ECLI:NL:RBOVE:2019:3139

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/234007 / KG ZA 19-160

Vonnis in kort geding van 22 juli 2019

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser 2],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. J.J.M. van Lint te Sassenheim,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 1],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2],

gevestigd te [vestigingsplaats 2] en kantoorhoudende te [plaats] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 3],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.J. Bijkerk te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, betekend op 24 juni 2019,
de akte inbreng productie zijdens [eiser 1] c.s. met tien producties,
de brief zijdens [gedaagde 1] c.s. van 12 juli 2019 met vier producties,
de brief zijdens [eiser 1] c.s. van 14 juli 2019 met één aanvullende productie,
de e-mail zijdens [gedaagde 1] c.s. van 15 juli 2019 met één aanvullende productie,
de mondelinge behandeling gehouden op 15 juli 2019,
de pleitnota van [eiser 1] c.s.,
de pleitnota van [gedaagde 1] c.s..

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] is bestuurder van

[eiser 2] [eiser 1] en [eiser 2] zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als [eiser 1] c.s.

2.2.

[eiser 1] c.s. hebben ongeveer 29,9 hectare weiland (hierna: de grond) in eigendom, waarop [eiser 1] jarenlang koeien, stieren en later ook paarden heeft gehouden.

2.3.

[gedaagde 1] c.s. zijn projectontwikkelaars.

2.4.

Partijen zijn medio 2018 met elkaar in gesprek gegaan over de aankoop van de grond van [eiser 1] c.s. door [gedaagde 1] c.s., met als doel om daar in de toekomst woningen op te bouwen.

2.5.

Op of omstreeks 22 januari 2019 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, waarbij [eiser 1] c.s. de grond hebben verkocht aan [gedaagde 1] c.s. voor de prijs van € 4.485.825,00. Als (beoogde) leveringsdatum zijn partijen

5 april 2019 overeengekomen. [eiser 1] c.s. hebben zich tijdens het verkooptraject laten bijstaan door een makelaar, de heer [X] .

2.6.

Artikel 14 van de koopovereenkomst luidt, voor zover hier relevant:

“6. Tevens heeft koper het recht om binnen 14 dagen na ondertekening van onderhavige overeenkomst opdracht te verstrekken een flora en fauna onderzoek te laten verrichten. Indien uit het rapport dat wordt opgemaakt van het gemelde onderzoek blijkt dat wordt geadviseerd aanvullend/nader onderzoek in te stellen, is koper gerechtigd dit aanvullend/nader onderzoek op te dragen. Indien uit de resultaten van dit/deze onderzoek(en) blijkt dat koper het verkochte of een deel daarvan naar objectieve verwachting niet of niet zonder kosten kan gaan gebruiken voor het in artikel 5 lid 6 bedoelde gebruik, treden partijen in overleg. Mochten partijen er in dit nader overleg niet uitkomen dan heeft koper het recht deze overeenkomst te ontbinden tot het passeren van de akte van levering door een schriftelijke mededeling aan de notaris, zonder tot enige schadevergoeding gehouden te zijn.

7. Tevens heeft koper het recht om binnen 14 dagen na ondertekening van onderhavige overeenkomst opdracht te verstrekken om een onderzoek te laten verrichten naar hindercontouren als gevolg van omliggende bedrijven. Indien uit het rapport dat wordt opgemaakt van het gemelde onderzoek blijkt dat wordt geadviseerd aanvullend/nader onderzoek in te stellen, is koper gerechtigd dit aanvullend/nader onderzoek op te dragen. Indien uit de resultaten van dit/deze onderzoek(en) blijkt dat koper het verkochte of een deel daarvan naar objectieve verwachting niet of niet zonder kosten

kan gaan gebruiken voor het in artikel 5 lid 6 bedoelde gebruik, treden partijen in overleg. Mochten partijen er in dit nader overleg niet uitkomen dan heeft koper het recht deze overeenkomst te ontbinden tot het passeren van de akte van levering door een schriftelijke mededeling aan de notaris, zonder tot enige schadevergoeding gehouden te zijn.

8. Mocht door nog niet afgeronde onderzoeken de akte van levering niet voor 5 april 2019 (artikel 1) plaats kunnen vinden, wordt de datum automatisch verschoven.

9. Koper zal aan verkoper een complete versie, inclusief bijlagen, verstrekken van de hiervoor genoemde onderzoeken.”

2.7.

