Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Beschikking van de kantonrechter van 8 november 2018
in de zaak met zaaknummer 6962532 \ AZ VERZ 18-84
van
[verzoekster 1],
wonende te [plaats]
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. R.H.A. ter Huurne
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [X],
gevestigd te [plaats] ,
VERENIGING VAN EIGENAARS [X],
gevestigd te [plaats] ,
verwerende partij,
en in de zaak met zaaknummer 6963533 \ AZ VERZ 18-85 van
[verzoekster 2],
wonende te [plaats] ,
wonende te [plaats] ,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. J.C. Daniëls
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [X],
gevestigd te [plaats] ,
VERENIGING VAN EIGENAARS [X],
gevestigd te [plaats] ,
verwerende partij.
Verzoekende partijen zullen hierna afzonderlijk [verzoekster 1] en [verzoekster 2] genoemd worden en gezamenlijk verzoekers. Verwerende partij zal hierna de VvE genoemd worden.
1.De procedures
1.1.
Het verloop van de procedures blijkt uit:
- het verzoekschrift van [verzoekster 1] , ter griffie ontvangen op 4 juni 2018
- het verzoekschrift van [verzoekster 2] , ter griffie ontvangen op 1 juni 2018
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 27 september 2018, alwaar de beide verzoekschriften gelijktijdig zijn behandeld. Bij de mondelinge behandeling zij, na oproeping conform het bepaalde in artikel 5:130 lid 3 BW, verschenen:
- verzoekers tezamen met hun gemachtigden;
- als belanghebbenden: - Woningstichting SWZ, namens deze de heer [A]
(projectleider wonen), bijgestaan door mr. B.J. van den
Berg, advocaat;
- de appartementseigenaars de heer en mevrouw [B] ,
mevrouw [C] , de heer [D] en mevrouw [E]
;
- ‘VvE Compleet’, vertegenwoordigd door [F] .
- het verzoekschrift van [verzoekster 1] , ter griffie ontvangen op 4 juni 2018
- het verzoekschrift van [verzoekster 2] , ter griffie ontvangen op 1 juni 2018
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 27 september 2018, alwaar de beide verzoekschriften gelijktijdig zijn behandeld. Bij de mondelinge behandeling zij, na oproeping conform het bepaalde in artikel 5:130 lid 3 BW, verschenen:
- verzoekers tezamen met hun gemachtigden;
- als belanghebbenden: - Woningstichting SWZ, namens deze de heer [A]
(projectleider wonen), bijgestaan door mr. B.J. van den
Berg, advocaat;
- de appartementseigenaars de heer en mevrouw [B] ,
mevrouw [C] , de heer [D] en mevrouw [E]
;
- ‘VvE Compleet’, vertegenwoordigd door [F] .
1.2.
Hierna is in beide zaken beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verzoekster 1] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van het appartement aan [adres 1] te [plaats] . [verzoekster 2] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van het appartement aan [adres 2] te [plaats] .
2.2.
Voornoemde appartementen maken deel uit van het appartementsgebouw met toebehoren gelegen aan de [adressen] te [plaats] . Dit gebouw bestaat uit zeventien appartementen met woonbestemming.
2.3.
Woningstichting SWZ (hierna te noemen SWZ) is eigenaar van negen appartementsrechten rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van negen appartementen in voornoemd appartementsgebouw.
2.4.
De resterende zes appartementsrechten behoren in eigendom toe aan zes afzonderlijke particuliere eigenaars.
2.5.
De VvE is opgericht bij notariële akte van splitsing d.d. 13 september 2012. In deze akte staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“II.
De vergadering
De vergadering
(…)
Artikel 47
1. Stemgerechtigd zijn de eigenaars. (…)
2. Het totaal aantal stemmen is gelijk aan het aantal appartementsrechten dat in de splitsing is betrokken. Iedere eigenaar brengt één stem uit voor elk aan hem toebehorend appartementsrecht.
(…)
Artikel 50
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen; (…)
Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen; (…)
(…)
III. Het bestuur
Artikel 53
(...)
8. Indien het bestuur uit meer bestuurders bestaat geldt het volgende:
(…)
b. in de bestuursvergaderingen komt aan elke bestuurder één stem toe;
c. het bestuur kan slechts geldige besluiten nemen met volstrekte meerderheid van stemmen in
een vergadering waarin de meerderheid van de bestuurders aanwezig of schriftelijk
vertegenwoordigd is; (…)”
2.6.
Per brief van 24 april 2018 heeft SWZ aan de overige leden van de VvE kenbaar gemaakt intern besloten te hebben de samenwerking met de VvE beheerder, zijnde VvE Compleet, te beëindigen. Over de reden hiervan staat in deze brief vermeld:
“De reden dat wij onze samenwerking willen beëindigen ligt in een verschil van inzicht in onder andere de personele bezetting vanuit VvE Compleet en de wijze waarop hiermee omgegaan is.”
