Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknr. : 6035393 CV EXPL 17-3698
Datum : 19 december 2017
Vonnis in de zaak van:
[eiseres] ,
en haar echtgenoot
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
verder te noemen [eiseres] en [eiser] ,
gemachtigde mr. M.H. Doorbos, toegevoegd op 22 december 2016 onder nummer 2FJ8137,
tegen
de stichting Woningstichting Openbaar Belang,
gevestigd te Zwolle,
gedaagde partij,
verder te noemen WOB,
gemachtigde mr. M.E. Dekker.
Verloop van de procedure
– dagvaarding van 23 mei 2017
– conclusie van antwoord
– tussenvonnis van 8 augustus 2017
– brief met producties van [eiseres] en [eiser] van 10 oktober 2017
– brief met producties van WOB van 11 oktober 2017
– proces-verbaal van de comparitie van 19 oktober 2017
– brief van [eiseres] en [eiser] met een dvd van 25 oktober 2017
– akte van WOB van 21 november 2017
– akte van [eiseres] en [eiser] van 21 november 2017.
Geschil
[eiseres] en [eiser] vorderen, kort samengevat, WOB te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis een gerechtelijke procedure te starten tegen Stichting Timon te Zeist waarin ontbinding c.q. beëindiging van de huurovereenkomst tussen WOB en Stichting Timon voor de panden aan de [adres 1, adres 2, adres 3, adres 4] te [plaats] zal worden gevorderd en/of ontruiming van die panden door de Stichting Timon op de kortst mogelijke termijn, versterkt met een dwangsom, en WOB te veroordelen in de proceskosten.
WOB heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met hoofdelijke veroordeling van [eiseres] en [eiser] in de proceskosten.
Vaststaande feiten
1.1.
[eiseres] huurt sedert 16 december 2002 van WOB de eengezinswoning aan het [adres 5] te [plaats] . [eiseres] en [eiser] zijn met elkaar gehuwd en [eiser] is daarom van rechtswege medehuurder van de woning.
1.2.
De woning aan het [adres 5] maakt onderdeel uit van een rij geschakelde eengezinswoningen. Naast de woning van [eiseres] en [eiser] bevinden zich aan de ene kant vier eengezinswoningen, genummerd [adres 1, adres 2, adres 3, adres 4] . [adres 1] is een hoekwoning. De woning van [eiseres] en [eiser] is geschakeld met de woningen genummerd [adres 4] en – aan de andere kant – [adres 6] .
1.3.
De woningen [adres 1, adres 2, adres 3, adres 4] zijn in het verleden verbouwd en toen intern onderling met elkaar verbonden om door een grote(re) groep personen te kunnen worden bewoond. De keuken is daarbij gesitueerd in woning [adres 4] , tegen de muur die scheiding maakt met de woning van [eiseres] en [eiser] .
1.4.
SGJ Jongerenopvang verleende in het verleden in het kader van jeugdzorg onderdak aan ongeveer 10 (autochtone) tienermeisjes. In de loop van 2015 is zij gefuseerd met Stichting Timon (verder: Timon). Vanaf eind 2015 wordt door Timon in het woningblok [adres 1, adres 2, adres 3, adres 4] onderdak verleend aan (maximaal) 12 alleenstaande minderjarige statushouders (afgekort tot ams’ers), in de leeftijd 14 tot 18 jaar en afkomstig uit vooral Eritrea. Vanaf ongeveer dat moment klagen [eiseres] en [eiser] bij WOB over overlast.
1.5.
In woning [adres 1] woonde een zogeheten steungezin (ook wel omwonendengezin genoemd) dat op verzoek van Timon begeleiding bood aan de ams’ers.
1.6.
In verband met de klachten van [eiseres] en [eiser] is begin 2017 (onder meer) op initiatief van de [gemeente] een onafhankelijke procesbegeleider, mevrouw [A] , aangesteld met als doel zo mogelijk tot een oplossing te komen.
