ECLI:NL:RBOVE:2018:220

• Datum uitspraak: 10 januari 2018
• Publicatiedatum: 23 januari 2018
• Zaaknummer: C/08/211165 / KG ZA 17-402
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.R. Hidma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ondertekening vaststellingsovereenkomst en dooronderhandelen in kort geding

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 10 januari 2018 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [A] en [H] c.s. [A] vorderde ondertekening van een vaststellingsovereenkomst en dooronderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst. De rechtbank oordeelde dat voorshands onvoldoende aannemelijk was dat er volledige overeenstemming bestond over de vaststellingsovereenkomst, waardoor de vordering tot ondertekening werd afgewezen. De rechtbank oordeelde echter dat partijen wel de verplichting hadden om te goeder trouw te onderhandelen over de nieuwe huurovereenkomst. De feiten van de zaak betroffen een geschil tussen [A] en [H] c.s. dat voortvloeide uit eerdere onderhandelingen en overeenkomsten, waaronder een term sheet en een huurovereenkomst. De rechtbank benadrukte dat er geen onvoorwaardelijke instemming was met de vaststellingsovereenkomst en dat de onderhandelingen over de nieuwe huurovereenkomst voortgezet dienden te worden. De kosten van de procedure werden toegewezen aan [A], die als de meest in het ongelijk gestelde partij werd beschouwd.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/211165 / KG ZA 17-402

Vonnis in kort geding van 10 januari 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. H.P. Plas te Enschede,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [H],

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[B] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

3.
[C] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaten mrs. F.J.M.E. Koppenol en B. Verkerk te Rotterdam.

Eiseres in conventie, verweerster in reconventie zal hierna [A] genoemd worden. Gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie zullen hierna gezamenlijk [H] c.s. genoemd worden en afzonderlijk [H] , [B] en [C] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties d.d. 8 december 2017
• de akte van eis in reconventie met producties
• de bij brieven van 14 en 15 december 2017 toegezonden aanvullende producties van [A]
• de bij brief van 15 december 2017 toegezonden aanvullende productie van [H] c.s.
• de mondelinge behandeling d.d. 18 december 2017
• de pleitnota’s van [A]
• de pleitnota van [H] c.s.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[B] is een onderneming die zich bezighoudt met kwalitatief hoogstaand drukwerk. De dagelijkse leiding van [B] ligt in handen van de heer [D] . Met 135 medewerkers is [B] de grootste werkgever in [vestigingsplaats 2] .

2.2.

Alle geplaatste aandelen in [B] worden gehouden door haar statutair bestuurder [E] B.V. (hierna te noemen [E] ). [D] is enig statutair bestuurder van [E] .

2.3.

De geplaatste aandelen in [E] worden gehouden door [F] .

2.4.

[A] , van welke vennootschap [D] statutair bestuurder en enig aandeelhouder is, houdt 1/3 van de gewone geplaatste aandelen in [F] .

2.5.

[H] houdt 2/3 van de gewone geplaatste aandelen in [F] . Ook houdt zij alle door [F] uitgegeven cumulatief preferente aandelen.

2.6.

[C] is statutair bestuurder van [H] .

2.7.

[B] is een 100%-dochtervennootschap van [H] .

2.8.

[B] verhuurt sinds 1 mei 2003 de bedrijfsruimten aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] aan [E] . [E] heeft de betreffende huurovereenkomst tegen 31 december 2017 opgezegd.

2.9.

Tussen [H] en [A] is medio 2013/2014 een geschil ontstaan dat heeft geleid tot verschillende gerechtelijke procedures.

2.10.

Bij beschikking van 14 juli 2015 is de heer [X] door de Ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam benoemd tot tijdelijk bestuurder met bijzondere bevoegdheden van [F] . De andere bestuurders van [F] zijn [A] en [H] .

2.11.

