ECLI:NL:RBOVE:2017:1813

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton- en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/185077/HA ZA 16-163

datum vonnis: 5 april 2017

Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken,in de zaak van:

mr. Gerben Hendriks q.q.,

in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van
[A] ,

wonende te Kampen,

verder te noemen: de curator,

eiser,

advocaat: mr. A.M. Ubink te Zwolle,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Molenbeek Groep B.V.,

gevestigd te Rijssen,

verder te noemen: Molenbeek,

gedaagde,

advocaat: mr. W.R. de Vries te Enschede.

1.Het procesverloop

1.1

De volgende gedingstukken zijn gewisseld:

i) dagvaarding met 5 producties;
ii) conclusie van antwoord met 6 producties;
iii) conclusie van repliek met 2 producties;
iv) conclusie van dupliek met 6 producties;
v) akte uitlating producties zijdens de curator.

1.2

De rechtbank heeft vonnis bepaald op heden.

2.2.De feiten

De volgende feiten kunnen als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende betwist, en voor zover hier van belang, als vaststaand worden aangenomen.

2.1

[A] (verder: [A] ) was ten tijde van de in deze procedure aan de orde zijnde gebeurtenissen, werkzaam als makelaar.

2.2

Aan [A] is op 23 november 2009 voorlopige surséance van betaling verleend. Op 4 maart 2011 is definitief surséance verleend. De curator was toen bewindvoerder. Op 4 april 2011 is de surséance omgezet in een schuldsaneringsregeling. De schuldsanering is tussentijds beëindigd op 18 november 2013. Op 19 maart 2014 is
failliet verklaard met benoeming van eiser tot curator.

2.3

[A] heeft op 30 mei 2002 een brief geschreven aan de heer [B] (verder [B] ), algemeen directeur van Beleggingsmaatschappij De Molenbeek B.V. (toen de naam van Molenbeek) en aan de heer [C] (verder: [C] ), directeur van Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V. (verder: Amstelland) met betrekking tot door Molenbeek en Amstelland gekochte cultuurgrond gelegen aan de Zalkerdijk te Zwolle (verder: de Zalkerdijk), welke grond, aldus de brief,
"[…] door kopers [is] te gebruiken als bouwgrond ten behoeve van de bouw van woningen".

2.4

De in rechtsoverweging 2.3 bedoelde brief bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

“ […]- dat bovengenoemde percelen door acquisitie en tussenkomst van [A]in eigendom zijn verkregen bij kopers,

–
dat kopers zich realiseren dat zij zonder eerder genoemde acquisitie en tussenkomstniet in de gelegenheid zouden zijn geweest bedoelde percelen te verkrijgen,

–
dat kopers […] en [A] van mening zijn dat, hierdoor het exclusieve recht van makelaardij bij de verkoop van eventuele kavels en daarop te bouwen panden aan [A] , makelaar toekomt, […]".

2.5

[A] heeft, eveneens op 30 mei 2002 een brief geschreven aan [B] , als algemeen directeur van Molenbeek en aan de heer [D] (verder: [D] ), directeur van Koopmans Projecten B.V. (verder: Koopmans) met betrekking tot door Molenbeek en Koopmans gekochte cultuurgrond met opstallen gelegen aan en nabij de Scholtensteeg te Zwolle (verder: de Scholtensteeg), welke grond, aldus de brief,
"[…] door kopers [is] te gebruiken ten behoeve van de bouw van woningen".

2.6

De brief betreffende de Scholtensteeg bevat dezelfde bepalingen als met betrekking tot de Zalkerdijk geciteerd in rechtsoverweging 2.4.

2.7

De beide brieven van 30 mei 2002 zijn getekend door [A] en [B] , niet door [C] respectievelijk [D] namens Amstelland respectievelijk Koopmans.

2.8

Tussen de curator (als eiser) en Holdingmaatschappij Roosdom Tijhuis B.V.
(verder: Roosdom Tijhuis ), als gedaagde, heeft een civiele procedure plaatsgevonden die is geëindigd met een eindvonnis van de rechtbank Overijssel d.d. 21 mei 2014. Roosdom Tijhuis is een vennootschap die, evenals Molenbeek, behoort tot een groep van vennootschappen gecontroleerd door [B] . In die zaak ging het om een woningbouwontwikkelingsproject op de locatie Reuvekamp te Zwolle
(verder: Reuvekamp). Genoemd vonnis van 21 mei 2014 is in kracht van gewijsde gegaan.

2.9

Het onroerend goed Zalkerdijk is bij akte van 10 juni 2002 geleverd aan Molenbeek (althans aan haar dochtermaatschappij Rotij Vastgoedontwikkeling (verder: Rotij)) voor één/vierde onverdeeld gedeelte en aan Amstelland voor drie/vierde onverdeeld gedeelte.

