Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: C/08/161830 HA ZA 14-462
datum vonnis: 30 september 2015
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTENGEBOUW
RIGAS TE ENSCHEDE,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eiseres,
verder te noemen Rigas,
advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
tegen
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTMENTENCOMPLEX MARTHEDES GEBOUWEN IPPOTIS, PYRGOS EN RIGAS TE ENSCHEDE,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
gedaagde,
verder te noemen Marthedes,
advocaat: mr. W. van de Wetering te Enschede.
ProcesverloopRigas heeft bij inleidende dagvaarding van 17 september 2014 Marthedes gedagvaard. Marthedes heeft vervolgens geconcludeerd voor antwoord, Rigas voor repliek tevens houdende wijziging van eis en Marthedes voor dupliek.Na een akte uitlating producties van Rigas en een antwoordakte van Marthedes hebben partijen vonnis verzocht.
De beoordeling van het geschil en de gronden van de beslissing
Feiten1. Het appartementencomplex Marthedes is gelegen aan de Marthalaan 1 en 3 te Enschede op het terrein van de voormalige Stichting Hervormd Rusthuis.
Op dat terrein bevond zich het gebouw “De Hörste”, dat volledig verbouwd en vernieuwd is tot het huidige appartementsgebouw “Rigas”.
Vervolgens zijn op het terrein twee nieuwbouwcomplexen “Ippotis” en “Pyrgos” gerealiseerd.
Op dat terrein bevond zich het gebouw “De Hörste”, dat volledig verbouwd en vernieuwd is tot het huidige appartementsgebouw “Rigas”.
Vervolgens zijn op het terrein twee nieuwbouwcomplexen “Ippotis” en “Pyrgos” gerealiseerd.
2. Ieder van de gebouwen heeft éé n “eigen” (onder-)Vereniging van Eigenaars, terwijl Marthedes als (hoofd-)Vereniging van Eigenaars Marthedes Gebouwen Ippotis, Pyrgos en Rigas die drie onder –VvE’s als leden heeft.
3. De buitengevels van de gebouwen Ippotis en Pyrgos bestaan geheel uit metselwerk met kunststofkozijnen.
De buitengevels van Rigas bestaan uit pleisterwerk, hardhouten rabatdelen met kunststofkozijnen.
Het centrale trappenhuis van Rigas heeft een buitengevelbekleding van keramische tegelstructuur. [1]
De buitengevels van Rigas bestaan uit pleisterwerk, hardhouten rabatdelen met kunststofkozijnen.
Het centrale trappenhuis van Rigas heeft een buitengevelbekleding van keramische tegelstructuur. [1]
4. Aanleiding tot het onderhavige geschil is geweest dat er in 2010/2011 gebreken zijn geconstateerd in het stucwerk van de buitengevels van Rigas.
Dientengevolge is er onderhoud noodzakelijk, waarvan de omvang niet was voorzien en de kosten aanzienlijk.
Tevens is in deze van belang het gegeven dat –mede daardoor- de onderhoudskosten van de buitengevels van Rigas aanzienlijk hoger zijn dan die van de andere twee (nieuwe) gebouwen Ippotis en Pyrgos.
Dientengevolge is er onderhoud noodzakelijk, waarvan de omvang niet was voorzien en de kosten aanzienlijk.
Tevens is in deze van belang het gegeven dat –mede daardoor- de onderhoudskosten van de buitengevels van Rigas aanzienlijk hoger zijn dan die van de andere twee (nieuwe) gebouwen Ippotis en Pyrgos.
Het geschil5. Tussen Rigas en Marthedes -dus in feite de twee andere Verenigingen van Eigenaren Ippotis en Pyrgos- is in het kader van die te verwachten onderhoudskosten verschil van mening ontstaan over de uitleg van de (hoofd-)splitsingsakte van 27 juli 2004 [2] en de bijbehorende splitsingstekeningen [3] .
Met deze splitsingsakte is het Marthedes-complex gesplitst in drie appartementsgebouwen “Rigas”, “Ippotis” en “Pyrgos”.
Op dezelfde dag zijn zogenaamde “ondersplitsings-akten” verleden, waarbij ieder van deze gebouwen eveneens is gesplitst in appartementsrechten, zijnde appartementen, die aan latere bewoners zijn verkocht.
