Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 3894378 \ CV EXPL 15-1281
Vonnis van 29 maart 2016
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.J. Eurlings,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
gevestigd en kantoorhoudend te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 2],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [plaats 2],
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. G.M. Kerpestein.
Eisende partij zal hierna worden aangeduid als [eiser] . Gedaagde partijen zullen gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagden] en afzonderlijk als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 december 2015
- de brief van 29 januari 2016 van [eiser] met aanvullende stukken behorende bij productie 25
- het proces-verbaal van de op 5 februari 2016 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] , handelend onder de naam [X] , heeft een groothandel en importeert versteend hout en andere materialen voor onder meer designmeubels, gedenkstenen, woon- en tuindecoraties, tegels en kunstwerken.
2.2.
Vanaf mei 2008 huurt [eiser] van [gedaagde 1] , die wordt gevormd door [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , het vanaf de weg af gezien voorste gedeelte van een oude kippenschuur (circa 105 m² groot), staande en geleden aan de [adres] , die hij als showroom gebruikt.
2.3.
Op 3 juli 2011 heeft [gedaagde 2] een e-mailbericht aan [eiser] verzonden waarin staat vermeld:
zoals ik je vorige week heb laten zien is de rekening van Essent nogal tegengevallen.
Je betaalt nu elke maand maar € 200,- aan huur wat niet opweegt tegen de kosten.
Je gaf ook wel aan om dit gedeelte van Essent te willen betalen. (…)
Om het voor ons nog enigszins aantrekkelijk te houden om de schuur te gaan verhuren, zal toch het maandbedrag aanzienlijk omhoog moeten, het heeft ons de afgelopen jaren alleen nog maar geld gekost. (…)
Voorstel voor jou is een huurbedrag van € 400,- per maand.
Is een verdubbeling maar zo kan essent betaald worden en ook de verzekering. (…)
2.4.
Per januari 2012 is [eiser] ook het achterste gedeelte van de kippenschuur gaan huren als opslag, waarmee het gehuurde in totaal een oppervlakte van circa 1435 m² is komen te bedragen. De maandhuur voor het volledige huurobject bedroeg per januari 2012
€ 833,00 per maand, zijnde € 500,00 per maand als kale huur, € 200,00 als voorschot voor het gebruik van gas en elektra en € 133,00 aan BTW.
2.5.
Het gehuurde is tot en met december 2011 als opstal verzekerd geweest.
2.6.
Op 31 mei 2012 en op 25 juli 2012 heeft [gedaagde 1] [eiser] respectievelijk een huurfactuur en een factuur met eindafrekening van de servicekosten verzonden, waarop onderaan in klein lettertype staat vermeld:
Dit is een onverzekerde bedrijfsruimte, stalling van materialen op eigen risico.
Andere facturen zijn niet verzonden.
2.7.
Op 30 december 2012 is het gehuurde volledig afgebrand. Daarbij is uit het dak van het gehuurde asbest vrijgekomen, die op de in het gehuurde aanwezige voorraad en de inventaris van [eiser] terecht is gekomen. De oorzaak van de brand is niet vastgesteld.
2.8.
Op 21 januari 2013 heeft [eiser] [gedaagde 2] per e-mailbericht aansprakelijk gesteld en gesommeerd om tot asbestsanering over te gaan.
2.9.
Bij brief van 9 april 2013 heeft [gedaagde 1] de huurovereenkomst met [eiser] ontbonden en [eiser] verzocht om binnen 14 dagen tot ontruiming over te gaan, waarbij is aangegeven dat verwijdering van de in het gehuurde aanwezige zaken onder asbestcondities/regelgeving moet plaatsvinden.
2.10.
