Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/211651 / HA ZA 17-563
Vonnis van 27 juni 2018
in de zaak van
1.[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. H. Scheper te Hoogeveen,
tegen
[X],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. D.P. Kant te Goor.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [X] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 februari 2018,
- de conclusie van antwoord in reconventie van 14 maart 2018 met één productie,
- het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2018, waaraan de pleitaantekeningen en
de brief van mr. Kant van 23 mei 2018 zijn gehecht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is op 20/24 juli 2017 een koopovereenkomst
(volgens NVM model) tot stand gekomen, waarbij [A] c.s. aan [X] de woning aan [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) heeft verkocht voor een koopsom van
€ 315.000,- (hierna: de koopovereenkomst).
2.2.
De heer [F] trad op als verkoopmakelaar van [A] c.s. en had vanaf 8 juli 2017 ook de woning van [X] aan de [adres 2] te [plaats] in de verkoop.
2.3.
In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 5 Bankgarantie Pro/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op
18 september 2017 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 31.500,-, zegge
EENENDERTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO
(…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
(…)
artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 11 september 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + 1 % bijkomende kosten geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.o.t.k., of een rentepercentage niet hoger dan n.o.t.k., bij de volgende hypotheekvorm: een der gangbare hypotheekvormen.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht;
(…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd.
In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: naast voornoemde afwijzing een kopie van de hypotheekaanvraag. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.”
2.4.
Op of omstreeks 5 september 2017 stuurt [X] het volgende bericht aan [F] :
“Op 11 september aanstaande lopen de ontbindende voorwaarden af voor de aankoop van de woning aan [adres 1] .
Nu speelt het volgende. In principe heb ik de financiering voor de aankoop van deze woning kunnen regelen bij de Rabobank (onze zakelijke huisbankier). Zij stellen echter als voorwaarde dat onze huidige woning ( [adres 2] ) verkocht moet zijn.
Omdat de huidige woning (nog) niet is verkocht, kan ik dus niet aan de verplichting voldoen om uiterlijk 18 september aanstaande een bankgarantie af te geven voor 10 % van de aankoopwaarde. Ik wil jullie dan ook verzoeken om met verkoper te overleggen of de termijn voor de ontbindende voorwaarden verlengd kan worden? Indien verkoper hier niet mee wenst in te stemmen (wat begrijpelijk is), dan moeten wij ons helaas terugtrekken als koper van deze woning.
In dat geval zullen wij ook onze eigen woning uit de verkoop halen en zullen we blijven zitten waar we zitten,
Resumerend komt het erop neer dat de aankoop van [adres 1] gefinancierd kan worden, zodra onze woning verkocht (definitief) verkocht is. Tot dat moment is het voor ons afwachten. Alles staat klaar om afgerond te worden (Rabobank, taxatie, etc.), maar wij zijn op dit moment afhankelijk van jullie (=D).
Graag hoor ik van jullie of verkoper wenst in te stemmen met het verzoek tot verlenging van de ontbindende voorwaarden?”
2.5.
Partijen hebben vervolgens contact gehad over een zogenoemde 48-uursclausule, inhoudende dat wanneer [A] c.s. een andere koper voor zijn woning zou vinden, hij [X] eerst nog 48 uur de tijd zou dienen te geven om te beslissen of hij zonder voorbehoud tot aankoop van de woning wenst over te gaan of van de koop wenst af te zien. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.
2.6.
Op 7 september 2017 stuurt [X] het volgende bericht aan [F] :
“Naar aanleiding van ons contact gisteren moet ik je hierbij mededelen dat ik de koopovereenkomst voor de aankoop van [adres 1] te [plaats] wil laten ontbinden, zoals omschreven in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst.
Het is mij (helaas) niet gelukt om voor 11 september aanstaande de financiering te regelen zoals omschreven in artikel 15.1 van de overeenkomst.
In de bijlage doe ik je de bewijsstukken toekomen zoals beschreven in artikel 15.3 van de overeenkomst.
Graag ontvang ik van jou zo spoedig mogelijk een bevestiging van de ontbinding van deze overeenkomst !”
Bij deze e-mail heeft [X] een e-mail van de ING bank, waarin zijn hypotheekaanvraag is afgewezen, een afwijzingsbrief van de Rabobank en de SNS bank en een kopie van de offerteaanvraag, alle gedateerd op 7 september 2017, gevoegd.
