hierna te noemen
Openbaar Belang ,

gemachtigde: mr. M.E. Dekker,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [plaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen
[gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E. Schriemer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 mei 2019;

- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1.

Openbaar Belang wil dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde aan [adres] te ontruimen.

2.2.

[gedaagde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

2.3.

Tijdens de comparitie van partijen heeft de kantonrechter opgemerkt, dat de kans het grootst is dat Openbaar Belang haar zin krijgt en dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Nader beraad heeft echter tot een andere uitkomst geleid. De kantonrechter licht dat hierna verder toe.

3. De beoordeling

Waar gaat het om?

3.1.

[gedaagde] huurt van Openbaar Belang de woning aan [adres] (hierna aangeduid als: “de woning”). Hij huurt deze sinds januari 2016. Op 10 juli 2018 heeft de politie tijdens een onderzoek in de woning 9 hennepplanten aangetroffen en in de tuin nog eens 11 hennepplanten. In totaal dus 20 hennepplanten. [gedaagde] is in verband hiermee strafrechtelijk veroordeeld tot een werkstraf van 40 uur. De vraag is nu of dit voldoende reden is om de huurovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden.

Wat zegt de wet erover?

3.2.

Uit de wet volgt dat bij iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de wederpartij bevoegd is om de overeenkomst te ontbinden, tenzij die tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (zie art. 6:265 BW = artikel 265 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek).

Het standpunt van Openbaar Belang

3.3.

Openbaar Belang heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen door in de woning en in de tuin hennepplanten aanwezig te hebben. Volgens Openbaar Belang heeft [gedaagde] daardoor de regel uit artikel 7:231 BW geschonden:
De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.

Openbaar Belang heeft dat verder toegelicht door te stellen dat het van algemene bekendheid is dat het kweken van hennep niet als goed huurderschap kan worden aangemerkt.

3.4.

Verder heeft Openbaar Belang zich op het standpunt gesteld dat het kweken van hennep in strijd is met de overeengekomen bestemming van het gehuurde. Op grond van de huurovereenkomst was het gehuurde immers bestemd om te worden gebruik als woonruimte. Maar [gedaagde] heeft de woning, in strijd met die bestemming, gebruikt voor de bedrijfsmatige hennepteelt. Dat in dit geval sprake is geweest van bedrijfsmatige hennepteelt volgt volgens Openbaar Belang uit de Aanwijzing Opiumwet, een strafvorderlijke richtlijn van het Openbaar Ministerie, waarin Openbaar Belang leest, dat bij aanwezigheid van meer dan vijf hennepplanten wordt aangenomen dat beroepsmatig of bedrijfsmatige hennepteelt plaatsvindt.

3.5.

Tenslotte heeft Openbaar Belang zich nog beroepen op haar
zero tolerance -beleid. Zij heeft met de twee andere Zwolse corporaties al vanaf 31 oktober 2005 met de politie, de gemeente Zwolle en het Openbaar Ministerie een hennepconvenant gesloten, teneinde hennepplantages in de woonomgeving in Zwolle tegen te gaan. Aan de aanpak van de hennepteelt is bij de ondertekening van dit convenant in 2005 uitgebreid aandacht besteed in de pers. Ook in de jaren erna werd er veel aandacht besteed. In de diverse media is al jarenlang uitgebreid aandacht voor de gevolgen van het kweken van hennep in woningen en het mag inmiddels algemeen bekend worden geacht dat verhuurders, met name woningcorporaties zoals Openbaar Belang, streng tegen de aanwezigheid van hennepkwekerijen optreden. In augustus 2014 heeft Openbaar Belang een nieuw hennepconvenant getekend om daarmee haar
zero tolerance -beleid opnieuw te benadrukken. In diverse media is toen aandacht besteed aan de gevolgen van het kweken van hennep in de woningen van de betrokken corporaties. Ook op de website van de “Woningzoeker”, waar de beschikbare huurwoningen worden aangeboden en woningzoekenden zich kunnen laten registreren, is er aandacht aan geschonken. En in het najaar/de winter van 2017 heeft Openbaar Belang ook in haar bewonerskrant “Buurtbelang” aandacht gegeven aan de gevolgen voor huurders, die besluiten om hennep te kweken in een woning van Openbaar Belang. Openbaar Belang is gebaat bij een effectieve preventie en bestrijding van (onderdelen van) het proces van hennepproductie om de leefbaarheid en veiligheid in de buurt te waarborgen. Dit vraagt om een eenduidige en strenge handelswijze.

