Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 15/832
uitspraak van de enkelvoudige kamer in het geschil tussen
[eiser] ,
wonende te Raalte, eiser,
gemachtigde: mr. drs. J.M. Stedelaar,
en
het college van burgemeester en wethouders van Raalte,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 18 september 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiser om een tegemoetkoming in de planschade die hij heeft geleden als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ afgewezen.
Bij besluit van 3 maart 2015 heeft verweerder het hiertegen door eiser ingediende bezwaar ongegrond verklaard en het primaire besluit, onder aanvulling van de motivering, gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiser beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is behandeld ter zitting van 28 juli 2015. Eiser is verschenen, bijgestaan door R. Scholten, kantoorgenoot van eisers gemachtigde, en [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.T. Brouwer.
Overwegingen
1. Eiser is in 2009 eigenaar geworden van het perceel [adres 1] . Hij woont op dit perceel. Naast de oprit naar eisers woning, op het perceel [adres 2] , staat sinds 1970 een zogenoemde salonwagen. Dit betreft een chalet dat al sinds 1970 permanent wordt bewoond.
2. Op 8 juni 2012 heeft de gemeenteraad van Raalte het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ vastgesteld, dat op 18 december 2013 onherroepelijk is geworden. In dit bestemmingsplan heeft het perceel [adres 2] de bestemming ‘Wonen’ gekregen. In het voorgaande bestemmingsplan, het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1994’, had dit perceel de bestemming ‘Agrarisch gebied met landschapswaarden’.
3. Eiser stelt schade te hebben geleden als gevolg van de wijziging van de bestemming van het perceel [adres 2] in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’. Op 22 januari 2014 heeft hij bij verweerder een verzoek om een tegemoetkoming in deze schade ingediend. Bij dit verzoek heeft eiser een taxatierapport overgelegd, dat op 28 november 2012 is opgesteld door M.L. van der Kwaak RMT, werkzaam bij Hannink Makelaars. In dit rapport wordt geconcludeerd dat eisers onroerende zaak onder het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1994’ een waarde had van € 400.000,- en dat deze waarde als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ is verminderd tot € 360.000,-.
4. Naar aanleiding van eisers verzoek om een tegemoetkoming in de planschade heeft de besluitvorming plaatsgevonden zoals beschreven onder ‘Procesverloop’. Aan het bestreden besluit liggen de adviezen van de planschadebeoordelingscommissie van de gemeente Raalte (hierna: de commissie) van 4 augustus 2014, 13 november 2014 en 10 februari 2015 ten grondslag. Tevens ligt aan dit besluit het advies van de commissie bezwaarschriften van de gemeente Raalte van 3 december 2014 ten grondslag.
5. In het bestreden besluit heeft verweerder, door overneming van de onder 4 genoemde adviezen, het bezwaar van eiser op basis van de volgende overwegingen en conclusies ongegrond verklaard:
Indien de woonlocatie en de salonwagen aan de [adres 2] geheel worden weggedacht, bedraagt de waarde van eisers onroerende zaak vóór de bestemmingswijziging € 390.000,- en na de bestemmingswijziging € 352.500,-. Indien evenwel wordt uitgegaan van de aanwezigheid voor onbepaalde tijd van de salonwagen en de woonlocatie op het perceel [adres 2] , dient de waarde van eisers onroerende zaak vóór de bestemmingswijziging op € 370.000,- te worden gesteld en na de bestemmingswijziging op € 352.500,-.
Indien de naastgelegen woonlocatie, zowel feitelijk als planologisch, geheel wordt weggedacht, is er dus een waardevermindering van € 37.500,-. Daarvan moet echter een bedrag van € 20.000,- worden toegerekend aan de feitelijke aanwezigheid van de woning.
De schade die verband houdt met de planologische mutatie bedraagt daarom € 17.500,-.
