ECLI:NL:RBOVE:2015:4586

• Datum uitspraak: 9 oktober 2015
• Publicatiedatum: 9 oktober 2015
• Zaaknummer: C/08/175824 / KG ZA 15-292
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.E. Zweers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huur- en exploitatieovereenkomst sportcentrum Vondersweijde en ontruimingsbescherming

De zaak betreft de beëindiging van de huur- en exploitatieovereenkomst van het sportcentrum Vondersweijde te Oldenzaal tussen de gemeente en Vondersweijde B.V. De gemeente heeft de overeenkomsten opgezegd per 31 december 2015 en wenst de exploitatie zelf voort te zetten. Vondersweijde betwist de rechtsgeldigheid van de opzegging en stelt dat zij ontruimingsbescherming toekomt.

De rechtbank overweegt dat de exploitatieovereenkomst van rechtswege eindigt per 31 december 2015 en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd door de gemeente. Vondersweijde heeft recht op ontruimingsbescherming van twee maanden vanaf de dag van schriftelijke ontruiming, zodat ontruiming pas per 1 maart 2016 vereist is. De gemeente kan niet eisen dat Vondersweijde eerder vertrekt.

Verder oordeelt de rechtbank dat Vondersweijde niet verplicht is om de door de gemeente gevraagde stukken te verstrekken, omdat de gemeente onvoldoende belang heeft aangetoond en er geen sprake is van overgang van onderneming. De gemeente was daarom ook niet gerechtigd om betaling van de exploitatiebijdrage op te schorten.

De rechtbank veroordeelt de gemeente tot betaling van de achterstallige exploitatiebijdrage en de wettelijke rente, wijst de vorderingen van de gemeente af en veroordeelt de gemeente in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huur- en exploitatieovereenkomst eindigt per 31 december 2015, met ontruimingsbescherming tot 1 maart 2016, en de gemeente moet de exploitatiebijdrage betalen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer: C/08/175824 / KG ZA 15-292

datum vonnis: 9 oktober 2015 (jk)

Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Vondersweijde Sport- en Vergadercentrum B.V.,

gevestigd te Oldenzaal,

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

advocaat: mr. V.F.M. Jongerius te Doetinchem,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Gemeente Oldenzaal,

zetelend te Oldenzaal,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat: mr. A. Bonder te Enschede.

Partijen zullen hierna ‘Vondersweijde’ en ‘de gemeente’ genoemd worden.

1. De procedure

In conventie en in reconventie

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding inclusief producties,
• de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie inclusief producties,
• de mondelinge behandeling,
• de pleitnota van Vondersweijde,
• de pleitnota van de gemeente.

1.2.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.

In deze zaak staat het navolgende vast.

2.2.

De gemeente is eigenaar van het sportcentrum Vondersweijde gelegen te Oldenzaal (hierna ook ‘het gehuurde’ dan wel ‘de onroerende zaak’). In het sportcentrum bevindt zich een openbaar (binnen)zwembad, een sporthal en een aantal (bedrijfs)ruimten voor commerciële exploitatie, waaronder een horeca-gedeelte, fitnessruimten, squashbanen, een ruimte voor groepslessen, kantoor en praktijkruimten (onder meer fysiotherapie) en overige dienstruimten.

2.3.

De gemeente heeft in 1997 besloten om de exploitatie van het sportcentrum uit te besteden aan een private partij en op basis van een onderhandse aanbesteding is Vondersweijde daarvoor uitgekozen. Vondersweijde exploiteert sedertdien het sportcentrum voor eigen rekening en risico op basis van een exploitatieovereenkomst. Daarnaast huurt Vondersweijde het sportcentrum van de gemeente op basis van een huurovereenkomst.

In de exploitatieovereenkomst zijn, voor zover hier van belang, de navolgende bepalingen opgenomen:

“Artikel 3 Ingangsdatum, looptijd en verlenging

a.
Deze beheer- en exploitatieovereenkomst wordt aangegaan met ingang van

1 januari 2008.

De looptijd van deze overeenkomst bedraagt 8 jaar, eindigende uiterlijk op

31 december 2015.