Eind mei 2017 hebben [H] en [A] ter oplossing van hun geschil een term sheet gesloten. In deze term sheet staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“ 4. Geschil

Tussen Partijen bestaat een geschil dat onder meer tot uitdrukking komt in de volgende (juridische) procedures: (…) Partijen hebben, deels in samenspraak met de door de Ondernemingskamer van het Gerechtshof Amsterdam benoemde tijdelijk bestuurder van de Vennootschap (…) onderhandeld om tot een oplossing van het Geschil te komen. De onderhavige term sheet is daarvan het resultaat.

5. De Transacties

Onderdeel van de oplossing van het Geschil maakt uit dat Partijen gesprekken en onderhandelingen voeren over het gefaseerd aangaan van overeenkomsten tot verkoop en levering van de Aandelen door Verkoper aan Koper (de ‘ Transacties ’).

De uitkomst van deze gesprekken en onderhandelingen tussen Partijen, waarbij Partijen overeenstemming hebben bereikt omtrent de hoofdlijnen en de voorwaarden daarvan, wensen Partijen vast te leggen in de onderhavige Term Sheet. In de Term Sheet wensen Partijen onder meer zich jegens elkaar te verplichten de in de Term Sheet opgenomen hoofdlijnen naar redelijkheid en billijkheid gezamenlijk nader uit te werken en op te nemen in een schriftelijke onderhandse akte met eventuele bijlagen (de ‘ Raamovereenkomst ’) die uiterlijk 1 juli 2017 zal worden ondertekend.

6. Verplichting van Partijen

Ieder der Partijen erkent en bevestigt dat zij de verplichting heeft de voorwaarden van de Transacties, zoals in hoofdlijnen opgenomen in de Term Sheet, door middel van onderhandelingen te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid gezamenlijk nader uit te werken en op te maken in de Raamovereenkomst, alsmede alles te (laten) doen wat noodzakelijk of wenselijk is en alle redelijkerwijs benodigde medewerking aan elkaar te verlenen om zo spoedig mogelijk als redelijkerwijs mogelijk te komen tot de Raamovereenkomst en, onder de daarin opgenomen voorwaarden, tot nakoming daarvan.

(…)

16. Vastgoed

Partijen zijn voornemens om [E] B.V. een nieuwe langjarige huurovereenkomst te laten sluiten met [B] B.V. ter zake de onroerende zaken die door de Vennootschappen worden gehuurd van [B] B.V. Daarbij is bij Partijen bekend dat de Vennootschappen de wens hebben om verbouwingen en investeringen uit te voeren op de huidige bedrijfslocatie. Partijen zullen onder begeleiding van professionele adviseurs daartoe een business plan opstellen en mede op basis van de te verwachten investeringen die gemoeid zullen zijn met de voorgenomen verbouwingen te goeder trouw onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst die uiterlijk op 1 augustus 2018 in zal gaan. De vigerende huurovereenkomst zal daartoe worden verlengd tot 1 augustus 2018 en bij gebreke van het bereiken overeenstemming op uiterlijk l oktober 2017 over de nieuwe huurovereenkomst op 1 augustus 2018 eindigen. Op voorwaarde dat partijen overeenstemming bereiken over het businessplan, heeft [B] de bereidheid om een budget ad EUR

1 miljoen (exclusief eventuele te maken kosten inzake bodemverontreiniging) ter beschikking te stellen voor de voorgenomen verbouwingen en hebben de Vennootschap en [A] de bereidheid om ermee in te stemmen dat de binnen dit budget gemaakte kosten in een periode van 10 jaren door [B] B.V. worden terugverdiend uit de huuropbrengst. Uitgangspunt voor de onderhandelingen tussen partijen is een huurovereenkomst voor tenminste 10 jaar. Ten blijke van haar instemming met deze bepaling, zal [B] B.V. deze Term Sheet mede ondertekenen.

(…)

31. Algemene bepalingen

Deze Term Sheet bevat alle afspraken die tussen Partijen zijn gemaakt omtrent de aangelegenheden waaraan in deze Overeenkomst wordt gerefereerd. (...) Partijen doen afstand van hun recht op vernietiging en/of ontbinding en/of wijziging van deze Term Sheet, behoudens indien en voor zover hierin anders is bepaald.”

