ECLI:NL:RBOVE:2016:1626

• Datum uitspraak: 4 mei 2016
• Publicatiedatum: 10 mei 2016
• Zaaknummer: 4914311 \ CV EXPL 16-1637
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.G. Vermeulen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering wegens onvoldoende aannemelijkheid tekortkomingen huurder

De zaak betreft een kort geding tussen eiser en VGO Beheer B.V. over de ontruiming van kantoorruimte die volgens eiser onrechtmatig als woonruimte wordt gebruikt en zonder schriftelijke toestemming is onderverhuurd. Eiser vordert betaling van een huurachterstand en ontruiming van het gehuurde.

VGO betwist de huurachterstand en stelt dat er zelfs teveel huur is betaald. Tevens erkent VGO de onderverhuur, maar stelt dat eiser hier mondeling mee heeft ingestemd. De kantonrechter oordeelt dat de feiten omtrent huurachterstand en toestemming voor onderverhuur onvoldoende duidelijk zijn en dat nader onderzoek in een bodemprocedure nodig is.

Ook de stelling van eiser dat het gehuurde werd gebruikt voor strafbare feiten wordt niet voldoende onderbouwd. Gezien het definitieve karakter van ontruiming in kort geding en het ontbreken van voldoende aannemelijkheid wijst de rechtbank de vordering af. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming en betaling van huurachterstand wordt afgewezen wegens onvoldoende aannemelijkheid van tekortkomingen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 4914311 \ CV EXPL 16-1637

Vonnis in kort geding van 4 mei 2016

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo,

tegen

de besloten vennootschap
VGO BEHEER BV ,
gevestigd en kantoorhoudende te Apeldoorn,

gedaagde partij, hierna te noemen VGO,

gemachtigde: mr. M.T. van Daatselaar, advocaat te Hoogeveen.

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

1.1.

de namens [eiser] betekende dagvaarding van 22 maart 2016, waarbij [eiser] een vordering heeft ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en VGO heeft opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.

1.2.

VGO heeft ter voorbereiding van de mondelinge behandeling producties in het geding gebracht.

1.3.

De vordering is behandeld ter zitting van 4 april 2016.

[eiser] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.

VGO is verschenen (vertegenwoordigd door [X] ), bijgestaan door haar gemachtigde.

1.4.

[eiser] heeft zijn standpunt laten toelichten door zijn gemachtigde.

De gemachtigde van VGO heeft tegen de vordering verweer gevoerd.

1.5.

Na aanhouding van de zaak voor nader overleg tussen partijen heeft (de gemachtigde van) [eiser] bij brief van 20 april 2016 verzocht vonnis te wijzen. Daarbij is medegedeeld dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt.

Hierop is vonnis bepaald.

2. De feiten en het geschil

2.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist en op grond van de inhoud van overgelegde bescheiden, voor zover niet bestreden, staat het volgende tussen partijen vast:

- [eiser] en de directeur van VGO, [X] , zijn vader en zoon.

- Op 25 januari 2010 is tussen [eiser] en Innove Beheer B.V. een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW gesloten met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [adres] .

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ROZ Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte d.d. 2003.

- Innove Beheer B.V. heeft op 28 augustus 2015 haar statuten gewijzigd en is sedertdien onder hetzelfde KvK nummer genaamd VGO Beheer B.V.

2.2.

[eiser] vordert, kort weergegeven, VGO te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde (op straffe van een dwangsom) en tot betaling van een huurachterstand van

€ 14.190,55, te vermeerderen met rente, buitengerechtelijke kosten en toekomstige huurpenningen zoals nader gespecificeerd in de dagvaarding.

[eiser] heeft daartoe onder meer gesteld dat VGO haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt:

- het gehuurde is als kantoorruimte verhuurd terwijl het nu wordt gebruikt als woonruimte;

- het gehuurde is zonder (schriftelijke) toestemming onderverhuurd aan een derde en VGO gebruikt het gehuurde dus niet zelf;

- berekend tot en met april 2016 is er ruim een jaar huurachterstand;

- het gehuurde werd voorheen gebruikt voor strafbare feiten en [eiser] hoeft dat niet te faciliteren. Het betreft misbruik maken van het gehuurde en dat levert voor [eiser] schade op.

2.3.

VGO heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.

