Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/195186 / KG ZA 16-419
Vonnis in kort geding van 13 januari 2017
in de zaak van
[de vrouw],
wonende te [plaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. C.W. Langereis te Arnhem,
tegen
[de man]
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. M. van Haaf-Noot te Schalkhaar.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met vijf producties
- de brief van de man van 27 december 2016 tot overlegging van vijf producties en aankondiging eis in reconventie
- de brief van de man van 2 januari 2017 tot overlegging van de producties 6 en 7
- de brief van de vrouw van 5 januari 2017 tot overlegging van productie 6
- de mondelinge behandeling op 9 januari 2017
- de pleitaantekeningen in eerste en tweede termijn van de vrouw
- de pleitnota van de man houdende eis in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten en het geschil
in conventie en in reconventie
2.1.
Partijen zijn ex-echtgenoten. Zij zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de voormalig echtelijke woning, [adres 1] . In de echtscheidings-beschikking d.d. 13 januari 2016 is een door partijen overeengekomen echtscheidings-convenant opgenomen, dat onderdeel uitmaakt van genoemde beschikking.
2.2.
De vrouw vordert onder verwijzing naar de uitdrukkelijke bedoeling van partijen in artikel 4.5 van het convenant dat de man thans wordt veroordeeld mee te werken aan onderhandse verkoop conform artikel 4.5 “tegen een acceptabel bod” en aan de levering van de woning, vanaf vijf dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag met een maximum van € 25.000,=.
2.3.
Aan haar vordering respectievelijk aan haar verweer tegen toedeling van voornoemde verhypothekeerde woning aan de man legt de vrouw ten grondslag dat:
- de door de man gehanteerde taxatiewaarde ad € 145.000,= lager is dan de WOZ-waarde ad €156.000,= welke waarde, aldus de gemeente Deventer, in 2017 verder zal stijgen met gemiddeld 2-4 %,
- de juistheid van de WOZ-waarde wordt ondersteund door WOZ-consultants en dat de man tegen de WOZ-waarde geen bezwaar heeft gemaakt,
- het in opdracht van de man tot stand gekomen taxatierapport van makelaar
[A] te Deventer onjuist is, nu deze makelaar niet onafhankelijk is, want bevriend met de (vader van de) man, niet langer gecertificeerd is en hij het taxatierapport niet ondertekende,
- met het e-mailbericht van MIQA Makelaardij een niet toegestane waardebepaling is gedaan en dit geen gevalideerd taxatierapport betreft,
- genoemde taxatiewaarde schril afsteekt tegen de verkoopprijs ad € 159.000,= van een andere verkochte woning in de nabije omgeving, te weten aan de [adres 2] ,
- de man in zijn eigen financieringsaanvraag uitgaat van een woningwaarde ad
€ 176.000,=,
- spoedige onderhandse verkoop en levering geboden zijn, gegeven de huidige lage hypotheekrentestand en omdat de man eerst na verkoop en levering kinderalimentatie gaat betalen,
- toedeling aan de man tegen de door de man gehanteerde taxatiewaarde tot een aanzienlijke restschuld voor de vrouw leidt, terwijl in geval van onderhandse verkoop de NHG-garantie uitkomst biedt.
2.4.