Het standpunt van [gedaagde]

3.6.

[gedaagde] betwist dat er sprake was van bedrijfsmatige teelt. Het ging om teelt op kleine schaal voor eigen gebruik. Niet gebleken is dat de hennepplanten van [gedaagde] overlast voor omwonenden hebben veroorzaakt. Volgens [gedaagde] heeft hij zich niet schuldig gemaakt aan een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. En anders is die tekortkoming niet van dien aard geweest dat het ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In dat verband heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat hij ambulant wordt begeleid door Trajectum . Naast die ambulante hulp om zijn leven op de rails te houden, is een stabiele huisvesting van groot belang. Een ontbinding van de huurovereenkomst zal een negatieve invloed hebben op de begeleiding en op de psychische gesteldheid en sociale omstandigheden van [gedaagde] .

3.7.

Voor het geval de vordering van Openbaar Belang wordt toegewezen, heeft [gedaagde] gevraagd om die beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Zero tolerance

3.8.

Wat er ook gezegd kan worden van het
zero tolerance -beleid, dit kan geen zelfstandige rechtsgrond vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst. Bepalend is slechts of [gedaagde] is tekortgekomen in enige verplichting die voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeit, en of die tekortkoming, gezien de aard en omvang ervan, ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Wel kan het
zero tolerance -beleid een rol spelen bij de toetsing of van een dergelijke tekortkoming sprake is.

3.9.

De kantonrechter overweegt nu reeds, dat hij het opmerkelijk vindt dat Openbaar Belang al vanaf 2005 – en in 2014 opnieuw – in allerlei media aandacht vraagt voor de gevolgen van hennepteelt voor haar huurders, maar dat zij bij aanvang van de huurrelatie met [gedaagde] in 2016 kennelijk niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst heeft opgenomen dat het voor de huurder verboden is om hennepplanten in de woning en/of in de tuin aanwezig te hebben. In artikel 8 van de huurovereenkomst staan maar liefst 10 verboden opgesomd, maar het houden van hennepplanten staat daar niet bij.

Gebruik in strijd met de bestemming

3.10.

De kantonrechter is van oordeel dat de aanwezigheid van 20 hennepplanten niet tot de conclusie kan leiden dat [gedaagde] de woning in strijd met de bestemming heeft gebruikt.

3.11.

De stelling van Openbaar Belang dat in de Aanwijzing Opiumwet bij de aanwezigheid van meer dan vijf hennepplanten wordt aangenomen dat sprake is van beroepsmatige of bedrijfsmatige hennepteelt is onjuist. Dat kan daarin niet worden gelezen. Wel is er onder 3.2.1. van de Aanwijzing bepaald:
Bij een hoeveelheid van 5 planten of minder wordt in beginsel aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Maar dat wil niet zeggen dat bij een hoeveelheid van meer dan 5 planten altijd sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. Dat is volgens dezelfde Aanwijzing afhankelijk van de mate van professionaliteit, afgemeten aan – onder andere – het soort perceel waarop geteeld wordt, belichting, verwarming, bevloeiing, alsmede van het doel van de teelt.

3.12.

Openbaar Belang heeft nagenoeg niets aangevoerd met betrekking tot de mate van professionaliteit van de teelt, noch van het doel ervan. Ook in de door Openbaar Belang overgelegde melding van de politie (productie 2 bij dagvaarding) zijn geen indicatoren te vinden, die tot de conclusie kunnen leiden dat er hier sprake was van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt, althans volgens de meergenoemde Aanwijzing Opiumwet.

3.13.

