Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : C/08/224081 / HA ZA 18-461
Vonnis van 20 november 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
advocaat: mr. J.R. Gal te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WESTERHOEVE BEHEER GROEP B.V.,
statutair gevestigd te Arnhem en kantoorhoudende te De Bult,
gedaagde partij,
advocaat: mr. J.J. Molenaar te Arnhem.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eiser] en Westerhoeve.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis d.d. 10 juli 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- een akte d.d. 8 oktober 2019 houdende verjaringsverweer;
- een brief d.d. 10 oktober 2019 houdende een reactie van eiser;
- het proces-verbaal van de comparitie d.d. 11 oktober 2019, waarbij van de zijde van Westerhoeve spreekaantekeningen zijn overgelegd. Van de zijde van [eiser] zijn ter zitting overgelegd een vaststellingsovereenkomst 6 juni 2019 tussen [eiser] enerzijds en Vol op Stoom Vastgoed B.V. en Smith Housing & Business B.V. anderzijds. Tevens is overgelegd een akte houdende wijziging van eis.
- een aan het proces-verbaal gehechte brief van Westerhoeve d.d. 22 oktober 2019 betreffende de weergave van haar verklaringen in het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Westerhoeve is een holding met diverse werkmaatschappijen die zich bezig houden met het voor eigen rekening of rekening van derden op lange en/of korte termijn verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen.
2.2.
[eiser] is gepensioneerd koeltechnicus en ondernemer.
De overeenkomst van 10 mei 2010 ( [adres 1] [plaats 1] )
2.3.
[eiser] kocht in 2000 een pand in [plaats 1] aan de [adres 1] / [adres 2] . Meer precies verwierf hij het erfpachtrecht van de ondergrond en de eigendom van de zich daarop bevindende opstallen, maar hierna zal het aangekochte kortheidshalve ook worden aangeduid als: het pand of [adres 1] .
Hij exploiteerde een deel van het pand als hammam. Een ander deel werd verhuurd als woonruimte.
2.4.
In 2005 liepen de resultaten van deze exploitatie achteruit en raakte [eiser] in financiële problemen, bestaande uit onder meer het niet meer kunnen voldoen van de rekeningen van zijn accountant van Accountantskantoor AREP. Ten gunste van dit accountantskantoor had [eiser] in 2007 een hypotheekrecht gevestigd op het erfpachtrecht van de ondergrond van het pand ter verzekering van betaling van voornoemde rekeningen.
2.5.
Om een door zijn accountantskantoor aangezegde parate executie af te wenden is [eiser] op 10 mei 2010 een koop- en huurovereenkomst aangegaan met Westerhoeve (zie productie D en G bij CvA). De huurovereenkomst maakte op grond van artikel 18 van de koopovereenkomst integraal deel uit van koopovereenkomst. Tezamen zijn de overeenkomsten door partijen aangeduid als de sale and lease back-overeenkomst c.q. constructie. De rechtbank spreekt in dit vonnis ook wel eenvoudigweg van: de overeenkomst.
2.6.
Op dezelfde datum van 10 mei 2010 heeft Westerhoeve [eiser] tevens een schriftelijk stuk – ‘Algemene Informatie’ (productie C bij CvA) – overhandigd, waarin onder meer en voor zover relevant het volgende stond aangegeven:
“
U dient de reikwijdte van deze potentiële transactie en haar eventuele gevolgen goed te begrijpen, bij vragen kunt u de notaris raadplegen – het is (meestal) verstandig om dit voor ondertekening van een koopovereenkomst te doen! Met de ondertekening van een koopovereenkomst al dan niet in combinatie met een huurovereenkomst aanvaardt u dienaangaande alle bepalingen – en mogelijke gevolgen als u in gebreke komt met de naleving van de bepalingen uit deze overeenkomst(en).
U dient de reikwijdte van deze potentiële transactie en haar eventuele gevolgen goed te begrijpen, bij vragen kunt u de notaris raadplegen – het is (meestal) verstandig om dit voor ondertekening van een koopovereenkomst te doen! Met de ondertekening van een koopovereenkomst al dan niet in combinatie met een huurovereenkomst aanvaardt u dienaangaande alle bepalingen – en mogelijke gevolgen als u in gebreke komt met de naleving van de bepalingen uit deze overeenkomst(en).