2.7.
De e-mail van de ING bank van 7 september 2017 luidt, voor zover hier relevant:
“Bij deze de bevestiging dat wij de aanvraag van klant [X] hebben moeten beëindigen omdat het inkomen ontoereikend is.
Normaal verstuurt ons systeem een afwijzingsbrief, echter is dat in dit geval niet gebeurt. Daarom krijg je bij uitzondering van mij deze mail.”
2.8.
De brief van de Rabobank van 7 september 2017 luidt, voor zover hier relevant:
“Uw aanvraag voor een hypothecaire geldlening is afgewezen omdat de aanvraag niet voldoet aan de door ons gestelde voorwaarden en normen.
-
Het vastgestelde inkomen is niet toereikend om de financiering zoals bedoeld in het koopcontract te kunnen voldoen.”
Het vastgestelde inkomen is niet toereikend om de financiering zoals bedoeld in het koopcontract te kunnen voldoen.”
2.9.
De brief van de SNS bank van 7 september 2017 luidt, voor zover hier relevant:
“Op 16 augustus hebben we met elkaar gesproken over uw hypotheek wensen. Helaas moet ik u mededelen dat wij geen mogelijkheden zien om deze hypotheek op dit moment aan u te verstrekken.”
2.10.
Op 9 september 2017 heeft [A] c.s. aan [X] bericht niet in te kunnen stemmen met het ontbinden van de koopovereenkomst. Per brief van 12 september 2017 heeft [A] c.s. zijn standpunt nader aan [X] toegelicht.
2.11.
Per brieven van 16 en 26 september 2017 heeft [A] c.s. [X] gesommeerd om de verplichting tot het stellen van een bankgarantie/storten van een waarborgsom tijdig na te komen, wat [X] niet heeft gedaan.
2.12.
Per brief van 8 november 2017 heeft [A] c.s. jegens [X] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en [X] gesommeerd om ex artikel 11.2 van de koopovereenkomst de boete van € 31.500,- uiterlijk op 23 november 2017 te betalen, wat [X] ook niet heeft gedaan.
2.13.
[A] c.s. heeft zijn woning aan een derde verkocht voor een koopsom van
€ 320.000,-. De woning is op 8 februari 2018 aan deze derde geleverd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] c.s. vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst door [A] c.s. is ontbonden;
II. [X] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 31.500,-, vermeerderd met rente;
III. [X] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.318,90, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan buitengerechtelijke kosten;
IV. [X] veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, vermeerderd met rente.
3.2.
[A] c.s. legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat op [X] als koper een inspanningsverplichting rust om de voor de aankoop van de woning benodigde financiering te verkrijgen. [X] is daarin tekortgeschoten, zodat hij zich niet met succes op de ontbindende voorwaarde kan beroepen en de koopovereenkomst van kracht is gebleven.
[X] heeft op of omstreeks 5 september 2017 verklaard een financiering te kunnen krijgen bij de Rabobank. Op het voorstel van [A] c.s. om een 48-uurs clausule overeen te komen heeft [X] niet gereageerd. Op 7 september 2017 heeft [X] een beroep op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst gedaan, waarbij hij drie afwijzingsberichten van verschillende banken en een hypotheekaanvraag zoals ingediend bij de ING bank naar [A] c.s. heeft gestuurd, die alle dateren van 7 september 2017. Hieruit blijkt niet dat er een reële aanvraag is ingediend. Integendeel, volgens [A] c.s. lijkt het er op dat er een aanvraag is ingediend om een afwijzing te forceren. Bovendien is de hypotheekaanvraag op onjuiste, althans ongebruikelijke, waarden getoetst. [A] c.s. heeft diverse malen aangedrongen op aanvullende informatie, die door [X] niet is verstrekt. [X] heeft evenmin een bankgarantie gesteld/waarborgsom gestort ex artikel 11.1 van de koopovereenkomst. [A] c.s. heeft de koopovereenkomst daarom op 8 november 2017 ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst maakt [A] c.s. aanspraak op de boete van 10% van de koopsom, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten.
3.3.
[X] voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[X] vordert samengevat - veroordeling van [A] c.s. tot betaling van een bedrag van € 2.190,18 als vergoeding van daadwerkelijk gemaakte kosten voor rechtsbijstand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van
[A] c.s. in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, (voorwaardelijk) vermeerderd met rente.