Partijen zullen tenminste 12 maanden voor deze datum met elkaar in overlegtreden over

de mogelijkheden van verlenging. Op dat moment wordt de geldende wet- en regelgeving inzake aanbestedingen gevolgd.

Ingeval van voortzetting van de overeenkomst overeenkomstig het vorige lid geldt een opzegtermijn van 12 maanden.

Een opzegging dient te worden gedaan bij aangetekende brief, dan wel deurwaardersexploot.

(…)

Artikel 4 Samenhang met de huurovereenkomst

Indien de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de sportcluster binnen de hierboven genoemde termijn van 8 jaar eindigt, zal ook deze beheer- en exploitatieovereenkomst, in afwijking van hetgeen in artikel 3 bepaald, op dezelfde datum eindigen, zonder dat daarvoor opzegging, dan wel rechterlijke tussenkomst vereist is.”

In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, de navolgende bepaling opgenomen:

“Artikel 4 Duur, verlenging en opzegging

De huurovereenkomst wordt aangegaan voor de periode van 8 jaar, ingaande op 1 januari 2008 en derhalve eindigende op 31 december 2015.

Ten minste 12 maanden voor afloop van voornoemde termijn van 8 jaar zullen partijen met elkaar in overleg treden over de mogelijkheid van verlenging van de huurovereenkomst. Behoudens opzegging door een van partijen voor

1 augustus 2015, zal de huurovereenkomst na 31 december 2015 telkens voor een periode van 10 jaar voortduren met een opzegtermijn van 12 maanden, tenzij partijen schriftelijk anders overeengekomen of indien wet- en regelgeving een dergelijke verlenging uitsluiten.

Opzegging van deze overeenkomst geschiedt door middel van het zenden van een aangetekende brief of per deurwaardersexploot tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van de opzegtermijn genoemd in lid b van dit artikel.

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van de totstandkoming en ondertekening door beide partijen van een beheer- en exploitatieovereenkomst, welke als bijlage aan deze overeenkomst is gehecht en welke een onlosmakelijk geheel vormt van deze huurovereenkomst.

Indien de tussen partijen gesloten beheer- en exploitatieovereenkomst met betrekking tot de sportcluster eindigt, zal ook deze huurovereenkomst, in afwijking van hetgeen in dit artikel is bepaald, op dezelfde datum eindigen, zonder dat daarvoor opzegging, dan wel rechterlijke tussenkomst vereist is.”

2.4.

Vondersweijde is een werkmaatschappij binnen de Cone Group. Cone Group B.V. (hierna ‘Cone’) is bestuurder van Vondersweijde. Vondersweijde heeft een deel van het sportcentrum onderverhuurd aan Cone Lifestyle Oldenzaal B.V. (hierna ‘Cone Lifestyle’) dat evenals Vondersweijde aan Cone Group gelieerd is.

2.5.

In een bespreking tussen partijen op 19 september 2014 kondigde de gemeente aan dat de overeenkomst niet verlengd zou worden en opgezegd zou gaan worden.

2.6.

Bij aangetekende brief van 6 november 2014 heeft de gemeente de exploitatie- en huurovereenkomsten opgezegd.

2.7.

De gemeente heeft bij brief van 25 maart 2015 aan Vondersweijde laten weten dat zij haar opzeggingen onverkort wenste te handhaven.

2.8.

Op 9 april 2015 heeft wederom overleg plaatsgevonden tussen Vondersweijde en de gemeente, nu de Vondersweijde vond dat zij niet of onvoldoende gelegenheid heeft gehad om haar visie omtrent verlenging van de overeenkomsten kenbaar te maken.

2.9.

Het college van burgermeester en wethouders heeft op 23 juni 2015 besloten de exploitatie van het sportcentrum door de gemeente zelf ter hand te nemen. De gemeente heeft Vondersweijde daarover bij aangetekende brief van 23 juni 2015 bericht.

2.10.

Bij brief van 7 juli 2015 heeft de gemeente Vondersweijde verzocht om een aantal specifieke gegevens die zij ten behoeve van de overname van de exploitatie nodig heeft (met betrekking tot overname van het personeel bijvoorbeeld).

2.11.

