Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/200159 / HA ZA 17-155
Vonnis van 27 juni 2018
in de zaak van
1.[A] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna te noemen [A] ,
advocaat: mr. S.L. Geeraths te Haaksbergen,
tegen
[X],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen [X] ,
advocaat: voorheen mr. H. Dijks te Enschede, thans mr. G.A.G. Warfman te Enschede.
1.Het verdere procesverloop
1.1.
Naar aanleiding van het tussenvonnis van deze rechtbank van 20 september 2017 heeft er op 21 december 2017 een getuigenverhoor plaatsgevonden in conventie en in reconventie aan de zijde van [X] , waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.2.
Bij brief van 16 januari 2018 heeft de advocaat van [A] een foto aangehecht, welke ter zitting aan de getuigen is voorgelegd.
1.3.
Op 24 april 2018 heeft er aan de zijde van [A] in conventie en in reconventie een getuigenverhoor plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.4.
Beide partijen hebben geconcludeerd na gehouden getuigenverhoren.
1.5.
Heden is vonnis bepaald.
2.De beoordeling van het geschil
2.1.
De rechtbank neemt hier over hetgeen zij in haar tussenvonnis van
20 september 2017 heeft overwogen en beslist.
in conventie:
2.2.
De rechtbank heeft [X] bij genoemd tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat [A] heeft belet dat zijn woning vóór 31 januari 2017 werd verkocht.
2.3.
[X] heeft de volgende getuigen doen horen: [getuige 1] , [getuige 2] , [getuige 3] , [getuige 4] en zichzelf. Deze getuigen hebben de volgende relevante verklaringen afgelegd:
[getuige 1] :
“Ik ken de [getuige 3] . Hij is de man van een oud collega van mij. Ik heb hem gewezen op de woning van [A] . Ik heb eigenlijk iedereen die maar op zoek was naar zo’n soort woning op de woning van [A] gewezen. Ik denk niet dat de [getuige 3] inmiddels een andere woning heeft gevonden.
(…)
[getuige 2] die ken ik ook want zij was mijn vroegere buurmeisje.
(…)
Ik weet dat [getuige 2] de woning absoluut had willen kopen. Maar dat haar geen gelegenheid is geboden om de koopakte op te stellen. [getuige 2] heeft mij verteld dat [A] aan haar had gezegd dat er voor 31 januari niets mogelijk was, want dan zou hij een probleem hebben. Ik heb dat later ook op een bandje gehoord.
Ik heb het gesprek dat op 27 september 2016 heeft plaatsgevonden tussen [X] en [A] volledig mee gekregen. Ik zat er naast. De dag daarvoor had er ook een telefoongesprek plaatsgevonden met [A] . Toen had [A] gezegd dat we er rekening mee moesten houden dat de hele koop niet door zou gaan.
(…)
Ik ben er persoonlijk niet bij geweest toen [A] met een aannemer in het huis kwam. Daar was [X] bij. Ik heb wel meegekregen dat [A] het hele huis eigenlijk wilde omkeren door een verbouwing. De verbouwingskosten zouden zodanig hoog worden, dat [A] de verbouwing niet zag zitten. Ook de aannemer zag een verbouwing niet zitten omdat de verbouwing te groot zou worden.”
[getuige 2] :
“Ik ben bij de familie [A] geweest om het huis te kopen. Ik heb daar toen een tape gemaakt.
Mijn moeder woonde ook in Australië maar zij wilde terug naar Nederland. Mijn relatie was toen niet zo goed. Ik bleef het verlangen houden terug te gaan naar Nederland. Ik ben daarom op zoek gegaan naar een woning waar ik samen met zoon en misschien samen met mijn moeder zou kunnen gaan wonen. Ik ken [getuige 1] en [X] . Zij wees mij op deze woning. Ik ben wel wat vrijheid gewend. En daarom leek mij de woning van [A] wel wat. Ik was al een tijdje voor mijn moeder aan het kijken. Ik ben er toen ook langsgereden langs het huis van de familie [A] en ik dacht toen ik ga aanbellen. Ik ben een mens die denkt en meteen doet.
Ik heb een tape gemaakt voor thuis. Mijn partner wist niet dat ik bij hem weg wilde. Maar de woning zou wel van onze gezamenlijke rekening betaald gaan worden en dan moet hij wel weten wat voor een huis het is. Ik heb meerdere woningen getapet. Ik heb dit aan [A] niet verteld, dat hoefde ik niet te doen.