3.6.
[X] voert aan dat [A] c.s. geen gerechtvaardigd belang heeft bij een veroordeling van [X] tot betaling van de gevorderde boete en buitengerechtelijke kosten, omdat [A] c.s. de woning voor € 5.000,- meer dan de koopprijs die partijen zijn overeengekomen aan een derde heeft verkocht. Om [A] c.s. te laten inzien dat [X] aan zijn verplichtingen zoals gesteld in de koopovereenkomst heeft voldaan, heeft [X] een juridisch adviseur moeten inschakelen. [X] vordert vergoeding van de door hem geleden schade op grond van artikel 6:96 lid 2 onder Pro c van het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.7.
[A] c.s. voert gemotiveerd verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vordering in reconventie, zullen de vorderingen tezamen worden beoordeeld.
4.2.
Tussen partijen is in de kern genomen in geschil of [X] op 7 september 2017 op de juiste wijze, namelijk ‘goed gedocumenteerd’, een beroep op de tussen partijen overeengekomen ontbindende voorwaarde heeft gedaan, waardoor de koopovereenkomst rechtsgeldig door [X] is ontbonden.
4.3.
[X] stelt zich op het standpunt dat aan de ontbindende voorwaarde geen aanvullende en/of andere beperkingen verbonden zijn dan volgt uit de koopovereenkomst en dat hij ruimschoots heeft voldaan aan de eisen die artikel 15.3 van de koopovereenkomst stelt. [X] stelt reële aanvragen te hebben ingediend bij drie banken. De aanvraag bij de ING bank dateert volgens hem van 26 juli 2017 en dus niet van 7 september 2017. De afwijzingen geven voldoende inzicht in de door hem verrichte inspanningen. Het feit dat deze alle gedateerd zijn op 7 september 2017 heeft te maken met het feit dat hij op het laatste moment, namelijk op 6 september 2017, de banken om een schriftelijke mededeling heeft gevraagd, omdat hij nog hoop had gevestigd op de verkoop van zijn eigen woning. De reden voor afwijzing is volgens [X] gelegen in het feit dat zijn eigen woning nog niet was verkocht, dat hij daaruit naar verwachting een restschuld zou overhouden van circa
€ 81.000,- en dat zijn inkomen ontoereikend was. [X] stelt vóór 7 september 2017 al aan [F] te hebben medegedeeld dat hij de financiering niet rond zou krijgen als zijn eigen woning niet zou zijn verkocht.
4.4.
Ter beantwoording van de vraag of de e-mail met bijlagen van [X] van
7 september 2017 voldoet aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’ in de zin van
artikel 15.3 van de koopovereenkomst is van belang wat hieronder op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden verstaan. Daarbij kan niet worden volstaan met een zuiver taalkundige uitleg van die bepaling, maar komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.5.
Uit de letterlijke tekst van artikel 15.3 van de koopovereenkomst volgt dat [X] voor een goed gedocumenteerde mededeling één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling en een kopie van de hypotheekaanvraag dient over te leggen. Ter zitting hebben beide partijen verklaard dat de ontbindende voorwaarde door de makelaar in de model-koopovereenkomst is opgenomen en dat zij daar niet uitdrukkelijk bij stil hebben gestaan. Er moet dan ook vanuit worden gegaan dat partijen - zoals [X] ook heeft aangevoerd - geen aanvullende of andersluidende afspraken hebben gemaakt over de vereiste documentatie.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat de documenten die [X] op 7 september 2017 aan (de makelaar van) [A] c.s. heeft gestuurd voldoen aan het vereiste van
‘goed gedocumenteerd’ in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [X] heeft niet één, maar drie afwijzingen van erkende geldverstrekkende bankinstellingen overgelegd, alsmede de hypotheekaanvraag die hij bij de ING bank heeft ingediend. Dat is meer dan tussen partijen is overeengekomen.
4.7.