Standpunt [eiseres] en [eiser]
2.1.
[eiseres] en [eiser] stellen dat vanaf eind 2015, toen de ams’ers hun intrek namen, sprake is van onaanvaardbare overlast veroorzaakt door deze jongeren en dat WOB nu hiertegen moet optreden door een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst tegen Stichting Timon aanhangig te maken. Gesprekken, afspraken en bemiddeling tussen WOB, Timon, en [eiseres] en [eiser] hebben niet tot een oplossing geleid; de overlast blijft bestaan. De leiding van Timon heeft de jongeren niet in de hand.
2.2.
[eiseres] en [eiser] genieten een uitkering op grond van de Participatiewet en kunnen daarom de kosten van een verhuizing niet betalen, nog afgezien van de te hoge huur van een geschikte, vervangende woning. WOB heeft slechts € 1.500 verhuiskostenvergoeding aangeboden. [eiseres] heeft door de overlast gezondheidsklachten gekregen.
2.3.
Concreet zijn de klachten van [eiseres] en [eiser] de volgende:
a.
het laten vallen en/of welbewust gooien van fietsen tegen de auto van [eiseres] en [eiser] ;
b.
het structureel trappen van ballen in de tuin van [eiseres] en [eiser] ;
c.
enorme geluidsoverlast (ook in de nachtelijke uren) door het geschreeuw van de jongeren in huis en buiten in de tuin en op straat, het slaan met deuren, het rennen op trappen, het drummen en oefenen van een band, tijdens het koken (vier à vijf keer per dag) waarbij 12 jongeren in een keuken van 3×3 m (tegen de woning van [eiseres] en [eiser] aangelegen) tegen elkaar staan te schreeuwen;
d.
het rennen in dakgoten en omhoog klimmen langs de regenpijp;
e.
het vanuit de slaapkamer gooien van kussens, dekens, schoenen, kleren etc.;
f.
het gooien van fietsen en fietsbanden op het dak;
g.
het vernielen van een grote struik in de voortuin van [eiseres] en [eiser] door takjes uit de struik te trekken die door de jongeren worden opgegeten;
h.
onderlinge vechtpartijen;
i.
bedreigingen door de leiding van de Timon;
j.
vervuiling in de woningen van Timon;
k.
het meerdere keren onnodig activeren van het brandalarm waardoor de brandweer naar [straatnaam] is uitgerukt;
l.
door de overlast kunnen [eiseres] en [eiser] niet in de tuin zitten, en in de woonkamer moet de tv en de radio luider worden gezet om boven het geschreeuw van de jongeren uit te kunnen komen;
m.
de auto, een struik en potten met planten van [eiseres] en [eiser] zijn door de jongeren beschadigd.
Standpunt WOB
3.1.
Volgens WOB hebben [eiseres] en [eiser] wel last van de ams’ers, maar is geen sprake van onrechtmatige overlast. De klachten van [eiseres] en [eiser] hangen vooral samen met hun
beleving. De overlast is niet zodanig ernstig dat een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst succesvol zal zijn. De kans op succes in die procedure is
tamelijk kansloos. Het overlastdossier van WOB, het bewijs van de gestelde overlast, is niet toereikend. De klachten van [eiseres] en [eiser] zijn vanaf december 2016 ‘opgedroogd’.
beleving. De overlast is niet zodanig ernstig dat een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst succesvol zal zijn. De kans op succes in die procedure is
tamelijk kansloos. Het overlastdossier van WOB, het bewijs van de gestelde overlast, is niet toereikend. De klachten van [eiseres] en [eiser] zijn vanaf december 2016 ‘opgedroogd’.
3.2.
WOB heeft, voor zover dat in haar vermogen lag, vanaf begin 2016 de gestelde overlast bestreden door gesprekken met alle betrokken partijen te voeren, deel te nemen aan het door de gemeente geïnitieerde beheersoverleg, en mee te werken aan bemiddeling door [A] .