Dat het perceel [adres 2] in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ een woonbestemming heeft gekregen, dient te worden aangemerkt als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Eiser heeft namelijk reeds bij de aankoop van zijn woning geconstateerd dat op het naastgelegen perceel een woning staat en het was op dat moment bij hem bekend dat deze al sinds 1970 wordt bewoond. Eiser heeft ook nooit initiatief genomen om een einde te maken aan deze situatie. Verder lag het in de lijn der verwachting dat voor een planologische inpassing van de salonwagen zou worden gekozen, mede omdat deze inpassing geen inbreuk vormt op de ruimtelijke structuur ter plaatse. Omdat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, valt de schade van € 17.500,- onder het normale maatschappelijke risico en dient deze geheel voor rekening van eiser te blijven.
6. Eiser is van mening dat de schade die hij door de planologische wijziging heeft geleden niet geheel onder het normale maatschappelijke risico valt. Dat de salonwagen al lange tijd op het perceel aanwezig was, betekent volgens hem niet dat het in de lijn der verwachting lag dat het perceel een woonbestemming zou krijgen. Bovendien wijkt de nu bestemde situatie aanzienlijk af van de feitelijke, doordat de regels die behoren bij de bestemming ‘Wonen’ uitbreidingsmogelijkheden bieden. Volgens eiser is ter plaatse geen sprake van lintbebouwing en kan niet worden gezegd dat de toevoeging van de chaletwoning aansluit op de ruimtelijke structuur. Een dergelijke uitbreiding in het buitengebied, met bovendien de mogelijkheid van het starten van een bed & breakfast ter plaatse, past volgens eiser niet in het gemeentelijke planologische beleid. Ook vindt hij een waardevermindering van zijn onroerende zaak van 4,7% geen gering nadeel. Eiser is verder van mening dat bij de waardebepaling van zijn onroerende zaak vóór de bestemmingswijziging niet dient te worden uitgegaan van de feitelijke situatie, maar van de maximale invulling van de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1994’. Om die reden dient te worden geconcludeerd dat de waardevermindering van zijn onroerende zaak als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ € 37.500,- bedraagt.
Ten slotte had verweerder de adviezen van de commissie niet aan zijn besluiten ten grondslag mogen leggen, omdat is gebleken dat mr. W.E.M. Klostermann in meerdere gemeentelijke kwesties namens verweerder optreedt. Hierdoor is de schijn gewekt dat de commissie partijdig is. Ter onderbouwing van zijn betoog heeft eiser in het onderhavige geschil adviezen van Tog Nederland Zuid B.V. (hierna: Tog) van 30 september 2014, 24 november 2014 en 31 maart 2015 overgelegd.
7. Ingevolge het eerste en tweede lid van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), voor zover hier van belang, kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft.
Ingevolge het tweede lid, onder a, van dit artikel blijft, in geval van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, in ieder geval voor rekening van de aanvrager een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
8. De rechtbank overweegt allereerst dat verweerder eiser per brief van 24 januari 2014
heeft meegedeeld dat de commissie zou bestaan uit mr. W.E.M. Klostermann, advocaat en planschadedeskundige, en mr. H.A.J. van Hoogmoed, planschadedeskundige en taxateur. In deze brief is voorts aangegeven dat, indien eiser bezwaren heeft tegen deze samenstelling van de commissie, hij binnen twee weken schriftelijk een gemotiveerd verzoek tot wraking van één of beide adviseurs bij verweerder kon indienen. Eiser – toen al bijgestaan door zijn gemachtigde - heeft dit niet gedaan. Gelet hierop, is de rechtbank van oordeel dat eiser nu te laat is met zijn stelling dat de commissie de schijn van partijdigheid heeft gewekt vanwege de aanwezigheid daarin van mr. Klostermann. Deze stelling kan derhalve niet tot het oordeel leiden dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven. Overigens bieden de stukken de rechtbank geen aanleiding om te vermoeden dat mr. Klostermann of de commissie in dit geval niet onafhankelijk zou adviseren.
