Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/196710 / KG ZA 17-14
Vonnis in kort geding van 7 februari 2017
in de zaak van
de stichting
STICHTING RUITERBELANGEN,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
advocaat mr. G.A.G. Warfman te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. Klomp te Enschede.
Partijen zullen hierna Stichting Ruiterbelangen en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 5
- de brief aan de zijde van [gedaagde] van 26 januari 2017
- de brief aan de zijde van Stichting Ruiterbelangen van 26 januari 2017
- de producties 1 tot en met 6 aan de zijde van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Stichting Ruiterbelangen
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Heden wordt bij vervroeging vonnis gewezen.
2.De feiten
2.1.
In deze zaak staat het navolgende vast:
- Stichting Ruiterbelangen heeft op 2 december 2011 haar manege (rijhal, kantine en stallen en dienstwoning, c.a.), plaatselijk bekend Haaksbergerstraat 1045 en 1045a te Enschede, aan [gedaagde] ver(huur)kocht, tegen een koopsom van € 600.000,- k.k.
- De feitelijke levering is bepaald op 1 december 2011, de juridische levering op uiterlijk
30 november 2016.
- Partijen zijn, tot de juridische levering in november 2016, een aanbetalingsregeling overeengekomen, inhoudende dat [gedaagde] per maand € 1.000,- aanbetaalt (t.z.t. te verrekenen met de koopsom), naast een vergoeding voor het gebruik van de manege.
- Ten aanzien van de gebruiksvergoeding zijn partijen de volgende ingroeiregeling overeengekomen, om zo de opstart van de onderneming van [gedaagde] te kunnen faciliteren:
Periode
Vergoeding per jaar
Vergoeding per maand
1-12-2011 / 30-11-2012
€ 17.400,-
€ 1.450,-
1-12-2012 / 30-11-2013
€ 22.800,-
€ 1.900,-
1-12-2013 / 30-11-2014
€ 28.200,-
€ 2.350,-
1-12-2014 / 30-11-2015
€ 33.600,-
€ 2.800,-
1-12-2015 / 30-11-2016
€ 39.000,-
€ 3.250,-
- Op de overeenkomst is van toepassing de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna te noemen TWHOZ 1973).
2.2.
Bij vonnis in kort geding, gewezen op 14 november 2014, heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] onder meer veroordeeld om aan Stichting Ruiterbelangen te betalen een bedrag van € 2.000,-- per maand, ingaande november 2014, te betalen zonder korting, terughouding of verrekening, op grond van de tot op dat moment door [gedaagde] gestelde gebreken/kwesties, tot dat in de bodemprocedure tussen partijen door de rechtbank eindvonnis zal zijn gewezen.
2.3.
Bij tussenvonnis van de rechtbank van 21 oktober 2015, geregistreerd onder nummer C/08/163021 HA ZA 14-510 heeft de rechtbank op vordering van [gedaagde] met gebruikmaking van de mogelijkheid die de TWHOZ 1973 biedt, enkele nietigheidsgebreken in de overeenkomst ‘gerepareerd’.
2.4.
Met inachtneming van het in het tussenvonnis van 21 oktober 2015 en ter comparitie van 7 januari 2016 bepaalde, is de tussen partijen geldende huurkoopovereenkomst op 20 juni 2016 notarieel vastgelegd.
2.5.
De huurkoopovereenkomst luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
Artikel 3.1:
‘De akte van levering zal verleden worden op uiterlijk dertig november tweeduizend zestien of zoveel te eerder door koper te bepalen (…).’
Artikel 4 (slot):
‘
Op het moment van juridische levering en betaling van de onroerende zaak zal met de koopsom mogen worden verrekend negen honderd euro (€ 900,00) per volledig betaalde maandvergoeding. Wederzijdse (digitale) bankafschriften zullen daartoe als betalingsbewijs gelden. In geval niet voor dertig november tweeduizend zestien de koper de resterende koopsom heeft betaald, eindigt deze overeenkomst en mag de verkoper de totaal ontvangen aanbetalingen behouden als vaste boete nader omschreven in artikel 10.’