De betrokken splitsingstekeningen zijn vervaardigd op 15 december 2003 (gewijzigd op 19 juli 2004) en eind 2005/begin 2006 zijn de eerste woningen opgeleverd.
Met deze splitsingsakte is het Marthedes-complex gesplitst in drie appartementsgebouwen “Rigas”, “Ippotis” en “Pyrgos”.
Op dezelfde dag zijn zogenaamde “ondersplitsings-akten” verleden, waarbij ieder van deze gebouwen eveneens is gesplitst in appartementsrechten, zijnde appartementen, die aan latere bewoners zijn verkocht.
De betrokken splitsingstekeningen zijn vervaardigd op 15 december 2003 (gewijzigd op 19 juli 2004) en eind 2005/begin 2006 zijn de eerste woningen opgeleverd.
6. Blijkens splitsingstekeningen vallen de buitengevels van alle drie gebouwen -behoudens dan ten aanzien van enkele op de begane grond gelegen gemeenschappelijke ruimtes in Rigas: vergaderruimte, lounge en twee logeerruimtes- niet onder Marthedes als hoofd-VvE, maar na ondersplitsing onder de respectieve onder-VvE’s.
7. Omtrent die buitengevels is in artikel 9 van de hoofdsplitsingsakte van 27 juli 2004 echter het volgende bepaald:
Artikel 91. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:a. de funderingen, de dragende muren, de kolommen en de hellingbaan van de stallingsgarage in de kelder met de ondergrond, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de daken, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
Artikel 91. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:a. de funderingen, de dragende muren, de kolommen en de hellingbaan van de stallingsgarage in de kelder met de ondergrond, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de daken, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;
8. Uitgaande van de splitsingstekeningen is voorgaande bepaling juist (geredigeerd), voor zover die, wat de buitengevels etc. betreft, betrekking heeft op die van voornoemde gemeenschappelijke ruimtes, immers:
.....worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig......
.....worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig......
9. In de ondersplitsingsakte(n) eveneens van 27 juli 2004 is echter in artikel 9 bepaald:
Artikel 91. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig in, aan of op het gebouw Rigas:a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de raamkozijnen met glas, de deuren welke de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de gangen, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan voormelde raamkozijnen en deuren.10. In dit artikel ontbreekt derhalve hetgeen in artikel 9 van de hoofdsplitsingsakte omtrent buitengevels etc. is bepaald, waarmede de ondersplitsingsakte in strijd is met de splitsingstekeningen en op grond waarvan de buitengevels etc. binnen de onder-VvE’s, dus wat de onderhoudskostenkwestie betreft, in casu binnen Rigas vallen.
Artikel 91. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig in, aan of op het gebouw Rigas:a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de raamkozijnen met glas, de deuren welke de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de gangen, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan voormelde raamkozijnen en deuren.10. In dit artikel ontbreekt derhalve hetgeen in artikel 9 van de hoofdsplitsingsakte omtrent buitengevels etc. is bepaald, waarmede de ondersplitsingsakte in strijd is met de splitsingstekeningen en op grond waarvan de buitengevels etc. binnen de onder-VvE’s, dus wat de onderhoudskostenkwestie betreft, in casu binnen Rigas vallen.
11. Deze discrepantie tussen de splitsingstekeningen en (artikel 9 van) de bepalingen van de hoofd- en ondersplitsingsaktes was de VvE’s al (eerder) opgevallen en heeft geleid tot een geagendeerd en unaniem genomen besluit van de hoofd- en onder-VvE’s van 5 juni 2008 [4] , genomen op basis van het bepaalde in artikel 10 van de respectieve splitsingsakten:
Artikel 10Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.In die vergadering is goedkeuring gehecht aan door het bestuur opgestelde overzichten, waarin onder meer is vastgelegd dat de buitengevels met raamkozijnen en glas en de balkonconstructies in de hoofdsplitsing niet tot de gemeenschappelijke gedeelten (Marthedes) behoren en dat de kosten van onderhoud in de ondersplitsing, dus voor ieder van de gebouwen -en in casu voor Rigas- vallen.
