ECLI:NL:RBOVE:2018:3813

• Datum uitspraak: 11 september 2018
• Publicatiedatum: 15 oktober 2018
• Zaaknummer: 6715726 \ CV EXPL 18-1132
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en opschorting van betaling in huurovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 11 september 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen Woningstichting Beter Wonen Vechtdal en de huurders [A] en [B]. De eisende partij, Beter Wonen, vorderde hoofdelijke veroordeling van de gedaagden tot betaling van een huurachterstand van € 1.920,06, bestaande uit een hoofdsom van € 1.551,95 en buitengerechtelijke incassokosten van € 368,11, vermeerderd met wettelijke rente. De huurders, [A] en [B], voerden verweer en beroepen zich op opschorting van de huurbetaling, stellende dat gebreken aan het gehuurde hun woongenot aantasten. De rechtbank heeft vastgesteld dat er een huurovereenkomst bestaat sinds februari 2014 en dat de huurprijs op het moment van dagvaarden € 676,05 per maand bedroeg. De rechtbank heeft de vordering van Beter Wonen toegewezen, omdat het beroep op opschorting door [A] en [B] niet slaagde. De rechtbank oordeelde dat de gebreken aan het plafond en de toiletpot niet voldoende ernstig waren om de huurbetaling op te schorten. De kantonrechter heeft de huurachterstand van € 1.551,95 toegewezen, evenals een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 250,59. Tevens zijn [A] en [B] veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 6715726 \ CV EXPL 18-1132

Vonnis van 11 september 2018

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING BETER WONEN VECHTDAL ,
gevestigd en kantoorhoudende te Hardenberg,

eisende partij, hierna te noemen Beter Wonen,

gemachtigde: Smit & Legebeke Gerechtsdeurwaarders,

tegen

1. [A]

en

2.
[B] ,

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagde partijen, hierna te noemen [A] en [B] ,

procederend in persoon bij gedaagde sub 1.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 mei 2018

- het proces-verbaal van de comparitie van 23 juli 2018.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat sinds februari 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] (hierna te noemen het gehuurde). Op de datum van dagvaarden bedroeg de huur van deze woning € 676,05 per maand.

2.2.

In de opleverstaat die op 13 februari 2014 ten aanzien van het gehuurde is opgemaakt, is vastgelegd dat er geen gebreken zijn geconstateerd aan (onder meer) de woonkamer en het toilet/de toiletten van het gehuurde. Op deze opleverstaat staat in het vakje “
OPMERKINGEN ” in getypte tekst “
V= In goede staat ” vermeld en als handgeschreven tekst “
Structuur woonkamer, spachtelputz + hal, trapopgang + overloop. ”

2.3.

In het najaar van 2014 hebben [A] en [B] een reparatieverzoek/klacht ingediend over het plafond van de woonkamer van het gehuurde. In een brief van Beter Wonen d.d. 11 december 2014 staat hierover onder meer het volgende vermeld:

“ Afwikkeling reparatieverzoeken

Het plafond, de stofdorpel en het loszittende stucwerk hebben wij in de afgelopen periode laten herstellen. Naar aanleiding van uw vervolg reparatieverzoek op 8 oktober over het plafond heeft dhr. [X] van VanDijkBouw/Bouwlijn op ons verzoek bij u een bezoek gebracht om de situatie ter plekke op te nemen. In vervolg op deze inspectie hebben wij het gehele plafond laten sauzen, waarmee deze reparatieverzoeken zijn afgewikkeld.”

2.4.

Op 29 november 2015 hebben [A] en [B] Beter Wonen een e-mail gestuurd waarin onder meer het volgende vermeld staat:

“onze wc boven en beneden moeten vervangen worden iedere keer worden ze gereinigt maar zijn met de 14 dagen weer net zo smerig ook doen wij ze 2 tot 3 maal per week met gloor en borstel ze zijn ruw op het glazuur als je met een toiletpapier over het glazuur gaat kun je de ruwe glazuur voellen dit kan je goed vernemen”

2.5.

