Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/187522 / HA ZA 16-245
Vonnis van 3 mei 2017
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. N. Menouar te Arnhem,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] BOUWCONSTRUCTIES B.V.,
gevestigd te [woonplaats 2] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. B.J. Mulder te Amsterdam.
Eisers in conventie en verweerders in reconventie zullen hierna ook gezamenlijk in enkelvoud worden aangeduid als [X] . Gedaagden in conventie en eisers in reconventie zullen hierna ook gezamenlijk in enkelvoud worden aangeduid als [Y] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De rechtbank gaat uit van de volgende onbetwiste feiten.
2.2.
[X] wilde een woning in Marokko kopen. Hij is van Marokkaanse afkomst, maar geboren en getogen in Nederland. Hij leest niet of nauwelijks Arabisch. Hij is niet bekend met de geldende regelgeving met betrekking tot onroerend goed in Marokko.
2.3.
In maart 2010 kwam [X] op een beurs voor Marokkaans vastgoed in contact met [Y] en ontving een informatiebrochure over de mogelijkheid om in de badplaats Amsa in Marokko een villa te kopen, gelegen op een kavel van 700 m2 en voorzien van een eigen zwembad, voor een prijs van € 275.000,-.
2.4.
De brochure bevatte verder (voor zover hier van belang) de volgende informatie:
- De grond is (naar de rechtbank begrijpt: zal worden geleverd) in volle eigendom;
- De villa wordt op één plateau gebouwd. Het bouwkavel ligt op een helling en heeft
(daardoor) een hoogteverschil van (ongeveer) vier meter;
- De bouw zal worden begeleid en gecontroleerd door een Nederlands/Marokkaans bedrijf
onder leiding van [W] ;
- Financiering van de aan te kopen villa is mogelijk via Banque Chaabi du Maroc, te
regelen vanuit Nederland;
- Oplevering zal geschieden eind 2010;
- Kozijnen, ramen en deuren worden voorzien van een zonwerende dubbele beglazing.
- De grond is (naar de rechtbank begrijpt: zal worden geleverd) in volle eigendom;
- De villa wordt op één plateau gebouwd. Het bouwkavel ligt op een helling en heeft
(daardoor) een hoogteverschil van (ongeveer) vier meter;
- De bouw zal worden begeleid en gecontroleerd door een Nederlands/Marokkaans bedrijf
onder leiding van [W] ;
- Financiering van de aan te kopen villa is mogelijk via Banque Chaabi du Maroc, te
regelen vanuit Nederland;
- Oplevering zal geschieden eind 2010;
- Kozijnen, ramen en deuren worden voorzien van een zonwerende dubbele beglazing.
2.5.
Op 10 augustus 2010 is blijkens de tenaamstelling en ondertekening een schriftelijke overeenkomst gesloten tussen enerzijds [Y] en anderzijds [X] . Het stuk is opgesteld in de Franse taal. Bovenaan staat het opschrift
“
CONTRAT DE RESERVATION”.
CONTRAT DE RESERVATION”.
2.6.
De rest van de overeenkomst luidt, voor zover hier van belang, in een door [X] verstrekte en door [Y] niet betwiste Nederlandse vertaling als volgt:
“De heer [gedaagde 1] verbindt zich ertoe bij dezen te VERKOPEN, onder de opschortende voorwaarden die verderop uiteen worden gezet, met alle gebruikelijke en wettelijke waarborgen op dit gebied, aan de heer [eiser 1] en aan zijn echtgenote mevrouw [eiser 2] , die ermee instemmen te KOPEN, onverdeeld en in gelijke gedeelten tussen hen, te weten ieder voor de onverdeelde helft (1/2), de hierna omschreven onroerende zaken en rechten;
“De heer [gedaagde 1] verbindt zich ertoe bij dezen te VERKOPEN, onder de opschortende voorwaarden die verderop uiteen worden gezet, met alle gebruikelijke en wettelijke waarborgen op dit gebied, aan de heer [eiser 1] en aan zijn echtgenote mevrouw [eiser 2] , die ermee instemmen te KOPEN, onverdeeld en in gelijke gedeelten tussen hen, te weten ieder voor de onverdeelde helft (1/2), de hierna omschreven onroerende zaken en rechten;
OMSCHRIJVING
Een villa met woonbestemming in aanbouw, in de provincie TETOUAN, Kabilat Beni Saïd,
Mazarie Douar Rifienne, El Hit, buurtschap “Aakbat Seffah”, bestaande uit een begane grond en een eerste verdieping, met een zwembad, met een oppervlakte van ongeveer zevenhonderd (700) vierkante meter, dit alles overeenkomstig de plattegrond die hiertoe door de partijen is opgesteld en door hen op tegenspraak is ondertekend;
EIGENDOM-GENOT
De kopers zullen eigenaar worden van de onroerende zaken die het onderwerp van deze
overeenkomst vormen met ingang van de dag waarop de definitieve koopakte wordt ingeschreven in de grondboeken, na de definitieve en geactualiseerde inschrijving bij het Kadaster van TETOUAN. Zij zullen hierover echter het genot verkrijgen door de inbezitneming ervan met ingang van de dag waarop de definitieve koopakte wordt ondertekend.