De man voert verweer en voert daartoe aan dat:
- de makelaar in een reactie per e-mailbericht 14 december 2016 heeft verklaard geen kennis te zijn van de man en deze de laatste acht jaren niet te hebben gezien, maar wel een zakelijke relatie te hebben met de vader van de man,
- deze makelaar is gekozen omdat die ten tijde van de aankoop van de woning deze voor partijen heeft getaxeerd,
- de vrouw niet heeft gereageerd op de keuze voor deze makelaar door het voorstellen van een andere makelaar,
-het niet ondertekend zijn van het taxatierapport van de makelaar te wijten is aan het feit dat spoedshalve een digitaal exemplaar aan de vrouw is doorgestuurd en dat een ondertekend exemplaar nadien in ieders bezit is gekomen,
- de makelaar gecertificeerd is geweest tot en met 31 december 2016 en opnieuw is gecertificeerd per 1 januari 2017 tot en met 31 december 2021, blijkens overgelegde stukken van VastgoedCert te Rotterdam,
- de woning [adres 2] anders dan de woning van partijen, geheel is gerenoveerd, terwijl de onderhoudstoestand van de woning [adres 1] blijkens het taxatierapport slecht is,
- de woning [adres 2] niet voor de vraagprijs van € 159.000,= is verkocht, maar voor € 155.000,=,
- de WOZ-waarde niet de daadwerkelijke marktwaarde van de woning betreft, gelet op de totstandkoming en het doel van die waarde,
- van MIQA Makelaardij te Deventer op 28 december 2016 een e-mailbericht is ontvangen houdende een schatting van de marktwaarde/opbrengst van de woning van partijen van € 145.000,= tot € 150.000,=,
- op de NHG geen beroep meer kan worden gedaan omdat de man in staat is de woning over te nemen.
2.5.
De man vordert om de vrouw te veroordelen dat zij conform 4.3 van het convenant met terugwerkende kracht vanaf juli 2016 aan hem betaalt de helft van de achterstallige en de toekomstige maandtermijnen - tot aan het moment van de overdracht van de woning - omvattende de helft van de spaarpremie en de door haar ontvangen belastingteruggave hypotheeklasten in verband met de woning.
Tevens vordert de man, voorwaardelijk, dat wil zeggen indien de vordering van de vrouw zal worden afgewezen, dat de vrouw meewerkt aan het opstellen van de verdelingsakte ten aanzien van de woning met een verkoopprijs van € 145.000,= en meewerkt aan de levering van de woning aan hem voor € 145.000,=, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= en onder bepaling dat het vonnis in de plaats wordt gesteld voor de ontbrekende medewerking van de vrouw bij het opmaken van de nodige akten.
2.6.
De hoogte van de hypothecaire geldlening bedraagt onbetwist € 199.360,= en in de spaarpolis is een bedrag van € 17.501,= opgebouwd. De vordering van de man tot verrekening van de maandelijkse spaarpremie en belastingteruggave beloopt volgens de man € 1.217,=.
2.7.
De vrouw voert als verweer om een deel van de lasten van de woning aan de man te vergoeden, dat zij dat in strijd acht met het convenant, te weten dat alleen bij gezamenlijk gebruik de lasten gezamenlijk gedragen worden. De vrouw en de kinderen wonen sinds mei 2016 elders en maken geen gebruik meer van de woning. Bovendien is volgens de vrouw bij de afspraak uitgegaan van een voortvarende verkoop van de woning, waarvan geen sprake is.
2.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat toedeling van de woning aan de man slechts dan aan de orde kan zijn indien de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek wordt ontslagen uiterlijk op het moment van de levering van de woning. De man heeft onder verwijzing naar een overgelegd bericht van zijn financieel adviseur verklaard dat van zodanig ontslag sprake zal zijn nu hij de bestaande hypotheek “op eigen kracht” kan voortzetten.
3.2.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of de woning onderhands moet worden verkocht of aan de man moet worden toegedeeld.
De man heeft aanvankelijk als waarde waartegen de woning aan hem kan worden toegedeeld het bedrag volgens het taxatierapport van de makelaar gehanteerd, te weten € 145.000,=. De vrouw heeft ter zitting gesteld dat een bedrag van € 165.000,= acceptabel zou zijn.
3.3.
De vrouw heeft het taxatierapport van de makelaar, dat de man heeft doen uitbrengen, betwist als een niet deugdelijk, onafhankelijk opgemaakt rapport.
