Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 4186785 CV EXPL 4482/15
Uitspraak : 29 juni 2015
Vonnis in kort geding in de zaak van:
de stichting
Woonstichting De Woonplaats
Woonstichting De Woonplaats
gevestigd te Enschede
eisende partij in conventie en verwerende partij in voorwaardelijke reconventie
hierna ook wel te noemen: de Woonplaats
gemachtigde: mr. G.A.G. Warfman
advocaat te Enschede
tegen
[X]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie en eisende partij in voorwaardelijke reconventie
hierna ook wel te noemen: [X]
gemachtigde: mr. P. Buursen
advocaat te Enschede
1.procedure
1.1
De Woonplaats heeft bij dagvaarding van 8 juni 2015 [X] opgeroepen in kort geding te verschijnen ter zitting van maandag 15 juni 2015 om 13:30 uur.
Ter zitting verschenen namens De Woonplaats de heren [S] en [T], bijgestaan door mr. Warfman. [X] is verschenen in persoon, bijgestaan door mr. Buursen.
Ter zitting verschenen namens De Woonplaats de heren [S] en [T], bijgestaan door mr. Warfman. [X] is verschenen in persoon, bijgestaan door mr. Buursen.
Beide partijen hebben hun respectievelijke standpunten mondeling weergegeven, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Vonnis is bepaald op heden.
2.feiten
2.1
Bij de beoordeling van dit geschil wordt uitgegaan van de hierna opgesomde feiten. Deze worden voorshands als vaststaand beschouwd omdat zij door een van partijen zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend dan wel niet of onvoldoende zijn bestreden.
2.2
[X] heeft per 31 augustus 2000 van De Woonplaats in huur en gebruik de woning aan de [adres] te [plaats].
2.3
Bij brief van 7 mei 2014 heeft De Woonplaats de huurovereenkomst met [X] opgezegd, met als reden dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3. geschil en de beoordeling
in conventie:
3.1
De Woonplaats vordert [X] te veroordelen na ommekomst van een termijn van acht dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en in goede staat ter beschikking van De Woonplaats te stellen, zulks op straffe van een dwangsom ter grootte van € 1.000,00 ineens en € 100,00 per dag voor elke dag dat [X] in gebreke blijft aan de inhoud van het te wijzen vonnis te voldoen. De Woonplaats vordert voorts [X] te veroordelen in de kosten van de procedure, alsmede te veroordelen tot betaling van nakosten.
De Woonplaats legt aan haar vordering de hiervoor opgenomen vaststaande feiten ten grondslag en stelt voorts dat haar dringende behoefte om het complex ‘t Getfert te slopen, waartoe de woning van [X] behoort, voortvloeit uit de slechte bouwkundige staat van het complex en een sociaal motief: de leefbaarheid van de wijk (verbetering van de kwaliteit en veiligheid in de buurt) moet worden aangepakt en dit is niet mogelijk door alleen renovatie van de bestaande woningen. Inmiddels zijn 98 van de 100 woningen ontruimd en verlaten. Het belang van De Woonplaats om te slopen in het kader van de herstructurering, dient zwaarder te wegen dan het belang van [X] om in het gehuurde te blijven wonen. In dat kader benadrukt De Woonplaats dat voor de door [X] zelf aangebrachte voorzieningen in het gehuurde vooraf geen toestemming is gevraagd. [X] heeft recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:225 BW. Het van toepassing zijnde Sociaal Plan volgt deze regeling. Daarnaast biedt het Sociaal Plan, indien de huurder wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin dit plan niet voorziet, van het plan af te wijken of aanvullende maatregelen te treffen.
Er is voldoende passende woonruimte, in de zin van de Wet, voor [X] aanwezig. Recentelijk zijn nog een drietal woningen aan [X] aangeboden, welke alle door [X] zijn geweigerd.
De Woonplaats is van mening dat er voldoende aanleiding is te veronderstellen dat in een bodemprocedure de rechter de huurovereenkomst zal beëindigen. De kwestie is spoedeisend. De plannen voor de sloop kunnen niet worden gerealiseerd. De sloopmelding wordt pas gedaan als alle woningen op asbest zijn onderzocht. Dit asbestonderzoek kan alleen worden verricht in onbewoonde woningen. Het uitstellen van de sloop kost De Woonplaats veel geld. Belangrijker is dat realisatie van de nieuwbouwplannen niet aan de orde kan zijn zolang [X] in zijn woning blijft.
3.2
[X] betwist de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan. Primair stelt [X] zich op het standpunt dat geen sprake is van spoedeisend belang. In dat kader voert [X] aan dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter op de beëindigingsvordering heeft beslist. De huurder moet de mogelijkheid hebben om de wens van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst in rechte te laten toetsen. De Woonplaats omzeilt die met processuele waarborgen omklede rechtsgang, door lange tijd stil te zitten en op het, volgens eigen zeggen laatste moment, [X] via een procedure in kort geding te verplichten tot ontruiming van de woning. De Woonplaats weet al heel lang dat zij de woning van [X] wil slopen en heeft de huurovereenkomst al meer dan een jaar geleden opgezegd. [X] stelt onverwijld na die opzegging aan de Woonplaats te kennen hebben gegeven in die opzegging, onder aanvoering van vele argumenten en onder verwijzing naar zijn persoonlijke omstandigheden, niet te zullen berusten. In dat kader stelt [X] onder meer dat hij bij zijn intrek in de woning aan De Woonplaats heeft gevraagd of er op termijn plannen voor renovatie dan wel sloop van de woning waren. Deze plannen waren er niet. Het had op de weg van De Woonplaats gelegen een (bodem)procedure in te stellen, strekkende tot beëindiging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. De Woonplaats heeft hiervoor niet gekozen en wil nu op het allerlaatste moment bewerkstelligen dat [X] via een kort geding procedure de woning maar even snel moet ontruimen, waarbij overigens de huurovereenkomst zal blijven bestaan. Het is de vraag of, gelet hierop, sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van De Woonplaats. In dat kader verwijst [X] naar een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 12 mei 2015 waarbij de vraag of een eisende partij spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, beantwoord dient te worden aan de hand van een afweging van de belangen van beide partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. [X] is van oordeel dat zijn belang, te weten zijn rechten als huurder uit te oefenen, door de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in rechte te laten toetsen moet prevaleren boven het belang van De Woonplaats bij het niet oplopen van vertraging, waardoor aangenomen moet worden dat geen sprake is van een spoedeisend belang.
