ECLI:NL:RBOVE:2018:3845

• Datum uitspraak: 18 september 2018
• Publicatiedatum: 16 oktober 2018
• Zaaknummer: 6538252 \ CV EXPL 17-7848
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.H. de Haan
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling huurprijs na huurverhoging en gezag van gewijsde

In deze zaak heeft de verhuurder, [eiser], de kantonrechter verzocht om de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte per 1 juli 2017 vast te stellen. Dit verzoek volgde na een uitspraak van de huurcommissie over de huurverhoging van 2017. In een eerder vonnis van de kantonrechter, gewezen op 25 oktober 2016, was de huurprijs per 1 juli 2015 vastgesteld op € 413,65. Dit vonnis is niet aangevochten door [gedaagde], waardoor het gezag van gewijsde heeft gekregen. De kantonrechter oordeelt dat de huurprijs per 1 juli 2017 moet worden vastgesteld op basis van deze eerdere uitspraak, ondanks de argumenten van [gedaagde] dat de huurcommissie een andere huurprijs had vastgesteld. De kantonrechter concludeert dat de huurprijs per 1 juli 2017, na een verhoging van 2,8%, € 434,16 bedraagt. De vordering van [eiser] wordt deels toegewezen, maar de gevorderde administratiekosten worden afgewezen omdat deze onvoldoende onderbouwd zijn. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 6538252 \ CV EXPL 17-7848

Vonnis van 18 september 2018

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. F.J.B.A. Duijnstee,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. J. Boersma.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 maart 2018;

- de akte aanvulling op de conclusie van antwoord;

- de brief met aanvullende producties 10 en 12 van [eiser] ;

- de comparitie van partijen van 20 juni 2018, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden;

- de uitlating van (de gemachtigde van) [eiser] , waarbij het vonnis van de kantonrechter met zaaknummer 4603831 CV EXPL 15-7957 van 25 oktober 2016 is overgelegd;

- de reactie daarop van (de gemachtigde van) [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds geruime tijd (vanaf omstreeks 1993) van [eiser] de woonruimte aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] .

2.2.

Met betrekking tot de huurprijs van het gehuurde heeft de Huurcommissie de volgende uitspraken gedaan:

* Uitspraak van 27 november 2015, verzonden op 1 december 2015, ZKN-2015-007794:
Een verhoging van de huurprijs van € 403,56 met 2,5 procent tot € 413,65 met ingang van 1 juli 2015 is wel redelijk ;

* Uitspraak van 4 maart 2016, verzonden 11 april 2016, ZKN-2015-009916:
Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs van € 394,10 per maand met ingang van 1 oktober 2015 te verhogen met 5% (€ 19,70) tot € 413,80 per maand is niet redelijk. Wel redelijk is een verhoging van de huurprijs van € 394,10 per maand met 2,5% (€ 9,85) tot € 403,95 per maand met ingang van 1 oktober 2015 ;

* Uitspraak van 18 september 2017, verzonden op 06 oktober 2017, ZKN-2017-002999. De huurcommissie concludeert daarin:
Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen tot € 433,75 is niet redelijk. Een verhoging van de huurprijs van € 412,43 met 2,8% tot € 423,98 met ingang van 1 juli 2017 is wel redelijk.

2.3.

Bij vonnis van de kantonrechter van 25 oktober 2016 in de procedure tussen [eiser] en [gedaagde] met zaaknummer 4881204 CV EXPL 16-1862 is onder meer het volgende overwogen:

4.12.

Verder vordert [eiser] de betaling van een bedrag van € 290,11 wegens onbetaald gelaten huurverhogingen. Hij voert in dit verband aan dat [gedaagde] in de periode 1 juli 2014 tot 1 juli 2015 aan huur telkens een bedrag van € 394,10 per maand heeft betaald in plaats van het verschuldigde bedrag van € 403,56, waardoor een achterstand van € 114,16 is ontstaan. Verder brengt hij naar voren dat [gedaagde] na 1 juli 2015 ook niet het volledige huurbedrag heeft voldaan, namelijk steeds een bedrag van € 394,10 in plaats van het verschuldigde bedrag van € 413,65, waardoor tot op heden sprake is van een achterstand van € 175,95.

