Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 25 mei 2016
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/08/166331 / HA ZA 15-1 van
1.[A] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M. Huizingh te Enschede,
tegen
1.[C] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[D],
[D],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. J.P.C. van Ruiven te Enschede,
en tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARSKANTOOR [E],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
ter rolle gevoegde partij,
advocaat mr. W.M. Stolk te Rotterdam
MAKELAARSKANTOOR [E],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
ter rolle gevoegde partij,
advocaat mr. W.M. Stolk te Rotterdam
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/08/171321 / HA ZA 15-262 van
1.[C] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[D],
[D],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers,
advocaat mr. J.P.C. van Ruiven te Enschede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARSKANTOOR [E],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde in vrijwaring,
advocaat mr. W.M. Stolk te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [A] c.s., [C] c.s. en [E] genoemd worden.
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring, tevens conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie,
- het vonnis in het vrijwaringsincident van 8 april 2015,
- de conclusie tot voeging in de hoofdzaak ex artikel 214 Rv. zijdens [E] ,
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, tevens antwoord op de conclusie tot voeging, tevens houdende een vermindering van de eis,
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie,
- een akte overlegging producties zijdens [A] c.s.,
- een antwoordakte zijdens [E] , tevens houdende reactie n.a.v. vermeerdering van eis,
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in vrijwaring,
- de conclusie van repliek in vrijwaring,
- de conclusie van dupliek in vrijwaring.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak:
3.1.
De rechtbank gaat uit van de door partijen over en weer aangevoerde feiten, voor zover die feiten voor de beoordeling van de zaak van belang zijn en voor zover die feiten als vaststaand kunnen worden aangenomen, omdat zij door één der partijen zijn gesteld en vervolgens niet door één of beide andere partijen zijn betwist.
3.2.
De over en weer ingestelde vorderingen hebben betrekking op het woonhuis met garage, erf, ondergrond en tuin aan de [adres 1] in [plaats] . Deze woning ligt in het buitengebied van de gemeente Rijssen-Holten. Op 11 mei 2010 hebben de toenmalige eigenaren, [C] c.s., aan [E] opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van die woning. Deze opdracht werd feitelijk uitgevoerd door de heer [F] , die bij [E] als makelaar werkzaam was.
3.3.
In 2010 heeft de heer [G] , [adres 2] in [plaats] , bij de gemeente een verzoek ingediend tot:
- het wijzigen van het agrarisch bouwblok aan de [adres 2] ,
- de toevoeging van een agrarisch bouwvlak aan de [straat 1] , en
- het verplaatsen van de ‘IV’ aanduiding (aanduiding intensieve veeteelt) van het toen bestaande agrarische bouwblok aan de [straat 2] naar het toe te voegen agrarisch bouwvlak aan de [straat 1] . Dit verzoek werd (mede) ingediend in verband met de destijds bestaande wens van [G] om, op een afstand van (ongeveer) 200 meter van de woning van [C] c.s., een varkensstal te bouwen.
3.4. Een
Project-
MERis voorgeschreven bij een concreet project dat milieueffecten kan hebben. Daarom is in verband met voormeld verzoek van [G] een Project-MER opgesteld, getiteld “Milieueffectrapport Varkensstal [G] ”. Op 24 november 2010 is deze Project-MER door de gemeente aanvaard. Deze MER heeft vanaf 8 december 2010 ter inzage gelegen.
- het wijzigen van het agrarisch bouwblok aan de [adres 2] ,
- de toevoeging van een agrarisch bouwvlak aan de [straat 1] , en
- het verplaatsen van de ‘IV’ aanduiding (aanduiding intensieve veeteelt) van het toen bestaande agrarische bouwblok aan de [straat 2] naar het toe te voegen agrarisch bouwvlak aan de [straat 1] . Dit verzoek werd (mede) ingediend in verband met de destijds bestaande wens van [G] om, op een afstand van (ongeveer) 200 meter van de woning van [C] c.s., een varkensstal te bouwen.
3.4. Een
Project-
MERis voorgeschreven bij een concreet project dat milieueffecten kan hebben. Daarom is in verband met voormeld verzoek van [G] een Project-MER opgesteld, getiteld “Milieueffectrapport Varkensstal [G] ”. Op 24 november 2010 is deze Project-MER door de gemeente aanvaard. Deze MER heeft vanaf 8 december 2010 ter inzage gelegen.
3.5.
Bij brief van 18 januari 2011 aan de gemeente hebben [C] c.s. gereageerd op deze milieueffectrapportage. Zij schreven onder meer:
“De afstand tot ons huis (…) is zeer gering. (…) Een vestiging van een varkenshouderij op het voorziene perceel geeft ons zondermeer geuroverlast. Dit is mede gebaseerd op de huidige situatie in onze omgeving en reactie van omwonenden die al veel hinder hebben van geur. Momenteel zijn de nabij gelegen bedrijven al duidelijk te ruiken. De situatie is dit jaar al verslechterd door het in gebruik nemen van het nieuwe bedrijf aan de [straat 3] ca. 500m van ons huis en duidelijk waarneembaar. (…) Door bovengenoemde negatieve gevolgen zal de woonkwaliteit enorm dalen evenals een aanzienlijke waardevermindering van onze woning tot gevolg hebben (…).”
“De afstand tot ons huis (…) is zeer gering. (…) Een vestiging van een varkenshouderij op het voorziene perceel geeft ons zondermeer geuroverlast. Dit is mede gebaseerd op de huidige situatie in onze omgeving en reactie van omwonenden die al veel hinder hebben van geur. Momenteel zijn de nabij gelegen bedrijven al duidelijk te ruiken. De situatie is dit jaar al verslechterd door het in gebruik nemen van het nieuwe bedrijf aan de [straat 3] ca. 500m van ons huis en duidelijk waarneembaar. (…) Door bovengenoemde negatieve gevolgen zal de woonkwaliteit enorm dalen evenals een aanzienlijke waardevermindering van onze woning tot gevolg hebben (…).”
3.6.
De gemeente Rijssen-Holten heeft op enig moment besloten om de toen geldende en uit 1984 en 1992 daterende bestemmingsplannen “buitengebied” te actualiseren en samen te voegen in een nieuw bestemmingsplan. Het ontwerp-bestemmingsplan “Buitengebied Rijssen – Holten” heeft ter inzage gelegen van 1 februari 2012 tot en met 13 maart 2012. Het plan is later definitief geworden.
3.7. Het bestemmingsplan houdt onder meer het volgende in:
“De hoofdlijn in landbouwontwikkelingsgebied is:- de intensieve veehouderij een duurzaam perspectief op bedrijfsontwikkeling geven, binnen de geldende wettelijke randvoorwaarden;- uitbreiding van andere functies, zoals (verspreide) woningen en recreatie en toerisme, die de ontwikkeling van de intensieve veehouderij beperkingen kunnen opleggen zo veel mogelijk tegengaan;- ruimte bieden voor de uitbreiding van bestaande intensieve veehouderijbedrijven en nieuwvestiging van intensive veehouderij toestaan;- de ontwikkeling van andere landbouwfuncties ruimte bieden en waar mogelijk stimuleren.”
