Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummers: C/08/166460 HA ZA 15-13 en C/08/166461 HA ZA 15-14
datum vonnis: 29 juli 2015
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
In de hoofdzaak:
[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
verder te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. J.P.J. Wessels te Hardenberg,
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
verder te noemen: [gedaagde 1 c.s.] ,
advocaat: mr. G.J. Hollema te Almelo,
In vrijwaring:
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in vrijwaring,
verder te noemen: [gedaagde 1 c.s.] ,
advocaat: mr. G.J. Hollema te Almelo,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
’t Hypotheekkantoor Almelo B.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
gedaagde in vrijwaring,
verder te noemen: Hypotheekkantoor Almelo
advocaat: mr. M.H. Pluymen te Deventer.
1.Het procesverloop
Zowel in de hoofdzaak als in vrijwaring:
1.1
Bij vonnis van 6 januari 2015 heeft de kantonrechter (bij wie de zaken aanvankelijk waren aangebracht) de zaken voor verdere behandeling verwezen naar de handelsrol van de rechtbank Overijssel.
1.2
Het verdere procesverloop in de hoofdzaak blijkt uit:
- de akte overlegging stukken eerste aanleg d.d. 28 januari 2015 van de zijde van [eiseres] ;
- de akte uitlating d.d. 11 maart 2015 van de zijde van [eiseres] ;
- de antwoordakte uitlating d.d. 6 mei 2015 van de zijde van [gedaagde 1 c.s.] ;
- de akte uitlating producties d.d. 20 mei 2015 van de zijde van [eiseres] .
1.3
Het verdere procesverloop in vrijwaring blijkt uit:
- de akte overlegging stukken eerste aanleg d.d. 28 januari 2015 van de zijde van [gedaagde 1 c.s.] .
1.4
Ten slotte hebben partijen zowel in de hoofdzaak als in vrijwaring om vonnis gevraagd.
2.De feiten
Zowel in de hoofdzaak als in vrijwaring:
2.1
Op 29 oktober 2012 hebben [eiseres] en [gedaagde 1 c.s.] een overeenkomst gesloten, waarbij [eiseres] aan [gedaagde 1 c.s.] het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en overige aanhorigheden gelegen aan de [adres] te [plaats] heeft verkocht voor € 170.000,--.
2.2
In de koopovereenkomst zijn – onder meer – de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6 - Ontbindende voorwaarden
Artikel 6.1
Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op 22-11-2012 koper voor de financiering van de onroerende zaak tot een bedrag van koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, op algemeen gangbare voorwaarden en condities;
c. op 22-11-2012 koper geen nationale hypotheekgarantie heeft verkregen voor deze hypothecaire geldlening;
(…)
De koper dient de verkoper en diens makelaar uiterlijk op de in de ontbindende voorwaarde genoemde datum schriftelijk in kennis te stellen van de ontbinding. Bij gebreke daarvan kan deze overeenkomst niet meer op grond van een van de hiervoor gemelde redenen worden ontbonden. Deze mededeling dient met bewijsstukken te geschieden per aangetekende brief met bericht van ontvangst of per deurwaardersexploit. Alsdan zijn partijen van de overeenkomst bevrijd [Z] dat er kosten en/of boeten door partijen in rekening worden gebracht. (…)
Artikel 13 - Ingebrekestelling, ontbinding
Indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen na die ingebrekestelling nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege [Z] rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog van de nalatige partij uitvoering van de overeenkomst verlangt. In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een [Z] rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verbeuren van 10% van de koopsom, met een minimum van € 5.000,--, onverminderd het recht op verdere schadevergoedingen en vergoeding van kosten van verhaal, waaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand. (…)
Artikel 19 - Nader is overeengekomen:
(…)
Inroepen ontbinding:
In aanvulling op de ontbindende voorwaarden voor het niet kunnen verkrijgen van de benodigde hypotheek, zijn partijen overeengekomen dat koper hiervan uitsluitend rechtsgeldig gebruik kan maken indien koper tenminste twee originele documenten kan overleggen waaruit afwijzing van de hypotheekaanvraag blijkt. Deze twee documenten dienen tegelijk met de brief waarin de ontbinding van de koopovereenkomst wordt ingeroepen te worden ontvangen door verkoper of diens makelaar. Indien geen twee originele afwijzingen worden meegestuurd, of slechts een afwijzing, zal de koopovereenkomst niet rechtsgeldig zijn ontbonden.
2.3
Op 6 november 2012 heeft [gedaagde 1 c.s.] met Hypotheekkantoor Almelo een overeenkomst van opdracht gesloten. De overeengekomen bemiddelingsvormen waren blijkens het formulier “aanvraag/opdrachtformulier”: adviseren en indien nodig bemiddelen (bij de aanvraag van een hypotheek).