Nadat [gedaagde 1] c.s. aan [eiser 1] c.s. kenbaar hebben gemaakt dat de resultaten van de onderzoeken op 5 april 2019 waarschijnlijk niet beschikbaar zullen zijn, zijn partijen bij aanvullende overeenkomst van medio maart 2018 (hierna: de aanvullende overeenkomst) als volgt overeengekomen:

“1. De datum van levering - oorspronkelijk 5 april 2019- wordt verschoven tot uiterlijk 3 weken nadat de notaris schriftelijk bericht heeft ontvangen van koper dat de resultaten van alle (aanvullende) onderzoeken akkoord zijn en dat de koopakte niet meer kan worden ontbonden.

2. Koper zal binnen een week nadat het laatste onderzoeksrapport aan hem ter kennis is gesteld een reactie versturen aan de notaris.

3. De opdracht voor een aanvullend onderzoek zal door koper moeten worden gegeven binnen 2 weken, nadat uit een rapport wordt geadviseerd een aanvullend onderzoek in te stellen.”

2.8.

Op 22 maart 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. een voorlopige planning weergegeven over de te verrichten onderzoeken, luidende:

“● Verhoeven Milieutechniek (bodem): Eind week 16 (19 april);

● Accent: Overige onderzoeken: Eind week 14 ((5 april).

Dit alles onder de voorwaarde dat er geen aanvullende onderzoeken noodzakelijk zijn.”

2.9.

Bij brief van 26 april 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. aan [X] onder meer het volgende bericht:

“In aansluiting hierop kunnen wij u melden dat de uitkomsten van deze onderzoeken per 25 april jl. bij ons bekend zijn en op basis van deze uitkomsten wensen wij graag om een 2-tal redenen met uw client in overleg te treden;

Enkele uitkomsten van de initiële onderzoeken vragen ons inziens om een overlegsituatie met de verkoper.

Een aantal onderzoeksuitkomsten vragen om nader aanvullend onderzoek en voordat wij hiertoe opdracht verstrekken wensen wij in genoemd overleg met verkoper te treden.

Het is onze wens om dit overleg met de verkoper op korte termijn plaats te laten vinden, waarbij wij op voorhand de in de overeenkomst bepaalde data lopende de overeengekomen overlegsituatie en/of benodigde aanvullende onderzoeken wensen op te schorten. Wij zullen derhalve op zeer korte termijn contact met u opnemen inzake de gewenste overlegsituatie. Vooruitlopend hierop ontvangen wij graag namens de verkoper een bevestiging voor ontvangst en genoemde opschorting.”

2.10.

Per e-mail van 29 april 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. aan [X] een link gestuurd naar de initiële onderzoeken en hem nogmaals verzocht om namens [eiser 1] c.s. hun verzoek tot opschorting van de genoemde termijnen te bevestigen.

2.11.

Op 6 mei 2019 heeft bij [eiser 1] thuis een overleg plaatsgevonden tussen partijen, dat ongeveer een uur heeft geduurd. Partijen hebben gesproken over de resultaten van de door [gedaagde 1] c.s. uitgevoerde (initiële) onderzoeken naar de hindercontouren en de flora- en fauna. Ook is er (opnieuw) onderhandeld over de verkoopvoorwaarden. Partijen zijn die dag niet tot overeenstemming gekomen.

2.12.

Per e-mail van 10 mei 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. aan [X] onder meer het volgende bericht:

“In dit overleg hebben wij aangegeven dat uit de onderzoeken is gebleken dat er vanuit de omgeving een hindercontouren op het gebied liggen ter grootte van ca. 6,7 hectare en dat daarnaast de QuickScan voor flora en fauna aangeeft dat in het gebied in potentie een tiental beschermde diersoorten aanwezig zijn en dat uit nader onder moet blijken of dit daadwerkelijk het geval is. Daarnaast is nader Flora & Fauna onderzoek noodzakelijk vanwege het naastgelegen Natura 2000-gebied om, middels een ‘verstorings-en verslechteringstoets’, te achterhalen of planontwikkeling op deze gronden de natuur in dit gebied verstoort.

Wij hebben afgesproken dat wij bovenstaande intern als kopende partijen gaan bespreken en daarna met een reactie zullen komen wat dit betekent voor de gemaakte afspraken vanuit de overeenkomst. Tav het nog uit te voeren aanvullende flora-fauna onderzoek spraken we afgelopen maandag af dat we dit in afwijking van punt 3 uit de aanvullende overeenkomst nog even parkeren. Deze reactie volgt in de loop van volgende week.”