3.7. Het bestemmingsplan houdt onder meer het volgende in:
“De hoofdlijn in landbouwontwikkelingsgebied is:- de intensieve veehouderij een duurzaam perspectief op bedrijfsontwikkeling geven, binnen de geldende wettelijke randvoorwaarden;- uitbreiding van andere functies, zoals (verspreide) woningen en recreatie en toerisme, die de ontwikkeling van de intensieve veehouderij beperkingen kunnen opleggen zo veel mogelijk tegengaan;- ruimte bieden voor de uitbreiding van bestaande intensieve veehouderijbedrijven en nieuwvestiging van intensive veehouderij toestaan;- de ontwikkeling van andere landbouwfuncties ruimte bieden en waar mogelijk stimuleren.”
3.8.
Het bestemmingsplan kent, naast een ‘landbouwontwikkelingsgebied’, ook een ‘extensiveringsgebied’ en een ‘verwevingsgebied’. In een ‘extensiveringsgebied’ is nieuwvestiging van intensieve veehouderij uitgesloten. In een ‘verwevingsgebied’ is hervestiging of uitbreiding van intensieve veehouderij weliswaar niet onmogelijk, maar dit alleen wanneer de ruimtelijke kwaliteit of bepaalde (andere) functies van dat gebied zich daar niet tegen verzetten.
3.9. Bij het bestemmingsplan is een
Plan-MERgevoegd. Dat was nodig, omdat een
Plan-MERhoort bij een bestemmingsplan dat milieueffecten kan hebben. In het voorziene bestemmingsplan is immers intensieve veehouderij mogelijk gemaakt. De opgestelde Plan-MER is in dit geding niet overgelegd.
3.9. Bij het bestemmingsplan is een
Plan-MERgevoegd. Dat was nodig, omdat een
Plan-MERhoort bij een bestemmingsplan dat milieueffecten kan hebben. In het voorziene bestemmingsplan is immers intensieve veehouderij mogelijk gemaakt. De opgestelde Plan-MER is in dit geding niet overgelegd.
3.10.
[A] c.s. hebben digitaal onderzoek gedaan naar mogelijke wijzigingen van het bestemmingsplan in de omgeving van de door [C] c.s. te koop aangeboden woning. Zij hebben gezocht in het digitale archief van de gemeente Rijssen-Holten en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Uit dit onderzoek is hun gebleken dat het ontwerp-bestemmingsplan buitengebied Rijssen-Holten was vastgesteld op 1 november 2012. Hun is toen ook gebleken dat de woning gelegen was in een ‘landbouwontwikkelingsgebied’ (LOG).
3.11. [A] c.s. hebben de woning in april 2013 bezichtigd. Namens [C] c.s. was makelaar [F] aanwezig. [A] c.s. hebben toen van [F] een verkoopbrochure van de woning ontvangen, waarin een informatieformulier was opgenomen dat onder meer inhoudt:
“19 Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw woonomgeving? Nee21 Zijn er bepaalde ontwikkelingen in uw woonomgeving bekend die belangrijk zijn voor de koper? (bv. wijziging bestemmingsplan, verkeerssituatie of uitzichtverandering?) Nee29 Is er verder nog informatie bekend welke in belang is van de koper? Nee”
3.11. [A] c.s. hebben de woning in april 2013 bezichtigd. Namens [C] c.s. was makelaar [F] aanwezig. [A] c.s. hebben toen van [F] een verkoopbrochure van de woning ontvangen, waarin een informatieformulier was opgenomen dat onder meer inhoudt:
“19 Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw woonomgeving? Nee21 Zijn er bepaalde ontwikkelingen in uw woonomgeving bekend die belangrijk zijn voor de koper? (bv. wijziging bestemmingsplan, verkeerssituatie of uitzichtverandering?) Nee29 Is er verder nog informatie bekend welke in belang is van de koper? Nee”
3.12.
In opdracht van [A] c.s. heeft [H] , makelaar te Rijssen, de woning getaxeerd op een marktwaarde van € 475.000,-. Zijn taxatierapport d.d. 14 mei 2013 vermeldt onder meer:
“J. MILIEU/VERONTREINIGING(…)Conform gebruiker/eigenaar, verkopend makelaar, kadaster en eigendomsakte is er geen nadelige invloed op de waarde van het getaxeerde te verwachten.”
“J. MILIEU/VERONTREINIGING(…)Conform gebruiker/eigenaar, verkopend makelaar, kadaster en eigendomsakte is er geen nadelige invloed op de waarde van het getaxeerde te verwachten.”
3.13.
Op 13 mei 2013 is tussen [C] c.s. als verkopers en [A] c.s. als kopers met betrekking tot de woning een koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopprijs bedroeg
€ 469.000,- k.k.
€ 469.000,- k.k.
3.14.
De koopovereenkomst is neergelegd in een koopakte volgens een NVM-model. In artikel 5.3 van de akte staat onder meer:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”3.15. In de toelichting van de NVM op de NVM-koopakte staat onder meer:
“In principe moet koper zelf nagaan welke publieke belemmeringen er op de onroerende zaak rusten. Te denken valt daarbij aan de bepalingen van een bestemmingsplan.”
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”3.15. In de toelichting van de NVM op de NVM-koopakte staat onder meer:
“In principe moet koper zelf nagaan welke publieke belemmeringen er op de onroerende zaak rusten. Te denken valt daarbij aan de bepalingen van een bestemmingsplan.”
3.16.
In de aan [A] c.s. overhandigde verkoopbrochure staat onder meer:
“voorbehoudenWij streven naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, doch die zijn slechts indicatief. De gegevens (…) zijn soms verkregen door de mondelinge informatie, soms vanuit het geheugen opgediept. De koper heeft zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn, hij kan zich nimmer beroepen op onbekendheid met feiten die hij zelf had kunnen waarnemen of die kenbaar waren uit de openbare registers. (…) Deze informatie wordt verstrekt aan meerdere personen en aan deze gegevens kunnen geen rechten worden ontleend.”
“voorbehoudenWij streven naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, doch die zijn slechts indicatief. De gegevens (…) zijn soms verkregen door de mondelinge informatie, soms vanuit het geheugen opgediept. De koper heeft zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn, hij kan zich nimmer beroepen op onbekendheid met feiten die hij zelf had kunnen waarnemen of die kenbaar waren uit de openbare registers. (…) Deze informatie wordt verstrekt aan meerdere personen en aan deze gegevens kunnen geen rechten worden ontleend.”
3.17.
De woning is op 19 juli 2013 aan [A] c.s. overgedragen.
3.18.
Bij brief van 6 november 2013 heeft de gemeente Rijssen-Holten aan bewoners van woningen aan de [straat 1] medegedeeld dat het college van burgemeester en wethouders in principe had besloten om medewerking te verlenen aan het verzoek van de heer [G] , [adres 2] in [plaats] , tot het wijzigen van het agrarisch bouwblok aan de [adres 2] , de toevoeging van een agrarisch bouwvlak aan de [straat 1] en het verplaatsen van de ‘IV’ aanduiding (aanduiding intensieve veeteelt) van het toen bestaande agrarische bouwblok aan de [straat 2] naar het toe te voegen agrarisch bouwvlak aan de [straat 1] .
3.19.