Dat de afwijzingen alle dateren van 7 september 2017 rechtvaardigt op zichzelf niet de conclusie dat [X] geen reële aanvragen bij de betreffende banken heeft ingediend. [X] heeft onweersproken gesteld - en ook steeds met [A] c.s. gedeeld - dat het rondkrijgen van de financiering afhankelijk was van de verkoop van zijn eigen woning. Dat voorbehoud maakt [X] ook in zijn bericht aan [F] van 5 september 2017. Vast staat dat de woning van [X] op 7 september 2017 nog niet was verkocht. Dat de banken de aanvraag van [X] zouden afwijzen en [X] - voor wie de uiterste datum waarop een beroep gedaan kon worden op de ontbindende voorwaarde naderde - zich op de ontbindende voorwaarde zou beroepen, kan voor [A] c.s. dan ook niet als een verrassing zijn gekomen, temeer omdat hun verkoopmakelaar op dat moment ook de woning van [X] in zijn verkoopportefeuille had.
4.8.
De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de stelling van [X] dat hij de hypotheekaanvraag bij de ING bank reeds op 26 juli 2017 heeft ingediend. [X] heeft ter zitting verklaard dat de ING bank zijn aanvraag direct afschoot omdat zijn inkomen niet toereikend was, waarop hij in augustus 2017 met de SNS en Rabobank in gesprek is geweest. De SNS bank bevestigt in haar brief van 7 september 2017 dat zij op
16 augustus 2017 met [X] heeft gesproken.
4.9.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [A] c.s. dat de aanvraag van [X] op onjuiste dan wel ongebruikelijke waarden is getoetst. De achtergrond van de documentatieplicht is dat [A] c.s. moet kunnen beoordelen of [X] zich heeft ingespannen om al het redelijk mogelijke te doen om de hypothecaire lening te krijgen.
Het verkrijgen van een hypothecaire lening is niet alleen afhankelijk van het gewenste hypotheekbedrag voor de aankoop van een nieuwe woning (van in dit geval € 318.150,-). Een mogelijke restschuld uit de verkoop van een voormalige woning speelt daarbij voor een hypotheekverstrekker begrijpelijkerwijs ook een rol. Kennelijk heeft in het geval van [X] zijn totale financiële situatie in de weg gestaan aan het verkrijgen van een financiering. Dat doet er echter niet aan af dat [X] al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen. [X] heeft daartoe niet één, maar drie banken benaderd.
4.10.
Dat [X] niet gereageerd zou hebben op het voorstel van [A] om een 48-uurs clausule overeen te komen, wat [X] overigens gemotiveerd betwist heeft, doet hier niet aan af. Gelet op wat partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen stond het [X] vrij om, in plaats van een 48-uurs clausule overeen te komen, een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen, mits tijdig en ‘goed gedocumenteerd’. Aan die vereisten is in dit geval naar het oordeel van de rechtbank voldaan, zodat de koopovereenkomst op
7 september 2017 rechtsgeldig door [X] is ontbonden.
4.11.
De conclusie luidt dan ook dat de vorderingen van [A] c.s. dienen te worden afgewezen.
4.12.
[A] c.s. zal, omdat hij in het ongelijk wordt gesteld, in de proceskosten in conventie worden veroordeeld, die aan de zijde van [X] tot op heden worden begroot op € 883,- aan griffierecht en € 1.390,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief III). De door [X] gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proces- en nakosten zijn toewijsbaar als bij de beslissing vermeld.
4.13.
De rechtbank wijst ook de vordering in reconventie van [X] af, nu hij onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat [A] c.s. geen enkel gerechtvaardigd belang heeft bij zijn vorderingen jegens [X] . Het feit dat
[A] c.s. zijn woning uiteindelijk voor een hogere prijs aan een derde heeft verkocht maakt dit niet anders, omdat dit los staat van de vraag of [X] zijn verplichtingen jegens [A] c.s. uit hoofde van de koopovereenkomst is nagekomen.
4.14.
[X] zal in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld, die aan de zijde van [A] c.s. tot op heden worden begroot op € 695,- aan salaris advocaat (2 punten x factor 0,5 x tarief III).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 2.273,- en in de nakosten begroot op € 131,-, te vermeerderen met € 68,- in geval betekening van dit vonnis plaatsvindt, alsmede, indien het bedrag van de proces- en nakosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis is voldaan, tot betaling van de wettelijke rente over de proces- en nakosten vanaf het verstrijken van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
wijst de vordering af,
5.5.
veroordeelt [X] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [A] c.s. begroot op € 695,-,
5.6.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2018 door mr. G. van Eerden. [1] (PM)