ECLI:NL:RBOVE:2016:357

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: 08/180106 / KG ZA 15-402

Vonnis in kort geding van 26 januari 2016

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende

VERENIGING VAN EIGENAREN BAILEYSTRAAT,

gevestigd te Zwolle,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie, hierna te noemen de VVE,

advocaat: mr. H.D. Wind te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap
[A],

gevestigd en kantoorhoudende te Ommen,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie, hierna te noemen [A],

advocaat: mr. Ubink te Zwolle.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding 31 december 2015, inclusief producties 1 tot en met 9;

de mondelinge behandeling, waarbij [A] een vordering in reconventie heeft ingesteld;
de pleitnota van mr. Wind voormeld;
de pleitnota van mr. Ubink voormeld, inclusief producties 1 tot en met 6.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

De VVE is de vereniging van eigenaren van een complex (bedrijfs)ruimten en opslagboxen aan de Baileystraat 16. Het complex is op het kadastrale perceel 1048 te Zwolle gerealiseerd.

2.2.

De toegangsweg naar de (bedrijfs)ruimten en opslagboxen van de VVE is deels gesitueerd op het naastgelegen perceel, nummer 1047 en is afgesloten met een toegangshek. Langs deze toegangsweg, aan de zijde van perceel 1047, is een erfafscheiding geplaatst. Ook een deel van de bestrating ter hoogte van de (bedrijfs)ruimten en opslagboxen van de VVE is gesitueerd op perceel 1047. De bestrating ter hoogte van de (bedrijfs)ruimten en opslagboxen (de uitweg) is 6,085 meter breed.

2.3.

Perceel 1047 is nadien gesplitst in de kadastrale percelen 1077 en 1078. Medio 2014 is [A] eigenaar geworden van perceel 1077.

2.4.

In 2015 heeft [A] ter hoogte van de (bedrijfs)ruimten en opslagboxen van de VVE ook een erfafscheiding geplaatst. De uitweg is ongewijzigd gebleven.

2.5.

Schetsmatig ziet het er ter plaatse als volgt uit (a: toegangshek, b: erfafscheiding, geplaatst voor de koop door [A] van perceel 1077 en c: erfafscheiding geplaatst door [A]):

3.Het geschil

In conventie

3.1.1.

De VVE vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [A] zal veroordelen tot verwijdering van het door deze geplaatste hekwerk als afscheiding van het perceel van de VVE, alsmede van andere zaken, althans tot verplaatsing daarvan op een zodanige wijze, dat daardoor de (uit)weg tussen beide percelen tenminste 8 meter breed wordt en blijft. Een en ander binnen twee weken na betekening van dit vonnis en op straffe van een dwangsom ten bedrage van € 1.000,00 per dag dat [A] hiermee in gebreke mocht blijven (met een maximum van € 50.000,00) en onder veroordeling van [A] in de kosten van dit geding.

De VVE legt aan haar vordering ten grondslag dat de ruimte tussen haar pand en de door [A] geplaatste erfafscheiding ten minste 8 meter moet bedragen, zodat voldoende ruimte bestaat om voertuigen in en uit de (bedrijfs)ruimten en opslagboxen te rijden. Volgens de VVE volgt dit uit de splitsingsakte en de informatie van de verkopende partij voor en tijde van de verkoop van de appartementsrechten. In de splitsingsakte is deze erfdienstbaarheid opgenomen, waarbij abusievelijk de termen heersend en dienend erf onjuist zijn gebruikt. Het dienende erf is het erf van [A] en het heersende erf is het erf van de VVE. Dit betekent dat [A] over bijna de gehele lengte van zijn perceel een strook grond van 2,87 meter moet vrijhouden ten behoeve van de VVE en het door haar geplaatste hek 1,64 meter moet opschuiven in de richting van haar perceel. Omdat sprake is van een voortdurende inbreuk op het recht van de VVE, is de eis tot opheffing daarvan naar haar aard spoedeisend.

3.1.2.

[A] voert verweer.