Ik zou tot 12 januari in Nederland blijven. Ik ben in december 2016 in de woning van [A] geweest. Ik wilde graag de papieren voor elkaar krijgen. Ik wilde een koopcontract. In Australië hebben we het geld liggen om een aankoop te doen. Ik had inmiddels meerdere woningen gezien. Bijvoorbeeld in Enschede. Het zou er vanaf hangen waar mijn moeder zou gaan wonen, want daar wilde ik ook heen. Ik was op zoek naar een koopwoning omdat ik het ook als een investment zie. En voor mijn moeder was ik op zoek naar een huurwoning. Ik wilde het huis van [A] kopen omdat ik op dat moment bijna zeker wist dat mijn moeder in [plaats] zou kunnen gaan wonen. Ik heb ook aan [A] kenbaar gemaakt dat ik het huis wilde kopen. Hij heeft toen tegen mij gezegd dat hij een probleem had. Het kon allemaal niet zo gauw dat was onmogelijk.
(…)
Ik ben nog steeds geïnteresseerd in een woning in Nederland omdat mijn jongste zoon graag in Nederland wil komen wonen.
(…)
Mr Geeraths houdt mij voor dat op de tape staat dat [A] mij heeft gezegd dat ik contact kan opnemen met de makelaardij en dat ik toen gezegd heb dat ik een foto had gemaakt van het verkoopbord in de tuin. Ik heb toen geen contact gezocht met de makelaar omdat [A] mij vertelde dat het allemaal niet mogelijk was op korte termijn.”
[getuige 3] :
“Ik was getipt op de woning van de [A] door een vriendin van ons, [getuige 1] . Ik heb toen contact gezocht met [C] , van [D] Makelaardij. Ik wilde een bezichtiging maar de makelaar vertelde mij dat dat op dat moment niet kon vanwege een operatie van [A] . Ik zou op korte termijn horen hoe of wat het verder zou gaan worden. Daarna heeft de makelaar geen contact meer met mij opgenomen. Ik heb zelf ook geen contact meer gezocht. Het was voor mij ook een beetje dagdromen. Samen met mijn vrouw zijn we andere dingen gaan bedenken voor de toekomst. Ik heb er daarna geen aandacht meer aan geschonken.”
[getuige 4] :
“Mr. Dijks laat mij productie 9 en 10 zien van de conclusie van antwoord in conventie. Dat is emailverkeer dat ik met [D] Makelaardij heb gehad. Ik heb toen vragen gesteld over de woning. Ik heb later toen nog een mailbericht gestuurd met de vraag om een reactie omdat ik die vraag van mijn klant had gekregen. Naar aanleiding van dat laatste emailbericht heb ik in januari nog telefonisch contact gehad met [D] Makelaardij. Toen is mij verteld dat de verkoper geopereerd moest worden. Er was iets met zijn gezondheid, ik weet het niet meer precies. Ik kon toen verder niets op dat moment. Daarna was mijn klant niet meer geïnteresseerd. Ik denk omdat het allemaal te lang duurde.”
[X] :
“Ik heb op 27 september 2016 telefonisch met [A] gesproken. Toen heeft hij mij medegedeeld dat ik in mijn achterhoofd er rekening mee moest houden dat de koop niet door zou gaan. Ik was toen verbaasd en ik zei hem dat het nog een hele tijd was om te gaan tot 31 januari.
(…)
[E] heeft opdracht gegeven aan [F] Makelaardij om een taxatierapport op te stellen van de woning van [A] (…). Hij is een oud leerling van mij. Hij woont in Enschede maar woonde daarvoor in zijn jeugd in Rekken. Hij was op zoek naar een woning met veel ruimte voor zijn bedrijf. Ik heb hem gezegd dat dit misschien wel iets voor hem zou kunnen zijn.”
2.4.
[A] heeft de volgende getuigen doen horen: [getuige 5] , [getuige 6] , [getuige 7] en [getuige 8] . Deze getuigen hebben de volgende relevante verklaringen afgelegd:
[getuige 5] :
“In januari 2017 hebben er geen bezichtigingen plaats gevonden. In december 2016 hebben er 3 bezichtigingen plaats gevonden en in februari 2017 hebben er 4 bezichtigingen plaats gevonden.
Er hebben in januari 2017 geen bezichtigingen plaats gevonden. Dit kwam omdat [A] er altijd voor zorgde dat er tijdens een bezichtiging niemand thuis was. [B] heeft een hersenbloeding gehad en omdat [A] zelf in januari geholpen was aan een hernia, kon hij er in januari niet voor zorgen dat er tijdens bezichtigingen niemand thuis was.
(…)
Het echtpaar [A] heeft ons niet gevraagd om in januari geen bezichtigingen te plannen in verband met de ontbindende voorwaarde. In december is ons wel gevraagd om rekening te houden met het inplannen van bezichtigingen. [A] kon immers op afroep opgeroepen worden voor zijn operatie.