2.4
Bij brief van 19 november 2012 schrijft [gedaagde 1 c.s.] aan de makelaar van [eiseres] het volgende:
(…)
Ik stuur u deze mail met de reden dat ik nog geen bericht heb gekregen van de hypotheker. Het is nog niet duidelijk of ik hypotheek krijg. Om deze reden wil ik de datum van Artikel 6.1.b graag verlengen. Als dit niet mogelijk is, wil ik graag bevrijd worden van de overeenkomst zodat ik geen kosten en/of boeten moet betalen. (…)
Blijkens een handgeschreven akkoord op deze brief kreeg [gedaagde 1 c.s.] hierop te horen dat hij een uitstel kreeg tot 4 december 2012.
2.5
Bij brief van 3 december 2012 schrijft de heer [R] van Hypotheekkantoor Almelo aan de makelaar van [eiseres] als volgt:
(…)
In verband met de vertraging die bij de hypotheekaanvraag t.b.v. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is ontstaan, verzoeken wij u nogmaals om verlenging van de ontbindende voorwaarde met 10 dagen, t.w. tot en met 13 december 2012. (…)
Blijkens een handgeschreven aantekening op deze brief ging [eiseres] hiermee akkoord.
2.6
Bij e-mailbericht van 14 december 2012 schrijft [R] aan [gedaagde 1 c.s.] als volgt:
(…)
Zoals gisteren door jou verzocht, bevestigen wij hierbij dat het dossier door ons is afgerond.
Zoals besproken is de bank verzocht een afwijzing te versturen en zal jij de makelaar informeren over de ontbinding van de koop. (…)
2.7
Bij e-mailbericht van 17 december 2012 schrijft [gedaagde 1 c.s.] aan [R] als volgt:
(…)
Hierbij verklaard ondergetekende de heer [gedaagde 1] uitdrukkelijk geen opdracht te hebben geven met het stoppen van de hypotheekaanvraag voor bovengenoemd pand. Sterker nog ik heb zelf donderdag de door [R] aan mij extra opgevraagde informatie bij het kantoor aangeboden en te horen gekregen dat het dossier is gesloten. (…)
Ik wijs u er nogmaals op als ik de hypotheek rond krijgen ik graag alsnog het bovengenoemde pand wil kopen. (…)
2.8
Bij e-mailbericht van 21 december 2012 schrijft [R] aan [gedaagde 1 c.s.] als volgt:
U heeft ons op twee manieren door gegeven te willen stoppen met de hypotheekaanvraag, de eerste keer donderdag 13 december rond 10:30 uur telefonisch. (…)
Naar aanleiding van dit telefoongesprek bent u hier op kantoor geweest en heeft u dit nogmaals aangegeven. (…)
Naar aanleiding van uw bezoek hebben wij zoals afgesproken contact opgenomen met de bank en het dossier laten afsluiten. Dit is verzocht nadat u het kantoor had verlaten.
Omdat het dossier op uw verzoek is gesloten en er geen wederzijds vertrouwen meer is kunnen wij verder niets voor elkaar betekenen.
2.9
Bij brief van 29 januari 2013 heeft [eiseres] [gedaagde 1 c.s.] laten weten dat hij tot dusver in gebreke is gebleven en verzoekt zij hem om uiterlijk 15 februari 2013 te berichten binnen welke termijn hij tot afname conform de gesloten koopovereenkomst wenst over te gaan, echter uiterlijk op 15 april 2013.
2.1
Bij e-mailbericht van 11 april 2013 schrijft de advocaat van [gedaagde 1] aan de makelaar van [eiseres] het volgende:
(…)
Cliënten hebben een koopovereenkomst getekend betreffende de woning aan de [adres] te Almelo. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen.
Helaas is het cliënten niet gelukt om de financiering rond te krijgen, reden waarom zij zich thans genoodzaakt zien om de koopovereenkomst te ontbinden. De stukken betreffende de financiering zal ik u zo spoedig mogelijk doen toekomen. (…)
2.11
[gedaagde 1 c.s.] hebben de woning uiteindelijk niet afgenomen van [eiseres] en evenmin hebben zij de koopprijs betaald.
3.De standpunten van partijen
In de hoofdzaak:
3.1
[eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. De tussen partijen bestaande koopovereenkomst ontbindt met betrekking tot de onroerende zaak, het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en overige aanhorigheden, gelegen te (7607 KK) Almelo, aan het adres [adres] , met kadastrale aanduiding: [XXXX] ter grootte van 4 are, 30 centiare, omvang: geheel perceel en met kadastrale aanduiding: [YYYY] ter grootte van 2 are, 96 centiare, omvang: geheel perceel, voor zover in rechte vast komt te staan dat de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk is ontbonden;
[gedaagde 1 c.s.] veroordeelt, hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te voldoen een bedrag groot
€ 18.434,08, met de wettelijke rente per jaar over € 17.000,-- vanaf 6 november 2013 tot aan de dag der algehele voldoening toe, een en ander een bedrag van € 25.000,-- niet te boven gaande;
Kosten rechtens;
Één en ander vermeerderd met een bedrag gelijk aan de BTW over de te liquideren kosten en de eventueel nog te maken executiekosten, uitgezonderd de griffierechten.