Volgens VGO is er geen huurachterstand: de overgelegde betalingsoverzichten kloppen vanaf het jaar 2012 niet. VGO, althans [X] , heeft zelfs teveel huur betaald hetgeen kan worden verrekend met toekomstige huur. VGO erkent de onderhuursituatie maar dit betreft geen wanprestatie. [eiser] heeft er mee ingestemd, mondeling. De heer [A] , de boekhouder, was daar bij. [eiser] heeft zelfs met de derde, de heer [B] , gesproken en [eiser] was blij dat de heer [B] daar ging wonen. De derde zal de woning per 1 juli 2016 verlaten. VGO kan dan het pand zelf weer gebruiken en er is dan geen sprake meer van wanprestatie. Ten aanzien van de gestelde strafbare feiten heeft [X] onder meer aangevoerd dat hij het niet eens is met de straf en in hoger beroep is gegaan.

3. De beoordeling

3.1.

De kantonrechter overweegt het volgende. Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak, gelet op de aard van de vordering en het daaromtrent door [eiser] gestelde, aanwezig.

3.2.

Na de brief van [eiser] van 20 april 2016 is op 25 april 2016 bij e-mail binnengekomen een brief van VGO met bijlage, waarin VGO verzoekt om het vonnis voor de duur van 4 weken aan te houden. Als bijlage bij de e-mail is gevoegd een brief d.d. 22 mei 2015, op welke brief VGO een beroep wil doen. [eiser] heeft op dit bericht gereageerd. [eiser] wenst vonnis en verzoekt de kantonrechter niet in te gaan op de inhoud van de bijlage. De inhoud daarvan wordt door [eiser] betwist.

3.3.

De kantonrechter overweegt dat de zaak aan het eind van de mondelinge behandeling op 4 april jl. voor drie weken is aangehouden, voor nader overleg. Op 25 april 2016 zou mr. Kroon namens de eisende partij [eiser] laten weten of er vonnis moest worden gewezen. Namens [eiser]
is verzocht vonnis te wijzen. Het (overigens niet gemotiveerde) verzoek van VGO om een nadere aanhouding van vier weken zal gelet hierop worden gepasseerd. De kantonrechter laat de inhoud van de bijlage bij de e-mail, de brief van 22 mei 2015, als in strijd met de goede procesorde, buiten beschouwing.

3.4.

De kantonrechter stelt voorop dat de onderhavige vordering tot ontruiming slechts toegewezen kan worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing. Bij de beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval meegewogen te worden.

3.5.

Volgens [eiser] bestaat een huurachterstand van € 14.190,55, gespecificeerd in productie 6 achter de dagvaarding. VGO had betaald moeten hebben 75 maanden à

€ 1250,00, zijnde € 93.750,00, en zij heeft in totaliteit slechts betaald € 79.559,45:

in 2010 een bedrag van € 11.113,75;

in 2011 een bedrag van € 26.600,00;

in 2012 een bedrag van € 7.500,00;

in 2013 een bedrag van € 17.000,00 (waarvan € 7.000,00 afkomstig van de bankrekening van mevrouw [C] );

in 2014 een bedrag van € 14.845,70 (waarvan € 2.000,00 afkomstig van de bankrekening van mevrouw [C] );

in 2015 is niets betaald;

in 2016 een bedrag van € 2.500,00, afkomstig van de bankrekening van mevrouw [C] .

3.6.

VGO heeft de huurachterstand gemotiveerd betwist. Volgens VGO klopt het overzicht vanaf het jaar 2012 niet. Onder verwijzing naar kopie-bankafschriften heeft zij gesteld dat zij in 2012 € 12.500,00 heeft betaald, in 2013 € 25.000,00 en in 2014

€ 4.500,00. In 2015 zijn bedragen van € 1.000,00 en € 20.000,00 overgemaakt naar [eiser] . Volgens VGO is er zelfs teveel huur betaald.

3.7.

Tijdens de mondelinge behandeling is door [eiser] erkend dat het bedrag van € 20.000,00 is ontvangen. [eiser] heeft daarbij aangegeven dat hij meer dan alleen huurbetalingen van VGO/ [X] tegoed heeft. Volgens [eiser] heeft [X] zijn ouders ertoe bewogen om geld over te maken naar derden en heeft [X] uit dien hoofde nog zo’n € 200.000,00 schuld aan zijn ouders. De € 20.000,00 is niet overgemaakt onder vermelding van “huur” en dit bedrag is daarom door [eiser] afgeboekt op de overige vordering(en) op VGO/ [X] . Dit geldt ook voor andere in de loop der jaren van VGO/ [X] ontvangen bedragen die niet onder vermelding van “huur” zijn overgeboekt.