De advocaat van Vondersweijde heeft bij brief van 21 juli 2015 de gemeente aangeschreven en gesommeerd de opzegging in te trekken en aansprakelijk gesteld voor schade van Vondersweijde. Bij twee separate brieven van diezelfde dag heeft Vondersweijde de gemeente aansprakelijk gesteld voor schade die zij geleden zou hebben ter zake kwesties uit de periode van voor 2012.

2.12.

De gemeente heeft zich vervolgens eveneens gewend tot een advocaat, die Vondersweijde bij aangetekende brief van 4 augustus 2015 heeft aangeschreven en gesommeerd te bevestigen dat zij het gehuurde conform het einde van de exploitatie- en huurovereenkomst per 1 januari 2016 aan de gemeente leeg en ontruimd zal opleveren. Voorts heeft de advocaat gesommeerd de verzochte gegevens als verzocht in de brief van 7 juli 2015 aan de gemeente te verstrekken, onder aanzegging van opschorting van betaling van de exploitatievergoeding.

2.13.

De advocaat van de gemeente heeft bij brief van 18 augustus 2015 de opschorting van betaling van de helft van de exploitatievergoeding ingeroepen.

3. Het geschil

In conventie

3.1.

Vondersweijde vordert na eiswijziging - kort samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente te veroordelen tot betaling van termijnbedragen van de exploitatiebijdrage zoals door Vondersweijde bij facturen van 1 augustus 2015 en

1 september 2015 gevorderd en de wettelijke rente daarover, alsmede de gemeente te veroordelen tot betaling van de tussen partijen overeengekomen exploitatiebijdrage totdat de exploitatie van het gehuurde door Vondersweijde zal zijn gestaakt. Voorts vordert Vondersweijde de gemeente te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure.

3.2.

De gemeente voert verweer en concludeert tot niet ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen.

In reconventie

3.3.

De gemeente vordert na eiswijziging - kort samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Vondersweijde te veroordelen om uiterlijk 31 december 2015 het gehuurde leeg en ontruimd, en in goede stat ter beschikking te stellen aan de gemeente en deze onroerende zaak te verlaten en te ontruimen en ontruimd te laten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede Vondersweijde te veroordelen tot primair afschriften te verschaffen van, subsidiair inzage te bieden in de stukken zoals benoemd in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie zoals door de gemeente is ingediend, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van Vondersweijde in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie.

3.4.

Vondersweijde voert verweer en concludeert tot afwijzing van de reconventionele vorderingen.

In conventie en in reconventie

3.5.

Op de standpunten van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van het gevorderde.

Standpunt van Vondersweijde

4.2.

Vondersweijde stelt in de eerste plaats dat de betalingsopschorting van de exploitatiebijdrage door de gemeente op onjuiste gronden heeft plaatsgevonden en dat de betaling van de exploitatiebijdrage voor haar van essentieel belang is voor een gezonde bedrijfsvoering. Zij is afhankelijk hiervan. De door de gemeente verzochte stukken zijn voorts te onbepaald en bovendien heeft zij hier ook geen belang bij. De loutere opzegging door de gemeente brengt immers geen overgang van onderneming met zich mee. Daarenboven geldt, dat de gemeente de exploitatie wenst voort te zetten door een door haar nog op te richten vennootschap, welke vennootschap vervolgens exploitatie en personeel zou overnemen zodat het die vennootschap is die belang zou hebben bij het verstrekken van de gegevens en niet de gemeente. Tot slot betreft het deels bedrijfsvertrouwelijke informatie, en deels (gevoelige) persoonlijke informatie over werknemers van Vondersweijde, welke informatie Vondersweijde gelet op de Wet bescherming persoonsgegevens überhaupt niet mag verstrekken.
Vondersweijde stelt zich voorts op het standpunt dat er ook geen sprake kan zijn van een overgang van onderneming per 1 januari 2016 door de gemeente dan wel een nog door haar op te richten vennootschap, nu de opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente niet rechtsgeldig is geschied en voor zover dat wel het geval zou zijn, komt Vondersweijde ontruimingsbescherming toe op grond waarvan zij niet op 31 december 2015 reeds tot ontruiming hoeft over te gaan.