Op het moment van juridische levering en betaling van de onroerende zaak zal met de koopsom mogen worden verrekend negen honderd euro (€ 900,00) per volledig betaalde maandvergoeding. Wederzijdse (digitale) bankafschriften zullen daartoe als betalingsbewijs gelden. In geval niet voor dertig november tweeduizend zestien de koper de resterende koopsom heeft betaald, eindigt deze overeenkomst en mag de verkoper de totaal ontvangen aanbetalingen behouden als vaste boete nader omschreven in artikel 10.’
Artikel 6.9:
‘Bij beëindiging van het gebruik dient het verkochte in dezelfde toestand te worden opgeleverd als deze zich ten tijde van de overdracht bevond.’
Artikel 6.12:
‘Bij het niet of niet tijdig ontruimen door koper is deze nalatig in het nakomen van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst en heeft verkoper het recht de ontruiming van het verkochte te bewerkstelligen, onverminderd het recht om verdere vergoeding van schade of nakoming te vorderen.’
Artikel 10.1:
‘Indien één van de partijen , na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring van de nalatige. Artikel 10.2 en 10.3 zijn van overeenkomstige toepassing.’
Artikel 10.2:
‘Ontbinding op grond van een tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van een tekortkoming zal de partij die tekortschiet ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete vanvierenvijftig duizend euro (€ 54.000,00)verbeuren. Aan de zijde van de koper zal deze boete worden verrekend met een deel van gedane aanbetalingen, zijnde negen honderd euro (€ 900,00) per volledig betaalde maandvergoeding volgens onderstaande tabel (…).’
Artikel 10.3:
‘Ingeval de ontbinding zou plaatsvinden door verkoper, ten gevolge van een oorzaak die bij koper ligt, vervallen de reeds betaalde aanbetalingen aan verkoper.
In dat verband verklaart koper nu voor als dan af te zien van een terugvordering op de reeds aanbetaalde termijnen.’
2.6.
Op 23 november 2016 heeft de rechtbank eindvonnis gewezen in het geschil tussen partijen. De conventionele vorderingen van [gedaagde] zijn afgewezen. In reconventie is [gedaagde] veroordeeld om aan Stichting Ruiterbelangen te betalen het bedrag ter hoogte van het verschil tussen de door de voorzieningenrechter te Almelo bij vonnis van
14 november 2014 vastgestelde maandvergoeding van € 2.000,00 en de ex artikel 4 sub c, d en e van de huurkoopovereenkomst verschuldigde maandvergoedingen, zijnde over de maand november 2014 een bedrag van € 115,00, over de periode december 2014 tot en met november 2015 een bedrag van € 520,00 per maand en over de periode van december 2015 tot en met november 2016 een bedrag van € 925,00 per maand.
2.7.
Op 30 november 2016 had de juridische levering nog niet plaatsgevonden.
2.8.
Bij brief van 1 december 2016 heeft Stichting Ruiterbelangen [gedaagde] een termijn van 8 dagen gegeven om alsnog mee te werken aan de juridische levering. Daarbij heeft Stichting Ruiterbelangen erop gewezen dat de huurkoopovereenkomst zal worden ontbonden als [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan haar afnameverplichting voldoet en dat conform artikel 10.2 van de notariële akte aanspraak gemaakt zal worden op de boete van € 54.000,00.
2.9.
In december 2016 heeft de dochter van [gedaagde] Stichting Ruiterbelangen aangeboden de manage van haar te huren. Dit aanbod is afgewezen.
2.10.
Bij brief van 19 december 2016 heeft Stichting Ruiterbelangen de huurkoopovereenkomst buiten rechte ontbonden, omdat [gedaagde] heeft nagelaten aan haar afnameverplichting te voldoen. [gedaagde] is gesommeerd om de manege uiterlijk 30 december 2016 leeg en ontruimd op te leveren onder inlevering van de sleutels.