LASTEN EN VOORWAARDEN
De definitieve verkoop zal geschieden onder de gebruikelijke lasten en voorwaarden in feite en in rechte, de meest uitgebreide op dit gebied.
PROJECT
De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd in overeenstemming met het project dat wordt
voorbereid door architect [V] (Bijlage 1 - Plattegronden en ruwe schetsen van villa Amsa ).
KOOPSOM
De definitieve verkoop zal geschieden tegen betaling van de totale en forfaitaire hoofdsom van 275 duizend euro, in cijfers € 275.000.
De koper verbindt zich ertoe genoemde koopsom te voldoen zodra de hierna genoemde
opschortende voorwaarde is vervuld.
KOOPSOM EN BETAALMETHODEN
De koopsom van de eigendom die middels deze overeenkomst is vastgesteld bedraagt€ 275.000 (inclusief btw), waar nog de btw bijkomt(…) die van kracht is op het moment waarop de betalingen worden geïnd.
De betalingen dienen dan ook te bestaan uit de bedragen die in onderstaande tabel worden vermeld, waar nog de btw bijkomt tegen het percentage dat van kracht is op de datum van de betaling. Het huidige percentage is 20%.In overeenstemming met de koper zullen de betalingen als volgt geschieden:
Betaling
Nummer
Beschrijving
% van de koopsom
Verschuldigd bedrag (inclusief btw)
Verschuldigd op
1
Reservering
€ 5.000,00
Met de makelaar
2
Ondertekening voorovereenkomst
10%
€ 27.500,00
15-07-2010
3
Bouw
fase 1
10%
€ 27.500,00
Bereiken hoogste punt van de bouw Medio november
4
Ondertekening Akten
80%
€ 215. 000,00
Voltooiing
De betalingen dienen netto kosten en bankkosten te worden ontvangen.
FINANCIERING
De verkoper verbindt zich ertoe de koper te helpen bij het verkrijgen van financiering voor de ondertekening van de akten, zulks binnen de beperkingen van zijn vermogens en op basis van zijn goede wil. De verkoper draagt evenwel geen enkele verantwoordelijkheid met betrekking tot het bestaan en de inhoud van een financieringsaanbod, aangezien deze de verantwoordelijkheid van de koper blijven.
OPSCHORTENDE VOORWAARDE
Deze ‘voorlopige koopovereenkomst’ wordt uitdrukkelijk verbonden aan de opschortende
voorwaarde van het verkrijgen door de verkoper van een woonvergunning, van de actualisering van de eigendomstitel na definitieve inschrijving van het terrein als gevolg van de hierop gerealiseerde constructies, van de indiening van een verzoek tot inschrijving bij het Kadaster van Tetouan en van het verkrijgen van de eigendomstitel van het terrein met betrekking tot de eigendom die het onderwerp van deze overeenkomst vormt, vrij van alle schulden en lasten; dit alles onder verantwoording van de verkoper en voor diens rekening en kosten.
UITBLIJVEN VAN BETALING
Het uitblijven van de betaling van de door de koper aan de verkoper verschuldigde bedragen, binnen een periode van ten hoogste 15 dagen na de datum die in deze overeenkomst is voorzien, geeft de verkoper het recht om deze overeenkomst, volledig naar eigen goeddunken, te annuleren dan wel onverwijlde betaling te eisen.
In het geval waarin de overeenkomst wordt geannuleerd, dient de verkoper dit middels een
gewaarmerkt schriftelijk stuk aan te zeggen aan het adres van de koper, dat in deze overeenkomst wordt vermeld, en hij kan 50% van de reeds door de koper betaalde bedragen inhouden.
TERMIJN VOOR DE VERVULLING
De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de volledige betaling van de koopsom uiterlijk vijftien (15) dagen na de betekening aan de koper door de verkoper van de vervulling van de hierboven genoemde opschortende voorwaarde, dient(…) te geschieden. (…).”
2.7.