Standpunt van de gemeente

4.3.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat - in tegenstelling tot de visie van Vondersweijde - Vondersweijde al jaren een dossier is dat veel ‘aandacht’ vraagt, zo zijn gedurende de looptijd van de huidige huur- en exploitatieovereenkomsten verschillen van inzicht ontstaan tussen de gemeente en Vondersweijde over de verdeling van onderhoud van het sportcentrum, over de hoogte van de exploitatiebijdrage en over de onderverhuur van fitnessruimten en groepslessenruimten aan Cone Lifestyle. De gemeente heeft om die reden besloten de exploitatie van het sportcentrum zelf ter hand ter nemen door een nog op te richten vennootschap. Om die exploitatie over te kunnen nemen heeft de gemeente stukken nodig, die zij niet anders kan verkrijgen dan dat zij die van Vondersweijde krijgt verstrekt. Het betreft bijvoorbeeld gegevens van het personeel dat zij in dat kader zal overnemen. Nu Vondersweijde deze gegevens dient te verstrekken heeft de gemeente de betaling van de exploitatiebijdrage gedeeltelijk opgeschort en daartoe is zij ook gerechtigd. De gemeente heeft een groot maatschappelijk belang bij de ontruiming door Vondersweijde zodat zij zelf de exploitatie kan overnemen en heeft daartoe de door haar verzochte gegevens dringend nodig. De gemeente stelt zich voorts op het standpunt dat de overeenkomsten per 31 december 2015 zullen eindigen, de exploitatieovereenkomst van rechtswege en de huurovereenkomst ten gevolge van de door haar rechtsgeldige gedane opzegging. Gelet op het grote maatschappelijk belang van de gemeente dient de ontruiming per einddatum van de exploitatie- en huurovereenkomst te geschieden en komt Vondersweijde geen ontruimingsbescherming toe.

4.4.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt.

Het geschil spitst zich toe op - in de kern - twee juridische geschilpunten. Partijen twisten ten eerste over de vraag of Vondersweijde ontruimingsbescherming toekomt dan wel de onroerende zaak per einde exploitatie- en huurovereenkomst dient te verlaten en voorts zijn partijen verdeeld over de vraag of Vondersweijde gehouden is de door de gemeente verzochte stukken te verstrekken en in het verlengde daarvan, of de gemeente aldus gerechtigd was de betaling van de exploitatiebijdrage op te schorten.

4.5.

De voorzieningenrechter ziet zich allereerst geplaatst voor de vraag of Vondersweijde de door de gemeente verzochte stukken dient te verstrekken. Voorshands heeft de gemeente niet (voldoende) aannemelijk gemaakt welk belang zij bij die stukken heeft. Zoals Vondersweijde terecht heeft betoogd brengt het einde van de exploitatie- en huurovereenkomst geen overgang van onderneming tot stand, daartoe zal zij eerst overeenstemming met Vondersweijde dienen te bewerkstelligen. Enig ander belang bij het verstrekken van de gegevens heeft de gemeente niet gesteld. In het midden kan derhalve nog blijven de vraag of de gemeente of de door haar nog op te richten vennootschap belang heeft bij de verzochte gegevens. De reconventionele vordering van de gemeente tot verstrekking van dan wel inzage in de door haar verzochte gegevens zal reeds hierom worden afgewezen. Dit brengt met zich dat de gemeente niet gerechtigd was en is tot opschorting van de exploitatiebijdrage, zodat de door Vondersweijde ingestelde vorderingen tot betaling hiervan voor toewijzing gereed liggen.

4.6.

Rest nog de vraag of de exploitatie- en huurovereenkomst per 31 december 2015 van rechtswege dan wel door opzegging zullen eindigen en of Vondersweijde om die reden gehouden is tot ontruiming van het gehuurde per 31 december 2015 zoals door de gemeente gevorderd.