In reconventie

3.2.1

[A] vordert dat de voorzieningenrechter – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – de VVE zal veroordelen primair over te gaan tot het verwijderen van het toegangshek, voor zover dit hek aanwezig is op de grond van [A], binnen veertien dagen na dit vonnis en subsidiair een sleutel te overhandigen van het toegangshek en de toegang door dit toegangshek voor haar mogelijk te maken en te houden, zulks binnen twee dagen na dit vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat niet aan dit vonnis wordt voldaan, een en ander onder veroordeling van de VVE in de kosten van dit geding.

[A] legt hieraan ten grondslag dat zij in beginsel geen bezwaar heeft tegen het gebruik van haar gronden als inrit en evenmin tegen het geplaatste toegangshek, maar dat zij de toegang tot haar eigen gronden verlangt. Omdat de VVE sleutelafgifte weigert, gaat [A] niet langer akkoord met de aanwezigheid van een toegangshek op haar gronden. De aanwezigheid daarvan vormt een inbreuk op haar eigendomsrecht en op de erfdienstbaarheid die ten behoeve van haar is gevestigd. [A] heeft een spoedeisend belang omdat zij in de huidige omstandigheden niet bij haar grond kan komen en geen gebruik kan maken van haar erfdienstbaarheid.

3.2.2.

De VVE voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie

4.1.1. Van een spoedeisend belang bij de vordering is in voldoende mate gebleken. Dat de VVE na de plaatsing van het hekwerk door [A] niet direct [A] in rechte heeft betrokken of in overleg is getreden om de kwestie te bespreken, maakt niet dat het spoedeisend belang is vervallen.

4.1.2. De VVE grondt haar vordering op de splitsingsakte van 21 juni 2011 (getiteld: ‘
SPLITSING RUIMTE-/OPSLAGBOXEN EN BEDRIJFSRUIMTEN BAILEYSTRAAT TE ZWOLLE/VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN ONDER OPSCHORTENDE VOORWAARDEN VAN AANVAARDING’) en hetgeen daarin ten aanzien van de erfdienstbaarheden is opgenomen:

‘TE VESTIGEN ERFDIENSTBAARHEDEN VAN (UIT)WEG

In verband met de ontwikkeling en realisatie van de opslag-/ ruimteboxen, bedrijfsruimten dienen daartoe bij deze akte,onder de opschortende voorwaarde van aanvaardingdoor de betreffende kopers van de appartementsrechten, de navolgende erfdienstbaarheden gevestigd te worden:

De erfdienstbaarheid van (uit)weg ten laste van het perceel kadastraal (…) nummer 1047, welk perceel in eigendom toebehoort aan 03, hierna ook te noemen: “het heersende erf”, een erfdienstbaarheid van (uit)weg worden gevestigd.

De erfdienstbaarheid van (uit)weg zal inhouden dat de eigenaars en bevoegde gebruikers van het heersende erf op de minst bezwaarlijke wijze kunnen komen vanaf de ruimte-/opslagboxen en bedrijfsruimten en gaan naar de openbare weg en vice versa, waarbij alle (nog) aan te leggen wegen en buitenterrein van het dienende erf gebruik mogen worden.’

4.1.3. De VVE stelt dat met deze splitsingsakte een erfdienstbaarheid is gevestigd. De voorzieningenrechter volgt de VVE hierin niet. In de splitsingsakte is ten aanzien van de erfdienstbaarheden opgenomen dat deze ‘dienen te worden gevestigd’. Deze instructie maakt onderdeel uit van het hoofdstuk ‘bekende verplichtingen/kettingbedingen’ en betreft een aankondiging dat in de onderscheiden akten van levering van de appartementsrechten een erfdienstbaarheid dient te worden opgenomen. De inschrijving van deze splitsingsakte heeft niet tot resultaat dat deze erfdienstbaarheid ook ontstaat (vergelijk HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251). Of de erfdienstbaarheid zo moet worden uitgelegd als door de VVE is betoogd, behoeft geen bespreking. De VVE kan, voor wat betreft de gestelde erfdienstbaarheid, geen beroep doen op de splitsingsakte.