Bij e-mailbericht van Bouwconstructies d.d. 12 augustus 2012 aan [X] werd bericht dat er in verband met het krijgen van de hypotheek nog één laatste termijn van
€ 8.750,- overgemaakt diende te worden aan Bouwconstructies. [X] heeft dat ook gedaan. [X] heeft op grond van de hiervoor weergegeven overeenkomst in totaal
€ 68.750,- betaald aan [Y] , dan wel aan Bouwconstructies.
€ 8.750,- overgemaakt diende te worden aan Bouwconstructies. [X] heeft dat ook gedaan. [X] heeft op grond van de hiervoor weergegeven overeenkomst in totaal
€ 68.750,- betaald aan [Y] , dan wel aan Bouwconstructies.
2.8.
In augustus 2012 heeft [X] de villa ter plaatse bezichtigd. Bij brief van
11 september 2012 schreef hij aan [Y] onder meer het volgende:
- Er wordt bij lange na niet voldaan aan de overeengekomen oplevertermijn van eind 2010;
- De kavel zou één plateau hebben en geen drie;
- Het weglaten van rolluiken en van dubbele zonwerende beglazing is in strijd met de
gemaakte afspraken;
- Er zou een waterput worden gegraven waaruit bronwater zou kunnen worden gehaald. Dat
is nooit gebeurd. In plaats daarvan is een tank geplaatst, die voortdurend moet worden
bijgevuld. Ook op dit punt zijn het comfort en de waarde van het huis sterk verlaagd.
11 september 2012 schreef hij aan [Y] onder meer het volgende:
- Er wordt bij lange na niet voldaan aan de overeengekomen oplevertermijn van eind 2010;
- De kavel zou één plateau hebben en geen drie;
- Het weglaten van rolluiken en van dubbele zonwerende beglazing is in strijd met de
gemaakte afspraken;
- Er zou een waterput worden gegraven waaruit bronwater zou kunnen worden gehaald. Dat
is nooit gebeurd. In plaats daarvan is een tank geplaatst, die voortdurend moet worden
bijgevuld. Ook op dit punt zijn het comfort en de waarde van het huis sterk verlaagd.
2.9.
Op 19 september 2012 is een “Opleveringslijst” opgesteld met een opsomming van een aantal geconstateerde technische gebreken aan de uitvoering van de woning. Beide partijen hebben dit stuk ondertekend.
2.10.
Op 25 februari 2013 berichtte [Y] aan [X] dat hij wegens het uitblijven van de betaling, met ingang van 1 januari 2013 € 833,33 per maand in rekening zou brengen voor de verzekering en de bewaking van de villa en voor renteverlies. Op dezelfde datum antwoordde [X] dat hij in dat geval direct van de koop zou afzien. Tevens verzocht [X] om de helft van het aanbetaalde bedrag binnen vier weken terug te storten.
2.11.
Op 15 juli 2013 stelde [Y] voor dat [X] binnen twee weken
€ 177.000,- zou overmaken, waarna het resterende bedrag in 60 maandelijkse betalingen van € 477,- zou worden afgelost.
€ 177.000,- zou overmaken, waarna het resterende bedrag in 60 maandelijkse betalingen van € 477,- zou worden afgelost.
2.12.
Op 30 juli 2013 berichtte [X] aan [Y] dat uit een gesprek met de bank was gebleken dat hij slechts een hypotheekbedrag gefinancierd kon krijgen van maximaal
€ 133.000,-, omdat dat er geen
‘titre’(Arabisch:
“mouhafada”) voor de grond en de villa aanwezig was. Het ontbreken van een
‘titre’of
“mouhafada”betekent naar Marokkaans recht dat het desbetreffende onroerend goed niet kadastraal kan worden geregistreerd. [X] liet weten de koop te annuleren en het aanbetaalde bedrag binnen veertien dagen terug te vorderen, als de verkoopprijs niet aanzienlijk naar beneden zou worden aangepast.
€ 133.000,-, omdat dat er geen
‘titre’(Arabisch:
“mouhafada”) voor de grond en de villa aanwezig was. Het ontbreken van een
‘titre’of
“mouhafada”betekent naar Marokkaans recht dat het desbetreffende onroerend goed niet kadastraal kan worden geregistreerd. [X] liet weten de koop te annuleren en het aanbetaalde bedrag binnen veertien dagen terug te vorderen, als de verkoopprijs niet aanzienlijk naar beneden zou worden aangepast.
2.13.
Bij aangetekende brief van zijn advocaat d.d. 26 augustus 2013 heeft [Y] [X] gesommeerd tot (kort gezegd) betaling van de laatste termijn, waarna de woning aan [X] zou kunnen worden geleverd.
2.14.