4.7.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dient het antwoord op de vraag of sprake is van een rechtsgeldig einde van de genoemde overeenkomsten per

31 december 2015 in het voordeel van de gemeente uit te vallen. Blijkens de in rechtsoverweging 2.3. geciteerde bepalingen zal de exploitatieovereenkomst - zonder dat daartoe opzegging is vereist - eindigen per voornoemde datum. Ten aanzien van de huurovereenkomst geldt het navolgende. Tussen partijen is in geschil of de gemeente tot rechtsgeldige opzegging van de overeenkomst is overgegaan. Hiertoe stelt Vondersweijde zich op het standpunt dat de gemeente niet heeft voldaan aan het tweede vereiste voor opzegging van de huurovereenkomst, te weten overleg over de mogelijkheid van verlenging. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de bepaling in de huurovereenkomst ten aanzien van de opzegging van de overeenkomst slechts één vereiste stelt, namelijk een opzegging door middel van een aangetekende brief en daaraan is voldaan. Niet blijkt dat voor opzegging overleg over de mogelijkheid van verlenging is vereist. Dit staat er niet en valt er ook niet in te lezen. Dat brengt met zich, en het einde in samenhang met de exploitatieovereenkomst, dat de huurovereenkomst eveneens op 31 december 2015 zal eindigen.

4.8.

Gelet op het vorenstaande heeft de gemeente de ontruiming van het gehuurde per einddatum van de exploitatie- en huurovereenkomst gevorderd. Om voor toewijzing in aanmerking te komen dient allereerst de vraag te worden beantwoord of Vondersweijde een beroep op ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW toekomt. Daarbij stelt de voorzieningenrechter voorop dat tussen partijen vaststaat dat het sportcomplex is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van boek 7 titel 4, zodat sprake is van huur van een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Ingevolge het derde lid van dit artikel, gelezen in samenhang met het eerste lid, geniet de huurder van zodanige huurruimte van rechtswege ontruimingsbescherming gedurende een periode van twee maanden gerekend vanaf het tijdstip waartegen door de verhuurder schriftelijk ontruiming is aangezegd en kan de verhuurder niet verlangen dat de huurder voor het einde van die termijn tot ontruiming overgaat. Op grond hiervan hoeft Vondersweijde pas tot ontruiming over te gaan per

1 maart 2016. Toewijzing van de vordering in reconventie van de gemeente zou aldus leiden tot doorkruising van de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW.

4.9.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente niet dan wel onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat Vondersweijde een beroep op de ontruimingsbescherming niet zou toekomen. De door de gemeente aangehaalde jurisprudentie en de in dat verband genoemde dreigende maatschappelijke ontoegankelijkheid van het sportcentrum per einde exploitatieovereenkomst zijn onvoldoende om de ontruimingsbescherming te doorkruisen. Temeer nu Vondersweijde exploitatie wenst voort te zetten onder het huidige regime. Daarenboven geldt, dat partijen in de overeenkomst expliciet hebben bepaald dat het om een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW gaat, en daarmee heeft de gemeente ook bewust het daaraan gekoppelde beschermingsregime aanvaard. Hierop had zij derhalve tijdig kunnen en moeten anticiperen.

4.10.

Gelet op het vorenstaande zal de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie toewijzen en de vorderingen in reconventie afwijzen. Met dien verstande dat de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, nu het spoedeisend karakter ten dien aanzien ontbreekt. De gemeente zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.

De beslissing

De voorzieningenrechter:

In conventie

I. veroordeelt de gemeente tot betaling van een bedrag van € 16.712,50, ten titel van achterstallige termijnbedragen van de exploitatiebijdrage over de maanden augustus en september.

II. veroordeelt de gemeente tot betaling van de tussen partijen overeengekomen exploitatiebijdrage, te voldoen in maandelijkse termijnen ad € 16.712,50, totdat de exploitatieovereenkomst zal zijn geëindigd.

III. veroordeelt de gemeente tot betaling van de wettelijke rente over de termijnen waarover de gemeente in verzuim is geraakt met betaling van de onder I. genoemde bedragen.

In reconventie

IV. wijst af de vorderingen.

In conventie en in reconventie

V. veroordeelt de gemeente in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vondersweijde begroot op € 1.986,84 aan verschotten en € 816,- aan salaris van de advocaat.

VI. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

VII. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.E. Zweers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 oktober 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.