Wegens het uitblijven van asbestsanering door [gedaagde 2] , heeft [eiser] het vrijgekomen asbest op zijn in het gehuurde aanwezige voorraad en inventaris op eigen kosten laten verwijderen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] :
- ter voldoening aan de op hen rustende schadevergoedingsverplichting primair betreffende de redelijke kosten ter voorkoming of beperking van verdere vermogensschade en subsidiair betreffende het herstel van het gebrek aan het gehuurde, hoofdelijk te veroordelen des indien de één heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, aan [eiser] te betalen een bedrag van
€ 23.450,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente, een en ander vanaf 27 januari 2013 dan wel een in goede justitie te bepalen datum tot en met de dag van algehele voldoening,
- ter voldoening van de op hun rustende verplichting tot vergoeding van de schade in de vorm van geleden verlies en gederfde winst voorts hoofdelijk te veroordelen, des indien de één heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, aan [eiser] te betalen een bedrag van € 66.278,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente, een en ander vanaf 27 januari 2013 dan wel een in goede justitie te bepalen datum tot en met de dag van algehele voldoening,
- hoofdelijk te veroordelen, des indien de één heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, aan [eiser] te betalen primair de buitengerechtelijke incassokosten conform rapport voorwerk II, zijnde twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, in totaal € 1.258,00, en subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding althans een in goede justitie te bepalen datum tot en met de dag van algehele voldoening,
- hoofdelijk te veroordelen, des indien de één heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de advocaat, griffierecht, kosten deurwaarder, nakosten en de wettelijke rente daarover vanaf 7 dagen na de dag van betekening van het vonnis.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de aanwezigheid van het asbesthoudende dak in de brandgevaarlijke en onverzekerde staat van het gehuurde reeds vanaf de aanvang van de huur moet worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde. In elk geval leveren de grote hoeveelheden asbest die bij de brand uit het dak van het gehuurde zijn vrijgekomen een gebrek aan het gehuurde op. [eiser] is nimmer gewezen op de aanwezigheid van asbest, laat staat dat hij voor de risico’s van het vrijkomen van asbest is gewaarschuwd. Voorts heeft [gedaagde 1] op geen enkele wijze maatregelen getroffen om het risico op brand of de gevolgen daarvan te voorkomen dan wel te verkleinen en heeft [gedaagde 1] het gehuurde daarvoor evenmin verzekerd.
De schade die [eiser] als gevolg van dit gebrek heeft geleden (de kosten van reiniging van de met asbest besmette voorraad en vermogensschade bestaande uit geleden verlies en gederfde winst) dient op grond van artikel 7:208 BW door [gedaagden] te worden vergoed.
Subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagden] de verplichting op grond van artikel 7:206 BW om het gebrek te verhelpen niet is nagekomen. In verband met dit verzuim heeft [eiser] het vrijgekomen asbest op de nog in het gehuurde aanwezige voorraad zelf laten verwijderen en is [gedaagden] op grond van artikel 7:206 lid 3 BW gehouden de kosten hiervan aan [eiser] te vergoeden. Door het uitblijven van asbestsanering van de voorraad heeft [eiser] voorts vermogensschade geleden, waarvoor [gedaagden] eveneens aansprakelijk is.
3.3.
[gedaagden] voert als verweer dat [gedaagde 1] zich jegens [eiser] rechtsgeldig heeft geëxonereerd voor aansprakelijkheid samenhangend met de (risico’s van de) gebrekkige staat van het gehuurde in het algemeen en de daarin aanwezige asbest in het bijzonder. Daartoe voert [gedaagden] aan dat [eiser] bij aanvang van de huur wist van de slechte bouwtechnische staat van het gehuurde, dat hij op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest in het dak, dat sprake was van huur op eigen risico, en dat het gehuurde per 1 januari 2012 onverzekerd was en dat de huurprijs om al deze redenen bescheiden was.
3.4.
Ter gelegenheid van de comparitie heeft [gedaagden] aangevoerd dat partijen in dit geval zijn afgeweken van het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Dit leidt ertoe dat noch de aanwezigheid van asbest noch het vrijkomen daarvan als gevolg van de brand als gebrek valt aan te merken. Deze herdefiniëring van het gebreksbegrip dan wel de exoneratie staat derhalve in de weg aan een beroep op artikel 7:208 en artikel 7:206 BW, aldus [gedaagden]
[eiser] heeft naar aanleiding van deze aanvulling aangegeven dat [gedaagden] het verweer tot en met de dupliek heeft gebaseerd op de exoneratie en niet op herdefiniëring van het gebreksbegrip. Aan [eiser] kan worden toegegeven dat [gedaagden] in de gedingstukken niet bepaald eenduidig is geweest in het verweer. Waar [gedaagden] enerzijds in de conclusie van antwoord refereert aan herdefiniëring, neemt [gedaagde 2] anderzijds in de conclusie van dupliek uitdrukkelijk het standpunt in dat geen sprake is van herdefiniëring en dat het verweer zich beperkt tot de exoneratie. Wat daar verder ook van zij, ter comparitie heeft [gedaagden] duidelijk gemaakt zich tevens op de herdefiniëring van het begrip gebrek te willen beroepen. Aangezien [eiser] daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, voldoende gelegenheid heeft gekregen om te reageren en die gelegenheid ook heeft benut, zal de kantonrechter het aanvullende verweer van [gedaagden] bij de beoordeling betrekken.