4.1.4. Ter onderbouwing van haar vordering wijst de VVE ook op de koopakte met betrekking tot het perceel nummer 1077, dat is gekocht door [A]. Hierin is ten aanzien van de erfdienstbaarheden opgenomen:

‘OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

(…)

Erfdienstbaarheden van (uit)weg

De erfdienstbaarheid van (uit)weg ten behoeve van het perceel (…) nummer 1047, welke in eigendom toebehoort aan 03, hierna ook te noemen: “het heersende erf”, en ten laste van de ruimte-/opslagboxen en bedrijfsruimten, hierna ook te noemen: “het dienende erf”, een erfdienstbaarheid van (uit)weg wordt gevestigd.

4.1.5. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan ook uit deze koopakte niet worden afgeleid dat ten laste van [A] en ten gunste van de VVE een erfdienstbaarheid is gevestigd. De gebezigde bewoordingen geven daartoe geen aanleiding (vergelijk ook HR 8 december 2000, NJ 2001, 350). Veeleer valt hieruit op te maken dat het perceel van de VVE is aangewezen als het dienende erf. De voorzieningenrechter vindt hiervoor steun in de transportakten van de appartementsrechten, nu hieruit – zoals [A] onweersproken stelt – volgt dat het perceel van de VVE is aangemerkt als het dienende erf.

4.1.6. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat ook als er van wordt uitgegaan dat ten behoeve van de VVE en ten laste van [A] een erfdienstbaarheid is gevestigd, op geen enkele wijze is gebleken dat [A] gehouden is 2,87 meter van haar perceel vrij te houden omdat de (uit)weg tussen beide percelen 8 meter breed moet zijn.

4.1.7. Voor zover de VVE van mening is dat uit de afspraken tussen de verkoper van perceel nummer 1077 en [A] volgt dat [A] gehouden is 2,87 meter van zijn perceel vrij te houden, heeft te gelden dat de VVE geen rechten ontleent aan een dergelijke obligatoire overeenkomst.

4.1.8. Uit vorenstaande volgt de vorderingen van de VVE niet toewijsbaar zijn.

4.1.9. De VVE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:

- dagvaarding € 1.084,26

- griffierecht 1.613,00

- salaris advocaat
1.816,00

Totaal € 1.513,26

In reconventie

4.2.1. Het staat vast dat het toegangshek ten dele is gesitueerd op het perceel van [A] en [A] beperkt in haar eigendomsrecht. Zij heeft immers geen toegang tot (een deel van) haar eigen perceel.

Bovendien kan [A] vanwege dit toegangshek de erfdienstbaarheid, zoals die volgt uit de koopakte met betrekking tot perceel 1077 (rechtsoverweging 4.1.4.), niet meer uitoefenen. De VVE mag haar perceel afsluiten (artikel 5:48 BW), maar dan moet zij er wel voor zorgen dat [A] haar erfdienstbaarheid kan uitoefenen. Dat is het geval als de VVE aan [A] de mogelijkheid biedt om zich op elk moment en zonder telkens afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de VVE, de toegang te verschaffen tot het dienende erf (vergelijk HR 23 juni 2006, NJ 2006, 352). Dit maakt dat de VVE tenminste een sleutel van het toegangshek dient te verstrekken aan [A]. Als [A] over een sleutel beschikt, dan heeft zij geen belang bij de verwijdering van het toegangshek, voor zover dit hek aanwezig is op haar perceel.

4.2.2. De slotsom is dat de primaire vordering zal worden afgewezen en de subsidiaire vordering zal worden toegewezen. Hieraan een dwangsom van € 250,00 per dag tot een totaal te verbeuren maximumbedrag van € 25.000,00 verbonden worden.

4.2.3. De VVE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op € 408,00 voor salaris advocaat (factor 0,5 × tarief € 816,00).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

In conventie:

5.1.1. wijst de vorderingen af;

5.1.2. veroordeelt de VVE in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 1.513,26 ;

In reconventie:

5.2.1. veroordeelt de VVE aan [A] een sleutel te overhandigen van het toegangshek, dat staat afgebeeld op de foto die als productie 3 in het geding is gebracht, en de toegang door dit hek voor haar mogelijk te maken en te houden, zulks binnen twee dagen na dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat zij niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt;

5.2.2. veroordeelt de VVE in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 408,00;

5.2.3. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.2.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door M.H.S. Lebens-De Mug en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2016 (MBe).