Na overleg tussen de advocaten van partijen heeft [X] bij brief van
8 oktober 2013 aan [Y] te kennen gegeven over te willen gaan tot ontbinding van de overeenkomst. [X] heeft [Y] daarbij tevergeefs gesommeerd tot terugbetaling van de aanbetaalde bedragen. Op 9 oktober 2015 heeft hij die sommatie, eveneens tevergeefs, herhaald en op 3 juni 2016 heeft hij [Y] doen dagvaarden.
8 oktober 2013 aan [Y] te kennen gegeven over te willen gaan tot ontbinding van de overeenkomst. [X] heeft [Y] daarbij tevergeefs gesommeerd tot terugbetaling van de aanbetaalde bedragen. Op 9 oktober 2015 heeft hij die sommatie, eveneens tevergeefs, herhaald en op 3 juni 2016 heeft hij [Y] doen dagvaarden.
3.De vordering in conventie
3.1.
[X] vordert primair een verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen partijen van 10 augustus 2010 buitengerechtelijk is ontbonden, met hoofdelijke veroordeling van [Y] tot terugbetaling van de door [X] gedane betalingen ad in totaal
€ 68.750,-. Subsidiair vordert [X] de helft van dat bedrag, namelijk € 34.375,-, een en ander te vermeerderen met € 1.462,50 voor buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling van [Y] in de proceskosten.
€ 68.750,-. Subsidiair vordert [X] de helft van dat bedrag, namelijk € 34.375,-, een en ander te vermeerderen met € 1.462,50 voor buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling van [Y] in de proceskosten.
3.2.
Deze eis is gebaseerd op de hiervoor weergegeven vaststaande feiten en op grond van de volgende stellingen. [Y] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. De villa zou eind 2010 worden opgeleverd. Medio 2013 was het daar nog steeds niet van gekomen. Bovendien heeft [Y] niet gebouwd wat was afgesproken, zoals [X] schreef op 11 september 2012 (r.o. 2.8).
3.3.
[X] beroept zich tevens op de stelling, dat de opschortende voorwaarde in het
contrat de reservationniet in vervulling is gegaan. Die voorwaarde, en de daarmee verband houdende bepaling inzake de betaling van de laatste termijn, luiden als volgt
:“OPSCHORTENDE VOORWAARDE
contrat de reservationniet in vervulling is gegaan. Die voorwaarde, en de daarmee verband houdende bepaling inzake de betaling van de laatste termijn, luiden als volgt
:“OPSCHORTENDE VOORWAARDE
Deze ‘voorlopige koopovereenkomst’ wordt uitdrukkelijk verbonden aan de opschortende
voorwaarde van het verkrijgen door de verkoper van een woonvergunning, van de actualisering van de eigendomstitel na definitieve inschrijving van het terrein als gevolg van de hierop gerealiseerde constructies, van de indiening van een verzoek tot inschrijving bij het Kadaster van Tetouan en van het verkrijgen van de eigendomstitel van het terrein met betrekking tot de eigendom die het onderwerp van deze overeenkomst vormt, vrij van alle schulden en lasten; dit alles onder verantwoording van de verkoper en voor diens rekening en kosten. (…)TERMIJN VOOR DE VERVULLING
De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de volledige betaling van de koopsom uiterlijk vijftien (15) dagen na de betekening aan de koper door de verkoper van de vervulling van de hierboven genoemde opschortende voorwaarde, dient(…) te geschieden.”
4.Het verweer in conventie
4.1.
[Y] heeft in de eerste plaats ontkend dat gedaagde sub 2, [gedaagde 2] Bouwconstructies B.V., partij is bij de overeenkomst, waarop [X] hun vorderingen heeft gebaseerd. Daaraan kan niet afdoen, aldus [Y] , dat tussen [X] en [Y] over deze zaak ook wel is gecommuniceerd via een medewerker van Bouwconstructies.
4.2.
Ten gronde heeft [Y] de eis bestreden als volgt. De villa is in
augustus 2012 in aanwezigheid van beide partijen bezichtigd. Naar aanleiding daarvan zond [Y] op 19 september 2012 een ‘finale opleveringslijst’ op, waarin de laatste verbeterpunten ten behoeve van de finale oplevering waren opgesomd.
augustus 2012 in aanwezigheid van beide partijen bezichtigd. Naar aanleiding daarvan zond [Y] op 19 september 2012 een ‘finale opleveringslijst’ op, waarin de laatste verbeterpunten ten behoeve van de finale oplevering waren opgesomd.
4.3.
