Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 7186647 \ VV EXPL 18-71
Vonnis in kort geding van 3 oktober 2018
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING SWZ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
WONINGSTICHTING SWZ,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
eisende partij, hierna te noemen SWZ,
gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Mulderij-Anker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 september 2018
- de brief van 24 september 2018 met (aanvullende) producties van SWZ
- de pleitnota van SWZ
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling d.d. 26 september 2018.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat sinds 30 november 2006 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] (hierna te noemen het gehuurde). De huurprijs voor deze woning bedraagt op dit moment € 461,65 per maand.
2.2.
Op voornoemde huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 1 januari 2002 van SWZ. Artikel 12 van Pro deze voorwaarden luidt als volgt:
“
Anti-overlastbeding
Anti-overlastbeding
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt. Hieronder kan onder andere worden verstaan overlast die het gevolg is van: huisdieren, het veroorzaken van geluid, vervuiling van de woning, de tuin of directe omgeving, crimineel gedrag, druggebruik, het uiten van dreigementen, openbare dronkenschap e.d.”
2.3.
In 2016 is SWZ door de gemeente Zwolle en door de politie in kennis gesteld van door [gedaagde] veroorzaakte overlast. Sinds medio 2017 ontvangt SWZ ook zelf klachten van verschillende omwonenden over door [gedaagde] en haar bezoek veroorzaakte overlast. Het gaat hierbij om geluidsoverlast bestaande uit onder meer hard en veel geschreeuw, gehuil, gescheld, ruzies en harde muziek, zowel overdag als ’s nachts. Ook wordt melding gemaakt van een dreigende houding van [gedaagde] en haar bezoek jegens omwonenden.
2.4.
SWZ heeft [gedaagde] op 4 mei 2018 een brief gestuurd waarin, voor zover van belang, het volgende vermeld staat:
“(…) Al enige jaren klagen omwonenden herhaaldelijk over ernstige overlast die door u en uw bezoek wordt veroorzaakt. U ontneemt hiermee omwonenden hun woongenot; voor SWZ is voortzetting van deze situatie onacceptabel.
(…)
SWZ heeft er weinig vertrouwen in dat u eerder gemaakte afspraken nu wel gaat nakomen. Daarom worden er voorwaarden gesteld aan de voortzetting van het huurcontract.
De afgelopen jaren heeft u onvoldoende gebruik gemaakt van de hulp die u is aangeboden. Hulp in de aanpak van middelgebruik maar ook om uw leven/ huishouden structureel op orde te krijgen. Aanvaarding van deze hulp ligt dan ook aan de basis van de voorwaarden die wij u stellen:
- U werkt volledig mee aan hulpverlening die nodig wordt geacht, en zolang als deze nodig wordt geacht.
- U veroorzaakt geen overlast.
Met de ondertekening van deze brief gaat u akkoord met de voorwaarden. Als u de voorwaarden niet nakomt, willen wij het huurcontract beëindigen. (…)”
[gedaagde] heeft deze brief voor akkoord ondertekend.
2.5.
Op 4 september 2018 heeft de gemachtigde van [gedaagde] “werkafspraken” gemaakt met [gedaagde] teneinde de overlast te reduceren. Na dit gesprek heeft SWZ wederom herhaalde overlastmeldingen van omwonenden van [gedaagde] ontvangen.
2.6.
De politie heeft in 2017 15 meldingen ontvangen van door [gedaagde] en haar bezoek veroorzaakte (geluids)overlast en in 2018 24 meldingen.
3.Het geschil
3.1.
SWZ vordert veroordeling van [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, tot ontruiming van het gehuurde. Ook vordert SWZ veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 461,65 voor elke maand of gedeelte van een maand dat zij na 1 oktober 2018 tot aan de dag van ontruiming nog het feitelijk genot van het gehuurde heeft en tot betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
SWZ legt aan deze vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt en tevens in strijd handelt met de op 4 mei 2018 met haar gemaakte afspraken door (nog altijd) ernstige overlast te veroorzaken. Volgens SWZ is deze tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dusdanig ernstig van aard dat deze de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Voor zover van belang, zal dit verweer hierna worden besproken.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding slechts dan plaats is, indien met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.2.
Op grond van artikel 7:213 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat de huurder zich dient te onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Uit de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, vloeit ook voort dat [gedaagde] ervoor zorg dient te dragen dat zij aan omwonenden geen overlast veroorzaakt. Indien [gedaagde] zich niet aan deze verplichting houdt, levert dat een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
[gedaagde] erkent de door SWZ gestelde geluidsoverlast. De aard, ernst en frequentie van deze overlast zijn naar het oordeel van de kantonrechter dusdanig dat zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dat de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.
4.4.
[gedaagde] verzoekt de kantonrechter echter om een laatste kans. Zij voert daartoe aan dat zij slachtoffer is van de omstandigheden en daardoor zelf niet in staat is gebleken de overlast te staken. Volgens [gedaagde] ziet zij inmiddels in dat zij hulp nodig heeft en zal zij voor vier weken in een (verslavings)kliniek worden opgenomen. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter (de resultaten van) deze opname af te wachten.
4.5.
De kantonrechter ziet geen aanleiding dit verzoek te honoreren. Ondanks de in mei 2018 met SWZ gemaakte afspraken en ondanks de “werkafspraken” die [gedaagde] met haar gemachtigde heeft gemaakt is de overlast onverminderd groot en [gedaagde] heeft haar kansen op enig uitstel dan ook verspeeld. Gelet op eerdere pogingen van SWZ om [gedaagde] te helpen is het bovendien nog maar zeer de vraag in hoeverre [gedaagde] de hulp in de kliniek daadwerkelijk zal aanvaarden en of de gestelde opname enig effect zal sorteren, dit terwijl uit de overgelegde overlastmeldingen volgt dat sprake is van een zeer ernstige overlastsituatie waarin omwonenden door het handelen van [gedaagde] inmiddels dagelijks in hun woongenot worden geschaad en zich zelfs niet meer veilig voelen in hun eigen straat. Aan deze situatie dient zo spoedig mogelijk een einde te komen en SWZ heeft dan ook een groot belang bij het reeds nu in handen krijgen van een ontruimingstitel. Overigens heeft SWZ ter zitting kenbaar gemaakt niet per definitie van die titel gebruik te zullen maken. Zij heeft voor het geval [gedaagde] inderdaad hulp aanvaardt aangeboden met haar afspraken te willen maken over een vrijwillige ontruiming, opdat zij in de toekomst makkelijker een huurwoning kan verkrijgen. [gedaagde] wordt in die zin dus toch enigszins tegemoet gekomen.
4.6.
De conclusie uit het voorgaande is dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
4.7.
De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 oktober 2018 zullen worden afgewezen, nu niet valt in te zien welk spoedeisend belang SWZ bij dit deel van haar vorderingen heeft en bovendien gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] met de betaling van enige huurtermijn in gebreke is gebleven.
4.8.
[gedaagde] dient als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het hare en de haren, onder afgifte van de sleutels aan SWZ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van SWZ begroot op:
€ 104,09 aan explootkosten,
€ 119,00 aan griffierecht, en
€ 400,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.O.M. van Aerde, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2018.
(md)