De gemeente heeft de aangeschreven bewoners uitgenodigd voor een bijeenkomst op 12 november 2013 om hen over deze ontwikkelingen te informeren. Blijkens het verslag van deze bijeenkomst heeft [A] toen verklaard:
“bij het digitale onderzoek dat voorafgaand aan de aankoop van het huis werd uitgevoerd, stelden wij vast, dat ons perceel in een in een gemeentelijk LOG gebied ligt. Binnen dit bestemmingsplan buitengebied Rijssen-Holten was echter geen agrarische bouwbestemming voor het perceel [straat 1] ongenummerd(dit is het voor de varkensstal bedoelde perceel, toevoeging rechtbank)
voorzien of aangegeven, ook niet indirect door middel van een flexibiliteitsbepaling. Wij mochten er dus vanuit gaan, dat er geen afbreuk gedaan zou worden aan de bestaande woonbeleving en het bijbehorende wooncomfort (…).”3.20. Voor de bouw van een varkensstal dient een bestemmingsplanwijziging plaats te vinden. Naar aanleiding van het verzoek van [G] heeft de gemeente een ontwerp-bestemmingsplanwijziging vastgesteld, genaamd: “Ontwerpbestemmingsplan Buitengebied [plaats] , [adres 2] en [straat 1] ongenummerd”. [A] c.s. heeft op dit stuk gereageerd op 9 december 2013. De rechtbank neemt aan dat genoemd document is vastgesteld omstreeks eind 2013, in ieder geval na de totstandkoming van de koopovereenkomst op 13 mei 2013.
“bij het digitale onderzoek dat voorafgaand aan de aankoop van het huis werd uitgevoerd, stelden wij vast, dat ons perceel in een in een gemeentelijk LOG gebied ligt. Binnen dit bestemmingsplan buitengebied Rijssen-Holten was echter geen agrarische bouwbestemming voor het perceel [straat 1] ongenummerd(dit is het voor de varkensstal bedoelde perceel, toevoeging rechtbank)
voorzien of aangegeven, ook niet indirect door middel van een flexibiliteitsbepaling. Wij mochten er dus vanuit gaan, dat er geen afbreuk gedaan zou worden aan de bestaande woonbeleving en het bijbehorende wooncomfort (…).”3.20. Voor de bouw van een varkensstal dient een bestemmingsplanwijziging plaats te vinden. Naar aanleiding van het verzoek van [G] heeft de gemeente een ontwerp-bestemmingsplanwijziging vastgesteld, genaamd: “Ontwerpbestemmingsplan Buitengebied [plaats] , [adres 2] en [straat 1] ongenummerd”. [A] c.s. heeft op dit stuk gereageerd op 9 december 2013. De rechtbank neemt aan dat genoemd document is vastgesteld omstreeks eind 2013, in ieder geval na de totstandkoming van de koopovereenkomst op 13 mei 2013.
3.21.
Op 21 oktober 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad voorgesteld om het gewijzigde bestemmingsplan voor de [straat 1] (het perceel bedoeld voor de varkensschuur)
nietaan te nemen. Aan de ondernemer ( [G] ) is blijkens een aan hem verzonden brief nog tot 1 december 2015 de kans gegeven om dit deel van het bestemmingsplan door de gemeenteraad goedgekeurd te laten krijgen. [G] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
nietaan te nemen. Aan de ondernemer ( [G] ) is blijkens een aan hem verzonden brief nog tot 1 december 2015 de kans gegeven om dit deel van het bestemmingsplan door de gemeenteraad goedgekeurd te laten krijgen. [G] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
4.De standpunten van partijen
in de hoofdzaak:
in conventie:
[A] c.s.
4.1.
[A] c.s. hebben, in aanvulling op de hiervoor weergegeven vaststaande feiten, het volgende gesteld. Een verkoper, die weet dat er concrete plannen bestaan om op korte afstand van de te verkopen woning een grote varkensstal wordt gebouwd, moet een potentiële koper van het bestaan van die plannen op de hoogte stellen. [C] c.s. hebben dat niet gedaan en zij hebben daardoor voor [A] c.s. als aspirant-kopers wezenlijke informatie achtergehouden.
4.2.
[A] c.s. waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte van het voornemen om een varkensstal te bouwen. De mededeling van [C] c.s., dat er geen bijzonderheden waren in de omgeving van de woning en er geen ontwikkelingen waren in de woonomgeving die voor de koop van belang konden zijn, blijkt achteraf onjuist te zijn geweest. Het plan van [G] voor de bouw van de varkensstal bestond al voordat de koop werd gesloten. [C] c.s. waren van dat plan op de hoogte, zoals blijkt uit hun brief daarover aan de gemeente d.d. 18 januari 2011.
4.3.
[A] c.s. hebben weliswaar vóór het sluiten van de koopovereenkomst in de digitale systemen het bestemmingsplan kunnen zien, en daarbij ook gezien dat de woning gelegen was in ‘het daarin aangewezen ‘landbouwontwikkelingsgebied’, maar zij hebben niet kunnen zien dat er een concreet plan bestond voor de bouw van een grote varkensstal aan de [straat 1] . Als zij vóór de koop van zo’n bouwplan hadden geweten, dan zouden zij de woning niet hebben gekocht.
4.4.
Het bestaan van dit plan van [G] was een bijzondere omstandigheid, die
[C] c.s. aan [A] c.s. hadden moeten vermelden. Dat hebben zij ten onrechte nagelaten: [C] c.s. hebben bij de verkoop zelfs uitdrukkelijk en ten onrechte meegedeeld dat er géén bijzonderheden over de woonomgeving te vermelden waren, en bij de taxatie van de woning is namens [C] c.s. eveneens ten onrechte verklaard dat er geen voor de waarde relevante ontwikkelingen bekend waren.
[C] c.s. aan [A] c.s. hadden moeten vermelden. Dat hebben zij ten onrechte nagelaten: [C] c.s. hebben bij de verkoop zelfs uitdrukkelijk en ten onrechte meegedeeld dat er géén bijzonderheden over de woonomgeving te vermelden waren, en bij de taxatie van de woning is namens [C] c.s. eveneens ten onrechte verklaard dat er geen voor de waarde relevante ontwikkelingen bekend waren.
4.5.
Ten onrechte voeren [C] c.s. aan dat zij niet wisten en ook niet hoefden te weten dat eventuele ontwikkelingen op een naburig perceel voor [A] c.s. van belang zouden zijn. Immers, [C] c.s. zelf vonden die ontwikkelingen blijkens hun brief aan de gemeente d.d. 18 januari 2011 zelf wèl belangrijk.
4.6.
[C] c.s. voeren eveneens ten onrechte aan dat [A] c.s. niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. De onderzoeksplicht van een koper naar het geldende
bestemmingsplan is immers niet onbegrensd. De koper draagt weliswaar een eigen verantwoordelijkheid om het bestemmingsplan te onderzoeken, maar hij is niet verplicht om zelf ten gemeentehuize het bestemmingsplan met bijbehorende voorschriften te raadplegen.
4.7.
[C] c.s. miskennen bovendien dat het nalaten van eigen onderzoek door de koper zonder gevolgen blijft als de verkoper inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich een onjuiste voorstelling van zaken zou maken. Die situatie doet zich in deze zaak voor.
4.8.
Doordat [C] c.s. onjuiste informatie hebben verstrekt over de omgeving van het huis, en doordat zij hebben nagelaten om [A] c.s. over de hun bekende bouwplannen te informeren, hebben kopers bij het aangaan van de koopovereenkomst gedwaald. Daarom willen zij de koop vernietigen.
4.9.