Afweging tot het aangaan van een Sale & Leaseback overeenkomst:
Met een dergelijke overeenkomst kunt u financiële middelen vrij maken. Het vrij maken van liquiditeiten kan na een goede afweging een goede beslissing zijn. U realiseert zich ook, dat aan een dergelijke overeenkomst en overdracht de noodzakelijke kosten verbonden zijn. Een voordeel is dat het verkochte onroerend goed door u blijvend geëxploiteerd wordt, en dat u het recht heeft om tot een in de akte genoemde datum over te gaan tot terugverwerving van het onroerend goedtegen de gelijke prijsals u het heeft verkocht! (uiteraard exclusief de verbonden kosten).
(…)
Huur:
(…)
Verder van belang zijn de gevolgen als u niet voldoet aan uw betaalverplichtingen, hiermee wordt u boeteplichtig, deze boeten kunnen flink oplopen, graag dat u ook hier goede nota van neemt.
Terugverwerving & ontbinding:
(…) Als u terugverwerft via deze bepaling(en) is de huidige transactie ontbonden en kunt u de thans betaalde overdrachtsbelasting via de belastingdienst weer terugvorderen (onder de huidige wetgeving).
Kunt u echter het betreffende onroerend goed niet terug verwerven dan bent u definitief uw eigendom kwijt.”
2.7.
De WOZ-waarde van het pand bedroeg volgens een taxatieverslag van de gemeente [plaats 1] d.d. 28 februari 2011 € 778.500,--. (productie E bij CvA).
2.8.
De overeenkomst hield in dat Westerhoeve de erfpacht van de ondergrond en de eigendom van de zich daarop bevindende opstallen van [eiser] kocht voor € 300.000,--, waarna [eiser] het pand van Westerhoeve huurde voor € 3.185,-- per maand.
[eiser] behield zich het toekomstige financiële resultaat van het verkochte voor (artikel 19 van de overeenkomst).
Partijen kwamen voorts overeen dat Westerhoeve het pand zou terugleveren aan [eiser] indien laatstgenoemde voor 31 december 2014 over voldoende financiële middelen zou beschikken voor de tegenprestatie: de levering van het erfpacht- en eigendomsrecht vond plaats onder de ontbindende voorwaarde dat [eiser] voor voornoemde datum zou voldoen aan zijn betalingsverplichting, zoals overeengekomen in artikel 20 van de overeenkomst.
2.9.
[eiser] bleek niet in staat tot vorenbedoelde tegenprestatie op de afgesproken datum. Westerhoeve heeft daarop de termijn waarbinnen teruglevering was beoogd met drie maanden verlengd bij vaststellingsovereenkomst van 31 december 2014.
De overeenkomst van 24 mei 2011 ( [adres 3] [plaats 2] )
2.10.
In het najaar van 2010 werd de zoon van [eiser] getroffen door een hersenbloeding, als gevolg waarvan deze zoon zijn hypothecaire verplichtingen terzake diens woning aan de [adres 3] te [plaats 2] niet meer kon nakomen. Teneinde een executieveiling te voorkomen, wendde [eiser] zich opnieuw tot Westerhoeve. Westerhoeve kocht de woning van de zoon op een executieveiling voor een bedrag van € 210.000,--.
2.11.
Vervolgens heeft Westerhoeve bij koopovereenkomst van 24 mei 2011 (productie 7 bij dagvaarding) de woning van de zoon aan [eiser] doorverkocht voor € 243.250,--. De levering zou uiterlijk op 31 december 2013 plaatsvinden. In de tussenliggende periode zou [eiser] de financiële middelen hebben moeten vergaren om de koopprijs te voldoen. In de tussentijd huurde [eiser] de woning van Westerhoeve.
2.12.
Ten gunste van Westerhoeve werd een recht van hypotheek gevestigd op een drietal panden van [eiser] , waarvan twee in [plaats 3] en één in [plaats 4] (productie B CvA), ter zekerheidstelling van de nakoming van de verplichtingen van [eiser] uit onder meer deze overeenkomst, tot een bedrag van € 250.000,--. Artikel 26 van de overeenkomst van 24 mei 2011 luidt als volgt:
“
Zekerheid voor de verkoper
Zekerheid voor de verkoper
(…)
Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit ondermeer maar niet uitsluitend de betaling van de gebruiksrechten, nakoming van een goed gebruik van het verkochte en de nakom[..](ing) van deze overeenkomst, zal koper ten behoeve van verkoper een zekerheid stellen tot een bedrag van € 250.000,-- (zegge twee honderd vijftig duizend euro) in de vorm van een tweede hypothecaire inschrijving op:
- Kadastrale gemeente [plaats 3] (…)
- Kadastrale gemeente [plaats 3] (…)
- Kadastrale gemeente [plaats 4] (…)
Indien koper, het onroerend goed [adres 1] , [adres 2] te [plaats 1] verwerft, zal koper gelijktijdig een aanbetaling ten bedrage van € 100.000,-- verrichten op deze aankooptransactie.”
