Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 3637308 CV Expl 14-9389
datum : 23 juni 2015
Vonnis in de zaak van:
de vereniging
HET NEDERLANDSE RODE KRUIS AFDELING ZWOLLE,
gevestigd te Zwolle,
eisende partij,
gemachtigde mr. M. Eikelboom (Te Biesebeek Advocaten, Zwolle),
tegen
[A],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid met verhuurster respectievelijk huurster.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding van 24 november 2014
- het antwoord van de gedaagde partij
- de nadere toelichting van partijen.
Het geschil
Verhuurster vordert betaling van de achterstand in huurtermijnen alsmede van verschuldigde boetes, te vermeerderen met rente en kosten. Huurster heeft de vordering tegengesproken.
De beoordeling
1. Vaststaande feiten
a. Tussen partijen staat een huurovereenkomst vast met betrekking tot de bedrijfsruimte te Zwolle aan de Brahmsstraat 5. Huurster heeft in het gehuurde een praktijk voor huidverzorging geëxploiteerd. De huurovereenkomst is ingegaan per 1 september 2012. Van de overeenkomst is een akte “Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” opgemaakt. De vooruit te betalen huurprijs bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 468,57 inclusief BTW en was gebaseerd op gebruik van het gehuurde gedurende drie dagen per week. De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a BW maakten deel uit van de overeenkomst.
Op 30 november 2012 heeft verhuurster een korting doorgevoerd op de huurprijs, zodat deze vanaf 1 september 2012 op € 385,69 werd gesteld.
Huurster heeft de huurtermijnen niet steeds voldaan. Op 28 oktober 2013, dat is na veertien maanden huur, bedroeg de achterstand acht maandtermijnen of € 3.085,52. Partijen hebben op 28 oktober 2013 een nadere overeenkomst gesloten, waarbij de maandelijks te betalen huur werd verlaagd en voor de eerste zes maanden na 28 oktober 2013 op € 300,00 incl, BTW per maand werd gesteld en op € 359,24 incl. BTW voor de daarop volgende zes maanden. Tevens werd een afspraak gemaakt om de achterstand in te lopen.
Omdat de huur niet overeenkomstig de afspraken werd betaald, heeft verhuurster een aantal sommaties aan huurster gezonden en heeft zij bij e-mailbericht van 10 juni 2014 aan huurster laten weten dat zij voornemens was de verder opgelopen vordering uit handen te geven aan een incassobureau. Daarop heeft huurster voorgesteld het gehuurde te ontruimen en in totaal nog één maand huur te voldoen. Verhuurster heeft dit voorstel bij brief van 17 juni 2014 verworpen.
Bij e-mailbericht van 25 juni 2014 heeft huurster zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van vermindering van huurgenot, van belemmering van haar bedrijfsuitoefening, van niet nakoming van toezeggingen en van tal van gebreken aan het gehuurde. Zij dringt aan op acceptatie van haar eerdere voorstel en kondigt een tegenvordering aan voor het geval verhuurster het aanbod wederom afwijst.
De huurovereenkomst is door verhuurster opgezegd op 17 juli 2014 tegen 31 oktober 2014. Huurster heeft het gehuurde ontruimd en de sleutels ingeleverd.
2. Standpunten van partijen
2.1.
Verhuurster legt aan haar vordering bovenstaande feiten ten grondslag alsmede haar stelling dat zij gedurende de huurperiode 27 facturen aan huurster heeft toegezonden met een totaalbedrag van € 9.348,72 waarvan huurster een bedrag van € 4.207,76 heeft betaald. Er staat dus nog een bedrag van € 5.140,96 open. Rente en incassokosten zijn aangezegd met als gevolg dat zij bij huurster een bedrag van € 289,80 (wettelijke handelsrente) en een bedrag van € 632,05 extra in rekening brengt. Blijkens artikel 18.2 van de toepasselijke voorwaarden verbeurt huurster een boete voor elke maand die niet of te laat is betaald met een minimum van € 300,00 per maand en dat levert een vordering van € 4.800,00 op. Aldus becijfert verhuurster haar vordering op een totaal van € 10.862,81.
2.2.
Verhuurster verwerpt de klachten over het gehuurde. Zij wijst er op dat huurster’s klachten pas ter tafel kwamen nadat zij, verhuurster, had aangekondigd de vordering uit handen te zullen geven, en uitsluitend zijn ingegeven door de wens onder haar betalingsverplichting uit te komen. Huurster heeft de klachten nimmer eerder geuit. Met name niet tijdens de bespreking op 28 oktober 2013 toen verhuurster huurster confronteerde met de achterstand van acht maandtermijnen. Bovendien zijn de klachten onjuist: huurster heeft zelf afgezien van de aanleg van een wateraansluiting in het gehuurde en kan daar nu niet over klagen en ook heeft zij ingestemd met de regels omtrent reclame-uitingen, zodat zij ook daarover thans niet kan klagen. Als al sprake zou zijn van enig gebrek aan het gehuurde geeft dat huurster nog niet het recht de huur helemaal niet te voldoen. Te meer niet als zij verhuurster niet informeert over het gebrek en haar niet in staat stelt het gebrek te verhelpen. Bovendien staat artikel 11.6 van de toepasselijke voorwaarden er aan in de weg dat huurster haar betalingsverplichtingen opschort.
2.3.
Huurster voert aan dat bij het aangaan van de huurovereenkomst is afgesproken dat verhuurster zou zorgen voor de aanleg van water in het gehuurde, dat het gehuurde een eigen toegangsdeur zou krijgen en dat er geen beperkingen waren aan haar reclame-uitingen. Deze afspraken is verhuurster niet nagekomen en daarom beroept zij, huurster, zich op het opschortingsrecht van artikel 6:52 BW Pro. De aanvullende overeenkomst is opgesteld omdat huurster minder uren in gebruik had omdat de klandizie was afgenomen door de niet-nakoming van de afspraken door verhuurster.