3.2
[eiseres] stelt daartoe dat [gedaagde 1 c.s.] in gebreke is gesteld bij brief van 29 januari 2013 en dat hij de woning niet binnen de daarbij gestelde termijn heeft afgenomen.
3.3
Op grond van het bepaalde in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst vordert [eiseres] van [gedaagde 1 c.s.] een boete van € 17.000,-- (10% van de hoofdsom ad € 170.000,--). [eiseres] vordert daarnaast de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 april 2013. Deze rente bedraagt, gerekend tot en met 5 november 2013, € 290,63.
3.4
[eiseres] heeft haar vordering ter incasso uit handen moeten geven waardoor zij, conform gebruikelijke en blijkens de wetsgeschiedenis als redelijk te beschouwen tarieven, aanspraak maakt op de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.143,45 inclusief BTW.
3.5
[eiseres] was niet op de hoogte van de moeilijkheden bij de financieringsaanvraag en zij wist op 13 december 2012 niet dat [gedaagde 1 c.s.] geen hypothecaire geldlening kon krijgen. Overigens wist [gedaagde 1 c.s.] wel, voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst, dat de Rabobank Noord Twente hem geen financiering kon aanbieden, maar dit heeft hem niet belet om de koopovereenkomst te sluiten.
3.6
[gedaagde 1 c.s.] voert verweer. Nadat de Rabobank Noord Twente op 17 oktober 2012 zijn hypotheekaanvraag had afgewezen, heeft de makelaar van [eiseres] , mevrouw [Z] aangeboden om [R] te laten proberen de financiering rond te krijgen.
3.7
Op basis van informatie van [R] dat het vermoedelijk wel zou lukken om ten behoeve van betaling de koopsom van € 170.000,-- een hypothecaire geldlening van € 151.000,-- te regelen bij Florius (van ABN AMRO Hypothekengroep B.V.), heeft [gedaagde 1 c.s.] de koopovereenkomst getekend. Uiteindelijk was [gedaagde 1 c.s.] niet in staat om de woning af te nemen binnen de afgesproken termijn, omdat [R] de hypotheekaanvraag bij Florius heeft ingetrokken.
3.8
Uit de mededeling van [gedaagde 1 c.s.] van 17 oktober 2012 wist [Z] dat hij van de Rabobank geen financiering kon krijgen. Bovendien wist [Z] op of omstreeks 23 oktober 2012 dat [gedaagde 1 c.s.] voor een eventuele financiering afhankelijk zou zijn van de hypotheekaanvraag door [R] bij Florius. Deze wetenschap van [Z] kan aan [eiseres] worden toegerekend.
3.9
Uit de e-mail van [gedaagde 1 c.s.] van 19 november 2012, die [eiseres] voor akkoord heeft ondertekend, wist [eiseres] dat [gedaagde 1] de koopovereenkomst wensten te ontbinden als hij niet tijdig een hypothecaire geldlening zou weten te verkrijgen.
3.1
Het is volgens [gedaagde 1] duidelijk dat sprake is van een nauwe verwevenheid tussen [Z] en [R] , omdat [Z] [R] heeft aangeduid als “onze hypotheekadviseur” en doordat beide organisaties zijn gevestigd in hetzelfde pand. Op grond van deze nauwe verwevenheid wist [Z] op 13 december 2012 dat [gedaagde 1 c.s.] geen hypothecaire geldlening zou krijgen van Florius en dat dat voor [gedaagde 1 c.s.] aanleiding zou zijn om de koopovereenkomst te willen en te moeten ontbinden. Deze wetenschap van [Z] dient te worden toegerekend aan [eiseres] .
3.11
[gedaagde 1 c.s.] zou alleen de woning van [eiseres] kopen wanneer [R] een hypothecaire geldlening zou weten te regelen. Mogelijk is dit niet correct verwoord in de koopovereenkomst, maar [gedaagde 1 c.s.] ging er van uit dat [Z] dit correct in de koopovereenkomst zou opnemen, is leek en heeft beperkte kennis van de Nederlandse taal.
3.12
Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] zich beroept op de in artikelen 6.1 en 19 van de koopovereenkomst voorgeschreven formaliteiten voor het doen van een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud.