3.8.

VGO/ [X] heeft hierop ter zitting uitdrukkelijk ontkend nog een schuld van € 200.000,00 aan zijn ouders te hebben. Hij stelt ook geen aflossing daarvoor verschuldigd te zijn. De betaalde € 20.000,00 ziet op huur en de boekhouder kan dat bevestigen, zodat er per saldo teveel huur is betaald, aldus VGO.

3.9.

Het is de kantonrechter niet voldoende duidelijk geworden aan wiens zijde het gelijk in deze kwestie is. [eiser] boekt door VGO/ [X] overgemaakte bedragen af op zowel huurverplichtingen als afbetalingsverplichtingen uit niet nader toegelichte overeenkomsten, terwijl VGO/ [X] betwist afbetalingsverplichtingen uit andere overeenkomsten te hebben. Dat de laatste betaling van

€ 20.000,00 niet uitdrukkelijk is overgemaakt onder vermelding van “huur” wil nog niet zeggen dat dit bedrag niet daarvoor bedoeld is. Door de verschillende geldstromen en het betwisten van de afbetalingsverplichtingen door VGO/ [X] is het niet goed mogelijk op dit punt het oordeel van de bodemrechter in te schatten. Teneinde voldoende opheldering te verkrijgen, zou een nader onderzoek naar de hiervoor relevante feiten en omstandigheden ingesteld moeten worden. Een dergelijk onderzoek gaat het kader van dit kort geding te buiten.

3.10.

Datzelfde geldt voor de stelling van [eiser] dat het gehuurde zonder zijn (schriftelijke) toestemming is onderverhuurd (als woonruimte) aan de heer [B] . Volgens VGO heeft [eiser] met de onderhuur ingestemd, mondeling, en de boekhouder, de heer [A] , zou daarvan getuige zijn geweest. Verder is door VGO gemotiveerd gesteld dat [eiser] zelfs met de derde, de heer [B] , heeft gesproken en dat [eiser] blij was dat de heer [B] daar ging wonen. Ook op dit punt is het de kantonrechter niet voldoende duidelijk geworden aan wiens zijde het gelijk is. [eiser] heeft gelijk dat er geen schriftelijke toestemming is gegeven, maar dat betekent niet dat [eiser] niet rechtsgeldig mondeling toestemming kan hebben gegeven. Het vereiste van geschrift heeft doorgaans een bewijsfunctie.

Partijen hebben ten aanzien van de huurbetalingen afgeweken van de schriftelijke overeenkomst (VGO betaalt al jaren niet stipt € 1250,00 per maand en gesteld noch gebleken is dat [eiser] daar ooit tegen geprotesteerd heeft) en het is mede gelet op de familierelatie goed mogelijk dat partijen ook op dit punt niet formeel hebben gehandeld/willen handelen.

3.11.

Tegenover de stelling van [eiser] dat [X] zich niet heeft gedragen als een goed huurder door vanuit het pand strafbare feiten te plegen, met schade voor [eiser] als gevolg, heeft [X] gesteld het niet eens te zijn met de voor die kwestie opgelegde straf en in hoger beroep te zijn gegaan. [eiser] is hierna niet meer op deze kwestie ingegaan. Afgezien van het feit dat [X] strikt genomen geen huurder is en in hoger beroep is gegaan kan de kantonrechter zonder nadere toelichting over aard en ernst van de strafbare feiten, die ontbreekt, niet inschatten wat de bodemrechter op dit punt zal beslissen.

3.12.

De kantonrechter komt al met al tot het oordeel dat de door [eiser] gestelde tekortkomingen onvoldoende aannemelijk dan wel van onvoldoende gewicht zijn om ontruiming in kort geding toe te wijzen. De vorderingen worden daarom afgewezen en [eiser] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten te dragen.

4. De beslissing in kort geding

4.1.

Wijst de vorderingen van [eiser] af.

4.2.

Veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van VGO begroot op € 400,00 wegens het salaris van de gemachtigde.

4.3.

Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

4.4.

Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.G. Vermeulen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2016.