2.13.

Per e-mail van 15 mei 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. aan [X] onder meer het volgende bericht:

“Wij zijn tot de conclusie gekomen dat de resultaten van de, door ons uitgevoerde en op d.d.

29 april 2019 bij u aangeleverde, onderzoeken een dusdanig negatieve invloed hebben op het

ontwikkelperspectief (woningbouw) van het verkochte, dat het in onze ogen redelijk is om de

basiskoopprijs voor het geheel te verlagen. Wij hebben deze constatering in het hierboven aangehaalde overleg met u en met [eiser 1] gedeeld. Door [eiser 1]

werd hier op aangegeven dat een verlaging van de koopsom voor hen

onbespreekbaar is. Een deel van het verkochte perceel (deel met belemmering) buiten de

verkoop houden, zoals door de verkopers geopperd werd, is voor ons geen optie omdat dit kwalitatief het meest hoogwaardige deel van het verkochte betreft. Naast de problematiek van de hindercontouren blijft er een groot risico met betrekking tot flora en fauna aanwezig hetgeen

tot nadere problemen kan leiden. Op dit vlak is, zoals reeds bij u is aangekondigd, aanvullend

onderzoek noodzakelijk. De opdracht voor dit aanvullend onderzoek hebben wij, in overleg met

u, nog aangehouden.

Op basis van bovenstaande concluderen wij dat partijen vanuit het nadere overleg er niet uit zijn gekomen. Ook zien wij geen mogelijkheden dat verdere onderhandelingen tot, een voor beide partijen, acceptabel resultaat zullen leiden. Kopers hebben daarom besloten om de koopovereenkomst, op basis van het in artikel 14 van de koopovereenkomst gestelde, te ontbinden.”

2.14.

Bij brief van 15 mei 2019 hebben [gedaagde 1] c.s. mededeling gedaan van de ontbinding van de koopovereenkomst aan de betrokken notaris. En kopie van deze brief hebben zij op 16 mei 2019 aan [eiser 1] gestuurd.

2.15.

[eiser 1] c.s. hebben zich vervolgens tot mr. Van Lint gewend, die [gedaagde 1] c.s. op 23 mei 2019 heeft gesommeerd om uiterlijk 14 juni 2019 de grond af te nemen.

2.16.

Op 14 juli 2019 heeft mr. Van Lint [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld en nogmaals gesommeerd de grond af te nemen, en wel uiterlijk op 25 juli 2019.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] c.s. vorderen samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te gebieden om binnen vier dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis mee te werken aan levering/afname van het onroerend goed, tegen betaling van de overeengekomen koopprijs conform de koop-/verkoopovereenkomst van januari 2019, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

II. subsidiair: een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;

III. primair en subsidiair: met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten van het geding en (voorwaardelijk) in de nakosten.

3.2.

[eiser 1] c.s. leggen samengevat - aan hun vorderingen ten grondslag dat er geen gronden zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] c.s. baseren de ontbinding op een flora- en faunaonderzoek en op een onderzoek naar de hindercontouren, zoals bedoeld in artikel 14 lid 6 en 7 van de koopovereenkomst. Ten aanzien van het flora- en faunaonderzoek beroepen [gedaagde 1] c.s. zich op een rapport van bureau Staro (hierna: Staro) van 23 april 2019. Dit rapport bevat echter meer onderwerpen dan enkel een flora- en faunaonderzoek. Staro maakt namelijk ook melding van een “Voortoets Natura 2000”. Dit valt buiten “de scope” van de betreffende ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Staro adviseert in haar rapport om aanvullend onderzoek te doen. Op grond van de aanvullende overeenkomst had de opdracht voor dat onderzoek binnen een termijn van twee weken moeten worden verstrekt, dus uiterlijk op 7 mei 2019. Ten onrechte beweren

[gedaagde 1] c.s. dat [eiser 1] c.s. tijdens de bespreking op 6 mei 2019 akkoord zijn gegaan met uitstel voor dit verdere onderzoek. Ten aanzien van de hindercontouren hebben

[gedaagde 1] c.s. slechts twee kaartjes aan [eiser 1] c.s. toegezonden, maar geen onderzoeksrapport. Dit is in strijd met artikel 14 lid 9 van de koopovereenkomst. Uit de toegezonden kaartjes volgt niet dat uit onderzoek blijkt dat [gedaagde 1] c.s. de grond naar objectieve verwachting niet of niet zonder kosten kunnen gebruiken voor het bouwen van woningen. Ook op dit punt zou nader onderzoek moeten plaatsvinden, maar daarvoor is de termijn eveneens verstreken. [gedaagde 1] c.s. zijn gesommeerd om alsnog mee te werken aan afname en levering van de grond, maar hebben aan daaraan geen gehoor gegeven, aldus steeds [eiser 1] c.s..

