ECLI:NL:RBOVE:2015:3077

• Datum uitspraak: 29 juni 2015
• Publicatiedatum: 29 juni 2015
• Zaaknummer: 4186701 CV EXPL 15-4481
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.R.K. Valk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming op grond van dringend eigen gebruik van huurwoning met medehuurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 29 juni 2015 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Woonstichting De Woonplaats en twee gedaagden, waarbij de verhuurder vorderde om de woning van de 94-jarige hoofdhuurder ontruimd te krijgen. De Woonplaats had de huurovereenkomst met de hoofdhuurder opgezegd omdat zij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik. De hoofdhuurder had echter een medehuurder, en de verhuurder had verzuimd om ook de huurovereenkomst met deze medehuurder op te zeggen. De kantonrechter oordeelde dat, gezien de voortzetting van de huurovereenkomst met de medehuurder, het niet aannemelijk was dat de bodemrechter een tijdstip zou vaststellen waarop de huurovereenkomst met de hoofdhuurder zou eindigen. Hierdoor werd de vordering van de Woonplaats afgewezen.

De procedure begon met een dagvaarding op 8 juni 2015, waarbij de hoofdhuurder werd opgeroepen om te verschijnen op 15 juni 2015. Tijdens de zitting hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de opzegging van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder niet rechtsgeldig was, omdat de medehuurder niet was opgezegd. De kantonrechter heeft ook overwogen dat de belangen van de verhuurder om de woning te slopen niet opwegen tegen het belang van de hoofdhuurder om in de woning te blijven wonen, vooral gezien haar leeftijd en de omstandigheden.

De kantonrechter heeft de Woonplaats veroordeeld in de kosten van de procedure, en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De uitspraak benadrukt de noodzaak voor verhuurders om zorgvuldig om te gaan met opzeggingen van huurovereenkomsten, vooral wanneer er sprake is van medehuurders.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 4186701 CV EXPL 15-4481

Uitspraak : 29 juni 2015

Vonnis in kort geding in de zaak van:

de stichting
Woonstichting De Woonplaats

gevestigd te Enschede

eisende partij

hierna ook wel te noemen: De Woonplaats

gemachtigde: mr. G.A.G. Warfman

advocaat te Enschede

tegen

1. [gedaagde 1]

wonende te [woonplaats]

2.
[gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij

hierna ook wel gezamenlijk (in enkelvoud) te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. M.D Ubbink

advocaat te Enschede

1. procedure

1.1

De Woonplaats heeft bij dagvaarding van 8 juni 2015 [gedaagde 1] opgeroepen in kort geding te verschijnen ter zitting van maandag 15 juni 2015 om 14:30 uur.
Ter zitting verschenen namens De Woonplaats de heren [S] en [T], bijgestaan door mr. Warfman. [gedaagde 1] is verschenen in persoon, bijgestaan door mr. Ubbink.

Beide partijen hebben hun respectievelijke standpunten mondeling weergegeven, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2

Vonnis is bepaald op heden.

2. feiten

2.1

Bij de beoordeling van dit geschil wordt uitgegaan van de hierna opgesomde feiten. Deze worden voorshands als vaststaand beschouwd omdat zij door een van partijen zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend dan wel niet of onvoldoende zijn bestreden.

2.2

[gedaagde 1] heeft per 16 december 1956 van De Woonplaats in huur en gebruik de woning aan de [adres] te [plaats].

2.3

Op 26 maart 2014 heeft [gedaagde 2] bij De Woonplaats een verzoek ingediend voor het medehuurderschap met betrekking tot voornoemde woning.

2.4

Bij brief van 7 mei 2014 heeft De Woonplaats de huurovereenkomst met

[gedaagde 1] opgezegd, met als reden dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

2.5

Bij brief van 26 mei 2014 is het verzoek van [gedaagde 2] voor het medehuurderschap per 22 mei 2014 ingewilligd. Bij deze brief is onder meer aangegeven:
Het bestaande contract wordt met ingang van 22 mei 2014 voortgezet op naam van mevrouw [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2].

3. geschil en de beoordeling

3.1

De Woonplaats vordert [gedaagde 1] te veroordelen na ommekomst van een termijn van acht dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en in goede staat ter beschikking van De Woonplaats te stellen, zulks op straffe van een dwangsom ter grootte van € 1.000,00 ineens en € 100,00 per dag voor elke dag dat [gedaagde 1] in gebreke blijft aan de inhoud van het te wijzen vonnis te voldoen. De Woonplaats vordert voorts [gedaagde 1] te veroordelen in de kosten van de procedure, alsmede te veroordelen tot betaling van nakosten.

De Woonplaats legt aan haar vordering de hiervoor opgenomen vaststaande feiten ten grondslag en stel voorts dat haar dringende behoefte om het complex ‘t Getfert te slopen, waartoe de woning van [gedaagde 1] behoort, voortvloeit uit de slechte bouwkundige staat van het complex en een sociaal motief: de leefbaarheid van de wijk (verbetering van de kwaliteit en veiligheid in de buurt) moet worden aangepakt en dit is niet mogelijk door alleen renovatie van de bestaande woningen. Inmiddels zijn 98 van de 100 woningen ontruimd en verlaten. Het belang van De Woonplaats om te slopen in het kader van de herstructurering, dient zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagde 1] om in het gehuurde te blijven wonen.

[gedaagde 1] heeft recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:225 BW. Het van toepassing zijnde Sociaal Plan volgt deze regeling. Daarnaast biedt het Sociaal Plan de mogelijkheid, indien de huurder wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin dit plan niet voorziet, van het plan af te wijken of aanvullende maatregelen te treffen.

Er is voldoende passende woonruimte, in de zin van de Wet, voor [gedaagde 1] aanwezig.