De voorzieningenrechter volgt de vrouw daarin in zoverre, dat op dit rapport terecht kritiek bestaat op een aantal punten en dat dit rapport niet kan dienen als onafhankelijk rapport op grond waarvan de vordering van de man tot toedeling van de woning aan hem kan worden toegewezen. Van belang is dat slechts de man tot dit taxatierapport opdracht heeft gegeven en dat de vrouw ook niet bij de taxatie aanwezig is geweest, anders dan de vader van de man. Hoewel achteraf “rechtgezet”, heeft de vrouw enkele kanttekeningen bij het rapport geplaatst wat betreft de onjuistheid van de vermelde certificering van de makelaar en ondertekening.
3.4.
Voor de door de vrouw gewenste toedelingswaarde van € 165.000,= heeft de vrouw evenwel geen enkele onderbouwing gegeven. De vrouw heeft zich kennelijk georiënteerd op een prognose van de gemeente Deventer ten aanzien van de stijging van de WOZ-waarde in 2017 tot om en nabij € 161.000,=. Gezien het karakter van deze waardebepaling acht de voorzieningenrechter daarmee echter geen beeld van een reële waarde voor de woning gegeven, althans voor een bedrag van meer dan € 156.000,=. Ook een waardebepaling volgens een gevelbeoordeling, in de geest van het door de man overgelegde MIQA-bericht, is niet voorhanden
3.5.
In het licht van het vorenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde van € 156.000,= aangemerkt moet worden als een redelijke en reële waarde, omdat de vrouw een hogere waarde niet heeft onderbouwd en omdat de vrouw onweersproken heeft gelaten de stelling van de man dat zij in verband met de afwijzing van makelaar [A] nimmer een concreet alternatief aan de man respectievelijk ter zitting heeft voorgesteld wat betreft een andere taxatiemakelaar.
3.6.
Het laten verrichten van een nieuwe taxatie brengt bovendien kosten met zich, zonder dat vaststaat dat de woning tegen een eventueel hogere taxatiewaarde zal kunnen worden verkocht en aldus een geringere onderwaarde laat zien.
3.7.
Ter zitting hebben partijen zich beraden over toedeling aan de man van de woning tegen het bedrag van € 156.000,=. Uitgaande van dit bedrag en in aanmerking genomen het in mindering te brengen bedrag van de spaarpolis van € 17.501,=, resteert een restschuld van € 25.859,=, ofwel voor elk van partijen een bedrag van € 12.929,50.
3.8.
De man heeft ter zitting verklaard in dat verband tevens zijn vordering tot betaling van de helft van de spaarpremies en de belastingteruggaven te laten vervallen onder de vermelding dat de vrouw het daarmee gemoeide bedrag als onverschuldigde kinderalimentatie kan beschouwen over de inmiddels verstreken periode tot heden.
3.9.
Met inachtneming van het vorenstaande zal de voorzieningenrechter beslissen als volgt.
3.10.
De voorzieningenrechter zal de aan beide zijden gevorderde dwangsommen afwijzen en bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de vrouw tot verdeling en notariële levering indien de vrouw binnen de gestelde termijn geen gevolg geeft aan dit vonnis.
3.11.
Aangezien niet sprake is van bijzondere omstandigheden die tot een andere beslissing op dit punt zouden moeten leiden, zullen de proceskosten gelet op de relatie tussen partijen tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie en in reconventie
4.1.
veroordeelt de vrouw om na betekening van dit vonnis op eerste verzoek van de man haar handtekening te plaatsen onder een door een notaris op te maken akte van verdeling/notariële levering van de woning [adres 1] aan de man op basis van een toedelingswaarde van € 156.000,=, onder gelijktijdig ontslag van de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de op die woning rustende hypotheek, en waarbij de rechten en plichten van de spaar-/beleggingspolis aan de man toevallen,
4.2.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of medewerking en/of handtekening van de vrouw tot verdeling en/of notariële levering, indien de vrouw de hiervoor de hiervoor genoemde veroordeling niet binnen tien dagen na het daartoe strekkende verzoek van de man nakomt,
4.3.
veroordeelt de vrouw tot betaling aan de man van de helft van de onderwaarde, te weten € 12.929,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van de levering van de woning,
4.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.6.
wijst het over en weer meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.M. Rijksen en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2017.