De overeenkomst van 30 mei 2012 (vaststellingsovereenkomst)
2.13.
Op 30 mei 2012 sluiten [eiser] en Westerhoeve een vaststellingsovereenkomst ter zake een lening die Westerhoeve aan [eiser] heeft verstrekt, zodat laatstgenoemde een verbeurde dwangsom kon voldoen aan de gemeente [plaats 1] en een schikkingsbedrag kon betalen aan diens onderhuurder na een juridische procedure.
De overeenkomst van 31 december 2014 (vaststellingsovereenkomst)
2.14.
Op 31 december 2014 tekenen partijen een vaststellingsovereenkomst (productie 10 bij dagvaarding) waarin is vastgelegd dat [eiser] € 662.778,85 is verschuldigd aan Westerhoeve – bestaande uit onder meer € 300.000,-- voor de [adres 1] en € 243.250,-- voor de [adres 3] te [plaats 2] – en wordt [eiser] uitstel verleend tot 30 maart 2015 om alsnog aan zijn verplichtingen (uit met name de hiervoor beschreven overeenkomsten) jegens Westerhoeve te voldoen.
2.15.
Onderdelen 13 en 16 van deze vaststellingsovereenkomst luiden als volgt:
“13.
Dat Westerhoeve [eiser] erop wijst dat de coulance welke Westerhoeve telkenmale heeft betracht ten einde is geraakt en [eiser] daadwerkelijke stappen dient te ondernemen om de zaken af te ronden, Westerhoeve wenst de relatie op de meest redelijke korte termijn te beëindigen.”
Dat Westerhoeve [eiser] erop wijst dat de coulance welke Westerhoeve telkenmale heeft betracht ten einde is geraakt en [eiser] daadwerkelijke stappen dient te ondernemen om de zaken af te ronden, Westerhoeve wenst de relatie op de meest redelijke korte termijn te beëindigen.”
En:
“16.
[eiser] krijgt van Westerhoeve tot 30 maart 2015 de tijd om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen jegens Westerhoeve, bij gebreke waarvan Westerhoeve geen ander alternatief rest dan haar zekerheden uit te winnen.”
[eiser] krijgt van Westerhoeve tot 30 maart 2015 de tijd om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen jegens Westerhoeve, bij gebreke waarvan Westerhoeve geen ander alternatief rest dan haar zekerheden uit te winnen.”
2.16.
[eiser] verkoopt bij koopovereenkomst d.d. 10 februari 2015 (productie 12 bij dagvaarding) het pand (na teruglevering door Westerhoeve) aan Vol op Stoom Vastgoed B.V. (hierna: Vol op Stoom), voor aanvankelijk € 600.000,-- en uiteindelijk bij nadere overeenkomst voor € 590.000,-- (productie 14 bij dagvaarding).
Naast het bedrag van € 590.000,-- zou volgens de aanvullende overeenkomst (productie 13 bij dagvaarding) binnen drie maanden een aanvullende betaling worden gedaan die onder meer afhankelijk was van aftrekposten waaronder de erfpachtcanon.
2.17.
Begin maart 2015 voldoet [eiser] zijn betalingsverplichting aan Westerhoeve overeenkomstig de aflosnota van 6 februari 2015 (productie 11 bij dagvaarding).
Daarbij heeft [eiser] het pand aan de [adres 1] ook teruggekocht van Westerhoeve voor € 300.000,--.
Tevens krijgt hij op 3 augustus 2015 de woning aan de [adres 3] te [plaats 2] geleverd van Westerhoeve.
2.18.