De Woonplaats is van mening dat er voldoende aanleiding is te veronderstellen dat in een bodemprocedure de rechter de huurovereenkomst zal beëindigen. De kwestie is spoedeisend. De plannen voor de sloop kunnen niet worden gerealiseerd. De sloopmelding wordt pas gedaan als alle woningen op asbest zijn onderzocht. Dit asbestonderzoek kan alleen worden verricht in onbewoonde woningen. Het gegeven dat de sloop wordt opgehouden kost De Woonplaats veel geld. Belangrijker is dat realisatie van de nieuwbouwplannen niet aan de orde kan zijn zolang [gedaagde 1] in haar woning blijft.

3.2

[gedaagde 2] betwist de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan. In haar eerste pijler van haar verweer stelt [gedaagde 1] dat de huuropzegging met betrekking tot [gedaagde 2] gebrekkig en derhalve niet rechtsgeldig is geweest, zodat van beëindiging door opzegging, in ieder geval wat betreft [gedaagde 2], geen sprake is. Bij brief van 26 mei 2014 is [gedaagde 2] door De Woonplaats per 22 mei 2014 als medehuurder erkend. Aan het ontbreken van een rechtsgeldige opzegging doet niet af dat de opzegbrief op 6 mei 2014 is verstuurd, terwijl het verzoek tot aanmerking als medehuurder pas per 22 mei 2014, bij brief van 26 mei 2014, is ingewilligd. In dat kader stelt [gedaagde 1] overigens op dat drie dagen na het indienen van het verzoek op 26 maart 2014, door mw. [K] van De Woonplaats aan [gedaagde 1] reeds mondeling is medegedeeld dat haar verzoek om medehuurderschap was gehonoreerd. Van deze stelling wordt door [gedaagde 2] uitdrukkelijk bewijs aangeboden.

In de visie van [gedaagde 1] is het geheel ontbreken van een wettelijk vereiste opzeggingsverklaring een dermate verregaand opzeggingsgebrek dat dit vanuit de gedachte van sterke bescherming van de huurder van woonruimte niet kan worden gepasseerd. Al helemaal niet in het kader van een kort geding, want dit is naar het oordeel van [gedaagde 1] typisch iets dat in een bodemprocedure moet worden beoordeeld.

3.3

Vast staat dat [gedaagde 2] op basis van het eerste lid van artikel 7:267 BW medehuurder is geworden. Blijkens het vijfde lid van genoemd artikel zijn de bepalingen omtrent het eindigen van de huur van toepassing op de personen bedoeld in lid 4 van genoemd artikel, te weten de persoon die de huur is aangegaan en ieder van de personen die op grond van dit artikel medehuurder is,
afzonderlijk van toepassing. Indien de huur ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter had De Woonplaats, op basis van het hiervoor overwogene, zowel de huurovereenkomst met huurder [gedaagde 1] als met medehuurder [gedaagde 2] moeten opzeggen. Vooralsnog is de kantonrechter eveneens van oordeel dat in het midden kan blijven of [gedaagde 2], zoals De Woonplaats ter mondelinge behandeling heeft verwoord, tijdens de eerste opzegging onder het huurregime van haar moeder viel en dat eerst na de opzegging van de huurovereenkomst over het verzoek tot medehuurder is beslist. Door de inwilliging van het verzoek van [gedaagde 2] is per 22 mei 2014, of wellicht zoveel eerder dan kennelijk door mw. [K] zou zijn toegezegd, een nieuwe situatie ontstaan, waarbij na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 1], [gedaagde 2] huurder wordt. Een en ander betekent dat de vordering tegen [gedaagde 2] vooralsnog moet worden afgewezen.

3.4

In het hypothetische geval zou, bij verdere beoordeling van de stellingen van partijen, de vordering tegen [gedaagde 1] kunnen worden toegewezen, daar waar de vordering tegen [gedaagde 2] wordt afgewezen. Hiermee heeft De Woonplaats haar streven met het aanhangig maken van de onderhavige procedure, het realiseren van de plannen voor de sloop van de woning van [gedaagde 1] niet bereikt. In die situatie, daar waar de huurovereenkomst met [gedaagde 2] zal voortduren, acht de kantonrechter het vooralsnog niet aannemelijk dat de bodemrechter een tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst met de 94-jarige [gedaagde 1] zal eindigen. De vordering ten opzichte van [gedaagde 1] zal dan ook eveneens worden afgewezen, met veroordeling van De Woonplaats, als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure.

3.5

Nu de eerste pijler van het verweer van [gedaagde 1] reeds doel treft, behoeven de overige naar voren gebrachte weren geen bespreking meer.

3.6

Geheel ten overvloede overweegt de kantonrechter het navolgende. Weliswaar heeft [gedaagde 1] de eerste slag van De Woonplaats gewonnen, doch dat betekent nog niet dat [gedaagde 1] tot in lengte van dagen kan blijven zitten op de huidige stek. [gedaagde 1] kan haar ogen niet (blijven) sluiten voor het feit dat inmiddels 98 van de 100 woningen inmiddels leeg en ontruimd zijn en dat uiteindelijk ook haar woning aan de sloophamer ten prooi zal vallen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter voldoende aanknopingspunten gehoord dat partijen in goed onderling overleg tot een voor beide partijen bevredigende oplossing kunnen komen. Daarbij kan de in het Sociaal Plan onder punt 12 opgenomen hardheidsclausule soelaas bieden bij een bevredigende oplossing.

4. rechtdoende

4.1

Wijst de vordering af.

4.2

Veroordeelt de Woonplaats in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] gevallen en begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.

4.3

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. H.R.K. Valk, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 29 juni 2015 in aanwezigheid van de griffier.