2.4.
Huurster voert verder aan dat zij omzetverlies heeft geleden doordat het gehuurde niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen. Zo werd het er bij zomers weer onaanvaardbaar warm en konden er geen ramen open. Ook was er geen ventilatie. Verhuurster had haar hiervoor moeten waarschuwen. Huurster zegt dat zij verhuurster regelmatig heeft aangesproken op deze tekortkomingen, maar dat verhuurster weigerde om er ook maar iets aan te doen. Zij voegt nog toe dat de brandweer het gehuurde voor gebruik als schoonheidssalon ongeschikt vond.
2.5.
Bij dupliek heeft huurster verhuurster in gebreke gesteld en aangevoerd dat de gebreken tot een huurprijsvermindering moeten leiden. Zij schat het verlies aan omzet als gevolg van het verlies aan klanten, die door de gebrekkige entourage niet meer willen komen, op € 12.492,00 per jaar. Ook heeft zij bij dupliek aangevoerd dat zij weliswaar een huurovereenkomst heeft voor een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW maar dat zulks onjuist is nu zij een ambacht (schoonheidsspecialiste / pedicure) uitoefent met als gevolg dat haar bedrijfsruimte als een artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd en zij daardoor een veel sterkere positie als huurder heeft dan onder de werking van artikel 7:230a BW het geval is.
Het oordeel van de kantonrechter
3. In de eerste plaats moet aan de orde komen het pas bij dupliek gevoerde verweer van huurster dat haar praktijk onder de werking van artikel 7:290 BW Pro valt. Het verweer is onjuist. Onder artikel 7:290 BW Pro valt de gebouwde onroerende zaak, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurder ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
3.1.
Huurster exploiteert een praktijk voor huidverzorging. Naar eigen zeggen is zij ook werkzaam als pedicure. De gehuurde ruimte is blijkens de akte van de overeenkomst 25 m2 groot en behandelingen worden alleen op afspraak verricht. De praktijk van huurster valt niet onder een kleinhandelsbedrijf, maar ook niet onder een ambachtsbedrijf, want de praktijk van huurster betreft geen ambacht maar een vrij beroep. Het gaat om een paramedische praktijk die evenals de medische praktijken tot de vrije beroepen moet worden gerekend. Een ambacht wordt vooral daardoor gekenmerkt dat producten worden vervaardigd of technische diensten worden geleverd en deze activiteiten vormen niet de essentie van de praktijk van huurster. Dit betekent dat de huurovereenkomst reeds om deze reden niet voldoet aan de eisen van artikel 7:290 BW Pro. Artikel 7:230a BW is dus van toepassing.
4. Onweersproken is gebleven dat van de verzonden facturen een bedrag groot € 5.140,96 aan huurpenningen onbetaald is gebleven. Waar de huurovereenkomst vaststaat en ook niet is betwist dat huurster het gehuurde heeft gebruikt, levert de niet-betaling door huurster in beginsel een tekortkoming op. Huurster doet evenwel een beroep op een opschortingsrecht en als dat beroep terecht is, zal geen sprake van een tekortkoming kunnen zijn.
4.1.
Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming (in dit geval tot betaling van de achterstallige huurpenningen). Het beroep op opschorting is gelet op het antwoord van huurster in dit geval de opmaat voor een beroep op huurvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW Pro. Maar daarvoor is dan wel een daarop gerichte vordering noodzakelijk en daarvan is niet gebleken. Huurster heeft in elk geval geen vordering in reconventie ingesteld. Voor het geval huurster uiteindelijk wel van haar verplichting tot huurbetaling wenste te worden bevrijd was een vordering tot ontbinding noodzakelijk. Ook deze vordering is niet ingesteld. Nu de huurovereenkomst is geëindigd kan het beroep op opschorting al evenmin de functie van pressiemiddel gestalte geven.
4.2.
Terecht heeft verhuurster nog gewezen op haar algemene voorwaarden. Artikel 11.6 van deze voorwaarden maakt duidelijk dat huurster geen recht heeft op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting. Artikel 18.1 van deze voorwaarden bevat een vergelijkbare bepaling. Huurster heeft nog wel aangevoerd dat zij nimmer een exemplaar van de voorwaarden heeft ontvangen, maar die bewering staat haaks op het feit dat zij door ondertekening van de huurovereenkomst heeft getekend voor ontvangst van de voorwaarden.
4.3.
Bovenstaande overwegingen kunnen tot geen andere conclusie leiden dat dat aan huurster geen beroep op een opschortingsrecht toekomt, nu artikel 2 van Pro de huurovereenkomst de voorwaarden op de rechtsverhouding van toepassing verklaren. Dat betekent dat huurster wel in verzuim is en dat de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen toewijsbaar is.
5. De vordering met betrekking tot de contractuele boete van artikel 18.2 van de voorwaarden is niet afzonderlijk door huurster weersproken en is mitsdien toewijsbaar. Hetzelfde geldt voor de vordering met betrekking tot de rente en de incassokosten.
6. Huurster is de in het ongelijk gestelde partij en daarom moet zij de kosten van de procedure dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
i. veroordeelt huurster tegen bewijs van kwijting aan verhuurster te betalen een bedrag van € 10.862,81, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 5.140.96 vanaf 4 november 2014 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt huurster in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurster begroot op:
€ 600,00 voor salaris gemachtigde
€ 93,80 voor explootkosten
€ 462,00 voor griffierecht
€ 100,00 voor nakosten,
te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zullen zijn voldaan;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.A.O.M. van Aerde, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 23 juni 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.