3.3.

[gedaagde 1] c.s. voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] c.s., met veroordeling van [eiser 1] c.s. in de kosten van het geding.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Voor toewijzing in kort geding van de vordering van [eiser 1] c.s. tot nakoming van de met [gedaagde 1] c.s. gesloten koopovereenkomst is slechts plaats, indien met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat het door [gedaagde 1] c.s. gedane beroep op ontbinding van de koopovereenkomst ten onrechte is geschied, zodat ook in een bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat artikel 14 van de koopovereenkomst

[gedaagde 1] c.s. de mogelijkheid biedt om de koopovereenkomst te ontbinden indien

-kort gezegd- uit één of meer onderzoeken volgt dat (een deel van) de grond niet

(zonder kosten) kan worden gebruikt als bouwgrond voor woningen, en partijen, na met elkaar in overleg te zijn getreden, onderling niet tot overeenstemming zijn gekomen.

4.3.

Volgens [gedaagde 1] c.s. volgt uit de aan [eiser 1] c.s. toegezonden kaartjes dat een strook van 6,9 hectare grond valt binnen de hindercontouren van geluid en geur afkomstig van naastgelegen bedrijven, waardoor die grond niet voor de bouw van woningen kan worden gebruikt. Omdat dit kwalitatief het meest hoogwaardige deel van het verkochte betreft, was dit voor [gedaagde 1] c.s. eigenlijk al een “showstopper”. Verder blijkt uit onderzoek door Staro dat naar verwachting sprake is van beschermde planten- en diersoorten en van negatieve effecten van woningbouw op het nabijgelegen beschermde natuurgebied. Staro heeft geadviseerd om hier nader onderzoek naar te doen. Uit bodemonderzoek zou voorts zijn gebleken dat sprake is van slib dat moet worden afgevoerd naar een erkende verwerkingslocatie. De kosten daarvan worden begroot op € 25.000,00 exclusief BTW. [gedaagde 1] c.s. stellen naar aanleiding van deze onderzoeksresultaten met [eiser 1] c.s. in overleg te zijn getreden, wat niet tot een oplossing heeft geleid. Na een periode van beraad hebben [gedaagde 1] c.s. de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

4.4.

Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van hindercontouren, die in de weg staan aan het voorgenomen gebruik van de grond, althans een gedeelte daarvan, voor de bouw van woningen. Dat

[gedaagde 1] c.s. de resultaten van hun onderzoek naar de hindercontouren in kaartjes hebben vervat in plaats van in een rapport, doet daar niet aan af. Gelet op de betwisting daarvan door [gedaagde 1] c.s. is niet aannemelijk geworden dat informatie voor [eiser 1] c.s. is achtergehouden, zoals [eiser 1] c.s. hebben betoogd.

4.5.

[eiser 1] c.s. betwisten op zichzelf niet dat er sprake is van hindercontouren, maar menen dat [gedaagde 1] c.s. de omvang daarvan onjuist hebben berekend. Volgens [eiser 1] c.s. valt slechts een verwaarloosbaar klein gedeelte van de grond binnen de hindercontouren. Wie op dit punt gelijk heeft kan echter in het midden blijven, omdat

artikel 14 lid 7 van de koopovereenkomst geen (minimum)eisen stelt aan de omvang van het gebied dat binnen de hindercontouren valt. Voldoende is dat uit onderzoek blijkt dat een deel van de grond naar objectieve verwachting niet of niet zonder kosten kan worden gebruikt voor de bouw van woningen.

4.6.