Die verbeterpunten heeft [Y] laten uitvoeren, waarna de villa kon worden opgeleverd. Hiertoe zijn beide partijen in oktober 2012 naar Amsa gereisd, waar zij de villa samen hebben geïnspecteerd. De villa was toen overeenkomstig de wensen van [X] .
4.4.
Na deze finale oplevering was [X] de laatste betalingstermijn verschuldigd ten bedrage van € 215.000,-. Die termijn is niet betaald. Bij e-mail van 2 oktober 2012 schreef [X] aan [Y] :
“Waar wij nu op stuiten is de enorm hoge rente en hebben nu contact met een islamitische bank (berekenen kosten ipv rente) in Tanger.”
“Waar wij nu op stuiten is de enorm hoge rente en hebben nu contact met een islamitische bank (berekenen kosten ipv rente) in Tanger.”
4.5.
[X] hield problemen met het verkrijgen van de financiering voor het voldoen van de laatste termijn. Op 12 februari 2013 schreef hij een e-mail aan [Y] met onder meer de volgende inhoud:
“(…) Eerlijk gezegd kunnen wij niet meer opbrengen dan de reeds gestorte 70.000 euro (25%). Als we de hypotheek hebben in Marokko zullen onze maandlasten zo hoog zijn dat het onmogelijk zal zijn om het verschil binnen een korte periode te overbruggen. Wij kunnen geen extra aflossingen permitteren.”
“(…) Eerlijk gezegd kunnen wij niet meer opbrengen dan de reeds gestorte 70.000 euro (25%). Als we de hypotheek hebben in Marokko zullen onze maandlasten zo hoog zijn dat het onmogelijk zal zijn om het verschil binnen een korte periode te overbruggen. Wij kunnen geen extra aflossingen permitteren.”
4.6.
Op 25 februari 2013 schreef [X] onder meer:
“Indien de kosten zullen worden doorberekend, zullen wij afzien van de aankoop van deze villa”,en op 9 juli 2013 schreef hij:
“(…) Wij kunnen max. 250 euro per maand betalen naast onze hypotheken (…).
“Indien de kosten zullen worden doorberekend, zullen wij afzien van de aankoop van deze villa”,en op 9 juli 2013 schreef hij:
“(…) Wij kunnen max. 250 euro per maand betalen naast onze hypotheken (…).
4.7.
Uit deze citaten blijkt duidelijk, aldus [Y] , dat het uitsluitend het financieringsprobleem van [X] is geweest, dat heeft geleid tot de onderhavige procedure. [Y] heeft [X] per brief van 26 augustus 2013 (r.o. 2.13) uitdrukkelijk in gebreke gesteld, waarna [X] blijkens zijn brief van 8 oktober 2013 niet meer voornemens was om zijn verplichtingen na te komen.
4.8.
[Y] is niet tekortgeschoten in de nakoming van de voor hen uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Er is een villa gebouwd en opgeleverd, overeenkomstig de met [X] gemaakte afspraken. Zou er wel sprake zijn van enige tekortkoming aan de zijde van [Y] , dan is deze niet van dien aard dat deze ontbinding van de overeenkomst kan rechtvaardigen. Ontbinding is ook niet mogelijk, omdat [Y] niet in verzuim is geraakt.
5.De vordering in reconventie
5.1.
[Y] stelt dat [X] op 8 oktober 2013 heeft geschreven niet meer te zullen betalen en is daardoor jegens [Y] in verzuim geraakt. [Y] stelt dat hij als gevolg van die tekortkoming van [X] , schade heeft geleden. Hij maakt aanspraak op vergoeding van die schade op grond van artikel 6:74 BW.
5.2.
Hij heeft die schade begroot als volgt. Nadat [X] in zijn brief van8 oktober 2013 had laten weten niet meer voornemens te zijn om zijn verplichtingen na te komen, heeft [Y] zich genoodzaakt gezien om zijn financiële risico te beperken door te proberen om de villa op korte termijn aan een ander te verkopen. Dat is uiteindelijk gelukt voor een verkoopprijs van € 168.000,-, dus € 107.000,- minder dan de met [X] overeengekomen prijs van € 275.000,-.
5.3.
Deze verliespost van € 107.000,- dient te worden verhoogd met makelaarskosten ad € 7.560,-, renteverlies € 37.170,-, alsmede kosten van bewaking en verzekering van de villa ad € 12.600,- en met € 14.430,- voor extra werkzaamheden, zoals extra bezoeken aan de villa en onderhandelingen met de bank i.v.m. de door [X] veroorzaakte problemen.
5.4.