Per e-mail van 9 december 2015 hebben [A] en [B] aan Beter Wonen kenbaar gemaakt dat als ze de volgende dag geen nieuwe toiletpotten krijgen, ze deze zelf laten vervangen en de huur van de afgelopen maand terug laten boeken. Beter Wonen heeft vervolgens bij brief van 10 december 2015 gereageerd. In deze brief staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“ Toiletpotten

In het afgelopen jaar is er drie keer opdracht gegeven om de toiletpotten te reinigen, zodat de kalkaanslag verwijderd werd. De firma Bouwlijn en Morrenhof Jansen zijn hiervoor bij u geweest. De medewerkers van de beide firma’s hebben aan ons teruggekoppeld dat het niet nodig is om de toiletpotten te vervangen. Dit advies nemen wij over. Wij gaan de toiletpotten niet vervangen.

Reinigen

De kalkaanslag in de toiletpotten kan voorkomen worden door het toilet dagelijks grondig te reinigen met een daarvoor bestemd schoonmaakmiddel.

Wanneer u het niet eens bent met ons antwoord, verwijzen wij u naar de geschillencommissie. (…)”

2.6.

[A] en [B] hebben eind 2017 en begin 2018 bij Beter Wonen wederom geklaagd over het plafond in de woonkamer en over krassen in de toiletpot in de badkamer. Beter Wonen heeft naar aanleiding hiervan herhaaldelijk kenbaar gemaakt de betreffende klachten als opgelost te beschouwen.

3. Het geschil

3.1.

Beter Wonen vordert hoofdelijke veroordeling van [A] en [B] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, tot betaling van een bedrag van € 1.920,06, bestaande uit een bedrag van € 1.551,95 aan hoofdsom en een bedrag van € 368,11 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 1.551,95 en te vermeerderen met een zodanig bedrag als vanaf 1 april 2018 tot aan de dag der algehele voldoening aan huur zou zijn schuldig geworden, berekend tegen € 676,05 per maand, zulks vermeerderd met een percentage gelijk aan de wettelijk toegestane jaarlijkse huurverhoging en tot betaling van de kosten als volgens de wet.

3.2.

Beter Wonen legt aan deze vordering ten grondslag dat [A] en [B] ondanks verschillende aanmaningen met de tijdige betaling van de huur in gebreke zijn gebleven en blijven. Volgens Beter Wonen zijn [A] en [B] vanwege dit betalingsverzuim tevens buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd geworden.

3.3.

[A] en [B] voeren verweer. Voor zover van belang, zal dit verweer hierna worden besproken.

4. De beoordeling

4.1.

Beter Wonen heeft ter zitting een actueel overzicht van de huurachterstand overgelegd waaruit blijkt dat de huurachterstand op 23 juli 2018 € 1.665,40 bedroeg. Aangezien zij haar vordering echter niet heeft gewijzigd, zal de kantonrechter uitgaan van de in de dagvaarding genoemde achterstand van € 1.551,95, maar gelet op de door [A] en [B] verrichte betalingen per 23 juli 2018 in plaats van de datum van de dagvaarding.

4.2.

[A] en [B] betwisten de verschuldigdheid van het bedrag van

€ 1.551,95 op zichzelf niet, maar beroepen zich op opschorting. Zij voeren daartoe aan dat hun woongenot wordt aangetast door gebreken aan het plafond in de woonkamer en het toilet in de badkamer. Volgens [A] en [B] ziet het plafond in de woonkamer er met allerlei ribbels niet netjes uit en zitten er in de toiletpot krassen waardoor de ontlasting blijft hangen en het toilet niet schoon te houden is. Beter Wonen meent het plafond in de woonkamer in 2014 afdoende hersteld te hebben. Ten aanzien van de krassen in het toilet stelt Beter Wonen zich op het standpunt dat deze door toedoen van [A] en [B] zijn ontstaan en dat zij daarom niet gehouden is de toiletpot te vervangen.

4.3.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De verplichting tot herstel geldt op grond van lid 2 van artikel 7:206 BW niet ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.

4.4.

In artikel 7:206 lid 3 BW is bepaald dat bij verzuim van de verhuurder de huurder de gebreken zelf kan verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Artikel 7:207 BW biedt de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek de mogelijkheid om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. De huurder kan in geval van gebreken bovendien op grond van het bepaalde in artikel 6:262 BW zijn betalingsverplichting geheel of gedeeltelijk opschorten. Daarbij geldt wel dat de hoogte van het bedrag waarvan de betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd.

4.5.