9. Zoals ook blijkt uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), dient bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in geleden planschade te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 7 november 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BB7332. In deze uitspraak overwoog de Afdeling voorts dat de bepalingen van het nieuwe bestemmingsplan geen basis kunnen vormen voor toekenning van schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud), voorganger van artikel 6.1 van de Wro, indien sprake is van bestaand, niet binnen het oude bestemmingsplan passend gebruik, terwijl nadien dat gebruik alsnog wordt ingepast in het nieuwe bestemmingsplan. De schade wordt in dat geval niet geacht voort te vloeien uit de bepalingen van het nieuwe plan, doch uit het eerdere illegale gebruik. Dit beginsel lijdt slechts uitzondering indien van de zijde van benadeelde actie is ondernomen om het illegale gebruik door het bevoegd gezag te doen eindigen of deze de bezwaren tegen de illegale situatie in voldoende mate heeft geuit.
10. Daargelaten de vraag of het gebruik van het perceel [adres 2] ten behoeve van wonen illegaal was of onder het overgangsrecht viel, is niet in geschil dat eiser nimmer actie heeft ondernomen tegen dit gebruik van het perceel. Voorts is niet gebleken dat eiser bij verweerder bezwaren heeft geuit tegen de aanwezigheid van de salonwagen. Gelet op de genoemde uitspraak van de Afdeling, is de rechtbank dan ook van oordeel dat verweerder terecht heeft geconcludeerd dat een deel van de schade van eiser wordt geacht voort te vloeien uit het feitelijke gebruik van het perceel [adres 2] en niet uit de bepalingen van het nieuwe bestemmingsplan. Verder heeft eiser in beroep niet gemotiveerd bestreden dat, indien wordt uitgegaan van de feitelijke situatie op het perceel [adres 2] , de waarde van zijn onroerende zaak vóór de bestemmingswijziging op € 370.000,- dient te worden gesteld en na de bestemmingswijziging op € 352.500,-. Eiser heeft niet gesteld en aangetoond dat de waardevermindering van zijn onroerende zaak als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’, en uitgaande van de aanwezigheid van de salonwagen op het perceel [adres 2] , meer dan € 17.500,- bedraagt. Derhalve dient de vraag te worden beantwoord of verweerder zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat deze schade geheel onder het normale maatschappelijke risico valt en geheel voor rekening van eiser dient te blijven.
11. Onder meer in de uitspraak van 5 september 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX6492, overwoog de Afdeling dat de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht heeft geoordeeld dat de planschade van eiser geheel binnen het normale maatschappelijke risico valt en voor zijn rekening dient te blijven. De salonwagen was al decennialang op het perceel [adres 2] aanwezig en deze werd al die tijd ook bewoond. Vanwege de lange duur van deze situatie, lag het in de lijn der verwachting dat dit perceel in een volgend bestemmingsplan een woonbestemming zou krijgen. Verder is niet gebleken dat, zoals eiser heeft gesteld, de aanwezigheid van het chalet en de bewoning daarvan een tijdelijke situatie zou zijn. Niet is gebleken dat dit schriftelijk is vastgelegd. Eiser kon er daarom niet van uitgaan dat de aanwezigheid van een woning op het naastgelegen perceel tijdelijk zou zijn. Verder lag het in de lijn der verwachting dat, in het geval dat het perceel [adres 2] een woonbestemming zou krijgen, dit óók de uitbreidingsmogelijkheden krijgt die gebruikelijk zijn bij woningen in het buitengebied. Voorts heeft verweerder ter zitting verklaard dat het in het buitengebied niet ongebruikelijk is dat meerdere woningen aan één oprit of toegangsweg liggen. In zoverre kan ook niet worden gezegd dat de ruimtelijke ontwikkeling in strijd met het gemeentelijke planologische beleid is. Evenmin is gebleken dat de woning een inbreuk op de ruimtelijke structuur van de omgeving vormt. Ter zitting hebben partijen verklaard dat de salonwagen op een afstand van ongeveer 100 meter van de woning van eiser is gelegen. Mede gelet op deze afstand, acht de rechtbank de aard en omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel voor eiser niet dusdanig dat verweerder niet heeft kunnen concluderen dat de gehele schade binnen het normale maatschappelijke risico valt.
13. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit in stand kan blijven. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Oosterveld, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J.H. Bijleveld, als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2015
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op 28 augustus 2015
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.