(…)
Dat het een courante vraagprijs was blijkt wel uit het aantal bezichtigingen. Tot december 2016 waren er 25 bezichtigingen. In totaal waren er ruim 40 bezichtigingen. Dat zijn alle bezichtigingen geweest dus inclusief de open huizendagen.
Mijn indruk was dat de familie [A] graag hun woning wilde verkopen. Zij hebben aan alle acties meegewerkt. Zij hebben de vraagprijs verlaagd en aan de open huizenroutes meegedaan in het voorjaar en in het najaar. Ze hebben de promotiekosten betaald en hebben deze verlengd. Ze hebben volledig hun best gedaan om hun huis te verkopen.
(…)
Mr Dijks vraagt mij of zo’n hoge vraagprijs niet juist afschrikt. Op internet kunnen potentiële kopers heel veel informatie vinden, zoals bijvoorbeeld foto’s van de woning. Daar kun je veel op zien en ondanks die foto’s en de vraagprijs zijn er zo’n 40 bezichtigingen geweest. Dat is veel voor de periode 2016. Toen liep het allemaal niet zo vlot. Als ik nu een huis te koop zet gaat het heel anders.
In januari waren er geen bezichtigingen en daarna is het meteen weer gaan lopen. Er zijn geen noemenswaardige biedingen geweest. Maar wij hebben daar in ieder geval geen aantekeningen gemaakt.”
[getuige 6] :
“In het begin heb ik wel geholpen om het huis bezichtigingsklaar te krijgen voor de open dagen.
Ik heb wel mee gedacht om te bezien hoe we de verkoop van de woning zouden kunnen stimuleren. We hebben daar ook overleg gehad met de makelaar. De vraagprijs is toen verlaagd. Ik heb geen enkele reden om aan te nemen dat zij de verkoop of bezichtigingen in de weg hebben willen staan.
(…)
Dat mijn vader in januari geopereerd is had geen invloed op de bezichtigingen. De makelaar had immers de opdracht om bezichtigingen te laten plaats vinden. Daarvoor was mijn vaders aanwezigheid niet vereist.
Mijn moeder was niet bedlegerig. Mijn moeder was tijdens de operatie niet thuis. Er is toen opvang voor mijn moeder geregeld in een verzorgingstehuis. Ik kan mij niet herinneren hoe lang mijn moeder in het verzorgingstehuis is geweest. Dat kan 1, 2 of 3 weken zijn geweest. Ik kan mij dat niet herinneren. Er was ook Thuiszorg aanwezig.”
[getuige 8] :
“Ik heb er meerdere keren voor gezorgd dat de woning verkoopklaar werd gemaakt.”
2.5.
[A] heeft geconcludeerd dat [X] niet is geslaagd in de aan haar opgedragen bewijsopdracht. [X] heeft geconcludeerd dat zij daarin wel is geslaagd.
2.6.
De rechtbank is van oordeel dat [X] wel is geslaagd in de aan haar opgedragen bewijsopdracht. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
[getuige 2] is op 23 december 2016 bij [A] langs geweest en heeft toen verteld dat ze interesse had in de woning van [A] . [A] heeft toen tegen [getuige 2] gezegd dat er vóór 31 januari niets mogelijk was en dat hij bij levering vóór 31 januari een probleem zou hebben. [A] heeft in deze procedure niet goed uitgelegd waarom [A] tijdens dit gesprek specifiek de datum van
31 januari heeft genoemd. Dit was in ieder geval niet de datum van de operatie, dat was immers 5 januari 2017. Ook heeft [A] niet uitgelegd wat het probleem was. Zijn operatie kon het niet zijn, de bezichtigingen konden immers ook in de periode rond zijn operatie gewoon doorgaan.
Uit het feit dat [getuige 2] na de bezichtiging op 23 december 2016 geen contact meer heeft opgenomen met de makelaar van [A] , leidt de rechtbank niet af dat zij geen potentiele koper zou kunnen zijn. [getuige 2] heeft tijdens haar getuigenverhoor verklaard dat zij geen contact heeft opgenomen met de makelaar, omdat het allemaal niet mogelijk was op korte termijn. De rechtbank acht dit een plausibele verklaring.