De overeenkomst moet worden vernietigd wegens dwaling, met veroordeling van [C] c.s. tot terugbetaling van de onverschuldigd ontvangen koopsom. Daarnaast zijn
c.s. jegens [A] c.s. schadeplichtig wegens onrechtmatig handelen en/of omdat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. [A] c.s. hebben als gevolg van een en ander schade geleden.
c.s. jegens [A] c.s. schadeplichtig wegens onrechtmatig handelen en/of omdat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. [A] c.s. hebben als gevolg van een en ander schade geleden.
[C] c.s.
4.10.
[C] c.s. hebben in conventie de volgende verweren ingebracht. Zij betwisten de stellingen van [A] c.s. dat:
- bij hen als kopers ten tijde van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken heeft bestaan ten aanzien van de omgeving van het gekochte,
- zij als kopers in de veronderstelling zijn geweest dat er geen bijzonderheden waren met betrekking tot de omgeving van de woning, en
- zij als kopers in de veronderstelling zijn geweest dat er geen plannen waren met betrekking tot (de wijziging van) bestemmingsplannen in de omgeving.
- bij hen als kopers ten tijde van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken heeft bestaan ten aanzien van de omgeving van het gekochte,
- zij als kopers in de veronderstelling zijn geweest dat er geen bijzonderheden waren met betrekking tot de omgeving van de woning, en
- zij als kopers in de veronderstelling zijn geweest dat er geen plannen waren met betrekking tot (de wijziging van) bestemmingsplannen in de omgeving.
4.11.
[C] c.s. betwisten ook het door [A] c.s. gestelde causale verband tussen de gestelde dwaling en het sluiten van de koopovereenkomst. [A] c.s. zouden niet van de koop hebben afgezien als zij van de plannen van [G] voor de bouw van een varkensstal op de hoogte zouden zijn geweest. Immers, zoals de gemeente aan [A] c.s. schreef: ten tijde van de koop wisten [A] c.s., althans konden zij weten dat de woning in een LOG-gebied lag en dat de omgevingsfactoren en de omgevingskwaliteit op de locatie anders zijn dan in het verwevings- of extensiveringsgebied, zodat men rekening moet houden met een andere woon- en leef-kwaliteit.
4.12.
[C] c.s. hebben in de verkoopbrochure geen onjuiste informatie verstrekt. Er staat (op dit punt) niet meer in dan dat geen ontwikkelingen in de woonomgeving bekend zijn. Toen de brochure werd overhandigd, was geen bestemmingsplanwijziging aanhangig. Verder lag het object in een landbouwontwikkelingsgebied tussen enkele grote veehouderijen, zodat in algemene zin voorspelbaar was dat er ook op percelen zonder bouwblok uitbreiding van veehouderijbedrijven kon worden verwacht.
4.13.
Indien en voor zover zijdens [C] c.s. toch onjuiste en/of verwijtbaar onvolledige informatie is verstrekt, stuit een beroep hierop af op de exoneratie-clausules in de brochure en de koopovereenkomst, een en ander zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverwegingen 3.15 en 3.16.
4.14.
Voor zover [A] c.s. een beroep doen op een spontane mededelingsplicht van
[C] c.s. gaat die stelling niet op, omdat [C] c.s. niet wisten en onder de gegeven omstandigheden ook niet hoefden te weten dat de door [G] voorgenomen ontwikkelingen op een naburig perceel voor [A] c.s. van essentieel belang waren om de koopovereenkomst wel of niet aan te gaan.
[C] c.s. gaat die stelling niet op, omdat [C] c.s. niet wisten en onder de gegeven omstandigheden ook niet hoefden te weten dat de door [G] voorgenomen ontwikkelingen op een naburig perceel voor [A] c.s. van essentieel belang waren om de koopovereenkomst wel of niet aan te gaan.
4.15.
Een onderzoek naar de bestemming van een perceel en van de omliggende percelen ligt in beginsel in het domein van de koper. Het gaat hier om voor iedereen beschikbare informatie die door een eenvoudig onderzoek bij de gemeente had kunnen worden verkregen. Naarmate een eigenschap eenvoudiger te ontdekken is, valt eerder een onderzoeksplicht van de koper aan te nemen dan een mededelingsplicht van de verkoper.
4.16.
Dat de woning in een landbouwontwikkelingsgebied (LOG) lag, was van algemene bekendheid. Daarover hoefde [C] c.s. [A] c.s. dus niet te informeren. En ook de plannen van [G] waren al openbaar bekend op het moment, waarop [A] c.s. de woning kochten. Kennelijk was het door [A] c.s. verrichte digitale onderzoek te globaal, althans anderszins ontoereikend. De nodige informatie kon op eenvoudige wijze worden verkregen door navraag bij de gemeente en door het nalezen van het bestemmingsplan.
4.17.
Het beroep van [A] c.s. op dwaling faalt ook, omdat niet is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste. Immers, [A] c.s. hebben bewust gekozen voor een woning in een landbouwontwikkelingsgebied, gelegen tussen verschillende en voor een deel intensieve veehouderijen.
4.18.
Op het moment van de koopovereenkomst bestond het plan van [G] , om een varkensstal te bouwen, al meer dan twee jaar. [C] heeft daarover aan de gemeente al geschreven op 18 januari 2011, maar medio 2013 was het nog steeds niet nader geconcretiseerd. Voor [C] c.s. was daarom niet kenbaar dat het bestaan van dit plan voor [A] c.s. een reden zou zijn om de koop niet aan te gaan, als zij van dat plan op de hoogte zouden zijn geweest.
4.19.
Dat vervolgens enkele maanden na de koopovereenkomst van 13 mei 2013, op basis van het toen al meer dan twee jaar oude verzoek van [G] , het college van burgemeester en wethouders op 6 november 2013 zou meedelen dat het in principe had besloten om medewerking te verlenen aan het verzoek van de heer [G] om de bestemmingsplanwijziging in de procedure te brengen, viel voor [C] c.s. in die fase redelijkerwijs niet te voorzien.
4.20.
[C] c.s. hebben de vordering tot vergoeding van schade in alle onderdelen gemotiveerd betwist.
4.21.
[E] ondersteunt, als gevoegde partij, in grote lijnen het standpunt van
[C] c.s. in conventie.
[C] c.s. in conventie.
in voorwaardelijke reconventie:
4.22.
In reconventie vorderen [C] c.s. om, indien de rechtbank oordeelt dat de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en de gevolgen van die dwaling voor rekening dienen te komen van [C] c.s., aan de gevorderde vernietiging van de overeenkomst haar werking te ontzeggen door:
- (primair) op de voet van artikel 3:53 BW in plaats van ongedaanmaking van de reeds ingetreden gevolgen van de overeenkomst een door [C] c.s. aan [A] c.s. te betalen compensatie vast te stellen, dan wel
- (subsidiair) de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [A] c.s. geleden nadeel te wijzigen op de voet van artikel 6:230 BW, in die zin dat [A] c.s. van [C] c.s. een financiële compensatie krijgen voor het eventuele nadeel dat [A] c.s. bij de instandhouding van de overeenkomst lijden.