Uit de stellingen van Openbaar Belang kan naar het oordeel van de kantonrechter niet de conclusie worden getrokken dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan bedrijfsmatige hennepteelt. In de redenering van Openbaar Belang zelf kan dan ook niet gezegd worden dat [gedaagde] de woning in strijd met de bestemming heeft gebruikt.

Goed huurderschap

3.14.

Openbaar Belang heeft aangevoerd dat het een feit van algemene bekendheid is dat het kweken van hennep niet als goed huurderschap wordt aangemerkt. Als Openbaar Belang hier het oog heeft gehad op artikel 149 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, deelt de kantonrechter die opvatting niet. Misschien dat veel mensen weten dat je als huurder van een corporatie geen hennepplanten mag hebben, maar dat dit juridisch gelijk kan worden gesteld aan handelen in strijd met goed huurderschap zal weinig mensen bekend zijn.

3.15.

De kantonrechter wil hier in het midden laten of dit inderdaad een feit van algemene bekendheid is. Wel verwijst de kantonrechter in dit verband nog eens naar hetgeen hij hiervoor onder 3.9. heeft overwogen.

3.16.

Maar het gaat hier om de (juridische) beoordeling of het op zichzelf vaststaande feit dat [gedaagde] in zijn woning 9 hennepplanten en in de tuin nog eens 11 hennepplanten aanwezig heeft gehad, strijd oplevert met de wettelijke bepaling om zich als een goed huurder te gedragen.

3.17.

Openbaar Belang heeft op zichzelf niet onbegrijpelijk uitgelegd dat de teelt van hennepplanten criminaliteit en overlast aantrekt en daarmee afbreuk doet aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurt. In zoverre heeft de kantonrechter alleszins begrip voor het belang van Openbaar Belang bij het gevoerde
zero tolerance -beleid. Het is dan wel belangrijk dat Openbaar Belang dat
zero tolerance -beleid op een juridisch deugdelijke manier vastlegt. Daarbij valt op de eerste plaats te denken aan het in het huurcontract opnemen van een verbod op het houden van hennepplanten. Want niet alle huurders zullen het verband zien tussen het aanwezig hebben van een beperkt aantal hennepplanten en de overlast in de buurt. En het vereist ook wel enige juridische lenigheid om het houden van een beperkt aantal hennepplanten gelijk te stellen aan handelen in strijd met goed huurderschap, als de overlast daarvan, zoals in dit geval, niet zo heel duidelijk aantoonbaar is.

3.18.

In dit geval is er ook daadwerkelijk wel sprake geweest van enige concrete overlast in de vorm van stank, waargenomen door de politie. Maar de kantonrechter overweegt dat in vergelijkbare gevallen van geur- en/of geluidsoverlast eerst nog gewaarschuwd en/of bemiddeld wordt, en bij volharding in het overlast gevende gedrag wordt overgegaan tot een vordering tot ontbinding en ontruiming. Gelet op de mate van (stank-)overlast, die zich in dit geval heeft voorgedaan, is de kantonrechter van oordeel dat een waarschuwing hier ook eerst nog wel op zijn plaats is.

3.19.

Aan de andere kant heeft een ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] , omdat hij dan zijn woning kwijtraakt en gedurende lange tijd niet meer in aanmerking zal komen voor de sociale woningsector, terwijl een woning in de vrije sector vanwege zijn inkomen geen optie is.

Slotsom

3.20.

Al met al is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] zich, door het aanwezig hebben van 9 hennepplanten in zijn woning en 11 hennepplanten in de tuin, niet als een goed huurder heeft gedragen, maar dat deze tekortkoming in dit concrete geval, vanwege haar geringe betekenis en het ontbreken van een voorafgaande waarschuwing, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar ingrijpende gevolgen, niet rechtvaardigt.

3.21.

Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter de vordering van Openbaar Belang zal afwijzen en dat Openbaar Belang als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

3.22.

De proceskosten worden tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 (2 punten à € 240,00 per punt volgens het geldende liquidatietarief).

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

wijst de vorderingen af,

4.2.

veroordeelt Openbaar Belang in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00;

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2019. (FK)