Op 4 januari 2017 heeft [getuige 3] gemaild naar [D] Makelaardij. In dat e-mailbericht heeft [getuige 3] bevestigd dat een medewerker van het makelaarskantoor hem had verteld dat er door de operatie van de verkoper de woning niet bezichtigd kon worden. Voorts heeft hij in dit e-mailbericht gevraagd wanneer hij de woning wel kon bezichtigen. De heer [C] van het makelaarskantoor heeft op 4 januari 2017 gereageerd op dit e-mailbericht van [getuige 3] en medegedeeld dat het een kwestie van enkele weken zou zijn, wanneer [getuige 3] de woning zou kunnen komen bezichtigen en dat er contact met hem opgenomen zou worden als het eerder zou kunnen. [getuige 3] is daarna niet meer gebeld door het makelaarskantoor.
De heer [D] heeft tijdens zijn getuigenverhoor verklaard dat er in januari 2017 geen bezichtigingen hebben plaatsgevonden, omdat [A] er altijd voor zorgde dat er tijdens een bezichtiging niemand thuis was. [A] werd in januari 2017 geopereerd en kon er dus daarom niet voor zorgen dat mevrouw [A] tijdens de bezichtiging niet thuis was, aldus de heer [D] . [getuige 6] heeft echter verklaard dat haar moeder tijdens de operatie van haar vader helemaal niet thuis was. Er was immers opvang voor haar moeder geregeld in een verzorgingstehuis. De verklaring van de heer [D] strookt dus niet met de verklaring van de dochter van [A] . Ook de mededeling van de heer [C] aan [getuige 3] strookt hier niet mee. De bezichtigingen hadden in januari 2017 gewoon door kunnen gaan. [A] heeft ter comparitie verklaard dat er in januari 2017 bezichtigingen hebben plaatsgevonden. Ook deze verklaring strookt niet met de mededelingen van de makelaar van [A] .
Ook uit het e-mailverkeer tussen makelaar [D] en makelaar [F] (producties 9 en 10 bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie) blijkt dat de makelaar niet actief en terughoudend gereageerd heeft op de vraag van makelaar [F] op
15 december 2016 of de woning van [A] op korte termijn bezichtigd zou kunnen worden. Tijdens zijn getuigenverhoor heeft [getuige 4] verklaard dat hij in
januari 2017 nog contact heeft gehad met makelaar [D] en dat hem toen is medegedeeld dat de verkoper geopereerd moest worden en dat makelaar [F] daar toen niets mee kon.
Op grond van al deze (tegenstrijdige) verklaringen, feiten en omstandigheden komt de rechtbank tot de conclusie dat [A] belet heeft om zijn woning vóór 31 januari 2017 te verkopen. Kennelijk wilde hij van de koop af, mogelijk omdat de door hem gewenste verbouwing van de woning duurder uitviel (zie sub 4 van de conclusie van antwoord in reconventie). Voorts had [A] in september 2016 aan [X] laten weten dat zij in haar achterhoofd moest houden dat de verkoop misschien wel niet door zou gaan.
2.7.
Op grond van het bovenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat [A] belang had bij de vervulling van de voorwaarde en deze dus teweeg heeft gebracht. [A] had er belang bij om zijn woning niet te verkopen vóór 31 januari 2017 en daar heeft hij voor gezorgd. Op grond van artikel 6:23 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek geldt deze voorwaarde daarom als niet vervuld. De redelijkheid en billijkheid verlangen dit ook in deze zaak.
[X] is door toedoen van [A] gedupeerd door deze gang van zaken. Zij heeft haar huis niet verkocht en wel de huurovereenkomst met haar huurder opgezegd. Zij heeft schade geleden door deze gang van zaken.
2.8.
Nu de voorwaarde als niet vervuld geldt, kon [A] zich niet op deze ontbindende voorwaarde beroepen. [A] heeft in zijn brief aan de [notaris] (productie 3 bij dagvaarding) verzocht om de koopovereenkomst te ontbinden. Noch [A] , noch de notaris heeft de koopovereenkomst ontbonden. Zij waren daartoe ook niet gerechtigd. De rechtbank zal dan ook de gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen is ontbonden door het beroep van [A] op de ontbindende voorwaarde, afwijzen.
2.9.
Voorts heeft [A] aanspraak gemaakt op de door hem betaalde waarborgsom ad € 18.000,00. Nu [A] geen beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde en [A] niet heeft meegewerkt aan het transport van de woning, is hij nalatig aan zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 12 lid 3 van de koopovereenkomst is hij daarom een boete verschuldigd aan [X] , welke gelijk is aan 10% van de koopsom. [A] is derhalve € 18.000,00 verschuldigd aan [X] . De door hem bij de notaris in depot gestorte waarborgsom komt [A] derhalve niet toe.