[eiser] heeft naast Westerhoeve eveneens Vol op Stoom en Smit Housing & Business B.V. – de makelaar die [eiser] bijstond in deze transactie(s) – gedagvaard in deze procedure. Zij zijn uiteindelijk tot een minnelijke regeling gekomen, die volgens de vaststellingsovereenkomst d.d. 6 juni 2019 (zonder bijlagen) inhoudt dat Vol op Stoom aanvullend € 500.000,-- betaalt aan [eiser] . [eiser] heeft de vorderingen tegen Vol op Stoom en Smit Housing & Business B.V. in het kader van deze regeling ingetrokken, zodat thans alleen de vordering tegen Westerhoeve voorligt.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. verklaart voor recht dat de met Westerhoeve gesloten overeenkomsten d.d. 10 mei 2010 en 24 mei 2011, 30 mei 2012 en 31 december 2014 nietig zijn, althans dat de rechtbank deze vernietigt;
II. verklaart voor recht dat Westerhoeve onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld;
III. Westerhoeve veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van
(i) € 154.803,-- terzake van hetgeen [eiser] onverschuldigd aan Westerhoeve heeft betaald;
(ii) € 71.272,-- terzake van de door [eiser] betaalde overdrachtsbelasting en notariële kosten;
IV. Westerhoeve veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van
(€ 3.100.000,-- minus € 590.000,-- minus € 500.000,-- =) € 2.010.000,--;
V. Westerhoeve veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. Westerhoeve veroordeelt tot voldoening van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering, tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.
Strijd met de goede zeden (3:40 lid 1 BW)
3.3.
De sale and lease back-constructie met een ontbindende voorwaarde, betrof in werkelijkheid een geldlening van Westerhoeve aan [eiser] , tegen betaling van een huurvergoeding die normaal gesproken wordt aangeduid als rente. Omgerekend was het door Westerhoeve gerekende rentetarief (3.185 / 300.000,-- = 1,06% per maand) 13,48% per jaar.
3.4.
Op 28 oktober 2009 is de onderhandse verkoopwaarde van het pand door VBO Makelaar Vikas Vastgoed te Amsterdam getaxeerd op € 2.000.000,--. Uitgaande van de taxatiewaarde van € 2.000.000,-- en de door [eiser] ontvangen koopprijs van € 300.000,-- dreigde bij wanbetaling voor [eiser] verlies van het pand en daarmee feitelijk een sanctie van € 1.700.000,--.
3.5.
De buitensporige rentevergoeding, de sanctie en de wanverhouding in de over en weer te verrichten prestaties, tezamen met de bijkomende omstandigheid van misbruik door Westerhoeve van de dwangpositie waarin [eiser] verkeerde, maken dat sprake is van strijd met de goede zeden. De overeenkomsten zijn daarom nietig.
Overdracht tot zekerheid (3:84 lid 3 BW)
3.6.
[eiser] heeft zijn pand aan Westerhoeve verkocht tegen een koopprijs ver beneden de werkelijke waarde. De koopovereenkomst voorzag erin dat [eiser] het pand na verloop van tijd weer tegen dezelfde prijs van Westerhoeve kon terugkopen. Daarnaast bepaalde de koopovereenkomst dat de levering van het verkochte zou plaatsvinden onder de ontbindende voorwaarde dat [eiser] uiterlijk op 31 december 2014 aan zijn betalingsverplichting jegens Westerhoeve zou hebben voldaan.
3.7.
Uit dit samenstel aan afspraken volgt dat de koopovereenkomst ten doel had tijdelijk een geldsom aan [eiser] ter beschikking te stellen en dat de overdracht van het pand strekte tot zekerheid voor de terugbetaling van die geldsom.
3.8.
Dit betekent dat de met Westerhoeve gesloten overeenkomsten strijdig zijn met het fiducia-verbod van artikel 3:84 lid 3 BW en daarmee nietig wegens strijd met een dwingende wetsbepaling (artikel 3:40 lid 2 BW), dan wel vernietigbaar zijn indien de rechtbank zou oordelen dat artikel 3:84 lid 3 BW strekt ter bescherming van één der partijen.
Misbruik van omstandigheden
3.9.
Westerhoeve wist dat [eiser] in financiële nood verkeerde. De door Westerhoeve opgestelde overeenkomsten waren voor [eiser] zo nadelig, dat Westerhoeve moet hebben begrepen dat [eiser] uitsluitend vanwege zijn financiële noodsituatie, in combinatie met zijn afhankelijkheid, onervarenheid en lichtzinnigheid, tot ondertekening van die overeenkomsten kon worden bewogen.
3.10.
Ondanks die wetenschap bij Westerhoeve van het wilsgebrek bij [eiser] , heeft Westerhoeve de totstandkoming van die overeenkomsten juist bevorderd. Daarmee heeft Westerhoeve misbruik gemaakt van de omstandigheden waarin [eiser] zich bevond en zijn de tussen beide partijen gesloten overeenkomsten vernietigbaar.