Artikel 10Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.In die vergadering is goedkeuring gehecht aan door het bestuur opgestelde overzichten, waarin onder meer is vastgelegd dat de buitengevels met raamkozijnen en glas en de balkonconstructies in de hoofdsplitsing niet tot de gemeenschappelijke gedeelten (Marthedes) behoren en dat de kosten van onderhoud in de ondersplitsing, dus voor ieder van de gebouwen -en in casu voor Rigas- vallen.
De vordering van Rigas12. Aanvankelijk hebben de VvE’s zich conform dit besluit (ten aanzien van de kosten van onderhoud) opgesteld, echter in de loop van 2013 bij het nijpender worden van de te verwachten onderhoudskosten aan haar buitengevels, is Rigas zich op het standpunt gaan stellen dat het gezamenlijke besluit uit 2008 wegens strijd met de splitsingsaktes nietig was en aan de andere VvE’s voorgesteld alle kosten van het onderhoud van de buitengevels etc. niet binnen de onder-VvE’s, maar binnen Marthedes als hoofd-VvE te nemen, waarmede de twee andere onder-VvE’s Ippotis en Pyrgos en de daartoe behorende appartementseigenaren voor die extra hoge onderhoudskosten van de buitengevels van Rigas mede zouden moeten opdraaien.
Dat voorstel van Rigas is in de vergadering van VvE’s van 27 januari 2014 verworpen en Rigas vordert thans naast een verklaring voor recht omtrent de onderhoudskosten van buitengevels etc. die ten laste van Marthedes als hoofd-VvE moeten komen, een verklaring voor recht dan de punten 3 en 4 van de besluitenlijst van de vergadering van de hoofd-VvE van 27 januari 2014 nietig zijn.
Dat voorstel van Rigas is in de vergadering van VvE’s van 27 januari 2014 verworpen en Rigas vordert thans naast een verklaring voor recht omtrent de onderhoudskosten van buitengevels etc. die ten laste van Marthedes als hoofd-VvE moeten komen, een verklaring voor recht dan de punten 3 en 4 van de besluitenlijst van de vergadering van de hoofd-VvE van 27 januari 2014 nietig zijn.
Het verweer van Marthedes13. Het besluit van 5 juni 2008 is door de VvE’s gezamenlijk en unaniem op de juiste gronden volgens de mogelijke procedure van artikel 10 der splitsingsakte(s) genomen en (ook) Rigas heeft zich daar aan te houden.
Mitsdien is voor de gevorderde verklaring voor recht geen plaats.
Voor de gevorderde nietigverklaring evenmin, bovendien is die te laat (artikel 5:129 en 130 jo 2:14 en 15 BW).
Mitsdien is voor de gevorderde verklaring voor recht geen plaats.
Voor de gevorderde nietigverklaring evenmin, bovendien is die te laat (artikel 5:129 en 130 jo 2:14 en 15 BW).
De beoordeling
14. Naar het oordeel van de rechtbank vormt de discrepantie tussen de splitsingstekeningen en de hoofd- en ondersplitsingsaktes van 27 juli 2004 een innerlijke tegenstrijdigheid.
15. Voor de beoordeling van het voorgaande en vaststelling van hetgeen rechtens is ten aanzien van hetgeen privé respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, dienen als uitgangspunt voormelde splitsingstekeningen en splitsingsakten en die (zoveel mogelijk) als één geheel te beschouwen.
In dit geval van tegenstrijdigheid tussen splitsingstekeningen en splitsingsakten dient de rechtbank aan de hand van de aan die stukken te ontlenen aanwijzingen en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, te bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de splitsingstekening dan wel de splitsingsakte(n) [5] .
In dit geval van tegenstrijdigheid tussen splitsingstekeningen en splitsingsakten dient de rechtbank aan de hand van de aan die stukken te ontlenen aanwijzingen en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, te bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de splitsingstekening dan wel de splitsingsakte(n) [5] .
16. Allereerst acht de rechtbank van belang dat -naar haar ambtshalve bekend is- in geval van een project als het onderhavige, waarin van drie gebouwen met beperkte gemeenschappelijke voorzieningen sprake is, in het kader van de splitsing in appartementen standaard met een hoofd-VvE, waarin die beperkte gemeenschappelijke zaken zijn ondergebracht, en drie onder-VvE’s voor de individuele gebouwen wordt “gewerkt”.