2.7.
Tijdens een op 3 mei 2018 gehouden vergadering van eigenaars is naar aanleiding van voorstellen van SWZ met een meerderheid van negen stemmen vóór en acht stemmen tegen besloten om:
- de beheerovereenkomst met VvE Compleet te beëindigen
- mandaat te verlenen aan het bestuur om de betreffende beheerovereenkomst te beëindigen
- mandaat te verlenen aan het bestuur om een offertetraject te starten voor het aannemen van een nieuwe VvE-beheerder en tevens mandaat te verlenen aan het bestuur om vervolgens een nieuwe beheerder te contracteren
(hierna gezamenlijk te noemen de besluiten).
Alleen SWZ heeft vóór de betreffende voorstellen gestemd.
2.8.
In de notulen van voornoemde vergadering staat onder meer vermeld:
“
4.b Beheerteam VvE Compleet (Informatief)
4.b Beheerteam VvE Compleet (Informatief)
(…) Het beheerteam voor uw VvE bestaat uit VvE beheerders [F] en [G] , (…) Volledigheidshalve vermeldt VvE Compleet dat [G] in het verleden bij Woningstichting SWZ heeft gewerkt. Per 1 januari 2018 is zij in dienst gekomen bij VvE Compleet, ter versterking van het beheerteam. (…) Wanneer u VvE Compleet belt, kan het zijn dat u [G] aan de telefoon krijgt. Medewerkers van VvE Compleet kunnen u alleen van dienst zijn bij VvE gerelateerde zaken. Voor alle duidelijkheid geven wij hierbij aan dat [G] , noch andere VvE Compleet medewerkers, u niet kunnen helpen met SWZ gerelateerde zaken. (…)
7.Door Woningstichting SWZ ingediende agendapunten (Besluitvormend)
(…)
Enkele eigenaren vragen een toelichting van VvE Compleet. De heer [F] geeft aan door de hele situatie overvallen te zijn, en dit niet te begrijpen. [G] was toe aan een nieuwe stap in haar carrière en heeft gesolliciteerd op een functie als VvE beheerder bij VvE Compleet. (…) SWZ heeft echter VvE Compleet verzocht om [G] niet af te vaardigen naar de Vergaderingen van Eigenaren waarin SWZ mede-eigenaar is. VvE Compleet vindt dit jammer, maar heeft ingestemd met dit verzoek, vandaar dat de heer [F] bij deze vergadering aanwezig is. (…)”
3.Het geschil
3.1.
[verzoekster 1] verzoekt de kantonrechter de besluiten te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure en daarbij te bepalen dat deze kosten op geen enkele wijze voor rekening kunnen komen van [verzoekster 1] , daaronder begrepen het doorberekenen van de kosten van de VvE aan [verzoekster 1] .
3.2.
[verzoekster 2] verzoekt de kantonrechter eveneens de besluiten te vernietigen, althans het besluit van de vergadering van eigenaars van 3 mei 2018 betreffende de beëindiging van de samenwerking tussen VvE Compleet en de VvE te vernietigen, althans de besluiten te vernietigen die naar het oordeel van de kantonrechter in strijd met de redelijkheid en billijkheid genomen zijn. [verzoekster 2] verzoekt de kantonrechter tevens de VvE in de kosten van de procedure te veroordelen, zijzelf daarvan uitgesloten.
3.3.
Verzoekers baseren hun verzoek op artikel 5:130 juncto 2:15 lid 1 juncto 2:8 Burgerlijk Wetboek (BW) en leggen – samengevat – aan hun verzoek het navolgende ten grondslag. De besluiten zijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid, nu SWZ haar meerderheidspositie heeft misbruikt en de wijze van de totstandkoming van de besluiten in strijd is met de in artikel 2:8 BW genoemde gedragsregel. SWZ heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de overige eigenaars. Zij heeft onvoldoende onderbouwing en uitleg gegeven over de beweegredenen om de overeenkomst met VvE Compleet te beëindigen en er is geen gegronde reden voor die beëindiging. SWZ heeft ook nooit aangegeven dat zij ontevreden is over VvE Compleet en heeft in mei 2017 zelfs nog haar vertrouwen in VvE Compleet uitgesproken. Het is onduidelijk wat een andere beheerder anders moet doen dan VvE Compleet, terwijl de overige eigenaars goede argumenten hebben voor de instandhouding van de overeenkomst met VvE Compleet.
3.4.
Namens de VvE heeft SWZ, een van haar vijf bestuurders, verweer gevoerd tegen de beide verzoeken. De overige stemgerechtigden hebben kenbaar gemaakt de verzoeken van [verzoekster 1] en [verzoekster 2] te onderschrijven.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat verzoekers hun verzoek tot vernietiging van de besluiten hebben gedaan binnen een maand na de dag waarop zij van de besluiten kennis hebben kunnen nemen. Verzoekers zijn dan ook ontvankelijk in hun verzoek.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat de besluiten zijn genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen, zodat deze voldoen aan het bepaalde in artikel 50 lid 1 van de splitsingsakte en dus geldig zijn.