Gevolgen nietigheid/vernietigbaarheid: onverschuldigde betaling
3.11.
De huurpenningen, overdrachtsbelasting en notariële kosten die zijn betaald op grond van de nietige, althans vernietigde overeenkomsten dienen te worden terugbetaald, nu deze bij gebreke van een titel onverschuldigd zijn voldaan.
Onrechtmatige daad
3.12.
Door [eiser] te bewegen de hiervoor genoemde overeenkomsten aan te gaan, heeft Westerhoeve bovendien onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld. Dat geldt niet alleen voor de initiële koopovereenkomst, maar ook voor de vaststellingsovereenkomst van 31 december 2014, waarin Westerhoeve [eiser] opnieuw onder druk zette met de dreiging dat Westerhoeve bij het uitblijven van een betaling vóór 15 februari 2015 “geen ander alternatief rest[te] dan haar zekerheden uit te winnen”.
3.13.
Westerhoeve is verplicht tot vergoeding van de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden. Deze schade omvat niet alleen de geldsommen die [eiser] aan Westerhoeve heeft voldaan – en die [eiser] terugvordert op de gronden hierboven genoemd – maar ook de kosten die [eiser] in het kader van de transacties heeft betaald (waaronder de door [eiser] betaalde overdrachtsbelasting) en het nadeel dat [eiser] heeft ondervonden als gevolg van de nadien met Vol op Stoom gesloten overeenkomsten.
Verweer Westerhoeve
3.14.
Westerhoeve heeft verweer gevoerd, strekkende tot afwijzing van de vorderingen en – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure, inclusief nakosten.
4.De beoordeling
4.1.
Voordat de rechtbank toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil, overweegt zij het volgende.
4.2.
Drie dagen voor de comparitie heeft Westerhoeve bij akte een beroep gedaan op verjaring van de vorderingen van [eiser] voor zover deze zijn gegrond op misbruik van omstandigheden dan wel onrechtmatige daad. Ter zitting heeft zij daaraan nog toegevoegd dat ook het beroep op het fiduciaverbod zou zijn verjaard.
4.3.
[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen het indienen van bedoelde akte en verzocht om de akte buiten beschouwing te laten dan wel hem een termijn te gunnen daarop bij akte te reageren.
4.4.
Met instemming van partijen zoals geuit ter comparitie zal de rechtbank zich om proceseconomische redenen pas ingeval de vorderingen van [eiser] de inhoudelijke beoordeling doorstaan, en vervolgens pas na een eventuele antwoordakte van de zijde van [eiser] , buigen over de verjaringsverweren.
4.5.
Ter beoordeling van de rechtbank ligt nu derhalve allereerst de vraag voor of de vordering tot nietigverklaring dan wel vernietiging van de overeenkomsten, te beginnen met de overeenkomst van 10 mei 2010, in beginsel toewijsbaar is.
Strijd met de goede zeden dan wel misbruik van omstandigheden?
4.6.
Wegens samenhang tussen de feitelijke omstandigheden zoals door [eiser] ten grondslag gelegd aan zijn vordering tot nietigverklaring dan wel vernietiging van de overeenkomst van 10 mei 2010 op de grond dat sprake zou zijn van strijd met de goede zeden dan wel misbruik van omstandigheden, zal de rechtbank deze grondslagen zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken.
4.7.
De rechtbank gaat daarbij uit van een koop- en (daarin geïntegreerde) huurovereenkomst. Zij ziet gelet op de bewoordingen van de overeenkomst en ook overigens, indachtig het partijdebat, geen aanleiding [eiser] te volgen in diens stelling dat de overeenkomst d.d. 10 mei 2010 zou moeten worden gekwalificeerd als een overeenkomst van geldlening tegen betaling van rente (in plaats van huur) met een sanctiebeding ingeval van niet-nakomen van [eiser] van diens verplichtingen.
4.8.
Dit laat onverlet dat de verhouding tussen de wederkerige prestaties ook in het kader van de onderhavige sale and leaseback-overeenkomst een factor is die mee kan wegen in het kader van de beoordeling.
4.9.