Zelfs in het geval het drie identieke en op hetzelfde moment gestichte en nieuw gebouwde appartementsgebouwen betreft, is dat de aangewezen constructie, omdat in de loop der tijden verschillen in bijvoorbeeld onderhoudskosten of inrichtingseisen tussen die gebouwen kunnen ontstaan, waarmede appartementseigenaren van de andere gebouwen niets uitstaande willen en horen te hebben. Ieder gebouw houdt aldus -in principe- “de eigen broek op”.
À fortiori geldt zulks in het onderhavige geval, waarin sprake is van Rigas, dat als eerste gerealiseerd is met vernieuwbouw in een bestaand gebouw, en daarna de twee, identieke en nieuwgebouwde gebouwen Ippotis en Pyrgos, die volgens een modernere en in ieder geval veel onderhoudsarmere constructie zijn gebouwd.
Zelfs in het geval het drie identieke en op hetzelfde moment gestichte en nieuw gebouwde appartementsgebouwen betreft, is dat de aangewezen constructie, omdat in de loop der tijden verschillen in bijvoorbeeld onderhoudskosten of inrichtingseisen tussen die gebouwen kunnen ontstaan, waarmede appartementseigenaren van de andere gebouwen niets uitstaande willen en horen te hebben. Ieder gebouw houdt aldus -in principe- “de eigen broek op”.
À fortiori geldt zulks in het onderhavige geval, waarin sprake is van Rigas, dat als eerste gerealiseerd is met vernieuwbouw in een bestaand gebouw, en daarna de twee, identieke en nieuwgebouwde gebouwen Ippotis en Pyrgos, die volgens een modernere en in ieder geval veel onderhoudsarmere constructie zijn gebouwd.
17. Aan dit uitgangspunt getoetst voldoen daaraan de onderhavige splitsingstekeningen [6] , wellicht ook de hoofdsplitsingsakte van Marthedes, maar niet de ondersplitsingsakten van Rigas, Ippotis en Pyrgos.
Immers toegespitst op de (te verwachten extra-)onderhoudskosten van de buitengevels (van Rigas) zijn de buitengevels van voornoemde drie gebouwen niet gemeenschappelijk in de hoofd-VvE Marthedes, maar dienen te vallen onder de individuele onder-VvE’s.
Zulks dan uitgezonderd de beperkte gemeenschappelijke zaken als -met name- de vergaderruimte, lounge en logeerruimtes in het gebouw van Rigas, die op zich (ook, zij het in beperkte mate) buitengevels etc. als bedoeld in artikel 9 van de hoofdsplitsingsakte kennen.
Immers toegespitst op de (te verwachten extra-)onderhoudskosten van de buitengevels (van Rigas) zijn de buitengevels van voornoemde drie gebouwen niet gemeenschappelijk in de hoofd-VvE Marthedes, maar dienen te vallen onder de individuele onder-VvE’s.
Zulks dan uitgezonderd de beperkte gemeenschappelijke zaken als -met name- de vergaderruimte, lounge en logeerruimtes in het gebouw van Rigas, die op zich (ook, zij het in beperkte mate) buitengevels etc. als bedoeld in artikel 9 van de hoofdsplitsingsakte kennen.
18. In artikel 9 van de ondersplitsingsakte(n) [7] is ten opzichte van artikel 9 in de hoofdsplitsingsakte [8] in het geheel niet opgenomen de bepalingen omtrent de buitengevels etc. hetgeen in volstrekte tegenspraak is met de splitsingstekeningen, waarop de buitengevels etc. middels de aangegeven dikke lijnen tot de (gebouwen van de) drie onder-VvE’s behoren.
19. De rechtbank ziet aanleiding het voorgaande te toetsen aan de wijze van totstandkoming van splitsingen als de onderhavige en de haar bekende werkwijze van het notariaat.
Standaard begint een splitsingsdossier met (het opmaken van) de splitsingstekeningen.
Zo ook in het onderhavige geval, waarin [X] de hoofdsplitsingstekeningen heeft vervaardigd op 15-12-2003 (welke nog is gewijzigd op 19 -07-2004 en gewaarmerkt door de notaris op 20 juli 2004).
Vervolgens heeft (het kantoor van) de notaris aan de hand van die splitsingstekeningen en het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten (1992) de hoofd- en ondersplitsingsakten opgesteld.