Beoordeling
4.1.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Het debat gaat over de vraag of (nog steeds) sprake is van zodanig ernstige overlast, dat WOB gehouden is verdergaande maatregelen te nemen dan zij tot op heden heeft gedaan, in het bijzonder of zij gehouden is de door [eiseres] en [eiser] verlangde procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te beginnen.
4.2.
Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval bijvoorbeeld de mogelijkheid de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW: niet gedragen als een goed huurder betaamt. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.
4.3.
Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast (bijvoorbeeld) een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Niet is vereist dat op voorhand vaststaat dat een dergelijke vordering zal worden toegewezen. Er moet wel een redelijke slagingskans bestaan. Niet alleen vanwege de ernst van de overlast, maar ook vanwege het vermoedelijk te leveren bewijs van die overlast. De verhuurder moet over voldoende bewijsmiddelen van de gestelde overlast kunnen beschikken. Daarnaast moet aannemelijk zijn dat andere middelen om de overlast te stoppen zijn benut, zoals sommaties gericht tot de overlast veroorzakende huurder, gesprekken en bemiddeling, en dat die ingezette middelen niet tot een aanvaardbare oplossing hebben geleid.
4.4.
Om met dit laatste te beginnen: veronderstellenderwijs aangenomen dat sprake is van zodanige overlast dat WOB hiertegen moet optreden, heeft zij voldoende andere middelen ingezet om die overlast te stoppen, althans tot aanvaardbare proporties terug te brengen. Uit de stellingen van beide partijen en de overgelegde stukken volgt, dat WOB zich op meerdere fronten heeft ingespannen de door [eiseres] en [eiser] gestelde ernstige overlast terug te dringen door middel van het deelnemen aan overleggen met Timon, de gemeente, en [eiseres] en [eiser] . [eiseres] en [eiser] verwijten WOB ook niet dat zij niets doet, maar dat de ingezette middelen geen effect hebben gesorteerd en dat WOB daarom nu moet doorpakken door middel van een gerechtelijke procedure.
4.5.
De kardinale vraag is daarom of sprake is van zodanige overlast dat WOB in relatie tot [eiseres] en [eiser] gehouden is thans verdergaande maatregelen te nemen, te weten het aanhangig maken van een procedure tot ontbinding en ontruiming. De kantonrechter overweegt in dit verband het volgende.
4.6.
Het behoeft geen toelichting dat van tien tot twaalf samenwonende, minderjarige jongens in de leeftijd van 14 tot 18 jaar, of die nu autochtoon of allochtoon zijn, geen woongedrag kan worden verwacht dat overeenstemt met hetgeen als normaal woongedrag wordt beschouwd. Hun gedrag zal allicht met meer rumoer en lawaai gepaard gaan dan dat van een doorsnee gezin met kinderen. Daar komt in dit geval bij, dat het om jongeren gaat uit vooral Eritrea, die niet gewend zijn aan de Nederlandse cultuur en wat hier te lande als normaal woongedrag wordt beschouwd. Als voorbeeld wijst de kantonrechter op het niet weersproken feit dat zij takken van een struik in de tuin van [eiseres] en [eiser] hebben geplukt om die vervolgens op te eten. Ook wijst de kantonrechter op het eveneens onweersproken gebleven feit dat deze jongeren kennelijk gewend zijn op luide toon met elkaar spreken ook zonder dat zij ruzie of een meningsverschil hebben. Dat een groep van 10 tot 12 jongens van genoemde leeftijd en met genoemde achtergrond overlast veroorzaakt, wekt op zichzelf dan ook geen verbazing.
4.7.
Uit de omstandigheid dat al langere tijd geen klachten van [eiseres] en [eiser] meer zijn binnengekomen leiden WOB en Timon af dat die klachten er niet meer zijn, maar dat is een misvatting. In de overgelegde rapportage van [A] staat dat [eiseres] en [eiser] zijn gestopt met klagen
omdat er toch niks veranderde. In het rapport staat even verderop
dat de andere betrokken partijen er daardoor vanuit gaan dat er geen klachten meer zijn bij de buren.