[A] heeft nog gesteld dat hij niet in verzuim zou zijn, omdat hij niet tijdig door
[X] in gebreke is gesteld. Volgens [A] was de koopovereenkomst immers al ontbonden, toen [X] hem in gebreke stelde. De rechtbank heeft geoordeeld dat de koopovereenkomst niet ontbonden is. Bovendien mocht [X] er op grond van de uitlatingen van [A] van uitgaan dat hij de overeenkomst niet zou nakomen. Een ingebrekestelling is in die situatie niet nodig (artikel 6:83 sub c BW).
2.10.
[A] heeft een beroep op matiging gedaan. Matiging is alleen toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). De rechter dient haar bevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het is evident dat [X] schade heeft geleden. Haar woning was ten tijde van haar getuigenverhoor (21 december 2017) nog niet verkocht. [X] heeft haar huurder er uit gezet en heeft hierdoor inkomsten moeten mislopen. Dat [A] reeds een deel van de gemiste huurpenningen aan [X] heeft voldaan, doet hier niets aan af. [X] heeft verklaard dat ze een fikse hypotheek op de woning heeft zitten. Door toedoen van [A] is het tot op heden niet van een levering gekomen. [A] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens [X] . De rechtbank acht onder deze omstandigheden de boete niet buitensporig en niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank zal daarom niet overgaan tot matiging van de boete.
2.11.
De rechtbank zal de vorderingen van [A] afwijzen en hem als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van deze procedure. De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van [X] als volgt:
verschotten:
- griffierecht: € 287,00
- taxe [getuige 3] :
totaal: € 437,00
kosten advocaat:
- conclusie van antwoord: 1 punt
- comparitie van partijen: 1 punt
- getuigenverhoor aan zijde van [X] : 1 punt
- getuigenverhoor aan de zijde van [A] : ½ punt
- conclusie na enquête:
totaal: 4½ x € 543,- = € 2.443,50
in reconventie:
2.12.
Bij genoemd tussenvonnis heeft de rechtbank [X] in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat zij sowieso € 18.000,00 van [A] zou ontvangen voor het vasthouden van haar woning gedurende een jaar. De door [X] opgeroepen getuigen hebben in dit kader de volgende relevante verklaringen afgelegd:
[getuige 1] :
“Ik ben betrokken geweest bij de totstandkoming van de notariële akte. Daaraan voorafgaande hebben we gesprekken gehad met [A] . We hebben mondeling toen afspraken gemaakt. [A] wilde eerst zijn eigen huis verkopen. Hij wist niet hoelang dat zou gaan duren. Er is toen afgesproken dat [X] maximaal 1 jaar de woning zou vasthouden dus tot 31 januari 2017. [A] zou twee maanden nodig hebben om de woning te verbouwen dus uiterlijk vanaf 1 december 2016 zou [A] de woning eerst gaan huren. Ik heb toen aan [A] gevraagd wat er zou gaan gebeuren als hij zijn woning op 1 december nog niet zou hebben verkocht. Toen heeft hij gezegd dat hij dan wel iets zou gaan regelen met een overloop of tussenhypotheek. [X] zou ervoor zorgen dat de huurder er zo snel mogelijk uitgezet zou gaan worden en [X] zou sowieso € 18.000,00 krijgen. In mijn mail aan de notaris heb ik het belangrijkste in het contract opgeschreven en dat is dat [X] € 18.000,00 zou krijgen omdat zij de huurder eruit zou zetten en de woning een jaar zou vasthouden. [A] heeft toen gezegd dat is allemaal leuk en aardig maar stel dat jij een hoger bod krijgt op jouw woning wat gebeurt er dan? Toen heeft [X] gezegd ik zou het nooit aan een andere verkopen. Zo zit zij niet in elkaar. En dan geef ik jou het dubbele, € 36.000,00. Dit was de basis voor alle afspraken. Ik heb dat ook duidelijk gecommuniceerd naar de [notaris] . Ik was er van overtuigd dat dit goed in de akte zou komen.
Ik heb de akte voorafgaand aan het passeren van de akte doorgelezen.
(…)
Wij gingen er vanuit dat deze afspraak in de akte stond. In die periode was mijn moeder heel erg ziek. Ik heb haar als enige in die periode 24 uur per dag verpleegd. De notaris wist van mijn situatie. Hij zei dat het allemaal goed zou komen. We hebben geen eisen gesteld. De basis van onze afspraken waren duidelijk.
(…)
[notaris] heeft ons niet uitgelegd dat dit anders in de akte is opgenomen. Nadat [notaris] ons schriftelijk had uitgelegd hoe de akte gelezen diende te worden heb ik hem geschreven dat dit een catastrofe is. We waren de akte nooit aangegaan zonder de afspraak dat [X] sowieso € 18.000,00 zou krijgen als [A] zijn woning niet verkocht. Op
23 februari 2016 heeft de notaris ons niet uitgelegd dat die afspraak niet in de akte stond. Waarom zouden wij zonder die afspraak in godsnaam die akte zijn aangegaan? Als we dat geweten hadden was de akte nooit getekend.