3.5.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het huurobject in zijn geheel behoort tot de artikel 7:230a BW categorie bedrijfsruimte.
4.2.
Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis: alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zo volgt uit de memorie van toelichting (kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 14). Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt. Ook (voor de huurder) zichtbare gebreken vallen hieronder, hetgeen volgt uit de zinsnede dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaal van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Zo mag de huurder van een verwaarloosd gebouw desalniettemin van de verhuurder in beginsel verlangen dat hij de gebreken verhelpt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen (zij het dat bij verhuur van woonruimte hiervan niet afgeweken kan worden ingevolge artikel 7:242 lid 1 BW). Afwijking van de wettelijke regel kan daarnaast ook besloten liggen in de aard van de overeenkomst: in geval van huur van een bouwvallige schuur tegen een lage huurprijs zal aangenomen mogen worden dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de huurder niet mocht verwachten dat het om een goed onderhouden zaak zou gaan en dat daarom op de verhuurder geen herstelplicht zou komen te rusten (voorbeeld uit de MvT, kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 14).
4.3.
Met inachtneming van het voorgaande komt het dus aan op uitleg van de huurovereenkomst om vast te kunnen stellen wat in de verhouding tussen partijen als gebrek moet worden beoordeeld en welke verplichtingen en aansprakelijkheden partijen in verband met de overeengekomen prestatie hebben beoogd.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de door [eiser] van [gedaagde 1] gehuurde kippenschuur in een zeer matige bouwtechnische staat verkeerde. Voorts staat vast dat het dak van de schuur uit golfplaten bestond. Gelet op de ouderdom van het gehuurde (gebouwd in een tijd dat er nog geen asbestvrije golfplaten bestonden), de locatie van het gehuurde in het buitengebied en de eigenlijke agrarische bestemming die op het gehuurde rustte, had [eiser] als professionele partij naar het oordeel van de kantonrechter bedacht behoren te zijn op de aanwezigheid van asbest in de dakplaten van het gehuurde.
4.5.
Volgens [gedaagden] was [eiser] daarvan ook daadwerkelijk op de hoogte. Daartoe voert [gedaagden] het volgende aan. [gedaagde 2] heeft [eiser] bij aanvang van de huurovereenkomst voorgehouden dat er asbest op het dak zat en dat de gevolgen daarvan bij brand voor [eiser] zelf zouden zijn, hetgeen door [eiser] werd geaccepteerd. Voorts heeft [eiser] in de loop van de huurovereenkomst aanpassingen aan de elektra in het gehuurde laten uitvoeren. Naar aanleiding van deze aanpassingen, heeft [gedaagde 2] [eiser] gewezen op de omstandigheid dat de zijns inziens ondeskundige en provisorische aanpassingen een verhoogd brandrisico met zich zouden meebrengen. Ook bij die gelegenheid is [eiser] er op gewezen dat asbest in de dakbedekking aanwezig was en dat ook in dit opzicht het verhoogde brandrisico scherp in de gaten moest worden gehouden. Daarnaast heeft [eiser] op een zeker moment lekkage geconstateerd en [gedaagde 2] verzocht om reparatie, waarop [gedaagde 2] heeft aangegeven dat reparatie teveel zou kosten omdat overal asbest zat.