4.23. [C] c.s. hebben aan deze voorwaardelijke eis in reconventie de volgende stellingen ten grondslag gelegd. [C] c.s. hebben na de verkoop van de woning aan [A] c.s. een andere woning gekocht. Het is voor een normaal gezin als dat van
[C] c.s. onmogelijk om onder deze omstandigheden de verkoop aan [A] c.s. ongedaan te maken zonder daar zelf financieel aan ten onder te gaan. [C] c.s. zouden zulke lasten nooit kunnen dragen. Zij menen ook dat de gevolgen van vernietiging van de overeenkomst niet in verhouding staan tot de omvang van het door [A] c.s. geleden nadeel. Daarom maken zij aanspraak op nadeelcompensatie zoals in de vorige rechtsoverweging weergegeven.
- (primair) op de voet van artikel 3:53 BW in plaats van ongedaanmaking van de reeds ingetreden gevolgen van de overeenkomst een door [C] c.s. aan [A] c.s. te betalen compensatie vast te stellen, dan wel
- (subsidiair) de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [A] c.s. geleden nadeel te wijzigen op de voet van artikel 6:230 BW, in die zin dat [A] c.s. van [C] c.s. een financiële compensatie krijgen voor het eventuele nadeel dat [A] c.s. bij de instandhouding van de overeenkomst lijden.
4.23. [C] c.s. hebben aan deze voorwaardelijke eis in reconventie de volgende stellingen ten grondslag gelegd. [C] c.s. hebben na de verkoop van de woning aan [A] c.s. een andere woning gekocht. Het is voor een normaal gezin als dat van
[C] c.s. onmogelijk om onder deze omstandigheden de verkoop aan [A] c.s. ongedaan te maken zonder daar zelf financieel aan ten onder te gaan. [C] c.s. zouden zulke lasten nooit kunnen dragen. Zij menen ook dat de gevolgen van vernietiging van de overeenkomst niet in verhouding staan tot de omvang van het door [A] c.s. geleden nadeel. Daarom maken zij aanspraak op nadeelcompensatie zoals in de vorige rechtsoverweging weergegeven.
4.24.
[A] c.s. hebben deze vorderingen bestreden. De eis om aan de in conventie gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst haar werking te ontzeggen, moet worden afgewezen, omdat niet is voldaan aan het wettelijke vereiste dat de gevolgen van de koop bezwaarlijk ongedaan kunnen worden gemaakt. Vernietiging van de overeenkomst heeft tot gevolg dat [C] c.s., achteraf bezien, steeds eigenaar van de woning zijn gebleven en de koopprijs moeten terugbetalen. Vernietiging heeft geen andere dan de normale gevolgen, namelijk dat i.c. [C] c.s. achteraf bezien steeds eigenaar van de woning zijn gebleven en daarom de ontvangen koopprijs moeten terugbetalen.
4.25.
Evenmin bestaat een rechtsgrond om de koopovereenkomst te wijzigen op de voet van artikel 6:230 BW, zoals [C] c.s. subsidiair vorderen, noch om te bepalen dat
[A] c.s. worden veroordeeld tot teruggave van de woning met bepaling, dat de koopsom via de notaris wordt terugbetaald.
[A] c.s. worden veroordeeld tot teruggave van de woning met bepaling, dat de koopsom via de notaris wordt terugbetaald.
4.26.
Aanpassing van de overeenkomst zou in feite neerkomen op een verlaging van de koopprijs, en zou [A] c.s. niet brengen in de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd zonder de dwaling. In dat geval zou de koop niet zijn gesloten. Zij willen niet langer in het huis wonen en hebben stappen gezet om de woning te verkopen. Als de overeenkomst al aangepast zou (moeten) worden, dan dient door de wijziging van de overeenkomst het nadeel van de dwaling volledig te worden opgeheven.
4.27.
Er bestaat geen verplichting voor [A] c.s. tot teruggave van de woning in de oorspronkelijke staat. Rechtsgevolg van de in conventie gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst is, dat [C] c.s. geacht moeten worden steeds eigenaren van de woning te zijn gebleven. Er is dus geen sprake van een verbintenis voor [A] c.s. tot terug levering of teruggave van de woning. [A] c.s. hebben er in beginsel geen bezwaar tegen als de terugbetaling van de koopprijs conform het verzoek van [C] c.s. zal plaatsvinden via een notaris, mits op kosten van [C] c.s.
in de vrijwaringszaak:
4.28.
[C] c.s. hebben in de vrijwaringszaak, zakelijk samengevat, het volgende gesteld. [C] c.s. hebben in de hoofdzaak uitgebreid verweer gevoerd tegen de verwijten van [A] c.s. en de daaraan door [A] c.s. verbonden consequenties.
4.29. Wanneer ondanks deze verweren de door [A] c.s. gemaakte verwijten doel zouden treffen, dient [E] [C] c.s. voor die consequenties te vrijwaren, omdat die verwijten van [A] c.s. geheel, dan wel in overwegende mate zijn gebaseerd op gedragingen en mededelingen van [E] en de door [E] opgestelde verkoopbrochure.
4.29. Wanneer ondanks deze verweren de door [A] c.s. gemaakte verwijten doel zouden treffen, dient [E] [C] c.s. voor die consequenties te vrijwaren, omdat die verwijten van [A] c.s. geheel, dan wel in overwegende mate zijn gebaseerd op gedragingen en mededelingen van [E] en de door [E] opgestelde verkoopbrochure.
4.30.
[E] heeft haar zorgplicht als opdrachtnemer jegens [C] c.s. geschonden, onder meer doordat [E] [C] c.s. niet of onvoldoende heeft gewaarschuwd dat zij de ontwikkelingen in de woonomgeving, waarvan [A] c.s. hebben gesteld dat zij daarvan ten onrechte niet in kennis zijn gesteld, aan [A] c.s. hadden moeten meedelen.
4.31.
Daarom vorderen [C] c.s. om [E] te veroordelen om aan [C] c.s. te betalen de bedragen, tot betaling waarvan [C] c.s. in de hoofdzaak jegens [A] c.s. mochten worden veroordeeld.
4.32.
[E] betwist dat zij als opdrachtnemer jegens [C] c.s. als opdrachtgever onzorgvuldig heeft gehandeld. [E] heeft hiertoe (in de kern samengevat) een beroep gedaan op de argumenten, die [C] c.s. in de hoofdzaak hebben ingebracht tegen de vorderingen van [A] c.s.
4.33.
[E] heeft hier aan toegevoegd, dat [C] c.s. op 14 mei 2010 de ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ hebben ingevuld, en dat zij in die vragenlijst toen geen melding hebben gemaakt van de ‘Milieueffectrapportage Varkensstal [G] ’.
4.34.
Nadat het college van burgemeester en wethouders die MER op 24 november 2010 had aanvaard, hebben [C] c.s. hun zienswijze daarop aan het college kenbaar gemaakt in hun brief van 18 januari 2011, maar zij hebben [E] niet van die zienswijze op de hoogte gesteld.
5. De vorderingen
5. De vorderingen
in de hoofdzaak:
in conventie:
5.1.