3.13
Volgens [gedaagde 1 c.s.] zou [eiseres] aanspraak kunnen maken op een boete van 10% van de hoofdsom, met een minimum van € 5.000,--, én schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal, waaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand. Dit artikel wijkt volgens [gedaagde 1 c.s.] ten nadele van hem af van hetgene in de wet is bepaald en van hetgene in de praktijk gebruikelijk is. Zowel de wet als de praktijk gaan er van uit dat alleen in het geval dat de werkelijke schade van [eiseres] hoger zou zijn dan de in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst bedoelde boete, recht bestaat op een aanvullende schadevergoeding. Dit moet als een oneerlijk beding worden aangemerkt in de zin van Richtlijn 93/13 EEG.
3.14
Volgens [gedaagde 1 c.s.] is in het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van
30 mei 2013 beslist dat een boetebeding in een consumentenovereenkomst, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en dat als oneerlijk moet worden aangemerkt, dient te worden geschrapt en de Richtlijn niet zo kan worden uitgelegd dat de nationale rechter de boete mag verlagen.
Weliswaar heeft het Hof deze regel gegeven voor een consumentenovereenkomst, terwijl [eiseres] niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, maar dat verschil is volgens [gedaagde 1 c.s.] van onvoldoende gewicht.
3.15
Bovendien stelt [gedaagde 1 c.s.] dat niet is gebleken dat [eiseres] schade heeft geleden. Subsidiair verzoekt [gedaagde 1 c.s.] de boete te matigen tot nihil, althans tot zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie mocht vermenen te behoren.
3.16
Ten slotte betwist [gedaagde 1 c.s.] de gevorderde buitengerechtelijke kosten, niet alleen omdat volgens hem de vordering van [eiseres] voor afwijzing gereed ligt, maar ook omdat hij nimmer (een) aanmaning(en) heeft gehad, die voldoet aan de vereisten van
artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
In vrijwaring:
3.17
[gedaagde 1 c.s.] vordert in vrijwaring dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Hypotheekkantoor Almelo, zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in de hoofdzaak, veroordeelt om aan [gedaagde 1 c.s.] datgene te betalen, waartoe [gedaagde 1 c.s.] als gedaagde in de hoofdzaak jegens [eiseres] mocht worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling (in die zaak), met veroordeling van Hypotheekkantoor Almelo in de kosten van de procedure in vrijwaring.
3.18
[gedaagde 1 c.s.] stelt daartoe dat Hypotheekkantoor Almelo niet heeft gehandeld zoals hij van een redelijk handelende en redelijk bekwame hypotheekadviseur had mogen verwachten en Hypotheekkantoor Almelo mitsdien (een) beroepsfout(en) heeft begaan, waardoor zij jegens [gedaagde 1 c.s.] schadeplichtig is.
3.19
Volgens [gedaagde 1 c.s.] mag van een redelijk handelend en vakbekwaam intermediair worden verwacht dat hij een consument uitdrukkelijk wijst op het verlopen van de termijn waarbinnen deze nog een beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud, dan wel wijst op de mogelijkheid tot verlenging daarvan en dat hij de consument waarschuwt voor het risico dat deze neemt door geen beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Een hypotheekadviseur die dit nalaat, schendt volgens [gedaagde 1 c.s.] de op hem rustende zorgplicht.
3.2
[gedaagde 1 c.s.] stelt daartoe dat hij na het sluiten van de koopovereenkomst met [eiseres] op 6 november 2012 een bespreking heeft gehad met [R] van Hypotheekkantoor Almelo. [R] heeft vervolgens een offerte voor een hypothecaire geldlening aangevraagd bij Florius. [gedaagde 1 c.s.] heeft vervolgens op 14 november 2012 een offerte van Florius ondertekend.
3.21
Afgaande op de informatie van [R] ging [gedaagde 1 c.s.] er van uit dat hij tijdig – voor het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud – over het geld van de hypothecaire geldlening zou beschikken. Toen hij echter niets meer vernam, heeft [gedaagde 1 c.s.] op 10 december 2012 telefonisch contact gezocht met [R] . Deze vertelde hem dat Florius een recente opgave wenste te ontvangen van een andere hypotheekschuld van [gedaagde 1 c.s.]
3.22
Toen [gedaagde 1 c.s.] deze opgave op 13 december 2012 aan [R] wilde overhandigen, weigerde deze de opgave aan te nemen, omdat [gedaagde 1 c.s.] de hypotheekaanvraag mondeling zou hebben geannuleerd, hetgeen voor [R] aanleiding zou zijn geweest om de hypotheekaanvraag reeds in te trekken.
3.23
Volgens [gedaagde 1 c.s.] heeft Hypotheekkantoor Almelo zonder enig voorbehoud toegezegd dat [gedaagde 1 c.s.] vóór 22 november 2012 bij Florius een hypotheek zouden kunnen krijgen van € 151.000,--, welke toezegging zij niet heeft kunnen waarmaken. [gedaagde 1] verwijt Hypotheekkantoor Almelo voorts dat zij hem niet heeft geïnformeerd over de verlengde termijn van het financieringsvoorbehoud tot en met 13 december 2012, waardoor [gedaagde 1 c.s.] niet meer (tijdig) een beroep meer kon (laten) doen op het financieringsvoorbehoud.
