Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/237608 / KG ZA 19-250
Vonnis in kort geding van 28 oktober 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WOONNL BEHEER B.V.,
gevestigd te Emmen,
eiseres,
advocaat mr. J. Knotter te Emmen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WONINGEN GIBSON DEVENTER B.V.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat mr. I. van Loon te Amsterdam.
Partijen zullen hierna WoonNL en Gibson genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 15
- de producties 1 tot en met 15 van Gibson
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van WoonNL
- de pleitnota van Gibson.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Gibson is eigenaar van bedrijfsruimte op de tweede, derde en vierde verdieping van het pand aan [adres] te [plaats] . Gibson wil deze bedrijfsruimte transformeren in een appartementencomplex.
2.2.
WoonNL is, via een intermediair (de heer [A] ), gewezen op de mogelijkheid van aankoop van het nog te realiseren appartementengebouw.
2.3.
Op 20 november 2018 hebben partijen een Letter of Intent (LOI) getekend. Hierin is uitgesproken dat partijen op hoofdlijnen overeenstemming hebben bereikt voor de verwerving van het project. In de LOI is het verkochte beschreven als:
“Het turn-key gerenoveerde en volledig te verhuren appartementsrecht met daarin 45 nog te creëren appartementen waarbij gestreefd wordt naar een zelfstandige buitenruimte van 4m2 met een streefdiepte van 1,0 m [...]”
Over de koopsom staat in de LOI:
“EUR 6.356.848,- vrij op naam. (prijspeil 2019) De koopsom is gebaseerd op de door verkoper geprognosticeerde huursom van EUR 397.303,- [...] op jaarbasis.”
Ten tijde van ondertekening van deze LOI was er nog geen definitief ontwerp. Wel is een referentieproject in Nieuwegein aangewezen als uitgangspunt voor het minimale opleverniveau.
Als leverdatum werd uitgegaan van 1 oktober 2019 of zoveel eerder of later partijen zouden overeenkomen.
Door partijen is ook afgesproken dat in de te sluiten Vervolgovereenkomst ten behoeve van Gibson het (niet) verkrijgen van een omgevingsvergunning als ontbindende voorwaarde zou worden opgenomen.
2.4.
Na ondertekening van deze LOI is het ontwerp gewijzigd. Een zesde bouwlaag (met negen appartementen) zou komen te vervallen. In verband hiermee is op 27 december 2018 een addendum op de LOI gekomen. Over de koopsom staat daarin:
“In verband met vervallen van de bovenste etage komen partijen een aangepaste koopsom overeen van EUR 5.000.000,- v.o.n. (prijspeil 2019). De koopsom is gebaseerd op de door verkoper geprognosticeerde huursom van EUR 323.000,- [...] op jaarbasis.”
Over de levering staat in het addendum:
“Volgens planning zal het object medio oktober 2019 gereed zijn. Om eventuele kinderziektes en onvolkomenheden te verhelpen zal het object pas na ca. 4 weken na ingebruikneming van de huurders, aan koper worden geleverd. De levering geschied echter i.i.g. uiterlijk 31 december 2019.”
Het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning zou volgens het addendum nog altijd als ontbindende voorwaarde in de Vervolgovereenkomst worden opgenomen. Een al in de oorspronkelijke LOI opgenomen clausule van exclusiviteit van onderhandelen is verlengd tot 1 maart 2019.
2.5.
In een e-mail van 12 februari 2019 heeft [A] aan WoonNL geschreven:
“Via Wetransfer zend ik jullie de definitieve tekeningen die gebruikt zijn voor de omgevingsvergunningaanvraag van [adres] .
Ik heb begrepen dat [B] en zijn architect in de afgelopen weken een behoorlijke strijd met de gemeente hebben geleverd v.w.b. de uitstraling aan de voorzijde. Aanvankelijk wilde de gemeente de terugvallende gevel en kolomstructuur op de BG zien verdwijnen, waarmee het object een volledig nieuwe gevel kreeg. Hierin waren ook de balkons aan de voorzijde opgenomen. In nadere afstemming moest e.e.a. toch komen te vervallen en wordt de huidige gevel gehandhaafd zonder dat daar uitstekende delen aan toegevoegd mogen worden. Hierdoor komen helaas aan de voorzijde bij de middelste appartementen balkons te vervallen en worden deze voorzien van een frans balkon uitgevoerd in glas. Graag verneem ik jullie reactie in deze.”
2.6.
Onder verwijzing naar het verval van balkons heeft WoonNL verzocht om verlaging van de koopsom.
2.7.
Gibson is met het verlagen van de koopsom niet akkoord gegaan. In een e-mail van 8 mei 2018 heeft Gibson gereageerd op een aantal technisch inhoudelijke punten die de dag daarvoor door partijen waren besproken. Daarnaast heeft Gibson, onder verwijzing naar een nieuw huurprijsadvies van € 345.000 per jaar, een nieuwe koopsom voorgesteld van
€ 5.340.000,00 v.o.n.