2.1

Het onroerend goed Scholtensteeg is door Rotij en Koopmans gekocht bij overeenkomst van 24 januari 2002. Op 13 juni 2002 is RABO Vastgoed B.V. (verder: RABO) "ingestapt", waarna Molenbeek (via Rotij), Koopmans en RABO ieder voor
een derde deel onverdeeld eigenaar waren. De levering vond plaats bij akte van
3 oktober 2014.

2.11

[A] heeft in de jaren 2009/2012 pachtgelden geïnd van de pachter ( [E] ) van de gronden aan de Zalkerdijk. Hij heeft deze niet afgedragen aan de eigenaren van die gronden.

2.12

Molenbeek heeft bij brief aan de curator van 15 april 2015
"voor zover rechtens vereist",namelijk voor het geval "in rechte mocht blijken dat er […] sprake zou zijn van bemiddelingsovereenkomsten […]" deze met onmiddellijke ingang opgezegd.

3.De vordering

3.1

De curator vraagt de rechtbank om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;:

I Molenbeek te veroordelen om € 406.670,-- te betalen aan de curator, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 december 2011, althans
28 januari 2016, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;

II Molenbeek te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van de curator, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen 14 dagen na het vonnis aan de proceskostenveroordeling is voldaan.

4.De standpunten van partijen

De curator

De curator stelt -kort gezegd en voor zover ten deze van belang- het volgende.

4.1

Volgens de curator is in deze zaak sprake van dezelfde situatie als aan de orde was als in de in rechtsoverweging 2.8 bedoelde procedure betreffende de locatie Reuvekamp. In die zaak was immers sprake van inhoudelijke gelijkluidende afspraken, die erop neerkwamen –zoals ook in deze zaak– dat aan [A] exclusieve makelaarsrechten werden verleend als tegenprestatie voor de bemiddeling door
in het kader van de verwerving van woningbouwgronden rondom Zwolle, vóór welke bemiddeling [A] geen tegenprestatie ontving.

4.2

De curator stelt dat inzake Zalkerdijk en Scholtensteeg tussen [A] en Molenbeek een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen.

4.3

Molenbeek heeft, aldus de curator, al in 2011 te kennen gegeven de Zalkerdijk en Scholtensteeg overeenkomsten niet te zullen nakomen, althans heeft Molenbeek
eind 2011 [A] laten begrijpen dat zij de overeenkomsten als ontbonden, althans opgezegd beschouwde.

4.4

Volgens de curator is Molenbeek sinds december 2011, en in elk geval sinds
15 april 2015, toen (zie rechtsoverweging 2.12) Molenbeek de overeenkomsten opzegde
"voor zover rechtens vereist",jegens [A] schadeplichtig. [A] loopt immers inkomsten mis waar hij toe gerechtigd zou zijn uit hoofde van het door hem in de overeenkomsten bedongen exclusieve recht van vastgoedbemiddeling.

4.5

Bovendien is geen van de redenen die Molenbeek aanvoert als reden voor de beëindiging valide: noch het feit dat [A] failliet is, noch het gestelde ten onrechte innen (en niet afdragen) van pachtgelden, noch het door Molenbeek gestelde feit dat er op geen van beide locaties een reëel ontwikkelingsperspectief bestaat, zijn voldoende reden om de overeenkomsten op te zeggen, althans niet om dat te doen zonder het betalen van een vergoeding.

4.6

Volgens de curator dient de vergoeding te worden bepaald op dezelfde basis (de misgelopen aanbrengfee) als de rechtbank heeft gedaan in de Reuvekamp kwestie en dient die te worden berekend over de totale oppervlakte van de gronden van beide projecten, ook die toerekenbaar aan Amstelland, respectievelijk Koopmans.

Molenbeek

Molenbeek stelt -kort gezegd en voor zover ten deze van belang- het volgende.

4.7

De beide brieven van 30 mei 2002 houden een aanbod in van [A] aan [B] , directeur van Molenbeek.

4.8

Molenbeek stelt primair dat geen contractuele rechtsverhouding bestaat (of heeft bestaan) tussen [A] en haar. Met andere woorden: er zijn met betrekking tot Zalkerdijk en Scholtensteeg geen overeenkomsten tot stand gekomen.

4.9

Immers, aldus Molenbeek, het aanbod van [A] was gericht aan respectievelijk Molenbeek en Amstelland (Zalkerdijk) en Molenbeek en Koopmans (Scholtensteeg) als kopers van de gronden, later deelgenoten in de gemeenschap.

4.1

Amstelland respectievelijk Koopmans hebben het aanbod van [A] niet aanvaard. Zij hebben immers de brieven van 20 mei 2002 niet voor akkoord getekend.