3.24
Ten slotte heeft Hypotheekkantoor Almelo zonder medeweten en instemming van [gedaagde 1 c.s.] de hypotheekaanvraag bij Florius heeft ingetrokken. Door deze uiterst onzorgvuldige handelwijze van Hypotheekkantoor Almelo is [gedaagde 1 c.s.] volgens de koopovereenkomst een boete aan [eiseres] verschuldigd. [gedaagde 1 c.s.] ontkent dat hij [R] van Hypotheekkantoor Almelo opdracht heeft gegeven om de hypotheekaanvraag in te trekken. Dit heeft [gedaagde 1 c.s.] op 13 december 2012 mondeling aan [R] kenbaar gemaakt en bevestigd per e-mail van
17 december 2012.
3.25
Omdat ontbinding van de koopovereenkomst op 13 december 2012 helemaal niet ter sprake is gekomen, heeft [R] toen ook niet aan [gedaagde 1 c.s.] verteld dat hij over twee afwijzingen van een bank diende te beschikken om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden en er is op 13 december 2012 niet besproken, laat staan afgesproken, dat [gedaagde 1 c.s.] contact met de makelaar zou opnemen om met een beroep op het financieringsvoorbehoud de koopovereenkomst te ontbinden.
3.26
Hoewel Hypotheekkantoor Almelo wist, althans behoorde te weten dat [gedaagde 1] c.s vanwege de verstreken termijn van het financieringsvoorbehoud in beginsel tot nakoming van de koopovereenkomst was gehouden, heeft zij zonder opdracht van [gedaagde 1 c.s.] en zonder hem vooraf te wijzen op de (mogelijke) consequenties daarvan de hypotheekaanvraag van [gedaagde 1 c.s.] ingetrokken.
3.27
Anders dan de door Hypotheekkantoor Almelo gewekte verwachtingen heeft zij er niet voor gezorgd dat [gedaagde 1 c.s.] een hypothecaire lening zou krijgen. Evenmin heeft Hypotheekkantoor Almelo er voor gezorgd dat [gedaagde 1 c.s.] tijdig over een afwijzing van Florius kon beschikken. Hierdoor was [gedaagde 1 c.s.] niet in staat om de woning van [eiseres] te betalen en af te nemen, dan wel tijdig de overeenkomst te ontbinden, en vordert [eiseres] thans de contractuele boete.
3.28
Hypotheekantoor Almelo kan het schikkingsvoorstel van [eiseres] ad € 12.000,-- niet tegenwerpen aan [gedaagde 1 c.s.] , omdat zij de kans had om deze kwestie voor dat bedrag met [gedaagde 1 c.s.] af te kaarten, maar er zelf voor heeft gekozen om aansprakelijkheid te ontkennen.
3.29
Hypotheekkantoor Almelo voert verweer. Zij heeft [gedaagde 1] bij aanvang laten weten dat het onzeker was of Florius zou overgaan tot acceptatie van de hypotheek. Om die reden is in de opdrachtbevestiging opgenomen dat, indien de hypotheek niet door zou gaan, [gedaagde 1 c.s.] enkel een bedrag van € 235,-- verschuldigd zou zijn voor de uitgevoerde werkzaamheden.
3.3
Op 3 december 2012 heeft Hypotheekkantoor Almelo telefonisch contact opgenomen met [gedaagde 1 c.s.] en heeft met hem afgesproken dat het financieringsvoorbehoud met 10 dagen wordt verlengd tot 13 december 2013, omdat het dossier nog niet volledig was verwerkt door Florius. Volgens Hypotheekkantoor Almelo verlangde Florius vervolgens van [gedaagde 1 c.s.] een verklaring dat geen sprake is van een andere hypotheek en heeft zij op 10 december 2012 telefonisch met [gedaagde 1 c.s.] afgesproken dat hij een schriftelijke toelichting verstrekt.
3.31
Volgens Hypotheekkantoor Almelo heeft [gedaagde 1 c.s.] vervolgens op 13 december 2012 gebeld met de mededeling dat hij de door Florius gevraagde verklaring niet zo snel kan aanleveren. [gedaagde 1 c.s.] laat weten er weinig vertrouwen in te hebben dat de hypotheek zal worden verstrekt en dat hij de koop graag wil ontbinden nu dat binnen de termijn van het financieringsvoorbehoud nog mogelijk zou zijn. Hypotheekkantoor Almelo heeft hierop laten weten dat [gedaagde 1 c.s.] zich dient te realiseren dat één afwijzing van de bank daartoe niet voldoende is. Partijen hebben hierop afgesproken dat [gedaagde 1 c.s.] zelf nadere afspraken hierover zal maken met de makelaar en dat zij later op de dag nog contact zullen hebben met elkaar.