Alleen weten betrokken partijen ook dat het probleem daarmee niet is opgelost.
omdat er toch niks veranderde. In het rapport staat even verderop
dat de andere betrokken partijen er daardoor vanuit gaan dat er geen klachten meer zijn bij de buren.
Alleen weten betrokken partijen ook dat het probleem daarmee niet is opgelost.
4.8.
Tijdens de comparitie hebben [eiseres] en [eiser] verklaard dat de overlast onverminderd voortduurt en dat de afspraken die met Timon over het (woon)gedrag van de jongeren zijn gemaakt, niet worden nagekomen. Tijdens de comparitie heeft de gemachtigde van [eiseres] en [eiser] verklaard, dat meerdere personen uit de omgeving van [adres 1, adres 2, adres 3, adres 4] bij haar hebben aangegeven dat sprake is van overlast, maar dat de gemeente en WOB, bij wie zij zich met hun klachten hebben gemeld, hebben gezegd niets voor hen te kunnen doen.
4.9.
In verband met de te beantwoorden vraag naar de (ernst van de) overlast is ook van belang dat Timon medio 2017 bij de gemeente een omgevingsvergunning heeft aangevraagd om de door haar gehuurde woningen – met toestemming van WOB – te verbouwen en wel zodanig, dat de keuken die zich in een ruimte direct naast de woning van [eiseres] en [eiser] bevindt, naar de andere kant van het woonblok wordt verplaatst. De jongeren zijn namelijk gewend veel meer dan gemiddeld van de (ene) keuken gebruik te maken, waarbij door hen veel geluid wordt geproduceerd, zoals luid praten, welk geluid in de woning van [eiseres] en [eiser] goed hoorbaar is. Door deze maatregel hoopt Timon te bereiken dat de geluidsoverdracht naar de woning van [eiseres] en [eiser] afneemt. Ook is Timon voornemens in de woning [adres 4] , die direct grenst aan de woning van [eiseres] en [eiser] , een steungezin (ook wel omwonendengezin genoemd) te huisvesten, zodat er als het ware een buffer ontstaat tussen de woning van [eiseres] en [eiser] enerzijds en de woonruimte die in gebruik is bij de jongeren anderzijds. In haar akte van 21 november 2017 heeft WOB gesteld dat zij heeft vernomen dat de voor de verbouwing vereiste omgevingsvergunning zal worden verleend en dat Timon
vergevorderde afsprakenheeft met een omwonendengezin.
vergevorderde afsprakenheeft met een omwonendengezin.
4.10.
Ook is van belang dat de klachten van [eiseres] en [eiser] begin 2017 hebben geleid tot de aanstelling van een onafhankelijke procesbegeleider ( [A] ). In de gemeenteraad van [plaats] is in september 2017 nog aandacht geweest voor de situatie. Dit alles wijst erop dat de klachten niet vooral een kwestie van beleving zijn zoals WOB aanvoert, al is het onmiskenbaar zo dat de één meer gevoelig is voor (bijvoorbeeld) geluiden dan een ander. Beleving zal best een rol spelen omdat [eiseres] meer dan gemiddeld genomen gevoelig is voor luid praten/schreeuwen, maar daarmee kan de gestelde overlast niet wegverklaard worden.
4.11.
In de periode december 2015 tot augustus 2017 zijn 21 meldingen (waaronder klachten en 112-oproepen) ten aanzien van [adres 1, adres 2, adres 3, adres 4] bij de politie binnengekomen, aldus de door [eiseres] en [eiser] overgelegde brief van de politie van 3 augustus 2017. Dat is best veel.
4.12.