4.11

De aanvaarding door Molenbeek (dat zich wel kon vinden in de inhoud van het aanbod van [A] ) houdt niet ook aanvaarding in namens Amstelland respectievelijk Koopmans.
Nu de aanbiedingen niet door alle partijen tot wie ze gericht waren zijn aanvaard, zijn met betrekking tot Zalkerdijk en Scholtensteeg geen overeenkomsten tot stand gekomen.

4.12

Molenbeek stelt, in het bijzonder met betrekking tot de Scholtensteeg nog dat -anders dan de brief van 30 mei 2002 vermeldt- het niet [A] is geweest dankzij wiens tussenkomst de gronden zijn verworven. Volgens Molenbeek was niet [A] , maar diens broer, [F] , daarbij betrokken. [F] heeft daarvoor ook een factuur opgemaakt, die door Molenbeek is voldaan.

4.13Molenbeek stelt dat zij om pragmatische redenen heeft afgezien van hoger beroep in de zaak Reuvekamp, dat zij het echter niet eens is met de overwegingen die tot de uitkomst hebben geleid in die zaak, dat de feiten in die zaak wezenlijk anders waren en dat er ook daarom geen reden is om de analyse en afwegingen van de rechtbank in de Reuvekamp zaak naar analogie toe te passen, in het bijzonder ook niet waar het betreft het voor de bepaling van de schadevergoeding aansluiting zoeken bij een gemiste aanbrengfee.

4.14

Voor het geval geoordeeld zou worden dat er wel overeenkomsten ter zake van Zalkerdijk en Scholtensteeg tot stand zijn gekomen, betwist Molenbeek dat zij schadeplichtig is.

4.15

Zij had, stelt Molenbeek, goede redenen om de overeenkomsten te beëindigen. In de eerste plaats verkeerde [A] in staat van faillissement. In de tweede plaats had [A] onrechtmatig pachtgelden geïnd en die niet afgedragen.
Deze feiten samengenomen vormen zwaarwegende gronden voor opzegging. Van Molenbeek mocht niet worden verwacht door te gaan met een onbetrouwbaar gebleken tussenpersoon. Dat zou ook in de verhouding met derden negatief afstralen op Molenbeek. Er was -kort gezegd- geen vertrouwensrelatie meer met [A] . Bovendien ontplooide [A] sinds zijn faillissement in het geheel geen activiteiten meer als makelaar.

4.16

Een derde reden om de overeenkomsten te beëindigen, was dat het er niet naar uitzag dat de gronden binnen afzienbare tijd ontwikkeld zouden gaan worden. Dit is relevant omdat [A] slechts inkomsten zou kunnen genereren als makelaar wanneer woningbouw zou kunnen plaatsvinden.

4.17

Ten aanzien van de omvang van de gestelde schade, stelt Molenbeek dat er in elk geval geen reden is om die ook te baseren
"op vierkante meters waarvan Molenbeek nooit eigenaar is geweest […]".

4.18

Ook moet er, aldus Molenbeek, bij de bepaling van de schade, rekening mee worden gehouden dat twee belangrijke redenen voor de opzegging (het faillissement en het innen van de pachtgelden) in de risicosfeer van [A] liggen.

4.19

Indien Molenbeek tot enige schadevergoeding zou zijn gehouden, dient volgens haar die schade op grond van artikel 53, lid 1 Fw verrekend te worden met de door [A] onrechtmatig geïnde pachtgelden ten bedrage van € 20.000,--.

4.2

Molenbeek maakt tenslotte bezwaar tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, omdat zij een substantieel restitutierisico loopt.

5.De beoordeling

5.1

Het meest vergaande verweer van Molenbeek is dat met betrekking tot Zalkerdijk en Scholtensteeg geen overeenkomsten tot stand zijn gekomen omdat -kort gezegd- de andere partijen aan wie het voorstel opgenomen in de brieven van 30 mei 2002 tevens was gericht, respectievelijk Amstelland en Koopmans, het betreffende voorstel niet hebben aanvaard.

5.2

De beide brieven van 30 mei 2002 zijn wél door ( [A] en) Molenbeek getekend en Molenbeek heeft in deze procedure gesteld zich zelf wel te kunnen vinden
"in de inhoud van het aanbod van [A] ".

5.3

De rechtbank overweegt dat de aanvaarding door Molenbeek tot verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen leidt voor ( [A] en) Molenbeek, met dien verstande dat die rechten en verplichtingen niet verder gaan dan overeenstemt met het aandeel dat Molenbeek verwierf in de gronden, mitsdien één vierde gedeelte van Zalkerdijk en
één derde gedeelte Scholtensteeg.

5.4

De contractuele relatie tussen [A] en Molenbeek is te kwalificeren als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW. Partijen zijn het daarover eens en ook de rechtbank kwalificeert de contractuele relatie tussen partijen in deze zaak als zodanig.