Kennisname van dat Modelreglement leert dat de notaris destijds in artikel 9 van de hoofdsplitsingsakte de betrokken tekst van het Modelreglement letterlijk en geheel heeft overgenomen, maar in artikel 9 van de ondersplitsingsakten het punt van de buitengevels ect. van het Modelreglement en de splitsingstekeningen geheel heeft weggelaten.
Standaard begint een splitsingsdossier met (het opmaken van) de splitsingstekeningen.
Zo ook in het onderhavige geval, waarin [X] de hoofdsplitsingstekeningen heeft vervaardigd op 15-12-2003 (welke nog is gewijzigd op 19 -07-2004 en gewaarmerkt door de notaris op 20 juli 2004).
Vervolgens heeft (het kantoor van) de notaris aan de hand van die splitsingstekeningen en het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten (1992) de hoofd- en ondersplitsingsakten opgesteld.
Kennisname van dat Modelreglement leert dat de notaris destijds in artikel 9 van de hoofdsplitsingsakte de betrokken tekst van het Modelreglement letterlijk en geheel heeft overgenomen, maar in artikel 9 van de ondersplitsingsakten het punt van de buitengevels ect. van het Modelreglement en de splitsingstekeningen geheel heeft weggelaten.
20. Daarmede week de notaris niet alleen af van de splitsingstekening en het Modelreglement, maar bovenal ook van de staande notariële praktijk in dit soort splitsingsgevallen zonder dat daartoe door hem een motivering althans vermelding in of rond het opmaken van de splitsingsakten is gegeven en zonder dat de met de hoofd- en ondersplitsingsakten in te schrijven splitsingstekening daaraan was aangepast.
21. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de artikelen 9 van de hoofd- en ondersplitsingsakten van 27 juli 2004 ten opzichte van de splitsingstekeningen onjuist zijn geformuleerd en mitsdien onduidelijkheid bestaat ten aanzien van de buitengevels etc. meer in het bijzonder of Marthedes als hoofd-VvE dan wel Rigas als onder-VvE de onderhoudskosten van de buitengevels etc. van Rigas dient te dragen.
22. Dit is ook de vier betrokken VvE’s opgevallen en heeft geleid tot unanieme besluitvorming tussen hen, gebaseerd op artikel 10 van de splitsingsakten en gedateerd 5 juni 2008, op grond waarvan tussen hen is vastgesteld dat (de onderhoudskosten van) de buitengevels etc. niet tot Marthedes, maar voor rekening van de betrokken onder-VvE bleven komen.
Waar het hier om rechtsgeldige en unanieme besluitvorming op grond van artikel 10 van de splitsingsakte gaat en daarmede een fout en dus een onduidelijkheid omtrent de buitengevels etc. in de splitsingsakte, waarvan de splitsingstekeningen een ondeelbaar geheel uitmaken, is opgeheven, is van strijd met de statuten in dit kader geen sprake.
Waar het hier om rechtsgeldige en unanieme besluitvorming op grond van artikel 10 van de splitsingsakte gaat en daarmede een fout en dus een onduidelijkheid omtrent de buitengevels etc. in de splitsingsakte, waarvan de splitsingstekeningen een ondeelbaar geheel uitmaken, is opgeheven, is van strijd met de statuten in dit kader geen sprake.
23. Dienvolgens ziet de rechtbank ook geen mogelijkheid voor Rigas zich in later stadium om zich éénzijdig aan dit besluit uit 2008 te onttrekken, als zodanig het door Rigas uitgelokte (voor haar negatieve) besluit van 27 januari 2014 van Marthedes immers moet worden gekwalificeerd.
24. De conclusie is dat de gevorderde verklaringen voor recht niet toewijsbaar zijn, derhalve de vorderingen van Rigas zullen worden afgewezen en Rigas, als in het ongelijk gestelde partij, zal worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissingDe rechtbank:
I. Wijst af de vorderingen van Rigas op Marthedes.
II. Veroordeelt Rigas in de kosten van de procedure aan de zijde van Marthedes gevallen en tot op deze uitspraak begroot op € 608,-- aan griffierechten en € 904,-- aan salaris voor de advocaat.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. van der Veer en op woensdag 30 september 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.