3.32
In de middag van 13 december 2012 meldt [gedaagde 1 c.s.] zich vervolgens op het kantoor van Hypotheekkantoor Almelo met de mededeling er “klaar” mee te zijn. [gedaagde 1 c.s.] spreekt het vermoeden uit dat Florius hem toch geen hypotheek gaat geven en om die reden verzoekt hij Hypotheekkantoor Almelo om Florius te vragen om een afwijzing en een bevestiging daarvan. In dit gesprek tussen partijen komt aan de orde dat het financieringsvoorbehoud die dag afloopt, waarbij [gedaagde 1 c.s.] laat weten dat hij dit niet wil verlengen, dat hij het verkooptraject zelf met de makelaar gaat afronden en dat hij zich gaat beroepen op een financieringsvoorbehoud.
3.33
Op vrijdagochtend geeft Hypotheekkantoor Almelo aan Florius door dat [gedaagde 1 c.s.] de aanvraag niet wenst voort te zetten en verzoekt zij Florius om de aanvraag af te leggen. Hypotheekkantoor Almelo bevestigt deze aflegging aan [gedaagde 1 c.s.] per e-mail.
3.34
Op 17 december 2012 ontvangt Hypotheekkantoor Almelo van [gedaagde 1 c.s.] het bericht dat de makelaar niet zomaar akkoord gaat met de ontbinding, reden waarom hij Hypotheekkantoor Almelo verzoekt om de aanvraag voort te zetten. Hierop laat Hypotheekkantoor Almelo per e-mail van 21 december 2012 geen mogelijkheden meer te zien.
3.35
Volgens Hypotheekkantoor Almelo is er geen sprake van een tekortkoming. [gedaagde 1 c.s.] heeft immers zelf verzocht om de hypotheekaanvraag bij Florius in te trekken. Bovendien was op voorhand niet zeker of deze aanvraag zou worden gehonoreerd. Daarbij was afgesproken dat [gedaagde 1] zelf contact zou opnemen met de makelaar om het financieringsvoorbehoud in te roepen. [gedaagde 1 c.s.] heeft zelf op 20 november 2012 om verlenging van het financieringsvoorbehoud verzocht en wist dus wat hem te doen stond om dit eventueel nog een keer te verlengen.
3.36
Daarnaast is [gedaagde 1 c.s.] zelf tekort geschoten in het behartigen van zijn eigen belangen. Hij had ofwel het financieringsvoorbehoud kunnen inroepen, ofwel de termijn van het financieringsvoorbehoud kunnen verlengen. De schade die is ontstaan is te wijten aan omstandigheden die [gedaagde 1 c.s.] zijn toe te rekenen. Bovendien had [gedaagde 1 c.s.] de waarborgsom nog kunnen storten en een vervolgens financiering van de woning kunnen regelen. Blijkens zijn eigen stellingen gaat [gedaagde 1 c.s.] er immers van uit dat hij de financiering rond zou krijgen.
3.37
Ten slotte is gebleken dat [gedaagde 1 c.s.] en [eiseres] met elkaar hebben onderhandeld en dat [eiseres] bereid was om genoegen te nemen met een bedrag van € 12.000,--. Door hiermee niet akkoord te gaan heeft [gedaagde 1 c.s.] niet voldaan aan zijn verplichting om de schade te beperken.
4.De beoordeling
In de hoofdzaak:
4.1
Het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of [gedaagde 1 c.s.] tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst en zo nee, of [gedaagde 1 c.s.] gehouden is om enige schadevergoeding te betalen aan [eiseres] .
4.2
De rechtbank stelt allereerst vast dat de koopovereenkomst tussen partijen reeds buitengerechtelijk is ontbonden. [eiseres] heeft weliswaar niet gesteld dat zij zelf tot ontbinding is overgegaan, of dat anderszins sprake is van een ontbinding, maar uit artikel 13 van Pro de koopovereenkomst volgt dat indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen na die ingebrekestelling nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zal zijn, tenzij de wederpartij alsnog van de nalatige partij uitvoering van de overeenkomst verlangt. Aan al deze voorwaarden voor ontbinding is voldaan. Het primair verzochte zal om die reden worden afgewezen.
4.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde 1] niet binnen de afgesproken termijn op de afgesproken wijze een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst. Daartoe was immers vereist dat hij [eiseres] uiterlijk 13 december 2012 schriftelijk in kennis had gesteld van de ontbinding, en had hij deze bovendien moeten onderbouwen met twee documenten waaruit de afwijzing van de hypotheekaanvraag blijkt.
