Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/200402/HA ZA 17-163
Vonnis van 23 augustus 2017
in de zaak van
1.[eiser] ,wonende [woonplaats 1] ,
2. [eiseres] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna in het mannelijk enkelvoud te noemen [eiser] ,
advocaat: mr. P.A.C. van Buul te Nijmegen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats 2] ,
2. [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna in het mannelijk enkelvoud te noemen [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. H. Versluis te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 juni 2017;
- de bij brief van 24 juli 2017 door de advocaat van eisers ingezonden productie 16;
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 14 augustus 2007 heeft [eiser] van [gedaagde 2] gekocht de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [X] , een woning op een perceel met een oppervlakte van 767 m2 kadastraal bekend gemeente [X] , sectie [1] . De koopprijs was € 442.500,00, kosten koper.
2.2.
In artikel 21 van de koopovereenkomst staat onder meer:
Koper is ervan op de hoogte dat er een strook gemeentegrond in gebruik is aan de straatzijde.
2.3.
Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [eiser] , die geen makelaar had, woning en erf minstens eenmaal bezichtigd in bijzijn van de makelaar van [gedaagde 2] , Ten Hag te Enschede.
2.4.
De onroerende zaak is op 31 maart 2008 aan [eiser] geleverd.
2.5.
In maart en april 2016 heeft de gemeente [X] [eiser] laten weten dat een deel van wat hij als zijn achtertuin beschouwde en gebruikte, eigendom is van de gemeente en in 2001 in bruikleen is gegeven aan [gedaagde 2] . Het gaat om een strook grond van ongeveer 310 m2, die op het kaartje hieronder roze is gekleurd. Hierna wordt die grond ook wel kortweg aangeduid als: de strook grond.
2.6.
[eiser] mag de strook grond om niet blijven gebruiken. Op de strook grond staat een houten tuinhuis en bevindt zich een terras. Beide behoren volgens de door [gedaagde 2] verstrekte verkoopinformatie tot het verkochte.
2.7.
[gedaagde 2] had de strook grond al in gebruik vanaf het moment dat hij de onroerende zaak kocht, in 1997. In november 2001 is tussen [gedaagde 2] en de gemeente [X] een bruikleenovereenkomst tot stand gekomen, die betrekking heeft op twee stroken gemeentegrond: die aan de straatkant waarop artikel 21 van de koopovereenkomst ziet (de grijze strook op het kaartje) en die aan de achterzijde, de strook van 310 m2. In de bruikleenovereenkomst is onder meer geregeld dat op de beide stroken geen opstallen en verhardingen mogen worden aangebracht. [gedaagde 2] had [eiser] in 2007/2008 niet laten weten dat hij de strook grond niet in eigendom, maar in bruikleen had.
2.8.
[eiser] biedt de onroerende zaak te koop aan. Hij biedt aan een perceel met een oppervlakte van 1077 m2. Aan potentiële kopers meldt hij dat twee koopovereenkomsten moeten worden gesloten, één voor de onroerende zaak van 767 m2 tussen de koper en hem en één voor de strook grond tussen de koper en de gemeente, die bereid is tot verkoop. Voor 2017 heeft de gemeente de verkoopprijs vastgesteld op € 76,50 per vierkante meter.
3. Het geschil
3.1.
[eiser] stelt primair dat hij heeft gedwaald en subsidiair dat sprake is van non-conformiteit. Hij vordert - kort samengevat - primair (partiële) vernietiging van de koopovereenkomst met veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van € 64.576,38 en subsidiair veroordeling van [gedaagde 2] tot betaling van € 28.317,74, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, steeds met de wettelijke rente vanaf 1 april 2017 en met veroordeling van [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde 2] concludeert - samengevat – tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna verder ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat [eiser] geleverd heeft gekregen wat hij gekocht heeft, te weten het perceel van 767 m2. Daarom beroept [gedaagde 2] zich ten onrechte op de bepalingen in koopovereenkomst en leveringsakte over over- en ondermaat.
4.2.