2.12.

Ter uitwerking van de in de term sheet opgenomen hoofdlijnen is een vaststellingsovereenkomst opgesteld, waarvan [A] [H] op 28 juni 2017 een eerste concept heeft toegezonden. In dit concept werd verwezen naar een (niet bijgevoegd) addendum bij de huurovereenkomst tussen [B] en [E] .

2.13.

Op 12 juli 2017 heeft [H] een gewijzigd concept van de vaststellingsovereenkomst aan [A] doen toekomen. Op 19 en 21 juli 2017 heeft [A] op haar beurt [H] een gewijzigd concept van de vaststellingsovereenkomst toegestuurd. In de versie van 19 juli 2017 stond ten aanzien van het addendum bij de huurovereenkomst tussen [B] en [E] als opmerking vermeld:
“Conform de term sheet zal in het addendum uitsluitend een verlenging van de huurovereenkomst tot 1 augustus 2018 worden opgenomen.”

2.14.

Op 11 augustus 2017 heeft [H] [A] een gewijzigd concept van de vaststellingsovereenkomst toegestuurd. Op 23 augustus 2017 heeft [A] een wijziging voorgesteld in het artikel over het addendum bij de huurovereenkomst tussen [B] en [E] en op 24 augustus 2017 ontving [H] voor het eerst een concept van dat addendum.

2.15.

Op 30 augustus 2017 heeft [A] de zogenaamde execution versions van de vaststellingsovereenkomst rondgestuurd. Bijlage 1 bij deze vaststellingsovereenkomst betrof het addendum bij de huurovereenkomst tussen [B] en [E] (hierna te noemen het addendum). Artikel 2 van dit addendum luidt als volgt:

“2.1 De vigerende huurovereenkomst wordt verlengd tot 1 januari 2019.

2.2

Uiterlijk 1 januari 2018 dient op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in artikel 1

overeenstemming te zijn bereikt over de voorwaarden waaronder de nieuwe, langdurige

huurovereenkomst wordt gesloten.

2.3

Bij gebreke van overeenstemming terzake uiterlijk 1 januari 2018 eindigt de vigerende

huurovereenkomst op 1 januari 2019 en zal Huurder het gehuurde per de genoemde datum aan

Verhuurder opleveren conform de inhoud van de vigerende huurovereenkomst.”

2.16.

Bijlage 14 bij voornoemde vaststellingsovereenkomst betrof een definitief concept van een ‘Koopovereenkomst Gewone Aandelen’. Op grond van deze koopovereenkomst dient [H] een deel van haar gewone aandelen in [F] te verkopen en te leveren aan [A] .

2.17.

Op 5 september 2017 heeft [X] de vaststellingsovereenkomst namens [F] ondertekend en geparafeerd.

2.18.

Per e-mail van 12 september 2017 heeft [H] [A] een term sheet huur toegestuurd die in de plaats zou moeten komen van het addendum (hierna te noemen term sheet huur). Artikel 4 van deze term sheet luidt als volgt:

“Ieder der Partijen erkent en bevestigt dat zij de verplichting heeft de voorwaarden van de Huurovereenkomst, zoals in hoofdlijnen opgenomen in de Term Sheet, door middel van onderhandelingen te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid gezamenlijk nader uit te werken en op te nemen in de Huurovereenkomst, alsmede alles te (laten) doen wat noodzakelijk of wenselijk is en alle redelijkerwijs benodigde medewerking aan elkaar te verlenen om zo spoedig als redelijkerwijs mogelijk te komen tot de Huurovereenkomst en, onder de daarin opgenomen voorwaarden, tot nakoming daarvan.”

2.19.

Per e-mail van 26 september 2017 is namens [A] bezwaar gemaakt tegen de term sheet huur.

2.20.

Bij e-mail van 17 oktober 2017 heeft de raadsman van [A] [H] verzocht en voor zover nodig gesommeerd om de vaststellingsovereenkomst uiterlijk 25 oktober 2017 ondertekend te retourneren, dan wel uiterlijk op 20 oktober 2017 concrete tekstuele alternatieve voorstellen te doen.