[eiseres] en [eiser] staan niet alleen in hun klachten. Zij hebben twee schriftelijke klachten van omwonenden overgelegd, één van de bewoner van [adres 7] en een anonieme klacht van een andere bewoner. Daarbij moet worden bedacht dat [eiseres] en [eiser] vanwege de situering van de woningen het meest worden geconfronteerd met overlast. Alleen hun woning grenst immers direct aan de woningen die Timon huurt. Dat anderen in de buurt niet of minder klagen is dan ook niet onbegrijpelijk en bewijst niet dat het bij [eiseres] en [eiser] vooral een kwestie is van beleving zoals WOB stelt.
4.13.
Niet alle klachten van [eiseres] en [eiser] leggen overigens evenveel gewicht in de schaal. Zo is het gooien van een fietsband op het eigen dak geen, in dezen relevante, overlast en is niet goed te begrijpen dat [eiseres] en [eiser] last hebben van de door hen gestelde vervuiling ín de woningen, welke vervuiling WOB overigens bestrijdt.
4.14.
Ondanks deze kanttekeningen komt de kantonrechter tot het oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat sprake is van zodanige overlast, dat een procedure tegen Timon tot ontbinding van de met haar gesloten huurovereenkomst een redelijke kans van slagen heeft. De weigering van WOB die procedure te beginnen levert dan ook in beginsel een gebrek op dat WOB behoort te herstellen. WOB zal in de gelegenheid worden gesteld tegenbewijs van (de ernst van) de overlast te leveren.
4.15.
De kantonrechter wijst [eiseres] en [eiser] erop dat zijn voorlopig oordeel ertoe kan leiden dat Timon zal besluiten haar verbouwplannen uit te stellen, in afwachting van de uitkomst van deze procedure en de eventueel daarna tegen haar door WOB aanhangig te maken procedure. Immers, indien de huurovereenkomst van Timon op termijn zal worden ontbonden, dan heeft zij voor niets in de woningen geïnvesteerd indien zij haar verbouwplannen niet heeft uitgesteld. [eiseres] en [eiser] dienen zich dit risico te realiseren. Thans staat niet vast dat de ontbinding van de huurovereenkomst met Timon bewerkstelligd kan worden en mocht het al zover komen, wanneer dat het geval zal zijn. Dat kan in het voor [eiseres] en Van Kooi beste geval nog wel even duren.
4.16.
Voorstelbaar is dat partijen besluiten de onderhavige procedure aan te houden totdat de verbouwing is gerealiseerd en de ‘bufferwoning’ ( [adres 4] ) is gecreëerd. Wellicht dat dan een voor [eiseres] en [eiser] acceptabele situatie zal ontstaan. In hoeverre dit binnen een afzienbare termijn het geval zal zijn, onttrekt zich aan de waarneming door de kantonrechter.
4.17.
De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen voor bewijslevering, en/of opgave van de verhinderdata en het aantal te horen getuigen.
4.18.
Elke andere beslissing dan hierna genomen, zal worden aangehouden.
De beslissing
De kantonrechter:
1. laat WOB toe tot het leveren van
tegenbewijs door middel van bewijsstukken en/of getuigen, dat een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met Timon, gebaseerd op de door [eiseres] en [eiser] gestelde overlast, een redelijke kans van slagen heeft;
tegenbewijs door middel van bewijsstukken en/of getuigen, dat een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met Timon, gebaseerd op de door [eiseres] en [eiser] gestelde overlast, een redelijke kans van slagen heeft;
2. verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 16 januari 2018voor het overleggen van bewijsstukken en/of de opgave van de verhinderdata in de periode tot en met april 2018 en het aantal te horen getuigen indien WOB het tegenbewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren;
dinsdag 16 januari 2018voor het overleggen van bewijsstukken en/of de opgave van de verhinderdata in de periode tot en met april 2018 en het aantal te horen getuigen indien WOB het tegenbewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren;
3. bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw aan de Schuurmanstraat te Zwolle;
4. houdt elke andere beslissing aan.
Gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het bijzijn van de griffier uitgesproken in de openbare terechtzitting van 19 december 2017.