4.3.
De kantonrechter kan op grond van artikel 5:130 lid 1 in samenhang met artikel 2:15 BW een besluit van de VvE vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. De toetsingsmaatstaf hierbij is de vraag of het orgaan van de rechtspersoon, in dit geval de vergadering van eigenaars, bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het betreffende besluit heeft kunnen komen.
4.4.
De reden dat SWZ de beheerovereenkomst met VvE Compleet wil opzeggen is hoofdzakelijk gelegen in het feit dat een voormalige werkneemster van SWZ, [G] , per 1 januari 2018 in dienst is getreden bij VvE Compleet. Volgens SWZ is [G] op de hoogte van de plannen en het beleid van SWZ en bestaat vanwege deze indiensttreding het risico op belangenverstrengeling.
4.5.
Verzoekers menen dat dit geen gegronde reden is om de overeenkomst met VvE Compleet op te zeggen, aangezien VvE Compleet en SWZ hebben afgesproken dat [G] niet aanwezig zal zijn bij vergaderingen van VvE’s waarin SWZ mede-eigenaar is. Ter zitting is echter gebleken dat VvE Compleet deze afspraak heeft geschonden, hetgeen er volgens SWZ toe heeft geleid dat haar vertrouwen in VvE Compleet is geschaad. SWZ heeft ter zitting bovendien onweersproken aangevoerd dat [G] bij VvE Compleet door een lid van een VvE is benaderd met de vraag “Jij kent SWZ, kun jij niet iets regelen?”. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de positie van [G] bij VvE Compleet inderdaad tot complicaties kan leiden en dat de gewraakte besluiten daarom niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.
4.6.
Hier komt bij dat niet goed valt in te zien welk nadeel verzoekers en de overige appartementseigenaars door een beëindiging van de beheerovereenkomst met VvE Compleet lijden. Verzoekers hebben in dit kader allereerst aangevoerd dat SWZ nog geen nieuwe beheerder heeft aangedragen en dat men in het duister tast over de voorwaarden voor een nieuwe beheerder. SWZ is gelet op de inhoud van de besluiten echter gehouden tezamen met de andere vier bestuursleden een nieuwe beheerder te contracteren, zodat de belangen van de andere eigenaars – mede ook gelet op de stemverhoudingen in het bestuur – wat dat betreft gewaarborgd zijn.
Verzoekers hebben verder aangevoerd dat de huidige beheerder goed werk levert tegen een schappelijke prijs en dat een nieuwe beheerder waarschijnlijk meer zal gaan kosten en een opstarttarief zal vragen. SWZ heeft ter zitting echter weersproken dat er van een opstarttarief sprake is en gegarandeerd dat de kosten voor een nieuwe beheerder voor hetzelfde pakket aan diensten niet hoger zullen uitvallen dan de kosten van VvE Compleet. Ook heeft zij toegezegd dat als dit laatste onverhoopt toch het geval blijkt te zijn, SWZ het verschil uit eigen zak zal betalen. Verzoekers zullen derhalve geen financieel nadeel lijden als gevolg van de beëindiging van de overeenkomst met VvE Compleet. Er bestaat bovendien geen enkele aanleiding om aan te nemen dat een andere beheerder niet ook goed werk zal leveren.
4.7.
Verzoekers hebben zich tot slot op het standpunt gesteld dat een overstap naar een andere beheerder verspilling van kennis en ervaring zal betekenen, dat een overstap leidt tot onrust, mogelijke fouten en overdrachtsperikelen en dat het veel tijd zal kosten voordat een nieuwe beheerder is gevonden en ingewerkt. SWZ heeft daar tegenover echter onweersproken gesteld dat er geen ingewikkelde zaken spelen binnen de VvE en dat een overstap gemakkelijk is, aangezien hetzelfde softwarepakket kan worden gebruikt. Dat het vinden van een opvolger enige tijd kost moge zo zijn, maar onduidelijk is gebleven tot welk nadeel dit voor verzoekers leidt.
4.8.
Nu de besluiten wat betreft totstandkoming en inhoud niet in strijd zijn met de akte van splitsing en de redelijkheid en billijkheid, ook niet na weging van de daartegen ingebrachte bezwaren, zullen de verzoeken worden afgewezen.
4.9.
De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat alle partijen hun eigen kosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst het verzochte af;
5.2.
compenseert zowel in de zaak met zaaknummer 6962532 \ AZ VERZ 18-84
als in de zaak met zaaknummer 6963533 \ AZ VERZ 18-85 de proceskosten tussen partijen, in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2018.
(md)