2.21.

Mr. Koppenol heeft hierop per e-mail van 20 oktober 2017 gereageerd. In deze

e-mail staat onder meer vermeld:

“Onderstaande aanpassingen op vaststellingsovereenkomst en statutenwijzigingen zijn akkoord.

(…)

Voorts missen we nog de bijlage over de koopprijsberekening. Ik begrijp dat die conform aangehecht zou moeten zijn. Ik ben daar bij verder niet bij betrokken geweest, dus ik hoor graag of jij dat kan bevestigen. (…) Ten slotte is het door jouw voorgestelde addendum akkoord met dien verstande dat cliënt er op staat nu door te pakken en ook de huurovereenkomst te ondertekenen.”

Bij de betreffende e-mail was een concept van een huurovereenkomst gevoegd.

2.22.

In reactie op laatstgenoemde e-mail heeft mr. Plas op 24 oktober 2017 een e-mail gestuurd waarin onder meer vermeld staat:
“Voor wat betreft de suggestie dat de huurovereenkomst eerst zou moeten worden uitonderhandeld voordat de vaststellingsovereenkomst zou worden ondertekend, is sprake van een herhaling van zetten (…). Het is niet afgesproken en voor [A] ook volstrekt niet acceptabel dat aan de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst de voorwaarde wordt verbonden dat overeenstemming is bereikt over de (inhoud van de) huurovereenkomst. (…)”

2.23.

Mr. Koppenol heeft vervolgens per e-mail van 24 oktober 2017 als volgt gereageerd:
“(…) Ik heb je vrijdag bevestigd dat alles dezerzijds akkoord is en dat we kunnen ondertekenen. (…)

Naast op finale versies van jou en [D] , wacht ik voorts op jouw bevestiging of de bijlage over de koopprijs akkoord is.

Daarbij is het addendum zoals ik schreef ook akkoord, dus met bovenstaande bevestiging van jouw kant is de transactie-documentatie akkoord en ligt die gereed voor ondertekening. (…)

Het enige wat ik vrijdag opmerkte is dat terwijl wij bovenstaand doen (…), jij, met jouw huurrecht-collega, naar de huurovereenkomst kijkt – doorgaans is dat zo gepiept en de belangrijkste bepalingen staan al in de term sheet! (…)

Kort en goed: zorgen jullie voor die finale stukken dan zorg ik voor ondertekening en zorgen jullie ondertussen dat er iemand op die huurovereenkomst terugkomt zoals ik vrijdag al schreef. (…)”

2.24.

Mr. Plas heeft hierna op 24 oktober 2017 een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
“Ik kan het niet duidelijker stellen dan in mijn vorige e-mail. Eerst dient de vaststellingsovereenkomst te worden ondertekend en pas daarna wordt verder gesproken over de huurovereenkomst.”

2.25.

In een e-mail van 26 oktober 2017 van mr. Haas, een kantoorgenoot van mrs. Koppenol en Verkerk, aan mr. Plas staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…) en daarom roep ik u op uw cliënte ervan te overtuigen niet langer weg te lopen voor de onderhandelingen over de huurovereenkomst en daar zoals afgesproken ook daar te goeder trouw over in overleg te treden.

Cliënte zal totdat uw cliënte haar verplichtingen uit de Term Sheet op dit punt nakomt met een beroep op artikel 6:262 lid 1 BW verdere uitvoering van de Term Sheet opschorten en nog geen stukken tekenen. Uw cliënte dient dit niet te zien als een poging om onder welke afspraak dan ook uit te komen. In tegendeel, cliënte kan leven met de thans voorliggende concepten. Maar cliënte wil voordat zij haar lot ten aanzien van een toekomstige aandelentransactie bezegelt weten wat haar boven het hoofd hangt met betrekking tot het vastgoed.”

2.26.