4.12.1.

[gedaagde] heeft niet betwist dat zij de gevorderde huurverhogingen verschuldigd is, maar heeft zich ter comparitie op het standpunt gesteld dat zij alle huurverhogingen heeft voldaan. Zij heeft haar betwisting evenwel op geen enkele wijze nader onderbouwd, bijvoorbeeld door het inbrengen van bankafschriften. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten, zal haar verweer als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd en wordt de vordering van in totaal (€ 114,16 + € 175,95) € 290,11 toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is als onweersproken en op de wet gegrond eveneens toewijsbaar.

2.4.

Op 25 oktober 2016 heeft de kantonrechter tevens vonnis gewezen in de procedure tussen [eiser] en [gedaagde] met zaaknummer 4603831 CV EXPL 15-7957. Deze procedure had betrekking op de betaling van servicekosten (gas, water, licht) over de jaren 2012 en 2013.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert om de betalingsverplichting van [gedaagde] ter zake de huurprijs met ingang van 1 juli 2017 vast te stellen op een bedrag van € 452,07 per maand, dan wel subsidiair, indien en voor zover geoordeeld mocht worden dat voor het huurprijsniveau van 1 juli 2015 dient te worden uitgegaan van een prijs van € 403,95, de betalingsverplichting van [gedaagde] ter zake de huurprijs met ingang van 1 juli 2017 vast te stellen op een bedrag van € 442,24 per maand, althans in een goede justitie vast te stellen bedrag, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering primair ten grondslag dat uit het vonnis van de kantonrechter van 25 oktober 2016 (zaaknummer 4881204 CV EXPL 16-1862) volgt dat de huurprijs per 1 juli € 413,65 bedraagt en dat [gedaagde] tegen deze uitspraak niet in beroep is gegaan. Volgens [eiser] is de huurcommissie in haar uitspraak, verzonden op 6 oktober 2017, bij de vaststelling van de huurprijs ten onrechte niet van deze huurprijs uitgegaan. Uitgaande van bedoelde huurprijs op 1 juli 2015, heeft na de huurverhoging van 2016 met 2,1% een huurprijs van € 434,40 (inclusief € 12,50 administratiekosten) te gelden en heeft na de huurprijsverhoging per juli 2017 van 4,3% een huurprijs van € 452,07 (inclusief € 12,50 administratiekosten) te gelden.

Subsidiair stelt [eiser] dat moet worden uitgegaan van een huurprijs op 1 juli 2015 van € 403,56 en dient naar aanleiding daarvan de huurprijs te worden vastgesteld.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiser] . Volgens [gedaagde] is het in strijd met redelijkheid en billijkheid om voort te borduren op het eerder gewezen vonnis van de kantonrechter, ook al heeft zij daartegen geen beroep ingesteld. Die procedure betrof geen procedure tot vaststelling van de hoogte van de huurprijs, zoals in de onderhavige procedure wel het geval is. [gedaagde] voert aan dat voor de vaststelling van de huurprijs de redenering uit de uitspraak van de huurcommissie van verzenddatum 6 oktober 2017 moet worden gevolgd.

4. De beoordeling

4.1.

De uitspraak van de huurcommissie waartegen de vordering van [eiser] is gericht, is aan partijen verzonden op 6 oktober 2017. De dagvaarding van [eiser] is uitgebracht op 30 november 2017 en valt daarmee binnen de termijn van acht weken uit artikel 7:262 BW.

4.2.

De uitspraak van de huurcommissie van 6 oktober 2017 ziet op de huurprijs die - na de aanzegging tot huurverhoging van [eiser] van 20 april 2017- tussen partijen heeft te gelden met ingang van 1 juli 2017. De onderhavige vordering heeft dus eveneens betrekking op deze huurverhoging.

4.3.