Op grond van het voorgaande vorderen [A] c.s., na eiswijziging:
I. om de koopovereenkomst te vernietigen wegens dwaling;
II. om [C] c.s. te veroordelen tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde koopprijs van € 469.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 juli 2013,
althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
III. om [C] c.s. te veroordelen tot betaling van de navolgende schadevergoeding wegens onrechtmatige daad dan wel (deels) ongerechtvaardigde verrijking:
1. ter zake de kosten van taxatie een bedrag van € 287,50 te vermeerderen met wettelijke
rente vanaf 28 mei 2013, zijnde de datum van betaling door kopers;
2. ter zake de kosten van overdracht een bedrag van € 11.282,38, te vermeerderen met
wettelijke rente vanaf 19 juli 2013, zijnde de datum van overdracht;
3. ter zake verhuiskosten een bedrag van € 5.745,00 te vermeerderen met wettelijke rente
vanaf acht dagen na de datum van betekening van het vonnis;
4. ter zake de kosten van inrichting een bedrag van € 12.939,41, vanwege de verschillende
data waarop deze kosten zijn gemaakt te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag
der dagvaarding;
5. ter zake verbouwingskosten een bedrag van € 20.870,17, vanwege de verschillende data
waarop deze kosten zijn gemaakt te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der
dagvaarding;
6. ter zake de proceskosten betreffende de procedure over gebreken in de woning een
bedrag van € 2.866,60 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 2 november 2013,
zijnde de dag waarop de laatste factuur door kopers is voldaan;
7. ter zake de proceskosten betreffende de bestuursrechtelijke procedures een bedrag van
€ 10.919,19, vanwege de verschillende data waarop deze kosten zijn gemaakt te
vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans de dag van de conclusie van dupliek in reconventie;
8. ter zake onderhoudskosten een bedrag van € 2.466,89, te vermeerderen met wettelijke
8. ter zake onderhoudskosten een bedrag van € 2.466,89, te vermeerderen met wettelijke
rente vanaf de datum van de conclusie van dupliek in reconventie;
IV. een en ander met veroordeling van [C] c.s. in de kosten van dit geding.
in voorwaardelijke reconventie:
IV. een en ander met veroordeling van [C] c.s. in de kosten van dit geding.
in voorwaardelijke reconventie:
5.2.
[C] c.s. vorderen om, indien de rechtbank oordeelt dat de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en de gevolgen van die dwaling voor rekening dienen te komen van [C] c.s.;
- (primair) aan de gevorderde vernietiging van de overeenkomst haar werking te ontzeggen op grond van artikel 3:53 BW, omdat de reeds ingetreden gevolgen van de overeenkomst bezwaarlijk ongedaan gemaakt kunnen worden, tegen een door [C] c.s. aan [A] c.s. te betalen compensatie, die zal worden vastgesteld door een door de rechtbank te benoemen onafhankelijke deskundige, die als registertaxateur bekend is met de plaatselijke omstandigheden, en
- (subsidiair) in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel te wijzigen op de voet van artikel 6:230 BW, in die zin dat [A] c.s. van [C] c.s. een financiële compensatie krijgen voor het eventuele nadeel dat [A] c.s. bij de instandhouding van de overeenkomst lijden, met benoeming van een deskundige om dit nadeel te begroten.
- (subsidiair) in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel te wijzigen op de voet van artikel 6:230 BW, in die zin dat [A] c.s. van [C] c.s. een financiële compensatie krijgen voor het eventuele nadeel dat [A] c.s. bij de instandhouding van de overeenkomst lijden, met benoeming van een deskundige om dit nadeel te begroten.
5.3.
Voor het geval de rechtbank de vordering in conventie toewijst, vorderen
[C] c.s. in reconventie voorts om [A] c.s. te veroordelen tot de teruggave van het bezit van de woning aan [C] c.s., met bepaling dat de (terug-)betaling van de koopsom door [C] c.s. plaatsvindt via een door [C] c.s. aan te wijzen notaris, met bepaling dat [A] c.s. dienen te dulden dat de notaris de koopsom onder zich houdt totdat zeker is dat de woning teruggegeven wordt in de feitelijke staat waarin de woning zich bevond ten tijde van de levering op 19 juli 2013, vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen, en vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten.
in de vrijwaringszaak:5.4. In de vrijwaringszaak vorderen [C] c.s. om [E] te veroordelen om aan
[C] c.s. te betalen de bedragen, tot betaling waarvan [C] c.s. in de hoofdzaak jegens [A] c.s. mochten worden veroordeeld, met inbegrip van de proceskostenveroordeling in de hoofdzaak, en met veroordeling van [E] in de kosten van de vrijwaringsprocedure.
[C] c.s. in reconventie voorts om [A] c.s. te veroordelen tot de teruggave van het bezit van de woning aan [C] c.s., met bepaling dat de (terug-)betaling van de koopsom door [C] c.s. plaatsvindt via een door [C] c.s. aan te wijzen notaris, met bepaling dat [A] c.s. dienen te dulden dat de notaris de koopsom onder zich houdt totdat zeker is dat de woning teruggegeven wordt in de feitelijke staat waarin de woning zich bevond ten tijde van de levering op 19 juli 2013, vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen, en vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten.
in de vrijwaringszaak:5.4. In de vrijwaringszaak vorderen [C] c.s. om [E] te veroordelen om aan
[C] c.s. te betalen de bedragen, tot betaling waarvan [C] c.s. in de hoofdzaak jegens [A] c.s. mochten worden veroordeeld, met inbegrip van de proceskostenveroordeling in de hoofdzaak, en met veroordeling van [E] in de kosten van de vrijwaringsprocedure.
6.De beoordeling
in de hoofdzaak:
in conventie:6.1. De toewijsbaarheid van de over en weer ingestelde vorderingen hangt in de eerste plaats af van het antwoord op de vraag, of [A] c.s. met succes een beroep kunnen doen op dwaling. De rechtbank overweegt met betrekking tot die vraag als volgt.
6.2. Onverminderd de mededelingsplicht van de verkoper van een woning ligt het op de weg van een mogelijke koper van die woning om zich te oriënteren op de voor hen relevante milieukwaliteit van de ruimtelijke omgeving van het te kopen object, zoals de eventuele nabijheid van intensieve veehouderij en eventuele mogelijkheden tot uitbreiding daarvan.
6.2. Onverminderd de mededelingsplicht van de verkoper van een woning ligt het op de weg van een mogelijke koper van die woning om zich te oriënteren op de voor hen relevante milieukwaliteit van de ruimtelijke omgeving van het te kopen object, zoals de eventuele nabijheid van intensieve veehouderij en eventuele mogelijkheden tot uitbreiding daarvan.
6.3.
Van een koper valt te vergen om hiertoe de openbare registers, bedoeld in
afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 BW, en het geldende bestemmingsplan te raadplegen.
afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 BW, en het geldende bestemmingsplan te raadplegen.
6.4.
[A] c.s. hebben vóór het sluiten van de overeenkomst door middel van een onderzoek op het internet geconstateerd dat de woning lag in een landbouwontwikkelingsgebied, waar krachtens het bestemmingsplan onder bepaalde voorwaarden (zoals een wijziging van het bestemmingsplan) uitbreiding van intensieve veehouderij mogelijk is.
6.5.
Uit hun raadpleging van het bestemmingsplan is [A] c.s. echter niet gebleken dat [G] aan de gemeente (zakelijk samengevat) had gevraagd om het bestemmingsplan zodanig te wijzigen, dat [G] op een afstand van omstreeks
200 meter van de woning een varkensstal kon bouwen.
200 meter van de woning een varkensstal kon bouwen.
6.6.