Het probleem in deze zaak is niet dat [eiser] minder heeft gekregen dan hij kocht, maar dat hij minder kreeg dan hij dacht te kopen.
4.3.
Uit foto’s en uit een door [eiser] gemaakte korte film blijkt duidelijk en [gedaagde 2] heeft ook erkend dat het deel van de achtertuin dat bij het perceel van 767 m2 hoort, visueel een geheel vormt en ook in 2007 al vormde met de strook grond van 310 m2. Toen [eiser] woning en erf in 2007 voorafgaand aan de koop bekeek, zag hij één ruime achtertuin, aan de achterzijde begrensd door een tuinhuis en een houtwal. Dat wekte bij hem begrijpelijkerwijs de indruk dat die gehele achtertuin behoorde tot het perceel dat [gedaagde 2] te koop aanbood. Die indruk werd nog versterkt doordat ook het op de strook grond gebouwde tuinhuis en het op die strook aangelegde terras te koop werden aangeboden. En uit het feit dat [gedaagde 2] had verteld dat een strookje grond aan de straatzijde eigendom was van de gemeente (artikel 21 van de koopovereenkomst) mocht [eiser] afleiden dat er geen andere stroken waren die geen eigendom van [gedaagde 2] waren.
4.4.
Juist omdat het visueel om één achtertuin ging, had [gedaagde 2] aan [eiser] moeten melden dat een aanzienlijk deel van die achtertuin, te weten de strook grond van
310 m2, niet behoorde tot het perceel dat hij verkocht, maar aan hem in bruikleen was gegeven door een andere eigenaar, de gemeente [X] . [gedaagde 2] had immers moeten beseffen dat [eiser] dacht en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon denken dat de gehele achtertuin tot het perceel behoorde. Dat [gedaagde 2] er wel aan gedacht heeft aan [eiser] te melden dat een kleine strook grond aan de straatzijde eigendom was van de gemeente, maakt het moeilijk te begrijpen en verwijtbaar dat hij dat niet gemeld heeft voor de veel grotere strook grond aan de achterzijde, die visueel deel uitmaakte van de achtertuin.
310 m2, niet behoorde tot het perceel dat hij verkocht, maar aan hem in bruikleen was gegeven door een andere eigenaar, de gemeente [X] . [gedaagde 2] had immers moeten beseffen dat [eiser] dacht en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon denken dat de gehele achtertuin tot het perceel behoorde. Dat [gedaagde 2] er wel aan gedacht heeft aan [eiser] te melden dat een kleine strook grond aan de straatzijde eigendom was van de gemeente, maakt het moeilijk te begrijpen en verwijtbaar dat hij dat niet gemeld heeft voor de veel grotere strook grond aan de achterzijde, die visueel deel uitmaakte van de achtertuin.
4.5.
[eiser] had dus een onjuiste voorstelling van zaken: hij dacht - en kon redelijkerwijs denken - woning en erf te kopen met de gehele achtertuin die hij had gezien. Die onjuiste voorstelling van zaken maakt aannemelijk dat hij de onroerende zaak niet, althans niet voor dezelfde prijs, zou hebben gekocht als hij een juiste voorstelling van zaken had gehad, dus als hij had geweten dat een aanzienlijk deel van de achtertuin die hij had gezien, niet zijn eigendom zou worden. Dat hij de - persoonlijke - bruikleen van de gemeente heeft kunnen voortzetten, maakt dat niet anders.
De onjuiste voorstelling van zaken bij [eiser] is ontstaan doordat [gedaagde 2] heeft verzuimd hem te vertellen dat de strook grond niet tot het gekochte behoorde, maar in bruikleen was gegeven door de gemeente. Ter comparitiezitting is zijdens [gedaagde 2] erkend dat zijnerzijds sprake is van een schending van de mededelingsplicht.
4.6.