Op 1 november 2017 heeft een bespreking plaatsgehad tussen [D] , [X] en de heer [G] , welke laatste [H] c.s. vertegenwoordigde (hierna te noemen [G] ). De bij deze bespreking aanwezigen hebben vervolgens per e-mail gecommuniceerd over de tijdens die bespreking gemaakte afspraken. In een e-mail van [G] d.d. 2 november 2017 staat hierover onder meer vermeld:
“- Aan de hand van het gesprek met de gemeente zullen de deskundigen partijen adviseren of er een redelijke mate van zekerheid bestaat dat een omgevingsvergunning zal worden verstrekt. Indien dat het geval is zal [H] terstond overgaan tot het tekenen van de VSO.

Verder is het volgende afgesproken: - Wanneer de huurovereenkomst wordt verlengd, zal dit geschieden conform de concepthuurovereenkomst die vorige week onder partijen is gecirculeerd. De highlights daarvan zijn:

1. Huurprijs cf. taxatie, te verhogen met de indexatie bij ingangsdatum na 1 januari 2017; 2. Huurovereenkomst voor 10 jaar met daarna optie voor 5 jaar. - Partijen zullen samenwerken om de nieuwbouw tot een goed einde te brengen. (..)”

2.27.

Op 6 november 2017 heeft [G] [D] en [X] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“In Word heb ik een “compare” versie gemaakt van de e-mails van PO en mijzelf, deze daarna aangevuld met de opmerkingen van PLA. Hoewel er werd verwezen naar het “Addendum” bij de conept-VSO was dit addendum ook een concept. Ik was het daar nog niet geheel mee eens, omdat ik meen dat het verstandig is dat we nu al de financiele aspecten van de huur vastleggen, om daar later niet weer een bron van conflict te hebben. Ik wil, kortom, zo min mogelijk losse eindjes, waarbij ik aanteken dat mijn voorstel in deze rechtstreeks is gebaseerd op de taxaties die Cushman & Wakefield hebben uitgevoerd en hun input omtrent een zakelijk Bruto Aanvangs Rendement. Ik heb de betreffende passage gemakshalve geel gemerkt. Dit is geen poging van mij om nu nog iets door te drukken. Als wij verder zouden hebben gesproken over het Addendum bij de VSO zou ik dit zekere als wezenlijk punt hebben getafeld, wat ik ook gedaan heb door het inbrengen van een concept-huurovereenkomst. In zoverre is dit dan ook zeker geen nieuw punt. (…)”

2.28.

De geel gemerkte passage waarnaar in laatstgenoemde e-mail wordt verwezen luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Indien partijen een redelijke mate van zekerheid verkrijgen dat een omgevingsvergunning wordt afgegeven zullen partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten onder de volgende, grotendeels in het concept-addendum benoemde uitgangspunten: (…)”.

2.29.

De [gemeente] heeft tijdens een bezoek van [D] en [X] op 23 november 2017 een redelijke mate van zekerheid verschaft over het afgeven van de omgevingsvergunning.

2.30.

[A] heeft [H] c.s. op 28 november 2017 een ingebrekestelling gestuurd.

2.31.

Per e-mail van 14 december 2017 heeft [X] [D] en [G] een voorstel inzake de huurovereenkomst gezonden.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[A] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. a) [H] op straffe van verbeurte van een dwangsom te gelasten binnen vijf dagen na heden:

primair:

- tot ondertekening, parafering en afgifte aan [A] over te gaan van de als productie 9 aan de dagvaarding gehechte vaststellingsovereenkomst en de voor [H] uit die vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verbintenissen na te leven;

- tot ondertekening, parafering en afgifte aan [A] over te gaan van de als bijlage 14 bij productie 9 aan de dagvaarding gehechte koopovereenkomst en de voor [H] uit die koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, in het bijzonder de uit artikel 4.2 van de betreffende koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, na te leven;

subsidiair:

te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid met [A] te onderhandelen over door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen onderwerpen overeenkomstig door de voorzieningenrechter in goede justitie te geven aanwijzingen, teneinde daarover met [A] overeenstemming te bereiken, alsmede de aldus bereikte overeenstemming schriftelijk vast te leggen en ten blijke van overeenstemming te ondertekenen en paraferen en, vervolgens na te komen;

b) [B] op straffe van verbeurte van een dwangsom te gelasten:

primair:

- tot ondertekening, parafering van pagina 23 en afgifte aan [A] over te gaan van de als productie 9 aan de dagvaardig gehechte vaststelingsovereenkomst en de voor [B] uit die vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verbintenissen na te leven;

- tot ondertekening, parafering en afgifte aan [E] en/of [A] over te gaan van het als bijlage 2 bij productie 9 aan deze dagvaarding gehechte addendum en de voor [B] uit dat addendum voortvloeiende verbintenissen na te leven;

subsidiair:

te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid met [A] (door) te onderhandelen over door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen onderwerpen overeenkomstig door de voorzieningenrechter in goede justitie te geven aanwijzingen, teneinde daarover met [A] overeenstemming te bereiken, alsmede de aldus bereikte overeenstemming schriftelijk vast te leggen en ten blijke van overeenstemming te ondertekenen en paraferen en, vervolgens, na te komen;

c) [C] op straffe van verbeurte van een dwangsom te gelasten:

primair:

tot ondertekening, parafering van pagina 25 en 26 en afgifte aan [A] over te gaan van de als productie 9 aan de dagvaarding gehechte vaststellingsovereenkomst en de voor [C] uit die vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, na te leven;

subsidiair:

te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid met [A] (door) te onderhandelen over door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen onderwerpen, teneinde daarover met [A] overeenstemming te bereiken overeenkomstig door de voorzieningenrechter in goede justitie te geven aanwijzingen, alsmede de aldus bereikte overeenstemming schriftelijk vast te leggen en ten blijke van overeenstemming te ondertekenen en paraferen en, vervolgens, na te komen;

d) althans een zodanige voorziening te treffen als in goede justitie juist wordt geacht;

e) hoofdelijke veroordeling van [H] c.s. in de kosten van deze procedure, de

nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende

dag na heden, althans na dagtekening van de betekening van dit vonnis.

3.2.

[A] legt aan deze vorderingen – kort samengevat – het navolgende ten grondslag. [H] c.s. verbinden aan de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst ten onrechte de voorwaarde dat een nieuwe huurovereenkomst tussen [E] en [B] wordt getekend. In artikel 16 van de term sheet is immers slechts een verplichting tot onderhandeling over een nieuwe huurovereenkomst opgenomen. [H] c.s. komen telkens met nieuwe eisen ten aanzien van de vaststellingsovereenkomst en handelen niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 5 van de term sheet. Tussen partijen bestaat overeenstemming over de vaststellingsovereenkomst en het daarbij behorende addendum, althans [A] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat daarvan sprake is. Er dient dan ook tot ondertekening van de betreffende documenten te worden overgegaan.

3.3.

[H] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[H] c.s. vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom:

a. a) [A] te gelasten om te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid te onderhandelen over de huurovereenkomst, teneinde daarover met [B] overeenstemming te bereiken, alsmede de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen en ten blijke van overeenstemming te ondertekenen en paraferen; en tevens, meer specifiek, zonder aan het voorgaande afbreuk te doen:
- binnen twee weken na dit vonnis een reactie te geven op het als productie 1 door [H] c.s. overgelegde concept van de huurovereenkomst;

- binnen twee weken na dit vonnis een deugdelijk concept van het in punt 16 van de term sheet genoemde businessplan aan te leveren;

b) [A] te gelasten het ertoe te leiden dat er te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid wordt onderhandeld over de huurovereenkomst, teneinde daarover met [B] overeenstemming te bereiken, alsmede het ertoe te leiden dat deze huurovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd en ten blijke van overeenstemming wordt ondertekend en geparafeerd; en tevens, meer specifiek, zonder aan het voorgaande afbreuk te doen, het ertoe te leiden dat:

- binnen twee weken na dit vonnis een reactie wordt gegeven op het als productie 1 door [H] c.s. overgelegde concept van de huurovereenkomst;

- binnen twee weken na dit vonnis een deugdelijk concept van het in punt 16 van de term sheet genoemde businessplan wordt aangeleverd;

c) veroordeling van [A] in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen.