[A] c.s. hebben onbetwist gesteld dat dit verzoek van [G] weliswaar op de website van de gemeente had kunnen worden gevonden, maar dit alleen door het zoekbegrip “varkensstal [G] ” in te voeren. Omdat [A] c.s. die zoektermen niet kenden, bestond voor hen geen concrete aanleiding om dat te doen.
6.7.
[A] c.s. hebben van de verkopend makelaar van [C] c.s. een ingevuld vragenformulier ontvangen met onder meer de volgende inhoud:
“19 Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw woonomgeving? Nee21 Zijn er bepaalde ontwikkelingen in uw woonomgeving bekend die belangrijk zijn voor de koper? (bv. wijziging bestemmingsplan, verkeerssituatie of uitzichtverandering?) Nee29 Is er verder nog informatie bekend welke in belang is van de koper? Nee”6.8. Door kennisneming (langs digitale weg) van de inhoud van het bestemmingsplan en door kennisneming van het vragenformulier zoals hiervoor geciteerd, hebben [A] c.s. adequaat voldaan aan hun onderzoeksplicht. Verder ging die verplichting niet. Van hen viel niet te vergen om na kennisneming van het bestemmingsplan nog verder te zoeken op voor hen toen onbekende zoektermen, en evenmin om nog bij de gemeente (al dan niet telefonisch) nadere inlichtingen in te winnen. Voor zulk voortgezet onderzoek bestond voor hen geen concrete aanleiding, met name niet gezien de hiervoor geciteerde beantwoording door of namens [C] c.s. van het vragenformulier.
“19 Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw woonomgeving? Nee21 Zijn er bepaalde ontwikkelingen in uw woonomgeving bekend die belangrijk zijn voor de koper? (bv. wijziging bestemmingsplan, verkeerssituatie of uitzichtverandering?) Nee29 Is er verder nog informatie bekend welke in belang is van de koper? Nee”6.8. Door kennisneming (langs digitale weg) van de inhoud van het bestemmingsplan en door kennisneming van het vragenformulier zoals hiervoor geciteerd, hebben [A] c.s. adequaat voldaan aan hun onderzoeksplicht. Verder ging die verplichting niet. Van hen viel niet te vergen om na kennisneming van het bestemmingsplan nog verder te zoeken op voor hen toen onbekende zoektermen, en evenmin om nog bij de gemeente (al dan niet telefonisch) nadere inlichtingen in te winnen. Voor zulk voortgezet onderzoek bestond voor hen geen concrete aanleiding, met name niet gezien de hiervoor geciteerde beantwoording door of namens [C] c.s. van het vragenformulier.
6.9.
Aan de zijde van [C] c.s. bestond een mededelingsplicht. Zij waren immers van het plan [G] op de hoogte. Juist omdat zij zelf tegen dat plan bij de gemeente in hun brief van 18 januari 2011 schriftelijk bezwaren hadden ingebracht, onder meer op grond van de korte afstand tussen de te bouwen varkensstal en hun woning en de (daardoor) te verwachten geuroverlast en waardevermindering van de woning, moet hun duidelijk zijn geweest dat naar alle waarschijnlijkheid diezelfde bezwaren ook van belang zouden zijn voor [A] c.s. [C] c.s. hebben het plan [G] ten onrechte, immers in strijd met hun mededelingsplicht, voor [A] c.s. verzwegen.
6.10.
De rechtbank verwerpt het verweer van [C] c.s., dat makelaar [H] voor [A] c.s. optrad als verkoopmakelaar en dat daarom diens gebrek aan relevante kennis van het plan [G] moet worden toegerekend aan [A] c.s., als zijn opdrachtgever. Die redenering gaat niet op, omdat [H] de woning weliswaar heeft getaxeerd (en daarvoor bij [A] c.s. een afzonderlijke declaratie heeft ingediend), maar niet blijkt van verdere bemoeienis van [H] bij de totstandkoming van de overeenkomst. Met name is onbetwist gesteld dat hij niet voor [A] c.s. heeft onderhandeld.
6.11.
[C] c.s. stellen weliswaar dat [H] ook in zijn hoedanigheid van taxateur van het plan [G] op de hoogte had behoren te zijn, maar de rechtbank oordeelt dat ook [H] mocht afgaan op de informatie, die hem was verstrekt door de verkopende makelaar [F] , die door [C] c.s. (ook) niet op de hoogte was gesteld van het plan van [G] , zodat [F] die kennis niet aan [H] kon doorgeven.
6.12.
[C] c.s. hadden hun bekendheid met het plan [G] dus niet voor
[A] c.s. behoren te verzwijgen. Dit oordeel kan echter niet leiden tot toewijzing van de gevorderde vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling, omdat inmiddels duidelijk is geworden dat het plan [G] niet zal worden uitgevoerd.
[A] c.s. behoren te verzwijgen. Dit oordeel kan echter niet leiden tot toewijzing van de gevorderde vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling, omdat inmiddels duidelijk is geworden dat het plan [G] niet zal worden uitgevoerd.
6.13.
Op 21 oktober 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad voorgesteld om het (gewijzigde) bestemmingsplan voor de [straat 1] (het perceel bedoeld voor de varkensschuur)
nietaan te nemen. Aan de ondernemer ( [G] ) is nog tot 1 december 2015 de kans gegeven om dit deel van het bestemmingsplan door de gemeenteraad goedgekeurd te laten krijgen. [G] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
nietaan te nemen. Aan de ondernemer ( [G] ) is nog tot 1 december 2015 de kans gegeven om dit deel van het bestemmingsplan door de gemeenteraad goedgekeurd te laten krijgen. [G] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
6.14.
Omdat het plan van [G] dus niet de vereiste steun van de gemeente heeft gekregen, kan en zal [G] dit plan niet uitvoeren. De door [A] c.s. aan hun beroep op dwaling ten grondslag gelegde feitelijke gebeurtenis ( [G] zal dichtbij de woning een varkensstal bouwen) heeft zich niet voorgedaan en zal zich ook niet voordoen.
6.15.
De rechtbank concludeert daaruit dat [A] c.s. de koopovereenkomst
nietis aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. De bij [A] c.s. ten tijde van de koopovereenkomst bestaande voorstelling van zaken hield in, dat in de nabijheid van de woning
geenvarkensstal zou worden gebouwd. Die voorstelling van zaken blijkt nu niet onjuist te zijn. Daarom is niet voldaan aan de vereisten voor toewijzing van de vordering tot vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling, zodat die eis moet worden afgewezen.
nietis aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. De bij [A] c.s. ten tijde van de koopovereenkomst bestaande voorstelling van zaken hield in, dat in de nabijheid van de woning
geenvarkensstal zou worden gebouwd. Die voorstelling van zaken blijkt nu niet onjuist te zijn. Daarom is niet voldaan aan de vereisten voor toewijzing van de vordering tot vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling, zodat die eis moet worden afgewezen.
6.16.
Daaraan kan niet afdoen dat, zoals [A] c.s. hebben aangevoerd, alsnog één of meer andere, met het plan van [G] vergelijkbare, bouwplannen aan de gemeente zullen kunnen worden voorgelegd om in de nabijheid van de woning één of meer stallen voor intensieve veehouderij te bouwen.
6.17.