Aan [gedaagde 2] kan worden toegegeven dat een koper die de omvang van de achtertuin zoals die er feitelijk uitzag, had vergeleken met de oppervlakte van de achtertuin op het kaartje van het perceel dat behoorde tot de verkoopinformatie, een discrepantie had kunnen vermoeden en daarover vragen had kunnen stellen. Dat vraagt echter een meer dan gemiddelde oplettendheid van de koper, waarbij de rechtbank aantekent dat de makelaar van [gedaagde 2] deze discrepantie kennelijk ook niet heeft gezien. Die makelaar heeft er immers bij de bezichtiging en ook nadien geen woorden aan gewijd dat de strook grond van 310 m2 niet tot het verkochte perceel behoorde. Wat daarvan zij, het geringe verwijt dat [eiser] gemaakt kan worden ter zake van de nakoming van zijn onderzoeksplicht, weegt niet op tegen de toerekenbare schending van de mededelingsplicht door [gedaagde 2] . Daarbij is van belang dat volgens vaste jurisprudentie de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper.
4.7.
Kortom, hier is sprake van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en
onder b BW.
4.8.
[eiser] heeft geen volledige vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd. Hij heeft bij dagvaarding berekend welk nadeel hij bij instandhouding van de koopovereenkomst als gevolg van de dwaling heeft geleden en hij vordert vergoeding van dit nadeel. De rechtbank gaat ervan uit dat [eiser] daarmee een beroep heeft gedaan op artikel 6:230 lid 2 BW, dat bepaalt dat de rechter op verlangen van een der partijen, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel dat instandhouding van de overeenkomst oplevert.
4.9.
De rechter heeft bij de vaststelling van de omvang van het nadeel een ruime beoordelingsmarge.
4.10.
Door [eiser] is in het geding gebracht een taxatierapport van de taxateur Schiphorst te [X] . Kort samengevat betoogt Schiphorst dat de marktwaarde van de onroerende zaak, met inachtneming van de bruikleenovereenkomst, in augustus 2007
€ 399.000,00 bedroeg. De rechtbank neemt dat betoog, waarvan de juistheid door [gedaagde 2] is betwist, niet tot uitgangspunt bij de vaststelling van de omvang van het nadeel. Immers, een marktwaarde van € 399.000,00 (er veronderstellenderwijs van uitgaande dat die schatting juist is) impliceert niet dat in 2007 een koop voor die prijs tot stand zou zijn gekomen als [eiser] een juiste voorstelling van zaken had gehad. [eiser] stelt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken in 2007 niet meer dan de marktwaarde zou hebben betaald, maar onzeker is of [gedaagde 2] voor dat bedrag had willen verkopen.
4.11.
De omvang van het nadeel kan op een andere wijze wel adequaat worden geschat. De gemeente is bereid tot verkoop van de strook grond voor een prijs van (310 m2 x € 76,50) € 23.715,00. Door aankoop van de strook grond krijgt [eiser] alsnog wat hij dacht te kopen. Het is redelijk dat [gedaagde 2] van dat bedrag 80% betaalt. De resterende 20% moet [eiser] voor zijn rekening nemen, aangezien hij als toenmalige koper zijn onderzoeksplicht niet volledig is nagekomen. In schadevergoedingstermen: er is sprake van enige eigen schuld.
4.12.
De rechtbank zal [gedaagde 2] dus veroordelen tot betaling van (afgerond) € 19.000,00. Aangezien [eiser] vanaf 2007 om niet het genot van de strook grond heeft gehad en hij dan wel zijn koper die strook in eigendom kan verwerven, is het redelijk dat [gedaagde 2] over dat bedrag wettelijke rente betaalt vanaf de aanvang van deze procedure, dus vanaf
1 april 2017 (zoals [eiser] ook heeft gevorderd).
1 april 2017 (zoals [eiser] ook heeft gevorderd).
4.13.
Als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij wordt [gedaagde 2] veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De rechtbank
I. Veroordeelt [gedaagde 2] om aan tot [eiser] te betalen een bedrag groot van
€ 19.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2017.
II. Veroordeeld [gedaagde 2] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] begroot op
€ 904,00 (2 punten, tarief II).
III. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
IV. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op
23 augustus 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.