4.2.

[H] c.s. leggen aan deze vorderingen ten grondslag dat partijen op grond van artikel 16 van de term sheet reeds in de periode tot 1 oktober 2017 te goeder trouw dienden te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst. Volgens [H] c.s. is [A] deze verplichting in het geheel niet nagekomen en heeft zij slechts een verlenging van de vigerende huurovereenkomst voorgesteld, met welk voorstel [H] niet akkoord is gegaan. [H] c.s. stellen dat [H] alles heeft gedaan wat in het kader van de onderhandelingen over de nieuwe huurovereenkomst van haar verwacht kon worden en dat zij nog altijd in afwachting is van een inhoudelijke reactie van [A] op de concept huurovereenkomst en van een concept businessplan ter onderbouwing van de door [E] gewenste investeringen/verbouwing.

4.3.

[A] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze tezamen worden beoordeeld.

5.2.

Het spoedeisend belang vloeit genoegzaam voort uit de vorderingen van partijen. Aan het verweer van [H] c.s. in conventie dienaangaande zal derhalve voorbij worden gegaan.

5.3.

De stelling van [H] c.s. dat de onderhavige kwestie zich niet leent voor een kort geding wordt evenmin gevolgd. Weliswaar heeft [A] een groot aantal producties overgelegd waarvan een aantal kort voor de mondelinge behandeling is ontvangen, maar de geschilpunten tussen partijen zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende duidelijk en overzichtelijk om daarover in kort geding voorshands te kunnen beslissen.

5.4.

[A] vordert in conventie primair kort gezegd [H] c.s. te gelasten de vaststellingsovereenkomst met bijlagen te ondertekenen, paraferen, retourneren en na te komen. De betreffende primaire vorderingen kunnen in kort geding slechts worden toegewezen indien voorshands voldoende aannemelijk is dat tussen partijen overeenstemming bestaat over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen. Dit is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet het geval. Een essentieel onderdeel van de vaststellingsovereenkomst betreft immers het addendum op de huurovereenkomst tussen [E] en [B] , welk addendum – anders dan [A] doet voorkomen – niet in lijn is met de in de term sheet opgenomen afspraak dat [A] en [H] zouden pogen om vóór 1 oktober 2017 overeenstemming te bereiken over een nieuwe huurovereenkomst. Dat partijen zijn overeengekomen dat in het addendum uitsluitend een verlenging van de huurovereenkomst tot 1 augustus 2018 zou worden opgenomen is vooralsnog niet (voldoende) gebleken, zodat aan de stellingen van [A] dienaangaande voorbij wordt gegaan.

5.5.

[H] heeft op 12 september 2017 aan [A] duidelijk gemaakt dat zij niet met het addendum kon instemmen en heeft [A] op die datum een term sheet huur toegestuurd, met welke term sheet [A] niet akkoord is gegaan. Per e-mail van 20 oktober 2017 heeft mr. Koppenol mr. Plas vervolgens een concept van een nieuwe huurovereenkomst toegestuurd en daarbij duidelijk gemaakt slechts akkoord te kunnen gaan met het addendum, mits ook een nieuwe huurovereenkomst zou worden gesloten. Ook in zijn e-mail van 24 oktober 2017 benadrukt mr. Koppenol een reactie op de concept huurovereenkomst te willen ontvangen. Van een onvoorwaardelijke en volledige instemming met de inhoud van de vaststellingsovereenkomst inclusief de bijlagen is in de betreffende e-mails derhalve geen sprake. Uit de e-mail van mr. Haas van 26 oktober 2017 kan een dergelijke instemming evenmin worden afgeleid. Wat betreft de stelling dat [G] in de bespreking van 1 november 2017 de blote toezegging heeft gedaan dat [H] tot ondertekening van de vaststellingsovereenkomst zou overgaan zodra de [gemeente] een redelijke mate van zekerheid zou verschaffen over de benodigde omgevingsvergunning, geldt dat [H] c.s. deze gemotiveerd hebben weersproken. Zonder nadere bewijslevering, waarvoor in kort geding geen plaats is, kan thans derhalve niet worden vastgesteld of de betreffende blote toezegging inderdaad is gedaan.