Op dit bedrag strekt in mindering de door [X] gedane aanbetalingen van in totaal € 68.500,-, zodat een schade resteert van € 110.260,-. Dat bedrag vordert [Y] in reconventie met rente en kosten op.
6.Het verweer in reconventie
6.1.
[X] heeft de eis in reconventie bestreden op de volgende gronden. [X] is jegens [Y] niet toerekenbaar tekortgeschoten en niet in verzuim geraakt. De koop is niet doorgegaan, omdat [Y] de contractuele opschortende voorwaarde niet heeft gerealiseerd.
6.2.
Daarnaast heeft [Y] de woning niet gebouwd volgens de in de informatiebrochure en in de overeenkomst verstrekte specificaties. [X] heeft daartegen geprotesteerd in zijn brief d.d. 11 september 2012 (r.o. 2.8).
6.3.
[Y] heeft die ernstige tekortkomingen niet verholpen. Daarom is zijn stelling onjuist, dat [X] door ondertekening van de ‘Opleveringslijst’ van
19 september 2012 geheel tevreden was. De vertraging in de bouw valt niet toe te schrijven aan [X] , maar komt voor rekening en risico van [Y] , wegens door hem tijdens de bouw ondervonden problemen met vergunningen, tegenvallende graafwerkzaamheden, moeizame communicatie met de Marokkaanse aannemer en bureaucratische rompslomp in Marokko.
6.4. Afgezien van het voorgaande zijn de gestelde schadeposten onbewezen, althans onvoldoende onderbouwd. De hoogte van het gestelde schadebedrag wordt daarom betwist.
19 september 2012 geheel tevreden was. De vertraging in de bouw valt niet toe te schrijven aan [X] , maar komt voor rekening en risico van [Y] , wegens door hem tijdens de bouw ondervonden problemen met vergunningen, tegenvallende graafwerkzaamheden, moeizame communicatie met de Marokkaanse aannemer en bureaucratische rompslomp in Marokko.
6.4. Afgezien van het voorgaande zijn de gestelde schadeposten onbewezen, althans onvoldoende onderbouwd. De hoogte van het gestelde schadebedrag wordt daarom betwist.
7.De beoordeling
in conventie:
7.1.
De vordering is gebaseerd op het hierboven weergegeven
contrat de reservation. Blijkens de tenaamstelling en de ondertekening is gedaagde sub 2, [gedaagde 2] Bouwconstructies B.V., geen partij bij die overeenkomst. Evenmin is gesteld dat tussen [X] en Bouwconstructies een andere rechtsverhouding bestaat. Wel aannemelijk is, dat [Y] zich bij de uitvoering van de overeenkomst mede heeft bediend van (medewerkers van) Bouwconstructies en dat deze met [X] over de bouw hebben gecommuniceerd, maar dat levert nog geen contractuele relatie op tussen [X] en Bouwconstructies. [X] is daarom niet-ontvankelijk in zijn vordering, voor zover deze zich (mede) richt tegen Bouwconstructies.
contrat de reservation. Blijkens de tenaamstelling en de ondertekening is gedaagde sub 2, [gedaagde 2] Bouwconstructies B.V., geen partij bij die overeenkomst. Evenmin is gesteld dat tussen [X] en Bouwconstructies een andere rechtsverhouding bestaat. Wel aannemelijk is, dat [Y] zich bij de uitvoering van de overeenkomst mede heeft bediend van (medewerkers van) Bouwconstructies en dat deze met [X] over de bouw hebben gecommuniceerd, maar dat levert nog geen contractuele relatie op tussen [X] en Bouwconstructies. [X] is daarom niet-ontvankelijk in zijn vordering, voor zover deze zich (mede) richt tegen Bouwconstructies.
7.2.
Met betrekking tot de in Marokko geldende regelgeving inzake de verwerving van onroerend goed, heeft [X] de volgende feitelijke, en voor de beoordeling van de zaak relevante, informatie verstrekt, die [Y] niet heeft betwist, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan.
7.3.
Voor de verkoop en levering van een onroerende zaak in Marokko is een
contrat de reservationgeen verplicht document. Wel verplicht is een
compromis de vente, een document dat kan worden gelijkgesteld met een koopcontract. Vervolgens is vereist een akte tot levering. Daarvoor wordt een notaris (
adoul) ingeschakeld. Dat is nodig als het gaat om kadastraal geregistreerd dan wel kadastraal te registreren eigendom. Een kadastrale inschrijving is vereist voor het vestigen van een hypotheek op de onroerende zaak.
contrat de reservationgeen verplicht document. Wel verplicht is een
compromis de vente, een document dat kan worden gelijkgesteld met een koopcontract. Vervolgens is vereist een akte tot levering. Daarvoor wordt een notaris (
adoul) ingeschakeld. Dat is nodig als het gaat om kadastraal geregistreerd dan wel kadastraal te registreren eigendom. Een kadastrale inschrijving is vereist voor het vestigen van een hypotheek op de onroerende zaak.