2.11.
Tevens heeft Stichting Ruiterbelangen [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk
30 december 2016 het bedrag van € 58.815,00 te voldoen, bestaande uit de achterstanden in de gebruiksvergoeding zijnde het bedrag van € 4.815,00 en de contractuele boete van
€ 54.000,00.
2.12.
Aangezien [gedaagde] de manege niet tijdig heeft ontruimd, noch tijdig de betalingen heeft verricht, heeft Stichting Ruiterbelangen zich genoodzaakt gezien dit kort geding te entameren.
3.Het geschil
3.1.
Stichting Ruiterbelangen vordert samengevat - [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot ontruiming van de manege binnen 48 uur na betekening van dit vonnis. Tevens vordert Stichting Ruiterbelangen [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van € 60.815,--, bestaande uit achterstallige gebruiksvergoedingen tot en met januari 2017, de verbeurde boete en de gebruiksvergoeding van € 2.000,00 met ingang van 1 februari 2017 tot aan de dag van de volledige ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot vordert Stichting Ruiterbelangen [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, zo nodig te verhogen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat het spoedeisend belang bij de vorderingen reeds voldoende voortvloeit uit de aard van de vordering, namelijk een einde maken aan een volgens Stichting Ruiterbelangen onrechtmatige situatie. Bovendien heeft Stichting Ruiterbelangen onweersproken gesteld dat [gedaagde] geen vergoeding meer betaalt en dat de Stichting Ruiterbelangen haar verplichtingen jegens de bank dient na te komen. De stelling van de Stichting Ruiterbelangen dat zij niet in staat is aan haar hypothecaire verplichtingen te voldoen en de verzekeringspremies te betalen, kan niet worden gepasseerd met de stelling van [gedaagde] dat de manege eerder anderhalf jaar heeft leeg gestaan en dat Stichting Ruiterbelangen toen kennelijk in staat is gebleken aan haar verplichtingen te voldoen. Stichting Ruiterbelangen heeft haar spoedeisend belang dan ook in voldoende mate aannemelijk gemaakt. De voorzieningenrechter zal thans overgaan tot de materiële beoordeling van het geschil.
4.2.
De voorzieningenrechter passeert de stelling van [gedaagde] dat zij de brief waarbij Stichting Ruiterbelangen haar in gebreke heeft gesteld niet heeft ontvangen als niet aannemelijk, aangezien de brief niet alleen per aangetekende post aan [gedaagde] , maar ook per gewone post is verstuurd aan zowel [gedaagde] als aan haar toenmalige advocaat.
4.3.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat Stichting Ruiterbelangen [gedaagde] bij brief van 1 december 2016 conform het bepaalde in artikel 10.1 van de notariële huurkoopakte in gebreke heeft gesteld en [gedaagde] heeft gesommeerd binnen
8 dagen na dagtekening van die brief de akte van levering bij de notaris te passeren. Daarbij is [gedaagde] gewezen op de consequenties van het niet nakomen van de afnameplicht van het gehuurkochte.
4.4.
Aangezien [gedaagde] binnen de haar bij brief van 1 december 2016 gegeven termijn niet alsnog is nagekomen, heeft de bij brief van 19 december 2016 buitengerechtelijke ontbinding van de huurkoopovereenkomst door Stichting Ruiterbelangen naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter rechtsgeldig plaatsgevonden.
4.5.
Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde] de manege, bestaande uit een rijhal, kantine, stallen en een dienstwoning met erf, tuin, ondergrond en landbouwgrond, nu zonder recht of titel gebruikt. Daarmee maakt [gedaagde] een inbreuk op het eigendomsrecht van Stichting Ruiterbelangen, die daarom recht en belang heeft bij een onverwijlde beëindiging van die onrechtmatigheid. De vorderingen van Stichting Ruiterbelangen zullen dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen uiterlijk ontruimd zal dienen te zijn zal worden bepaald op vier weken na betekening van dit vonnis. De voorzieningenrechter onderschrijft de stelling van Stichting Ruiterbelangen dat [gedaagde] wist de uiterste termijn waarop ingevolge de huurkoopovereenkomst afgenomen diende te worden met rasse schreden naderde. Het kan [gedaagde] niet worden tegengeworpen dat zij tot het laatste moment heeft gepoogd om voor het verstrijken van de uiterste datum alsnog de financiering voor de aanschaf van de manege rond te krijgen. [gedaagde] had er echter wel rekening mee dienen te houden dat de financiering niet rond zou komen en dat zij diende te ontruimen. Dat zij pas vanaf 16 december 2016, nadat ook de laatste bank de financiering had afgewezen, op zoek is gegaan naar vervangende woonruimte voor haar en haar gezin, dient voor haar rekening en risico te komen. Hetgeen overigens door [gedaagde] is gesteld leidt voorshands niet tot het oordeel dat haar een langere ontruimingstermijn gegund dient te worden.
4.6.
[gedaagde] heeft nog gesteld dat deze zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding. Zij overweegt hoger beroep in te stellen en is van mening dat de uitkomst van deze procedure afgewacht dient te worden.
4.7.
De voorzieningenrechter deelt deze visie niet. Indien en voor zover [gedaagde] met haar stelling betoogt dat toewijzing van de gevorderde ontruiming onherstelbare gevolgen heeft, beaamt de voorzieningenrechter dit. Daar staat echter tegenover dat Stichting Ruiterbelangen aannemelijk heeft gemaakt dat haar financiële positie niet rooskleurig is, zodat ook aan haar zijde onherstelbare gevolgen zouden kunnen intreden. Na afweging van de belangen van beide partijen is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van Stichting Ruiterbelangen in deze zwaarder dient te wegen, gelet ook op de omstandigheid dat [gedaagde] ingevolge de tussen partijen gesloten overeenkomst ruim de tijd heeft gehad om aan haar financiële verplichtingen te voldoen, zij daartoe niet in staat is gebleken en daar ook geen zicht meer op is.
4.8.
Stichting Ruiterbelangen vordert in het onderhavige geding tevens betaling van de in artikel 10.2 van notariële akte overeengekomen ter stond opeisbare boete van
€ 54.000,00 en een bedrag van € 60.815,00 aan achterstallige gebruiksvergoedingen.
4.9.
[gedaagde] betwist zowel de hoogte van de boete als de hoogte van de vermeende achterstallige gebruiksvergoedingen. Daar waar de Stichting Ruiterbelangen onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 10.3 van de notariële akte stelt dat zij aanspraak heeft op het volledige boetebedrag van € 54.000,00, meent [gedaagde] dat zij op grond van artikel 10.2 van de notariële akte op deze boete de vanaf december 2014 door haar maandelijks gedane aanbetaling van € 900,-- (in totaal een bedrag van
€ 36.100,00) in mindering kan brengen. [gedaagde] stelt dat artikel 10.2 geldt, ongeacht het bepaalde in artikel 10.3 en beroept zich op verrekening.
4.10.
[gedaagde] is van mening dat artikel 10.3 niet dusdanig uitgelegd dient te worden dat daarmee ook bedoeld wordt dat de verrekening van artikel 10.2 niet meer zou gelden. Indien de oorzaak van de ontbinding bij de koper ligt vervallen reeds gedane aanbetalingen. Er wordt in artikel 10.3 niet gesproken van verval van de verrekening, zoals bedoeld in artikel 10.2. In de visie van [gedaagde] is de bedoeling van artikel 10.2 dat, indien de de oorzaak van ontbinding van de overeenkomst aan de zijde van [gedaagde] ligt, [gedaagde] geen vordering kan indienen die ziet op de terugvordering op de reeds aanbetaalde termijnen, maar dat hiermee niet artikel 10.2 geheel komt te vervallen, althans de verrekening. Het zou vreemd zij om jarenlang een aanbetaling (van in totaal € 36.100,00) te verrichten op een koop, welke aanbetaling ineens volledig zou komen te vervallen, terwijl ook de mogelijkheid tot verrekening met de boete zou komen te vervallen.