[A] en [B] stellen dat de krassen in de toiletpot in de badkamer al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. In de opleverstaat die bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, staat echter niets over deze krassen vermeld. Integendeel, bij het toilet staat een vinkje vermeld wat betekent dat deze zich in goede staat bevond(en). In de e-mail van 29 november 2015 die [A] en [B] ten aanzien van de toiletten aan Beter Wonen hebben gestuurd, wordt geen melding gemaakt van krassen. Wel wordt geklaagd over ruw glazuur, hetgeen – zo kan uit de brief van Beter Wonen van 10 december 2015 worden afgeleid – kennelijk veroorzaakt werd door kalkaanslag. Pas eind 2017 hebben [A] en [B] vervolgens bij Beter Wonen gemeld dat sprake was van krassen in een van de toiletpotten. Deze omstandigheden duiden er naar het oordeel van de kantonrechter op dat de krassen bij de aanvang van de huurovereenkomst nog niet aanwezig waren en in de periode van eind 2015 tot eind 2017 door toedoen van [A] en [B] zijn ontstaan. [A] en [B] hebben geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat de krassen niettemin bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. De kantonrechter gaat daarom aan deze stelling van [A] en [B] voorbij en gaat ervan uit dat de krassen inderdaad door hun toedoen zijn ontstaan. Dit betekent dat Beter Wonen ingevolge het bepaalde in artikel 7:206 lid 2 BW niet gehouden is tot herstel hiervan over te gaan.

4.6.

Ten aanzien van het plafond in de woonkamer kan de kantonrechter thans niet vast te stellen of nog altijd sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Wat hier echter ook van zij, voor zover er inderdaad sprake is van een gebrek aan het plafond, rechtvaardigt dit gebrek niet dat [A] en [B] betaling van een deel van de huur opschorten, laat staan hun gehele huurbetalingsverplichting. Volgens [A] en [B] is het plafond namelijk niet netjes afgewerkt en daardoor niet mooi om naar te kijken, maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft een degelijk (vermeend) gebrek onvoldoende invloed op het huurgenot om een opschorting van (een deel van) de huurbetalingsverplichting te rechtvaardigen.

4.7.

Nu het beroep van [A] en [B] op opschorting niet slaagt, zal het gevorderde bedrag aan huurachterstand van € 1.551,95 worden toegewezen. In verband met de vertraging in de betaling, kan Beter Wonen eveneens aanspraak maken op de wettelijke rente over het bedrag van € 1.551,95. De vanaf 1 april 2018 gevorderde huurpenningen zullen mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.1. is overwogen worden toegewezen op de hierna te vermelden wijze.

4.8.

Beter Wonen vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter constateert dat deze kosten zijn aangezegd op de door de wet in artikel 6:96 lid 6 BW voorgeschreven wijze en Beter Wonen voor de hoogte van de kosten is uitgegaan van de staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komt echter niet volledig voor toewijzing in aanmerking, nu [A] en [B] – zo kan uit het ter zitting door Beter Wonen overgelegde overzicht worden afgeleid – na de kosteloze aanmaning d.d. 15 september 2017 een bedrag van € 647,50 op de op dat moment openstaande huurachterstand van € 2.028,15 hebben voldaan binnen de veertien dagen termijn. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden gebaseerd op een bedrag van € 1.380,65. Dit betekent dat een bedrag van € 250,59 aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

4.9.

[A] en [B] hebben tot slot nog aangevoerd dat Beter Wonen ten onrechte een huurverhoging heeft doorgevoerd, maar deze stelling heeft geen betrekking op het geschil dat in deze procedure aan de orde is, zodat hieraan voorbij zal worden gegaan.

4.10.

[A] en [B] dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [A] en [B] hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, om tegen kwijting aan Beter Wonen te betalen een bedrag van (€ 1.551,95 + € 250,59 maakt) € 1.802,54, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.551,95 vanaf de dag dat [A] en [B] met de betaling van de respectieve huurtermijnen in verzuim zijn geraakt tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede te vermeerderen met de eventueel (aanvullend) ontstane huurachterstand over de periode van 1 juli 2018 tot heden;

5.2.

veroordeelt [A] en [B] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Beter Wonen begroot op:

- € 103,88 aan explootkosten;

- € 476,00 aan griffierecht, en

- € 300,00 voor salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2018.

(FK)