7.4.
Kadastrale inschrijving zou in dit geval nodig zijn, gezien de relevante contractvoorwaarden over eigendomsoverdracht als volgt:
“Deze ‘voorlopige koopovereenkomst’ wordt uitdrukkelijk verbonden aan de opschortende voorwaarde van het verkrijgen door de verkoper van een woonvergunning, van de actualisering van de eigendomstitel na definitieve inschrijving van het terrein als gevolg van de hierop gerealiseerde constructies, van de indiening van een verzoek tot inschrijving bij het Kadaster van Tetouan en van het verkrijgen van de eigendomstitel van het terrein met betrekking tot de eigendom die het onderwerp van deze overeenkomst vormt, vrij van alle schulden en lasten, dit alles onder verantwoording van de verkoper en voor diens rekening en kosten.”.
“Deze ‘voorlopige koopovereenkomst’ wordt uitdrukkelijk verbonden aan de opschortende voorwaarde van het verkrijgen door de verkoper van een woonvergunning, van de actualisering van de eigendomstitel na definitieve inschrijving van het terrein als gevolg van de hierop gerealiseerde constructies, van de indiening van een verzoek tot inschrijving bij het Kadaster van Tetouan en van het verkrijgen van de eigendomstitel van het terrein met betrekking tot de eigendom die het onderwerp van deze overeenkomst vormt, vrij van alle schulden en lasten, dit alles onder verantwoording van de verkoper en voor diens rekening en kosten.”.
7.5.
Tot de ondertekening van een
compromis de venteis het in dit geval nooit gekomen, en tot het passeren van een akte tot levering bij de notaris dus ook niet. Die inschakeling van een
adoulzou in dit geval nodig zijn geweest om recht te kunnen doen aan voormelde opschortende voorwaarde in de overeenkomst met betrekking tot het overdragen van de volle eigendom van de grond en de woning aan [X] .
compromis de venteis het in dit geval nooit gekomen, en tot het passeren van een akte tot levering bij de notaris dus ook niet. Die inschakeling van een
adoulzou in dit geval nodig zijn geweest om recht te kunnen doen aan voormelde opschortende voorwaarde in de overeenkomst met betrekking tot het overdragen van de volle eigendom van de grond en de woning aan [X] .
7.6.
Blijkens de duidelijke bewoordingen van de opschortende voorwaarde was het de verantwoordelijkheid van de verkoper om de daarin gestelde eisen te realiseren. [Y] heeft echter niet gesteld dat hij dit heeft gedaan. Dit valt ook niet af te leiden uit de door partijen over en weer aangevoerde feiten. Nu dus niet aan de opschortende voorwaarde is voldaan, is [X] de laatste betalingstermijn (€ 215.000,-) niet verschuldigd geworden en dus niet in verzuim geraakt.
7.7.
De overeenkomst vermeldt dat de villa eind 2010 zou worden opgeleverd.
[Y] is hiertoe niet in staat gebleken. Hij stelt dat hij de woning feitelijk heeft ‘opgeleverd’ in of omstreeks oktober 2012, dus ongeveer twee jaar later dan in de overeenkomst werd voorzien. Uit de stellingen van [Y] valt niet af te leiden dat die vertraging geheel of gedeeltelijk valt toe te rekenen aan [X] .
[Y] is hiertoe niet in staat gebleken. Hij stelt dat hij de woning feitelijk heeft ‘opgeleverd’ in of omstreeks oktober 2012, dus ongeveer twee jaar later dan in de overeenkomst werd voorzien. Uit de stellingen van [Y] valt niet af te leiden dat die vertraging geheel of gedeeltelijk valt toe te rekenen aan [X] .
7.8.
[Y] heeft voorts de door [X] , in diens brief van 11 september 2012
(r.o. 2.8) opgesomde klachten, niet concreet weersproken. De rechtbank neemt daarom aan dat deze feitelijk juist zijn. Zij zijn kennelijk niet van ondergeschikte aard, en met name niet de (onbetwiste) toezegging dat ter plaatse een waterput zou worden geslagen, hetgeen niet is gebeurd, in plaats waarvan een watertank werd geplaatst die [X] zelf regelmatig zou moeten vullen. Er is niet gesteld of gebleken dat na die brief op de daarin genoemde punten iets is verbeterd.