3.3
Zoals in de hiervoor onder de vaststaande feiten opgenomen is de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door De Woonplaats bij brief van 7 mei 2014, welke brief overigens geen onderdeel uitmaakt van het procesdossier, opgezegd. Per wanneer de huurovereenkomst is opgezegd is door partijen niet expliciet aangegeven, doch uit de overige processtukken leidt de kantonrechter af dat [X] uiterlijk per 1 juni 2015 de woning moet hebben verlaten. Onweersproken is door [X] gesteld dat hij De Woonplaats, na ontvangst van genoemde opzeggingsbrief, onverwijld heeft laten weten niet met de beëindiging van de huurovereenkomst toe te stemmen. Het tweede lid van artikel 7:272 BW geeft de verhuurder de mogelijkheid -kort gezegd- wanneer een huurder niet binnen zes weken na de opzegging heeft toegestemd met de opzegging, te vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst eindigt. Ondanks het feit dat De Woonplaats wist dat [X] niet toestemde in de beëindiging van de huurovereenkomst, heeft zij geen gebruik gemaakt de hiervoor genoemde vordering in te stellen. Desgevraagd heeft de heer [S] laten weten dat De Woonplaats op basis van ervaringen uit het verleden in soortgelijke gevallen er vanuit is gegaan dat men uiteindelijk wel tot overeenstemming met [X] zou komen over zijn vertrek uit de woning.
Door de ontruimingsvordering nu eerst in te stellen wil De Woonplaats een ontruimingsmogelijkheid creëren zonder dat de bodemrechter daar aan te pas komt, zulks terwijl zij eerder een afwachtende houding heeft ingenomen door niet terstond gevolg te geven aan het bepaalde in artikel 7:272 lid 2 Rv. Dit is een gekunstelde weg. De kantonrechter wijst erop dat artikel 7:272 lid 1 BW meebrengt dat een beslissing op een vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden, hetgeen op een extra bescherming van de huurder duidt.
3.4
De zeer korte gevorderde ontruimingstermijn van 8 dagen na betekening van het te wijzen vonnis kan de kantonrechter evenmin plaatsen. Immers, afgezien van een recent geven opdracht voor een quick scan flora & fauna en een inventariserend veldonderzoek, is gesteld noch gebleken dat bij de gemeente Enschede melding van de sloop van het complex is gedaan, nog geen aanbestedingsprocedure is opgestart welke aannemer het nieuw te bouwen complex gaat realiseren, geen architect voor het geheel is aangewezen en de (inspraak) gesprekken met de nieuwe (terugkerende) bewoners over de invulling van de wijk nog moeten plaatsvinden. De ervaring leert dat de afwikkeling van dit soort kwesties de nodige tijd met zich mee zal brengen. Bij de stelling van de heer [S] dat naar verwachting in de maand maart 2016 met de nieuwbouw kan worden begonnen zet de kantonrechter dan ook vooralsnog de nodige vraagtekens.
3.4
Het voren overwogene betekent de dat vordering van De Woonplaats bij gebreke van een spoedeisend belang zal worden afgewezen.
3.5
Nu op grond van het primaire gevoerde verweer de vordering zal worden afgewezen, kan bespreking van het subsidiaire verweer achterwege worden gelaten.
3.6
De Woonplaats zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
3.7
Geheel ten overvloede overweegt de kantonrechter het navolgende. Weliswaar heeft [X] de eerste slag van De Woonplaats gewonnen, doch dat betekent nog niet dat [X] tot in lengte van dagen kan blijven zitten op zijn huidige stek. [X] kan zijn ogen niet (blijven) sluiten voor het feit dat inmiddels 98 van de 100 woningen inmiddels leeg en ontruimd zijn en dat uiteindelijk ook zijn woning aan de sloophamer ten prooi zal vallen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter voldoende aanknopingspunten gehoord dat partijen in goed onderling overleg tot een voor beide partijen bevredigende oplossing kunnen komen. In dat kader refereert de kantonrechter aan de verklaring van [X] ter zitting dat wanneer er een voor hem passend huis beschikbaar is, hij wel wil verhuizen. Daarbij kan de in het Sociaal Plan onder punt 12 opgenomen hardheidsclausule soelaas bieden bij een bevredigende oplossing.
in reconventie:
3.8
Nu de vordering in conventie wordt afgewezen is niet voldaan aan de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele vordering. De vordering zal dan ook worden afgewezen, onder compensatie van kosten als hierna te melden.
4. rechtdoende
in conventie:
4.1
Wijst de vordering af.
4.2
Veroordeelt de Woonplaats in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van [X] gevallen en begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.
4.3
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie:
4.4
Wijst de vordering af.
4.5
Compenseert de proceskosten tussen partijen, des dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. H.R.K. Valk, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 29 juni 2015 in aanwezigheid van de griffier.