Wij zijn mensen op de woning van [A] gaan wijzen vanaf het moment dat [A] ons had verteld dat hij de € 18.000,00 terug zou krijgen als hij de woning niet verkocht zou krijgen. Op die manier zou iedereen geholpen zijn. Namelijk [A] was van zijn woning af en wij van de onze. En dan was de koper ook nog blij met de nieuwe plek. Vanaf dat moment hadden wij het idee dat [A] helemaal niet meer onze woning wilde hebben. Wij vinden het heel jammer dat hij niet open met ons heeft besproken.”
[X] :
“Ik heb met de familie [A] een duidelijke afspraak gemaakt. We hebben een koopovereenkomst met elkaar gesloten met een aantal voorwaarden. Ik zou mijn woning maximaal 1 jaar vasthouden. Er zat een huurder in en die zou er zo snel mogelijk uitgaan. [A] wilde mijn huis gaan verbouwen. Daar had hij minimaal twee maanden voor nodig. Zo is de datum van 1 december in beeld gekomen. Ik heb toen aan [A] gevraagd wat er zou gebeuren als hij zijn woning niet zou hebben verkocht. Toen heeft hij gezegd dat hij een tussenhypotheek zou nemen. Ik wilde er iets voor terug hebben dat ik mijn huis een jaar zou blijven vasthouden. Ik vond het reëel dat ik daar 10% van de koopsom voor zou krijgen. Hij was daarmee akkoord. Hij vroeg wel een garantie ook aan mij. Ik ben een oprecht en eerlijk mens en ik was niet van plan om het huis aan een ander te gaan verkopen. Ik heb daarom gezegd dat ik bereid was om 20% van de koopsom aan hem te betalen als ik mij niet aan mijn woord zou houden.
(…)
Ik heb het met de notaris erover gehad dat ik 10% van de koopsom zou krijgen als het huis van [A] niet op 31 januari was verkocht. De notaris heeft toen gezegd dat het allemaal goed zou komen. Het is allemaal notariële taal. Ik heb de notaris vertrouwd en ik heb de familie [A] vertrouwd dat zij de afspraken na zouden komen.
(…)
Mr. Dijks wijst op pagina 6 van de conclusie van antwoord waarin de transcriptie van het telefoongesprek van 27 september 2016 met [A] is opgenomen. Het klopt dat [A] in dat telefoongesprek tegen mij heeft gezegd dat we inderdaad hadden afgesproken dat ik € 18.000,00 zou krijgen als de koop niet door zou gaan. Hij heeft die vraag volgens mij wel 5 keer met ja beantwoord.
(…)
U vraagt mij waarom ik zowel aanspraak kon maken op huur als op 10% van de koopsom dat waren de afspraken die wij hadden gemaakt. De 10% was voor het wegsturen van de huurder en voor het vasthouden van de woning. En omdat ik minder huur zou gaan ontvangen kreeg ik ook een deel van de huur van [A] . Doordat de huurder wegging zou ik helemaal geen huur meer ontvangen.
(…)
Ik kan u uitleggen waarom het mogelijk mis is gegaan bij de notaris. Ik vertrouwde de notaris volledig. Toen de akte gepasseerd werd door de [notaris] zijn er maar delen van de akte door hem voorgelezen. Mij was het niet duidelijk dat de afspraak van 10% er niet in stond. Daar komt bij dat mijn partner en ik toen in een vreselijke periode zaten. Mijn schoonmoeder lag toen op sterven. Dat was helemaal uit het niets gekomen. En mijn zwager had op die dag gehoord dat hij Alzheimer had en dat terwijl hij toen nog maar 57 jaar was. Daarnaast had de notaris een aantal maal gezegd dat het goed zou komen.
Die 10% was ook bedoeld voor de mogelijkheid die er zou kunnen zijn dat ik mijn huis voor 31 januari 2017 voor een hoger bedrag aan een ander had kunnen verkopen. Ik heb het huis voor [A] vastgehouden dat was de afspraak. Voor mij geldt een man en man een woord een woord. En daarom heb ik ook die 20% afgesproken.”
2.13.
De door [A] opgeroepen getuigen hebben in dit kader de volgende relevante verklaringen afgelegd:
[getuige 6] :
“Ik ben niet bij de notaris geweest, maar wel bij één voorbespreking.