Een voorstel van de verhuurder tot verhoging van de huur moet worden gedaan op een termijn van tenminste twee maanden voor de voorgestelde datum van ingang van de wijziging (artikel 7:252 BW). De aanzegging van [eiser] bij brief van 20 april 2017 ten behoeve van een huurprijsverhoging per 1 juli 2017 is dus tijdig gedaan. Indien het voorstel betrekking heeft op een inkomensafhankelijke huurverhoging dan moet bij het voorstel een verklaring omtrent het huishoudinkomen worden gevoegd (artikel 7:252a lid 3 BW). [eiser] maakt in het onderhavige geval aanspraak op een inkomensafhankelijke huurverhoging, maar vaststaat dat [eiser] met de aanzegging in april 2017 geen inkomensverklaring heeft meegestuurd. Er kan derhalve geen sprake zijn van een inkomensafhankelijke verhoging per 1 juli 2017 van 4,3%. De inkomensverklaring die [eiser] heeft overgelegd, dateert van 9 augustus 2017. Een tweede huurverhoging binnen een tijdvak van twaalf maanden is op grond van artikel 7:251 BW niet toegestaan. De huurverhoging per 1 juli 2017 heeft dus betrekking op de basisverhoging die blijkens de uitspraak van de huurcommissie in 2017 2,8% bedraagt.

4.4.

Partijen verschillen van mening over de huurprijs per 1 juli 2015, die als uitgangspunt heeft te gelden voor de navolgende huurverhogingen. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.

4.5.

In artikel 236 Rv lid 1 is bepaald:
Beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, hebben in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht. Tegen het vonnis van de kantonrechter van 25 oktober 2016 met zaaknummer 4881204 CV EXPL 16-1862 is door [gedaagde] geen hoger beroep ingesteld en de termijn daarvoor is inmiddels verstreken. De beslissing over de huurachterstand, waarover in genoemd vonnis een eindbeslissing is gegeven, heeft dus gezag van gewijsde gekregen. De huurachterstand is in dit vonnis berekend aan de hand van een huurprijs van € 413,65 per maand en die huurprijs heeft dus een de beslissing dragend karakter. [gedaagde] heeft bovendien aan het vonnis voldaan door de huurachterstand te betalen waartoe zij bij dat vonnis is veroordeeld. Aangezien uit dit vonnis volgt dat vanaf 1 juli 2015 de huurprijs € 413,65 per maand bedraagt en [eiser] zich op die uitspraak beroept, moet van die huurprijs in de onderhavige procedure worden uitgegaan. Het verweer van [gedaagde] dat alsnog moet worden uitgegaan van de uitspraak van de huurcommissie van 4 maart 2016 (verzenddatum 11 april 2016) waarin een lagere huurprijs (€ 403,95 per maand) per 1 oktober 2015 is vastgesteld, kan in deze situatie niet slagen. Voornoemd vonnis dat gezag van gewijsde heeft gekregen, staat daaraan in de weg.

4.6.

Uitgaande van een huurprijs van € 413,65 per maand met ingang van 1 juli 2015, moet de huur per 1 juli 2017 als volgt worden berekend. Door [gedaagde] is niet betwist dat per 1 juli 2016 een huurverhoging van 2,1% heeft plaatsgevonden. Volgens berekening van de kantonrechter bedroeg de huur per 1 juli 2016 daarom een bedrag van € 422,34. De huurverhoging van 2,8% per 1 juli 2017 leidt vervolgens tot een huurprijs van € 434,16 per maand.

4.7.

[eiser] maakt daarnaast aanspraak op administratiekosten van € 12,50 per maand. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van deze kosten. Het ligt daarom op de weg van [eiser] om een nadere onderbouwing te geven voor de verschuldigdheid van dit bedrag. Een deugdelijke onderbouwing van [eiser] op dit punt ontbreekt echter. De verschuldigdheid van dit bedrag voor administratiekosten kan daarom niet worden vastgesteld.

4.8.

Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter de betalingsverplichting van [gedaagde] per datum van 1 juli 2017 vaststellen op € 434,16 per maand. Dit betekent dat [eiser] deels in het gelijk en deels in het ongelijk is gesteld. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter,

5.1.

stelt de betalingsverplichting van [gedaagde] ter zake de huurprijs voor de door haar van [eiser] gehuurde woonruimte aan [adres 1] en [adres 2] te [plaats] met ingang van 1 juli 2017 vast op een bedrag van € 434,16 per maand;

5.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2018. (AP)