2.8.
WoonNL heeft hierop voorgesteld de koopsom op € 5.000.000,00 te laten en de overdracht plaats te laten vinden in april 2020.
2.9.
Bij brief van 24 mei 2019 heeft Gibson laten weten dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat de periode van exclusiviteit voorbij was en dat Gibson vrij was om met derden in onderhandeling te treden.
3.Het geschil
3.1.
WoonNL vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. Gibson zal gebieden om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met WoonNL door te onderhandelen over de totstandkoming van een koopovereenkomst ten aanzien van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [plaats] , op basis van een koopsom van € 5.000.000,00 v.o.n. op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag dat Gibson die veroordeling niet nakomt;
II. Gibson zal veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
Gibson voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening is in voldoende mate gebleken.
4.2.
Als maatstaf voor de beoordeling van een vordering tot dooronderhandeling bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Voor het aannemen van dat rechtens relevante vertrouwen moet een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf worden aangelegd.
4.3.
In de gegeven omstandigheden bestaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen verplichting tot dooronderhandelen. Anders dan WoonNL aanvoert bestond namelijk op wezenlijke onderdelen (nog) geen overeenstemming.
4.4.
Vaststaat dat op het moment van tekenen van het addendum het definitieve ontwerp nog niet gereed was en dat daarna nog significante aanpassingen in het ontwerp zijn doorgevoerd. Deze aanpassingen hebben geleid tot het vervallen van een aantal balkons en (gemiddeld genomen) een toegenomen vloeroppervlak per appartement.
Nog afgezien van de vraag of de in het addendum genoemde koopsom van € 5.000.000,00 vast (volgens WoonNL) of variabel, via een relatie met de te verwachten totale jaarhuur (volgens Gibson), was, blijkt uit de handelwijze van WoonNL zelf dat ook zij meende dat de koopsom nog voorwerp van discussie was of kon zijn, ingeval wijzigingen aan het object daartoe aanleiding zouden geven. WoonNL meende immers dat het vervallen van balkons zou moeten leiden tot het naar beneden bijstellen van de koopsom. Tijdens de mondelinge behandeling is namens WoonNL ook nog uitdrukkelijk naar voren gebracht dat als het object zou veranderen en er een vermeerdering van het object zou plaatsvinden, dit (na dooronderhandelen) tot een andere koopsom zou kunnen leiden.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat zowel het object als de koopsom (nog) niet vaststond. Aanpassingen van het object zouden immers volgens beide partijen kunnen leiden tot aanpassing van de koopsom. Beide partijen hebben hierbij gewezen op de effecten die een wijziging van het object op de te verwachten huursom zou hebben en daarmee zou moeten hebben op de koopprijs. Het maakt vervolgens niet uit of er onderhandeld wordt over de bij de bepaling van de koopsom toe te passen BAR (bruto aanvangsrendement) of over de koopsom zelf. Beide manieren moeten uiteindelijk tot een koopsom leiden waar beide partijen zich in kunnen vinden. Als dit niet gebeurt, is er simpelweg geen overeenstemming over de koopprijs.
4.6.
Ook de leverdatum stond nog niet vast. Op het moment van totstandkoming van het addendum was de leverdatum gesteld op uiterlijk 31 december 2019, maar was ook de omgevingsvergunning nog niet verleend en als ontbindende voorwaarde voorzien in de Vervolgovereenkomst.
4.7.
Daarbij komt dat de LOI en het addendum ook op andere (wezenlijke) onderdelen nog onvoldoende uitgewerkt was. Bepalingen over door beide partijen af te geven garanties, zekerheidstellingen en dergelijke ontbraken.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat op wezenlijke onderdelen (nog) geen overeenstemming bestond tussen partijen. Van een gerechtvaardigd vertrouwen van WoonNL in het tot stand komen van de overeenkomst is gedurende het gehele in het hiervoor onder de feiten opgenomen tijdspad geen sprake geweest. Er waren - kort gezegd - te veel belangrijke zaken over die nog moesten worden besproken en die stuk voor stuk tot het alsnog mislukken van de onderhandelingen over de Vervolgovereenkomst hadden kunnen leiden. Partijen hadden zich dan ook moeten realiseren dat het sluiten van de voorgenomen Vervolgovereenkomst geen gelopen race was. Dit betekent dat het door WoonNL gevorderde gebod tot dooronderhandelen niet kan worden toegewezen.
4.9.
WoonNL zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gibson worden begroot op:
- griffierecht € 639,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.619,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt WoonNL in de proceskosten, aan de zijde van Gibson tot op heden begroot op € 1.619,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2019. [1]