Vooropgesteld geldt echter dat een enkele wanverhouding tussen wederkerige prestaties – zo daarvan al sprake zou zijn – een overeenkomst op zichzelf niet onzedelijk maakt. Van een moreel onaanvaardbaar, onzedelijk, karakter kan pas sprake zijn in geval van bijkomende omstandigheden, zoals de onderlinge verhouding tussen contractspartijen en een daarin besloten liggende rechtens relevante mate van ongelijkwaardigheid of zoals het bestaan van een dwangpositie, in welk verband van belang is dat de wederpartij zich hiervan bewust is geweest of had moeten zijn.
4.10.
In de Algemene Informatie die aan [eiser] bij gelegenheid van voornoemde overeenkomst is overhandigd, is gewaarschuwd voor de risico’s van het niet kunnen voldoen aan de financiële verplichtingen, de kosten die met de overeenkomst en overdracht gemoeid zijn en wordt uitdrukkelijk het scenario benoemd dat een klant er niet in slaagt gedurende de looptijd van de constructie zijn financiële situatie op orde te krijgen, waardoor de ontbinding niet (tijdig) kan worden ingeroepen en de klant de eigendom definitief kwijtraakt.
4.11.
Daar komt bij dat, anders dan [eiser] heeft betoogd, met de nota d.d. 11 mei 2010 (zie productie F bij CvA) genoegzaam is komen vast te staan dat Westerhoeve niet alleen in de Algemene Informatie heeft gewezen op het belang van deskundige bijstand, maar zelfs heeft bijgedragen in de kosten die [eiser] heeft gemaakt voor de bijstand van de heer [A] bij het aangaan van de overeenkomst.
4.12.
Nog daargelaten dat [eiser] ter zitting tegenstrijdig heeft verklaard door enerzijds aan te geven dat de heer [A] slechts een bevriende makelaar was en niet als financieel deskundige kan worden beschouwd, maar hem anderzijds heeft gevraagd met hem ‘mee te gaan’ omdat hij ‘iets moeilijks moest doen’, zijn enige omstandigheden op grond waarvan het voor Westerhoeve kenbaar zou moeten zijn geweest dat [eiser] de gevolgen van de overeenkomst niet overzag, noch (de daarom noodzakelijke) bijstand van voldoende kwaliteit zou hebben genoten, onvoldoende gebleken.
4.13.
[eiser] wordt derhalve geacht bij het aangaan van de initiële overeenkomst van 10 mei 2010 voldoende te zijn geïnformeerd en er is ook overigens niet gebleken van een onaanvaardbare onevenwichtigheid dan wel ongelijkwaardigheid tussen partijen.
4.14.
Bij gebrek aan een aanvullende onderbouwing geldt dezelfde conclusie ten aanzien van de opvolgende overeenkomsten.
4.15.
Van een dwangpositie is naar het oordeel van de rechtbank evenmin sprake geweest. Het feit dat Westerhoeve wist dat de Rabobank geen financiering aan [eiser] wilde verstrekken en dat zijn accountant de executie van het hypotheekrecht had aangezegd, betekent nog niet dat sprake was van een dwangpositie. Bij een economische dwangpositie moet veeleer worden gedacht aan iemand die is overgeleverd aan een wederpartij met een economische machtspositie, met name indien met betrekking tot deze wederpartij geen vrije keuze zou hebben bestaan.
4.16.
Er was bij het aangaan van de overeenkomst van 10 mei 2010 nog geen sprake van een bestaande rechtsverhouding tussen partijen. Ook de overeenkomst van 24 mei 2011 stond in zoverre op zichzelf. Het stond [eiser] bovendien vrij zijn financiële problemen op te lossen in samenwerking met bijvoorbeeld een andere vastgoedhandelaar c.q. financiële dienstverlener.
4.17.
Een in het kader van de beoordeling van de morele aanvaarbaarheid van de overeenkomst rechtens relevante economische dwangpositie is derhalve niet komen vast te staan.
4.18.
Bij de beoordeling van het al dan niet onzedelijke karakter van de overeenkomsten weegt bovendien mee dat de stelling van [eiser] dat sprake zou zijn van een wanverhouding tussen de prestaties over en weer, gezien ook de gemotiveerde betwisting door Westerhoeve ter zake, in de omstandigheden van dit geval sterk moet worden gerelativeerd.
4.19.