(…)
Tijdens de voorbespreking heb ik aantekeningen gemaakt over wat er was afgesproken over de aankoop. De afspraken die waren gemaakt zijn in de akte bij de notaris terecht gekomen. Er is niet afgesproken dat mijn ouders sowieso 10 % van de koopsom zouden betalen omdat [X] de woning een jaar niet zou gaan verkopen.
In mijn beleving zou dat ook raar zijn omdat er in dat kader andere afspraken zijn gemaakt, zoals compensatie voor huur. Er zou 10 % als waarborgsom gestort worden. Dat is normaal. Dat is voor het geval er niet voldaan wordt aan de afspraken zoals die in de akte zijn vastgelegd. Ik weet ook zeker dat mijn ouders het niet geaccepteerd zouden hebben als zij sowieso 10 % van de koopsom zouden moeten betalen. Daar is niet over gesproken. Daar zijn geen afspraken over gemaakt.
(…)
Naar aanleiding van de koopakte heb ik contact gehad met de notaris. De akte betreft juridische tekst. Ik had daar vragen over. Ik wilde zeker weten of de afspraken er goed in stonden. Ik heb uitleg-vragen gesteld. De afspraken stonden er goed in. De concept-akte is nog een paar keer heen en weer gegaan en is nog aangepast en verduidelijkt.
(…)
Er is niet gesproken over € 18.000,-- of welk bedrag dan ook dat mijn ouders sowieso zouden betalen aan [X] .”
[getuige 7] :
“Die foto is gemaakt bij de tegenpartij thuis. We waren daar toen om de afspraken te bezegelen. Er is toen gesproken over de situatie dat [X] haar woning gedurende een jaar niet zou verkopen. [A] zou daarom op enig moment de helft van de huurpenningen gaan dragen.
Er is niet afgesproken dat [X] sowieso € 18.000,-- zou krijgen voor het feit dat zij haar huis een jaar niet zou gaan verkopen. Daar is helemaal niet over gesproken.”
[getuige 8] :
“Ik ben aanwezig geweest bij een bijeenkomst bij [X] thuis. Toen is de foto gemaakt die u mij zojuist liet zien. Toen is besproken wat ze met het huis wilden gaan doen. Ik geloof wel dat er toen ook gesproken is over de afspraken ten aanzien van de verkoop van de woning van [X] aan mijn ouders. Ik weet het niet meer precies. Ik weet niet of er over een waarborgsom is gesproken. Ik weet wel dat mijn vader maandelijks huur zou gaan afdragen aan [X] . Omdat zij haar woning een tijd niet zou verkopen. Er is niet afgesproken dat mijn ouders € 18.000,-- aan [X] zouden gaan betalen omdat zij haar woning gedurende een jaar niet zou verkopen. Ik kan mij niet herinneren dat hierover gesproken is.”
2.14.
[A] heeft geconcludeerd dat [X] niet is geslaagd in de aan haar opgedragen bewijsopdracht. [X] heeft geconcludeerd dat zij daarin wel is geslaagd.
2.15.
De rechtbank is van oordeel dat [X] niet is geslaagd in de aan haar opgedragen bewijsopdracht. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
[X] heeft zichzelf en haar partner in deze laten horen als getuige. Artikel 164 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt dat indien een partij als getuige is gehoord, haar verklaring omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel kan opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Aan de verklaring van [getuige 1] hecht de rechtbank minder waarde toe, aangezien zij de partner van [X] is. Van aanvulling van onvolledig bewijs is geen sprake.
De tekst van de koopovereenkomst d.d. 26 februari 2016 is helder. Hierin staat de door
[X] gestelde afspraak niet dat [A] sowieso € 18.000,00 aan [X] zou voldoen, omdat zij haar woning voor hem een jaar niet zou verkopen. Op 12 februari 2016 heeft [getuige 1] een e-mailbericht doorgestuurd naar [X] , dat zij aan [notaris] had gezonden. In dit e-mailbericht schrijft [getuige 1] aan [notaris] dat volgens haar de afspraak is gemaakt dat [A] 10% aanbetaalt, omdat [X] de woning een jaar voor [A] vasthoudt. Op 18 februari 2016 heeft [notaris] een e-mailbericht naar [getuige 6] gezonden, waarin hij schrijft dat hij partijen uitnodigt om op 23 februari 2016 op zijn kantoor te komen om over de gemaakte afspraken te overleggen. Kennelijk hebben partijen voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst met elkaar en de notaris gesproken over de gemaakte afspraken en heeft [X] op voorhand de notariële akte in concept toegezonden gekregen. In zijn e-mailbericht van 8 december 2016 (productie 6 bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie) heeft de notaris daar het volgende over geschreven:
“De € 18.000,00 is een waarborgsom voor het geval de koper zijn verplichtingen niet na zou komen. Als de koop wordt ontbonden gaat de waarborgsom terug naar de familie [A] . Deze wordt in dat geval niet aan u uitgekeerd, zoals ik destijds voor en bij het opmaken van de overeenkomst en ook daarna aan u heb uitgelegd. De waarborgsom wordt alleen aan u uitbetaald indien de kopers de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomen.”