4.4
Uit de feiten en omstandigheden die [gedaagde 1] heeft aangevoerd kan weliswaar worden opgemaakt dat hij over één dergelijke afwijzing beschikte van de Rabobank, maar gesteld noch gebleken is dat hij ook van Florius (dan wel ABN AMRO bank N.V. ) een dergelijke (schriftelijke) afwijzing had. Deze hypotheekaanvraag is namelijk – los van de toedracht daarvan – stopgezet, zodat ongewis is of Florius de aanvraag al dan niet zou hebben gehonoreerd. Daarmee is niet voldaan aan de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst, te weten twee schriftelijke afwijzingen. Bovendien is [gedaagde 1 c.s.] niet binnen de overeengekomen termijn overgegaan tot (schriftelijke) ontbinding.
4.5
[gedaagde 1 c.s.] is vervolgens in gebreke gesteld en is niet tot nakoming van de overeenkomst overgegaan. Als uitgangspunt geldt dat [gedaagde 1] de overeengekomen boete van 10% van de koopsom aan [eiseres] is verschuldigd.
4.6
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de e-mail van [gedaagde 1 c.s.] van
19 november 2012 niet reeds dat hij de overeenkomst wenste te ontbinden indien hij niet tijdig een hypothecaire geldlening zou verkrijgen, doch slechts dat hij wenste te ontbinden indien hij geen verlenging van de termijn (van 22 november 2012) zou krijgen. [eiseres] heeft hem deze verlenging toegekend.
4.7
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde 1 c.s.] zijn stelling dat hij de woning van [eiseres] alleen zou kopen wanneer [R] een hypothecaire geldlening zou weten te regelen, onvoldoende onderbouwd, omdat hij geen feiten en/of omstandigheden heeft gesteld waaruit dit blijkt. Indien en voor zover [gedaagde 1 c.s.] inderdaad leek is en de Nederlandse taal niet goed machtig, dan had het alleszins op zijn weg gelegen om zich van deskundige ondersteuning te voorzien. Deze omstandigheid – voor zover deze al kan worden aangenomen, want op geen enkele wijze onderbouwd – dient geheel voor rekening van [gedaagde 1 c.s.] te blijven.
4.8
Het beroep van [gedaagde 1 c.s.] op de Richtlijn 93/13 EEG en het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 30 mei 2013 zal worden verworpen, omdat zowel de richtlijn als het arrest zien op een consumentenovereenkomst, terwijl ook [gedaagde 1 c.s.] zelf inziet dat de overeenkomst die hij heeft gesloten met [eiseres] niet als zodanig is aan te merken. Zonder nadere toelichting – welke ontbreekt – van de zijde van [gedaagde 1 c.s.] ziet de rechtbank geen reden voor enige analoge toepassing.
4.9
De rechtbank komt nu toe aan de verdere beoordeling van de door [eiseres] gevorderde boete. [gedaagde 1 c.s.] heeft – subsidiair – verzocht deze boete te matigen. De rechtbank stelt in dat kader het volgende voorop. De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ6638).
4.1
Omtrent de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het boetebeding overweegt de rechtbank als volgt. Het onderhavige boetebeding is een gebruikelijk beding bij de koop en verkoop van woonhuizen. Het bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen. In zoverre draagt het naar zijn aard bij tot de rechtszekerheid, hetgeen van betekenis is bij het oordeel of de billijkheid in het onderhavige geval klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd.
4.11
Aan de andere kant bevat het boetebeding één bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortkomingen. In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat in beginsel de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maakt om, voor wat betreft het bedrag van de uiteindelijk verschuldigde boete, aan de hand van de maatstaf van artikel 6:94 BW Pro te differentiëren naar gelang van de ernst van de tekortkoming waardoor zij is verbeurd, en van de schade die daardoor is veroorzaakt (volgens Hoge Raad 13 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2578, r.o. 4.4.).
4.12
Over de aard en ernst van de tekortkoming en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, acht de rechtbank het volgende van belang. Vast staat dat [gedaagde 1 c.s.] de woning niet heeft afgenomen omdat hij de benodigde financiering voor de woning niet tijdig heeft verkregen. Bovendien heeft [gedaagde 1 c.s.] pas bij brief van 11 april 2013 – dus ruimschoots nadat de termijn van het financieringsvoorbehoud was verstreken – aan [eiseres] laten weten de financiering niet rond te kunnen krijgen en over te willen gaan tot ontbinding. Voorts is niet gebleken dat [gedaagde 1 c.s.] zijn uiterste best heeft gedaan om – nadat hem was gebleken dat de financieringsaanvraag bij Florius was stopgezet – op een andere wijze een financiering te verkrijgen dan wel aan te tonen dat dit niet mogelijk was. Verder heeft [eiseres] onbetwist gesteld dat zij haar woning tot op heden niet heeft kunnen verkopen en dat zij daardoor daadwerkelijk schade lijdt.
4.13
Alle hiervoor vermelde feiten en omstandigheden maken dat de rechtbank van oordeel is dat niet is komen vast te staan dat de billijkheid in dit geval klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete wordt gematigd. Het beroep op matiging zal dan ook worden verworpen.