Westerhoeve heeft ter zake de eerste overeenkomst bijvoorbeeld geen hypotheek- dan wel pandrecht bedongen. Het stond [eiser] voorts vrij de ontbinding eerder in te roepen en zich zo de resterende termijn aan huurpenningen te besparen. De stelling dat de overeengekomen huurpenningen buitensporig hoog zouden zijn, houdt in het licht van de gemotiveerde betwisting van Westerhoeve – inhoudende kort gezegd dat het een investeringsafhankelijke huurprijs betrof – geen stand. Ook kon hij het verkochte voor dezelfde prijs terugkopen, en daarbij profiteren van de waardeontwikkeling – zoals hij later ook heeft gedaan – terwijl zijn alternatief naar eigen zeggen had ingehouden dat de panden executoriaal zouden zijn verkocht.
Dat [eiser] thans ter zitting het standpunt heeft ingenomen dat een executieveiling toentertijd (veel) meer zou hebben opgebracht en hij die mogelijke inkomsten door de overeenkomst met Westerhoeve is misgelopen, is gelet op de periode waarin de overeenkomst is aangegaan, kort na het begin van de economische crisis, een hoogst onwaarschijnlijk scenario waarmee Westerhoeve geen rekening heeft hoeven houden.
4.20.
Bovenstaande feiten en omstandigheden staan eveneens een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden in de weg. In dit verband is niet beslissend een eventuele machtspositie of wetenschap bij Westerhoeve van de financiële nood van [eiser] , maar de vraag of de totstandkoming van de overeenkomsten is bevorderd door Westerhoeve, terwijl hetgeen haar bekend was over [eiser] financiële moeilijkheden haar hiervan zou hebben moeten weerhouden; met andere woorden dat zij misbruik zou hebben gemaakt van [eiser] positie.
Dat [eiser] door zijn financiële noodsituatie is bewogen zich tot Westerhoeve te wenden, is derhalve niet beslissend.
4.21.
De rechtbank ziet voorts met Westerhoeve niet in waarom laatstgenoemde had moeten begrijpen dat [eiser] door onvoorzichtigheid zou zijn bewogen tot het aangaan van de overeenkomsten. De gestelde kenbare onvoorzichtigheid aan de zijde van [eiser] houdt in het licht van de gemotiveerde betwisting door Westerhoeve geen stand. Integendeel, gelet op hetgeen de rechtbank reeds heeft overwogen in r.o. 4.10 tot en met 4.13 moet [eiser] worden geacht de gevolgen van de overeenkomsten met Westerhoeve juist in volle omvang te hebben overzien.
4.22.
Voorts vermag de rechtbank, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in r.o. 4.16 tot en met 4.19 is overwogen over de verhouding tussen de prestaties over en weer en [eiser] alternatieven, niet in te zien hoe Westerhoeve bij de totstandkoming van de overeenkomsten misbruik zou hebben gemaakt van [eiser] benarde positie.
4.23.
Het beroep van [eiser] op art. 3:40 lid 1 BW dan wel art. 3:44 lid 4 BW faalt derhalve.
4.24.
Ter zitting is door [eiser] aangegeven dat hij met zijn stellingen heeft beoogd zijn vorderingen ter zake álle onderscheidenlijk genoemde overeenkomsten van onderbouwing te voorzien.
4.25.
Het oordeel van de rechtbank ter zake geldt echter op gelijke gronden eveneens ter zake van de overeenkomst van 24 mei 2011 en de vaststellingsovereenkomst van 31 december 2014, waarin [eiser] nota bene een verlenging kreeg van de periode waarbinnen hij de ontbinding diende in te roepen.
4.26.
Voor zover deze gronden kunnen worden geoordeeld ten grondslag te zijn gelegd aan de vordering tot nietigverklaring dan wel vernietiging van de vaststellingsovereenkomst d.d. 30 mei 2012, waarbij Westerhoeve [eiser] louter van dienst lijkt te zijn geweest, is evenmin gebleken van moreel onaanvaardbare voorwaarden dan wel omstandigheden die Westerhoeve zouden hebben moeten weerhouden van het aangaan van die overeenkomst en kunnen zij derhalve ook ten aanzien van die overeenkomst niet tot toewijzing leiden.
Strijd met het fiduciaverbod?
4.27.
[eiser] heeft voorts gesteld dat de overeenkomst – van 10 mei 2010, naar de rechtbank begrijpt – ten doel had tijdelijk een geldsom aan [eiser] ter beschikking te stellen en dat de overdracht van het pand strekte tot zekerheid voor de terugbetaling van die geldsom. De overeenkomst zou daarmee in strijd zijn met het fiduciaverbod zoals neergelegd in artikel 3:84 lid 3 BW.
4.28.