De door [A] opgeroepen getuigen hebben geen van allen verklaard dat [A] sowieso € 18.000,00 verschuldigd zou zijn aan [X] .
Ook uit het telefoongesprek dat [X] op 27 september 2016 met [A] had, kan de rechtbank niet afleiden dat partijen die afspraak met elkaar hebben gemaakt. [A] zegt inderdaad regelmatig ‘ja’ tijdens dit gesprek, maar heeft ook de volgende antwoorden gegeven:
“ja, ja dat staat er wel degelijk in. En eh want er staat ook in dat wanneer er op een gegeven moment die termijn voorbij is en het huis is nog niet verkocht dat er dan zonder opgave van reden uit elkaar kunnen. En die € 18.000,- blijft dan gewoon voor mij en krijg ik gewoon terug.”
en
“voor mijn gevoel hoeft er aan het contract niets veranderd te worden”
en
“die € 18.000,- krijg ik gewoon terug als in eind januari het huis niet is verkocht”
en
“ja maar goed, zoals het nu in het contract staat is het duidelijk dacht ik en dan eh, ik zie geen reden om daar wat aan te veranderen. Want ehm, als dus het contract voorbij is en ehm het huis nog niet verkocht dan kan ik zonder opgaaf van redenen van de koop afzien, zo staat het er nu in en dat wil ik ook zo houden”
en
“ja maar we hebben afgesproken zoals het in het contract staat”
Dat [X] door een moeilijke periode ging op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam, maakt de uitkomst niet anders. [A] mocht ervan uitgaan dat [X] wist wat zij deed, zeker nu de afspraken bij de notaris zijn besproken. De koopovereenkomst is vastgelegd in een notariële akte. Deze akte levert dwingend bewijs op. [X] heeft het tegenbewijs niet geleverd.
2.16.
Op grond van het bovenstaande zal de rechtbank de vordering van [X] , welke ziet op de door [X] gestelde, maar niet bewezen afspraak, dat zij sowieso aanspraak kon maken op € 18.000,00, afwijzen.
2.17.
De door [X] gevorderde boete ad € 18.000,00 zal de rechtbank op grond van haar overwegingen in conventie toewijzen.
2.18.
Voorts heeft [X] van [A] gevorderd de door haar vanaf 15 februari 2017 gemiste huurinkomsten, zijnde € 710,00 per maand. Deze vordering zal de rechtbank afwijzen. Vooralsnog gaat de rechtbank ervan uit dat deze schade gedekt wordt door de opgelegde boete. Het had op de weg van [X] gelegen om haar schade te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. In artikel 12 lid 3 van de koopovereenkomst staat ook dat voor zover de wederpartij meer schade lijdt, hij naast de boete recht heeft op aanvullende schadevergoeding. Niet gesteld of gebleken is dat [X] meer schade heeft geleden dan
€ 18.000,00.
2.19.
Omdat de omvang van de schade (nog) niet vaststaat en het wel vast staat dat
[X] schade heeft geleden en mogelijk nog zal lijden, zal de rechtbank de vordering tot voldoening van aanvullende schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die [X] heeft geleden en nog zal lijden ten gevolge van de wanprestatie van [A] , toewijzen.
2.20.
[X] heeft buitengerechtelijke kosten gevorderd ad € 1.135,00. [X] heeft deze vordering niet onderbouwd. De rechtbank zal daarom deze vordering afwijzen.
2.21.
Nu geen van beide partijen in overwegende mate in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt.
3.De beslissing
De rechtbank:
in conventie:
3.1.
Wijst de vorderingen af.
3.2.
Veroordeelt [A] in de kosten van deze procedure en begroot deze kosten aan de zijde van [X] op een bedrag van € 437,00 aan verschotten en op € 2.443,50 aan kosten van de advocaat.
3.3.
Verklaart onderdeel 3.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie:
3.4.
Veroordeelt [A] om aan [X] te betalen een bedrag van € 18.000,00 wegens contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening.
3.5.
Veroordeelt [A] tot betaling van de aanvullende schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die [X] heeft geleden en nog zal lijden ten gevolge van de wanprestatie van [A] .
3.6.
Compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen zijn/haar eigen proceskosten draagt.
3.7.
Verklaart de onderdelen 3.4. en 3.5. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
3.8.
Wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken
op 27 juni 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.