Die mogelijkheid blijft immers bestaan op grond van de desbetreffende bepalingen in het bestemmingsplan, waarvan [A] c.s. reeds voor de koop kennis hebben genomen. Zij wisten dus toen al dat in het landbouwontwikkelingsgebied, waarin de woning ligt, uitbreiding van intensieve veehouderij mogelijk is. Daarom zal een nieuw plan voor de bouw van een intensieve veehouderij in de buurt van de woning voor hen geen grond voor een geslaagd beroep op dwaling kunnen opleveren.
6.18.
Nu geen vernietiging van de koopovereenkomst aan de orde is, zijn ook de gevorderde schadeposten niet toewijsbaar, voor zover zij strekken tot vergoeding van schade als gevolg van ongedaanmaking van de gevolgen van de koop. Omdat de koopovereenkomst in stand blijft, is zulke schade immers niet geleden, en ook van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [C] c.s. is geen sprake.
6.19.
Over de gevorderde proceskosten betreffende de bestuursrechtelijke procedures tot een bedrag van € 10.919,19, overweegt de rechtbank als volgt. [A] c.s. hebben gesteld dat zij tot dit bedrag kosten hebben moeten maken. Het gaat om advocatendeclaraties, die zijn ingediend voor juridische werkzaamheden in verband met door [A] c.s. ingediende zienswijzen met betrekking tot de door [G] verzochte ‘Vaststelling van het bestemmingsplan voor het gedeelte [straat 1] ongenummerd’.
6.20.
De rechtbank acht het bedrag van deze kosten voor toewijzing vatbaar. [A] c.s. hebben zich kennelijk in voormelde bestuursrechtelijke procedure begeven ter afwending van een beslissing van de gemeente tot een wijziging van het bestemmingsplan, die het [G] mogelijk zou maken om de varkensstal te bouwen. Het gaat dus om kosten, die voor [A] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onvoorzienbaar waren, terwijl zij voor [A] c.s. toen wel voorzienbaar zouden zijn geweest als [C] c.s. zouden hebben voldaan aan hun mededelingsplicht.
6.21.
Die kosten behoren voor rekening van [C] c.s. te komen, nu zij zijn aan te merken als een aan [C] c.s. toe te rekenen gevolg van de schending van hun mededelingsplicht met betrekking tot het plan- [G] . Die verzwijging was jegens [A] c.s. onzorgvuldig.
6.22.
[C] c.s. hebben het bedrag van deze schadepost betwist op grond, dat blijkens de declaraties meer dan 65 uren zijn gedeclareerd en dat dit onredelijk veel is, zodat het bedrag de redelijkheidstoets niet kan doorstaan.
6.23.
De rechtbank is het daar niet mee eens. Het ging kennelijk om bestuursrechtelijk complexe materie, zoals in die procedure ook is benadrukt door de gemeente zelf. Inschakeling van gespecialiseerde advocaten was niet onredelijk, evenmin als het gedeclareerde aantal uren. Het bedrag zal daarom worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag, waarop dit bedrag (na eiswijziging) bij conclusie van repliek in conventie is gevorderd.
6.24.
Omdat partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren.
in voorwaardelijke reconventie:
6.25.
De eis in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde, dat wordt geoordeeld dat de koopovereenkomst tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en dat de gevolgen van deze dwaling voor rekening van [C] c.s. dienen te komen. Omdat aan die voorwaarde niet is voldaan, zal de rechtbank vaststellen dat geen eis in reconventie is ingesteld.
in de vrijwaringszaak:
6.26.
De eis in vrijwaring strekt tot veroordeling van [E] tot betaling aan
[C] c.s. van datgene, waartoe [C] c.s. in de hoofdzaak jegens [A] c.s. mochten worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling.
[C] c.s. van datgene, waartoe [C] c.s. in de hoofdzaak jegens [A] c.s. mochten worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling.
6.27.
In de hoofdzaak zullen [C] c.s. worden veroordeeld tot betaling van
€ 10.919,19 (met wettelijke rente) aan [A] c.s., met compensatie van proceskosten, zodat ook de eis in vrijwaring betrekking heeft op dat bedrag.
€ 10.919,19 (met wettelijke rente) aan [A] c.s., met compensatie van proceskosten, zodat ook de eis in vrijwaring betrekking heeft op dat bedrag.
6.28.
[E] heeft deze eis bestreden op grond (zakelijk samengevat), dat zij in de uitvoering van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht niet nalatig is geweest of onzorgvuldig jegens [C] c.s. heeft gehandeld.
6.29.
Op 24 november 2010 is de Project-MER betreffende het plan- [G] door de gemeente aanvaard. Deze MER heeft vanaf 8 december 2010 ter inzage gelegen.
[C] c.s. hebben [E] ten onrechte niet op de hoogte gesteld van hun brief aan de gemeente d.d. 18 januari 2011, waarin zij hun bezwaren tegen de Project-MER betreffende de voorgenomen varkensstal hebben uiteengezet (r.o. 3.9).
[C] c.s. hebben [E] ten onrechte niet op de hoogte gesteld van hun brief aan de gemeente d.d. 18 januari 2011, waarin zij hun bezwaren tegen de Project-MER betreffende de voorgenomen varkensstal hebben uiteengezet (r.o. 3.9).
6.30.
[E] stelt dat [C] c.s. dat wel hadden behoren te doen, teneinde [E] als hun verkoopmakelaar behoorlijk te informeren over de mogelijke komst van een grote varkensstal in de buurt van de te verkopen woning. Gezien hun eigen bezwaren tegen de door [G] geplande varkensstal, zoals weergegeven in hun brief aan de gemeente, moeten zij hebben begrepen dan wel hadden zij behoren te begrijpen dat het plan [G] ook voor potentiële kopers van hun huis belangrijke informatie zou zijn.
6.31.
De rechtbank is het met die stelling eens. [C] c.s. hadden de relevante informatie uit eigen beweging aan [E] moeten doorgeven en zich ervan behoren te vergewissen dat [E] , als hun verkoopmakelaar, die informatie correct zou verwerken in de nodige mededelingen aan geïnteresseerde kopers. Nu zij dat niet hebben gedaan, kunnen zij in redelijkheid niet aan [E] verwijten dat deze de informatie niet reeds uit een andere bron kende en deze niet uit zichzelf (al dan niet in de vragenlijst en/of de verkoopbrochure) aan [A] c.s. heeft verstrekt.
6.32.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering in vrijwaring moet worden afgewezen, met veroordeling van [C] c.s. in de proceskosten, omdat zij in het ongelijk wordt gesteld.
7.De beslissing
De rechtbank:
in de hoofdzaak:
in conventie:
7.1.
Veroordeelt [C] c.s. om aan [A] c.s. te betalen € 10.919,19, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag van 2 september 2015 tot de dag der voldoening.
7.2.
Compenseert de proceskosten zo, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.3.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
in voorwaardelijke reconventie:
7.4.
Stelt vast, dat geen eis in reconventie is ingesteld.
in de vrijwaringszaak:
7.5.
Wijst de vordering af.
7.6.
Veroordeelt [C] c.s in de kosten van de procedure in vrijwaring, aan de zijde van [E] tot deze uitspraak begroot op € 3.864,- voor verschotten (griffierecht) en op
€ 5.160,- voor salaris van haar advocaat (2 punten, Tarief VII).
€ 5.160,- voor salaris van haar advocaat (2 punten, Tarief VII).
7.7.
Verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek, mr. H. Bottenberg - van Ommeren en mr. A.N. Kok en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2016. [1]