Dat slechts een verwaarloosbaar klein gedeelte van de grond onder de hindercontouren zou vallen is overigens niet aannemelijk geworden. Naar zeggen van

[eiser 1] heeft hij tijdens het overleg tussen partijen op 6 mei 2019 aan

[gedaagde 1] c.s. voorgesteld om de volledige 6,9 hectare, die volgens de berekeningen van [gedaagde 1] c.s. binnen de hindercontouren valt, “buiten de koop” te houden. [eiser 1] c.s. hebben bovendien niet weersproken dat deze 6,9 hectare de fraaiste zone van het totale perceel betreft, gelegen aan de waterkant. Dat [gedaagde 1] c.s. alleen al op basis van de onderzoeksresultaten naar de hindercontouren opnieuw met [eiser 1] c.s. in overleg wilden treden over de verkoopvoorwaarden, is in dat licht niet onbegrijpelijk.

4.7.

De stelling van [eiser 1] c.s. dat [gedaagde 1] c.s. te laat zijn met het verstrekken van opdracht voor nader onderzoek naar de hindercontouren (en de flora en fauna) treft geen doel. Nader onderzoek naar de hindercontouren zou wellicht uitsluitsel kunnen geven over de omvang van het gebied dat binnen de hindercontouren valt, maar zoals hiervoor is overwogen is dat voor een beroep op artikel 14 lid 7 van de koopovereenkomst niet relevant. Artikel 14 lid 7 van de koopovereenkomst verplicht [gedaagde 1] c.s. ook niet tot het doen van nader onderzoek.

4.8.

Bovendien is niet aannemelijk geworden dat de twee weken-termijn die partijen voor het verstrekken van opdracht voor aanvullend onderzoek zijn overeengekomen een fataal karakter heeft, zoals [eiser 1] c.s. kennelijk menen. Dit volgt niet uit de tekst van de aanvullende overeenkomst, waar [eiser 1] c.s. zich op beroepen, en ook niet uit de invulling die partijen daaraan in de praktijk hebben gegeven.

4.9.

[gedaagde 1] c.s. hebben [eiser 1] c.s. op 26 april 2019 en op 29 april 2019 verzocht om in te stemmen met opschorting van de twee weken-termijn. [eiser 1] c.s. hebben daar niet op gereageerd. Vervolgens heeft er op 6 mei 2019 een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. Partijen verschillen van mening over de exacte inhoud van dit gesprek. Waarover zij het echter eens zijn, is dat besproken is dat [gedaagde 1] c.s. op 10 mei 2019 nader zouden reageren richting [eiser 1] c.s..

4.10.

Ter zitting heeft [X] verklaard dat hij op 10 mei 2019 telefonisch contact heeft opgenomen met [gedaagde 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. zouden hem toen hebben medegedeeld dat een reactie wat langer op zich zou laten wachten. Die reactie kwam uiteindelijk op 15 mei 2019 in de vorm van een ontbinding van de koopovereenkomst, wat [eiser 1] c.s. kennelijk rauw op het dak is gevallen.

4.11.

Als partijen echter de bedoeling zouden hebben gehad om een fatale termijn overeen te komen, dan had het gelet op voornoemde omstandigheden op de weg van [eiser 1] c.s. gelegen om op enig moment in de periode tussen 26 april 2019 en

7 mei 2019, en in ieder geval op 6 mei 2019 toen partijen met elkaar om de tafel zaten, aan [gedaagde 1] c.s. kenbaar te maken dat niet kon worden ingestemd met opschorting van de

twee weken-termijn en dat standpunt niet pas in te nemen nadat [gedaagde 1] c.s. de koopovereenkomst hadden ontbonden.

4.12.

Nu voorshands is gebleken dat vanwege hindercontouren een deel van de grond niet of niet zonder kosten kan worden gebruikt als bouwgrond voor woningen, en partijen tijdens hun nadere overleg op 6 mei 2019 geen overeenstemming hebben bereikt, hebben [gedaagde 1] c.s. naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter terecht de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

4.13.

De vorderingen van [eiser 1] c.s. dienen daarom te worden afgewezen, waarbij wellicht ten overvloede nog wordt overwogen dat de voorzieningenrechter met [gedaagde 1] c.s. van oordeel is dat het spoedeisend belang van [eiser 1] c.s. bij hun vorderingen allerminst evident is, nu [eiser 1] c.s. in dat kader niet meer hebben aangevoerd dan dat [eiser 1] 73 jaar oud is en zaken wil afwikkelen.

4.14.

[eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 639,00

- salaris advocaat €
980,00

Totaal € 1.619,00.

4.15.

De voorzieningenrechter zal dit vonnis op de voet van artikel 258 van het

Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voor wat betreft de proceskostenveroordeling ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.619,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2019.