4.11.
De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen van mening verschillen over het antwoord op de vraag of in de onderhavige situatie verrekening van de aanbetaalde bedragen met de boete mogelijk is. De vraag wie gelijk heeft, kan in het kader van dit kort geding, dat zich niet leent voor nader onderzoek naar de juistheid van de over en weer ingenomen stellingen, niet worden beantwoord. Gelet op het feit dat omvang van de geldvordering niet in hoge mate aannemelijk is en onderdeel kan gaan vormen van een appelprocedure, indachtig de penibele financiële situatie van beide partijen, op grond waarvan een aanzienlijk restitutierisico bestaat, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de geldvordering af te wijzen, voor zover deze betrekking heeft op de gevorderde boete van
€ 54.000,00.
4.12.
De voorzieningenrechter ziet echter geen beletselen voor toewijzing van de gevorderde achterstallige gebruiksvergoedingen. Door [gedaagde] wordt het ter zake gevorderde bedrag van € 6.815,00 betwist, omdat Stichting Ruiterbelangen dit bedrag op geen enkele wijze onderbouwt. Nu ter zitting echter is toegelicht dat het gaat om de door de voorzieningenrechter bij vonnis van 14 november 2014 vastgestelde gebruikersvergoeding van € 2.000,-- per maand, berekend over een gedeelte van de maand oktober 2016, de maanden november en december 2016 en januari 2017, acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat toewijzing van dit deel van de geldvordering in een bodemprocedure stand zal houden. De voorzieningenrechter ziet tevens aanleiding voor het toewijzen van een gebruiksvergoeding over de periode van maximaal vier weken die [gedaagde] worden gegund om tot ontruiming over te gaan. Daarbij zal het door [gedaagde] aan Stichting Ruiterbelangen te vergoeden bedrag worden bepaald op € 66,66 per dag dat zij nog niet tot ontruiming is overgegaan.
4.13.
De gevorderde dwangsom zal als volgt worden beperkt en gemaximeerd.
4.14.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stichting Ruiterbelangen worden begroot op:
- dagvaarding € 99,21
- griffierecht 1.924,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 2.839,21
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen uiterlijk vier weken na betekening van dit vonnis de manege, bestaande uit een rijhal, kantine, stallen en een dienstwoning met erf, tuin, ondergrond en landbouwgrond (kadastraal bekend Lonneker sectie I, nummer 2654, 2874 en 31740) gelegen te Enschede aan de Haaksbergerstraat 1045/1047 leeg en ontruimd en in dezelfde staat als deze zich ten tijde van de feitelijke overdracht bevond ter beschikking te stellen aan Stichting Ruiterbelangen en deze onroerende zaak te verlaten en te ontruimen en ontruimd te laten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ter grootte van € 10.000,00 ineens en daarna € 500,00 per dag – een gedeelte van een dag te zien als een dag – door [gedaagde] aan Stichting Ruiterbelangen, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan de inhoud van dit vonnis te voldoen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Ruiterbelangen te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 6.815,00, zijnde de achterstallige gebruiksvergoedingen tot en met januari 2017, en bepaalt dat [gedaagde] over de periode van maximaal vier weken die haar wordt gegund om tot ontruiming over te gaan een vergoeding aan Stichting Ruiterbelangen verschuldigd is van € 66,66 per dag dat zij nog niet tot de in 5.1. vermelde ontruiming is overgegaan,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten met bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening. De kosten aan de zijde van Stichting Ruiterbelangen worden tot op deze uitspraak begroot op
€ 2.839,21,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 131,-- zonder betekening en € 199,-- in geval van betekening, indien en voor zover [gedaagde] niet binnen een termijn van veertien dagen na betekening aan dit vonnis heeft voldaan, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagde daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.G. Vermeulen en in het openbaar uitgesproken op
7 februari 2017. [1]