(r.o. 2.8) opgesomde klachten, niet concreet weersproken. De rechtbank neemt daarom aan dat deze feitelijk juist zijn. Zij zijn kennelijk niet van ondergeschikte aard, en met name niet de (onbetwiste) toezegging dat ter plaatse een waterput zou worden geslagen, hetgeen niet is gebeurd, in plaats waarvan een watertank werd geplaatst die [X] zelf regelmatig zou moeten vullen. Er is niet gesteld of gebleken dat na die brief op de daarin genoemde punten iets is verbeterd.
7.9.
Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank, dat [Y] jegens [X] in verzuim is geraakt en dat [X] daarom de overeenkomst in zijn brief van
8 oktober 2013 niet ten onrechte heeft ontbonden. [X] was tot die ontbinding ook bevoegd, omdat hij zelf niet in verzuim verkeerde: omdat [Y] de opschortende voorwaarde en de daarin beschreven eigendomsoverdracht niet kon realiseren ontstond voor [X] geen verplichting tot voldoening van de laatste betalingstermijn, zodat het achterwege blijven van die betaling hem niet als tekortkoming kan worden toegerekend.
8 oktober 2013 niet ten onrechte heeft ontbonden. [X] was tot die ontbinding ook bevoegd, omdat hij zelf niet in verzuim verkeerde: omdat [Y] de opschortende voorwaarde en de daarin beschreven eigendomsoverdracht niet kon realiseren ontstond voor [X] geen verplichting tot voldoening van de laatste betalingstermijn, zodat het achterwege blijven van die betaling hem niet als tekortkoming kan worden toegerekend.
7.10.
Door de ontbinding van de overeenkomst door [X] zijn voor [Y] ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan, namelijk tot terugbetaling aan [X] van de door deze aan [Y] betaalde termijnbedragen.
7.11.
Uit het voorgaande volgt dat de primaire eis in conventie toewijsbaar is zoals hieronder vermeld. Ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.462,50 zijn voor toewijzing vatbaar.
7.12.
[Y] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten. Omdat de eis tegen Bouwconstructies wordt afgewezen, dient [X] de proceskosten van Bouwconstructies te voldoen. Deze veroordeling blijft beperkt tot één tariefpunt, omdat voor [Y] en Bouwconstructies dezelfde advocaat is opgetreden.
in reconventie:
in reconventie:
7.13.
De in reconventie ingestelde vordering tot betaling van schadevergoeding berust op de stelling, dat [X] jegens [Y] in verzuim geraakt, doordat hij op 8 oktober 2013 heeft geschreven niet meer te zullen betalen. Zoals hiervoor in conventie reeds werd overwogen en beslist, is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [X] en is hij dus ook niet in verzuim geraakt.
7.14.
De vordering van [Y] moet dus worden afgewezen. Omdat deze eis is ingesteld door [Y] en door Bouwconstructies samen, dienen zij hoofdelijk te worden verwezen in de proceskosten.
8.De beslissing
De rechtbank:
in conventie:
8.1.
Verklaart [X] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen voor zover deze zijn gericht tegen gedaagde sub 2, de besloten vennootschap [gedaagde 2] Bouwconstructies B.V.
8.2.
Veroordeelt [X] in de proceskosten aan de zijde van Bouwconstructies, begroot op nihil voor verschotten en op € 894,- voor salaris van haar advocaat (Tarief IV, één punt).
8.3.
Verklaart voor recht dat de onderhavige overeenkomst tussen [X] en
[Y] (
contrat de reservation) op 8 oktober 2013 buitengerechtelijk is ontbonden.
[Y] (
contrat de reservation) op 8 oktober 2013 buitengerechtelijk is ontbonden.
8.4.
Veroordeelt [Y] om aan [X] terug te betalen € 68.750,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over de door [X] betaalde termijnen, telkens vanaf de data waarop [X] die termijnen heeft betaald.
8.5.
Veroordeelt [Y] in de proceskosten aan de zijde van [X] , begroot op
€ 979,08 voor verschotten (dagvaarding en griffierecht) en op € 1.788,- voor salaris van zijn advocaat (Tarief IV, twee punten).
€ 979,08 voor verschotten (dagvaarding en griffierecht) en op € 1.788,- voor salaris van zijn advocaat (Tarief IV, twee punten).
8.6.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
8.7.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie:
8.8.
Wijst de vorderingen af.
8.9.
Veroordeelt [Y] en Bouwconstructies hoofdelijk in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [X] tot deze uitspraak begroot op nihil voor verschotten en op € 1.421,- voor salaris van zijn advocaat (Tarief V, één punt).
8.10.
Verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2017. [1]