4.14
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente zullen worden toegewezen. Weliswaar betwist [gedaagde 1 c.s.] dat de aanmaningen van [eiseres] niet voldoen aan de wettelijke vereisten als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro, maar deze stelling is verder niet onderbouwd en zal dus worden gepasseerd. [eiseres] heeft bovendien meerdere aanmaningen heeft gestuurd, en uit deze aanmaningen volgt duidelijk en eenduidig dat zij betaling wenst van de contractuele boete van 10%.
4.15
[gedaagde 1 c.s.] zal, als meest in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] als volgt begroot:
- dagvaarding: € 96,76
- vast recht: € 868,--
- salaris advocaat: € 1.130,-- (2,5 punten x tarief € 452,--)
Totaal: € 2.094,76
In vrijwaring:
4.16
Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende komen vast te staan dat Hypotheekkantoor Almelo aan [gedaagde 1] zonder enig voorbehoud heeft toegezegd dat hij vóór 22 november 2012 bij Florius een hypotheek zou kunnen krijgen van € 151.000,--.
4.17
Nog los van de omstandigheid dat Hypotheekkantoor deze nauwelijks onderbouwde stelling van [gedaagde 1 c.s.] uitvoerig en gemotiveerd heeft betwist, volgt het tegendeel van deze stelling van [gedaagde 1 c.s.] reeds uit de opdrachtbevestiging. Daarin is immers opgenomen dat [gedaagde 1 c.s.] slechts € 235,-- betaalt indien de hypotheek niet doorgaat. Evenmin blijkt uit deze opdrachtbevestiging enige toezegging van dien aard. Dit primaire standpunt van [gedaagde 1 c.s.] zal om die reden worden verworpen.
4.18
Het antwoord op de vraag of Hypotheekkantoor Almelo al dan niet met medeweten of instemming van [gedaagde 1 c.s.] de termijn van het financieringsvoorbehoud tot 13 december 2012 heeft verlengd, kan in het midden blijven. Voor de beoordeling van het geschil tussen partijen is dit immers niet relevant. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1 c.s.] hierdoor schade heeft geleden.
4.19
Resteert de vraag of Hypotheekkantoor Almelo aansprakelijk is voor enige schade voortvloeiend uit het stopzetten van de hypotheekaanvraag van [gedaagde 1 c.s.] bij Florius. Tussen partijen staat vast dat Hypotheekkantoor Almelo de hypotheekaanvraag bij Florius heeft stopgezet. Partijen zijn echter verdeeld over de vraag of dit op verzoek of op initiatief van [gedaagde 1 c.s.] is gebeurd.
4.2
De rechtbank zal een comparitie gelasten teneinde zich door partijen nader te laten informeren over de precieze toedracht van de gebeurtenissen rond de stopzetting van de hypotheekaanvraag bij Florius, alsmede de beëindiging van de werkzaamheden van Hypotheekkantoor Almelo ten behoeve [gedaagde 1 c.s.] Deze toedracht kan namelijk relevant zijn voor de beoordeling van de vraag of, en zo ja in welke mate, Hypotheekkantoor Almelo op enige wijze aansprakelijk is voor de schade van [gedaagde 1 c.s.] Bovendien wenst de rechtbank van partijen te vernemen welk (concreet) bewijs zij kunnen leveren, mocht het zover komen in de eventuele loop van deze procedure.
4.21
Tevens zal in deze comparitie worden onderzocht of tussen partijen een minnelijke regeling kan worden getroffen.
5. De beslissing
De rechtbank:
In de hoofdzaak:
I. Wijst de vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst tussen partijen af;
II. Veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 18.434,08, met de wettelijke rente per jaar over € 17.000,-- vanaf 6 november 2013 tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander een bedrag van € 25.000,-- niet te boven gaande;
III. Veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op een bedrag van € 2.094,76, waarvan € 1.130,-- aan salaris gemachtigde;
IV. Verklaart deze uitspraak voor de onderdelen II. en III. uitvoerbaar bij voorraad;
V. Wijst af het meer of anders gevorderde.
In vrijwaring:
VI. Beveelt partijen in persoon, dan wel vertegenwoordigd door iemand die volledig van de zaak op de hoogte is en bovendien gemachtigd is om rechtshandelingen te verrichten, om op een nader te bepalen dag te verschijnen in het gerechtsgebouw te Almelo voor
mr. A.J. Louter om inlichtingen te verstrekken en een vereniging te beproeven.
VII. Verwijst de zaak naar de civiele rol van woensdag 12 augustus 2015 voor dagbepaling comparitie en draagt [gedaagde 1 c.s.] op om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk bericht ter griffie is ontvangen betreffende de verhinderdata van beide partijen.
VIII. Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.J. Louter en is op 29 juli 2015 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.