De rechtbank volgt [eiser] niet in deze kwalificatie. De bevoegdheden van Westerhoeve met betrekking tot het pand waren niet beperkt tot het, in geval [eiser] niet aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst zou voldoen, te gelde maken van het pand teneinde de vordering op [eiser] uit de opbrengst te voldoen om vervolgens een eventueel overschot ten goede van [eiser] te doen komen. Dat [eiser] persoonlijke (gebruiks)rechten verkreeg ten aanzien van het pand, doet immers niet af aan het zakelijk recht van Westerhoeve, die de volledige eigendom van het pand heeft verkregen en rechthebbende is geworden van het erfpachtrecht.
Dit zakelijke recht van Westerhoeve wordt evenmin aangetast door de strekking van de overeenkomst tot het vrijmaken van gelden, zodat [eiser] aan zijn verplichtingen aan zijn accountant kon voldoen teneinde een parate executie van het erfpachtrecht door laatstgenoemde op grond van diens hypothecaire begunstiging af te wenden.
4.29.
Evenmin is gebleken van bijkomende omstandigheden op grond waarvan alsnog zou moeten worden geconcludeerd dat de overeenkomst in strijd zou zijn met het fiduciaverbod. Daarbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan de situatie dat overdracht zou hebben plaatsgevonden onder de ontbindende voorwaarde van voldoening van een ten tijde van de overdracht al bestaande schuld, of dat betaling van de koopprijs afhankelijk zou zijn van de voldoening van bepaalde schulden, of dat de koopprijs niet daadwerkelijk wordt uitbetaald maar wordt verrekend met andere schulden. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken.
4.30.
Van strijd met art. 3:84 lid 3 BW is aldus geen sprake.
Tussenconclusie
4.31.
Nu geen van de hierboven gestelde gronden leidt tot de conclusie dat Westerhoeve kort gezegd onoorbaar zou hebben gehandeld bij het aangaan van de overeenkomst(en), zullen de vorderingen tot nietigverklaring dan wel vernietiging worden afgewezen.
Onrechtmatige daad?
4.32.
De hierboven besproken feiten en omstandigheden dienen volgens [eiser] eveneens ter onderbouwing van de grondslag dat Westerhoeve onrechtmatig zou hebben gehandeld jegens [eiser] .
Zij zijn echter op gelijke gronden als hierboven reeds weergegeven evenmin te kwalificeren als onzorgvuldig gedrag van de zijde van Westerhoeve bij het aangaan van de overeenkomsten met [eiser] .
4.33.
In het bijzonder zij opgemerkt – in reactie op het concrete onderdeel van [eiser] beroep ter zake – dat de rechtbank de overweging in de vaststellingsovereenkomst van 31 december 2014, waarin Westerhoeve verklaart dat haar bij niet-nakoming van [eiser] “geen ander alternatief rest dan haar zekerheden uit te winnen”, niet kwalificeert als een ontoelaatbare poging om [eiser] onder druk te zetten.
4.34.
Mede gelet op de bewoordingen van onderdelen 13 en 16 van de vaststellingsovereenkomst, betrof het immers juist een – onverplichte – verlenging van de periode waarin [eiser] de gelegenheid wordt gegeven zijn ontbindingsrecht in te roepen.
4.35.
Waar vorenbedoelde gewraakte overweging ten grondslag is gelegd aan de vordering tot vergoeding van schade die [eiser] zou hebben geleden als gevolg van de gestelde ongunstige koopovereenkomst met Vol op Stoom, overweegt de rechtbank dat de voorwaarden waaronder [eiser] voornoemde overeenkomst is aangegaan voor rekening en risico van [eiser] komen. Van enige (ongeoorloofde) bemoeienis door Westerhoeve is niet gebleken.
4.36.
De rechtbank concludeert dat nu het beroep van [eiser] op onrechtmatig handelen door Westerhoeve niet slaagt, de vordering tot verklaring voor recht ter zake zal worden afgewezen en de vorderingen tot schadevergoeding reeds om die reden stranden.
4.37.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de (na)kosten van deze procedure, zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Westerhoeve begroot op € 3.946,-- wegens door haar betaald griffierecht en € 7.712,-- wegens salaris van haar advocaat (tarief VIII; 2 punten), tevens in de nakosten, zijnde € 157,-- zonder betekening en ingeval van betekening € 239,--, zulks indien [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving heeft voldaan aan dit vonnis;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M. Aksu, M.H.S. Lebens-de Mug en S.J.S. Groeneveld-Koekkoek en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.