Dat [eiser] bekend was met de aanwezigheid van asbest blijkt volgens [gedaagden] niet alleen uit het voorgaande maar ook uit de verklaring van [Y] , voormalig zakenpartner en leverancier van [eiser] . [Y] verklaart namelijk dat “
[eiser] van mening was dat de loodsen niet verzekerd konden worden omrede van het asbest dak”. Ook de verklaring van J. Ten Have wijst in de richting van bekendheid bij [eiser] . Ten Have huurde één van de andere op het terrein van [gedaagden] aanwezige kippenschuren met een soortgelijk golfplaten dak en verklaart dat hem is verteld dat er asbest golfplaten op het dak lagen.
[eiser] van mening was dat de loodsen niet verzekerd konden worden omrede van het asbest dak”. Ook de verklaring van J. Ten Have wijst in de richting van bekendheid bij [eiser] . Ten Have huurde één van de andere op het terrein van [gedaagden] aanwezige kippenschuren met een soortgelijk golfplaten dak en verklaart dat hem is verteld dat er asbest golfplaten op het dak lagen.
4.6.
[eiser] betwist dat hij op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest. Desgevraagd heeft hij ter comparitie verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat over asbest is gesproken. In het licht van de in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen alsmede de ter zitting zijdens [gedaagden] afgelegde (gedetailleerde) verklaring acht de kantonrechter deze betwisting van [eiser] onvoldoende. Daaraan kan niet afdoen dat de verklaring van [Y] volgens [eiser] is ingegeven door rancune over het zakenverleden met [eiser] omdat [eiser] deze suggestie op geen enkele wijze heeft onderbouwd en aannemelijk heeft gemaakt.
4.7.
De kantonrechter acht voorts van belang dat de overeengekomen huurprijs in verhouding tot de totale oppervlakte van het gehuurde als laag valt te kwalificeren en dat de opstalverzekering per 1 januari 2012 is beëindigd omdat - naar onweersproken is gesteld - de premie daarvoor in verband met de staat van het gehuurde en het daaraan verbonden (brand)risico te hoog werd. [eiser] wist dat het gehuurde vanaf dat moment onverzekerd was, zoals onder meer ook volgt uit de door hem ontvangen huurfactuur van 31 mei 2012 en de factuur met eindafrekening van 25 juli 2012 alsmede uit [eiser] eigen uitlatingen in de media.
4.8.
Al met al gaat de kantonrechter er in de omstandigheden van dit geval van uit dat de aanwezigheid van asbest in het golfplaten dak van het gehuurde noch het vrijkomen daarvan als gevolg van de brand, in de verhouding van de partijen bij deze overeenkomst als gebrek heeft te gelden. Dit betekent dat de door de wet gegeven verplichtingen van [gedaagde 1] als verhuurder ter zake van gebreken, zich in casu niet uitstrekken tot de aanwezigheid van dat asbest en de bekend te veronderstellen risico’s daarvan, waaronder het in dit geval verwezenlijkte gevaar dat asbest als gevolg van brand vrijkomt.
4.9.
Gelet op het voorgaande is [gedaagden] niet gehouden de schade die [eiser] als gevolg van de brand heeft geleden op de voet van artikel 7:208 dan wel artikel 7:206 BW te vergoeden.
4.10.
[eiser] heeft er - kortweg via een verwijzing naar artikel 6:174 BW - nog op gewezen dat op [gedaagde 1] naast de (contractuele) verplichtingen als verhuurder tevens een risico-aansprakelijkheid rust. Volgens [gedaagden] doet zich hier de uitzondering van artikel 6:181 BW voor, zodat [eiser] als exploitant van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf zelf aansprakelijkheid draagt. [eiser] heeft (ter gelegenheid van de comparitie) niet betwist dat [gedaagde 1] een beroep toekomt op artikel 6:181 BW. Bij deze stand van zaken valt geen schadevergoedingsplicht voor [gedaagden] aan te nemen op grond van artikel 6:174 BW.
4.11.
De kantonrechter komt tot de slotsom dat de vordering van [eiser] niet voor toewijzing in aanmerking komt.
4.12.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] , bestaande uit salaris gemachtigde, worden begroot op € 1.800,00 (3 x tarief € 600,00). De gevorderde nakosten worden begroot op € 100,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.800,00, te vermeerderen met een bedrag van € 100,00 aan nakosten indien en voor zover [eiser] deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet,
5.3.
verklaart dit vonnis wat onder 5.2 opgenomen kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Willemse, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2016.