5.6.

Nu onvoldoende aannemelijk is dat tussen partijen overeenstemming bestaat over de inhoud van de vaststellingsovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen, zullen de primaire vorderingen van [A] worden afgewezen.

5.7.

Wat betreft de subsidiaire vorderingen in conventie van [A] geldt dat per saldo slechts de (eventueel) te sluiten nieuwe huurovereenkomst tussen [E] en [B] partijen verdeeld houdt. Volgens [A] kan zij niet verplicht worden tot onderhandeling over deze nieuwe huurovereenkomst, aangezien zij zich ter zake van die verplichting op 24 oktober 2017 op een opschortingsrecht heeft beroepen, maar dit standpunt is niet houdbaar. Zoals hiervoor is overwogen, bestond op 24 oktober 2017 geen overeenstemming over de vaststellingsovereenkomst met bijlagen, zodat er van een opeisbare vordering aan de zijde van [A] op dat moment geen sprake was. Voor zover uit de e-mails van 24 oktober 2017 van mr. Plas al een beroep op een opschortingsrecht kan worden afgeleid, was [A] op dat moment dus niet tot opschorting bevoegd.

5.8.

[A] en [H] hebben zich in artikel 16 van de term sheet verplicht tot het onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst en de voorzieningenrechter zal, mede gelet op de vorderingen van [H] c.s. in reconventie, [A] en [H] , alsmede [B] en [C] die immers ook worden geacht betrokken te zijn (geweest) bij de onderhandelingen over de te sluiten vaststellingsovereenkomst, dan ook gelasten tot het zakelijk, te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid (door) onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst, zulks met inachtneming van het feit dat in artikel 16 van de term sheet is bepaald dat [A] en [H] onder begeleiding van professionele adviseurs een business plan zullen opstellen. Hierbij zal de hiervoor onder 2.31 genoemde e-mail met bijlage van [X] tot uitgangspunt hebben te dienen. Ter voorkoming van alsdan – vanwege aard en inhoud van de onderhavige inspanningsverplichtingen – voorzienbare executiegeschillen, zal aan deze veroordeling geen dwangsom worden gekoppeld.

5.9.

Nu in artikel 16 van de term sheet is bepaald dat [A] en [H] onder begeleiding van professionele adviseurs een business plan zullen opstellen, is de vordering van [H] c.s. tot het aanleveren van een concept business plan niet toewijsbaar. Dit geldt ook voor de gevorderde reactie op de door [H] c.s. overgelegde concept huurovereenkomst, nu voor een dergelijke reactie immers eerst het business plan gereed dient te zijn.

5.10.

Aangezien de primaire vorderingen van [A] worden afgewezen en met de wijze waarop haar subsidiaire vorderingen worden toegewezen tevens de vorderingen van [H] c.s. in reconventie deels worden toegewezen, dient [A] als de meest in het ongelijk gestelde partij te worden beschouwd. Zij zal derhalve in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [H] c.s. tot op heden in conventie begroot op:

- griffierecht € 618,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.434,00

De kosten in reconventie aan de zijde van [H] c.s. worden tot op heden begroot op:

- salaris advocaat € 408,00 (factor 0,5 × tarief € 816,00)

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie en in reconventie

6.1.

gelast partijen om zakelijk en te goeder trouw naar redelijkheid en billijkheid (door) te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst, zulks overeenkomstig hetgeen hiervoor onder 5.8 is overwogen, teneinde daarover overeenstemming te bereiken, alsmede de aldus bereikte overeenstemming schriftelijk vast te leggen en ten blijke van overeenstemming te ondertekenen en paraferen en, vervolgens na te komen,

6.2.

veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [H] c.s. tot op heden begroot op € 1.842,00,

6.3.

veroordeelt [A] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [A] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2018.