5.5

De door [A] aanvaarde opdracht was -kort gezegd- dat hij als makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van eventuele kavels en daarop te bouwen panden.
kreeg dat recht exclusief in zijn hoedanigheid als makelaar.

5.6

Artikel 7:408, lid 1 BW bepaalt dat de opdrachtgever een overeenkomst van opdracht te allen tijde kan opzeggen.

5.7

De curator stelt dat Molenbeek al in december 2011 te kennen heeft gegeven de overeenkomsten niet na te zullen komen.
Molenbeek betwist dit gemotiveerd en stelt dat juist [A] in december 2011 aan haar heeft laten weten dat hij er geen vertrouwen meer in had in de toekomst samen te werken in de projecten Scholtensteeg en Zalkerdijk.

5.8

De rechtbank overweegt dat de curator tegenover de gemotiveerde betwisting van Molenbeek onvoldoende heeft gesteld om aannemelijk te maken dat Molenbeek al op enig moment in 2011 de afspraken betreffende Zalkerdijk en Scholtensteeg heeft opgezegd.

5.9

Wel staat vast (zie rechtsoverweging 2.12) dat Molenbeek de bedoelde overeenkomsten
"voor zover rechtens vereist"heeft opgezegd bij brief van 25 april 2015.

5.1

De rechtbank overweegt dat gelet op het bepaalde in artikel 7:408, lid 1 BW die opzegging op zich rechtsgeldig was.

5.11

De opzegging heeft tot gevolg dat [A] geen uitzicht meer heeft op het te eniger tijd ontvangen van vergoedingen bij de verkoop van eventuele kavels en daarop te bouwen panden.

5.12

De rechtbank zal onderzoeken of, in de omstandigheden van het geval, de opzegging door Molenbeek op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid een verplichting tot schadevergoeding jegens [A] met zich meebrengt.

5.13

De omstandigheden die de rechtbank daarbij in aanmerking zal nemen zijn met name de door Molenbeek voor de opzegging aangevoerde redenen (zie rechtsoverwegingen 4.15 en 4.16).

5.14

Die redenen kwamen er op neer dat de vertrouwensrelatie tussen Molenbeek en
[A] is komen te ontvallen. Dat komt in de eerste plaats omdat [A] 's financiële situatie, te beginnen met de voorlopige surséance in november 2009, gevolgd door een schuldsaneringsregeling met, daarna, sinds 19 maart 2014, een faillissement, ertoe heeft geleid dat [A] feitelijk zijn werkzaamheden als makelaar al gedurende lange tijd niet meer actief uitvoert. De rechtbank overweegt dat, voor het actief en effectief uitvoeren van zijn makelaarsactiviteiten, een zodanige situatie een ernstige belemmering vormt en dat Molenbeek op grond daarvan terecht mocht aannemen dat [A] eventuele verdere makelaarsbemiddelingsactiviteiten niet optimaal en professioneel als vertegenwoordiger van Molenbeek zou kunnen uitoefenen.

In de tweede plaats heeft [A] het vertrouwen, dat Molenbeek in hem stelde, geschonden door het wel incasseren, maar niet afdragen van pachtgelden

5.15

Op grond van hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 5.14 oordeelt de rechtbank dat Molenbeek in redelijkheid kon besluiten de overeenkomsten op te zeggen.

5.16

De omstandigheid dat, zoals Molenbeek stelt, maar door de curator wordt betwist, het er niet naar uitzag dat de gronden binnen afzienbare tijd ontwikkeld zouden gaan worden, speelt bij dit oordeel geen rol, nu dit niet een omstandigheid is die door [A] in belangrijke mate kon worden beïnvloed. Die omstandigheid zou wel een factor hebben kunnen zijn bij de bepaling van de hoogte van een eventuele schadevergoeding.

5.17

De rechtbank overweegt op grond van het voorgaande evenwel dat Molenbeek niet alleen de overeenkomsten heeft mogen opzeggen op de gronden waarop zij dat heeft gedaan, maar dat er, in de omstandigheden van het geval geen aanleiding is voor een beëindigingsvergoeding, nu de redenen die voor Molenbeek aanleiding vormden om de overeenkomsten op te zeggen, redenen waren die in de risicosfeer van [A] liggen en dus voor zijn rekening dienen te komen.

5.18

De rechtbank zal de vorderingen van de curator afwijzen en de curator, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het geding.

6.De beslissing

de rechtbank:

6.1

I. wijst de vorderingen van de curator af;

II. veroordeelt de curator in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van Molenbeek begroot op € 3.903,-- (griffierecht) en € 5.160,-- voor de kosten van de advocaat van Molenbeek (2 punten, tarief VII);

III. verklaart de kostenveroordeling onder II uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. J.M. van den Wall Bake en op 5 april 2017 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.