Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 14/3265
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser], te Staphorst, eiser,
gemachtigde: ir. R.G. van Popta,
en
het college van burgemeester en wethouders van Staphorst,verweerder,
gemachtigde: W.H. Bennink.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Woonstichting Vechthorstte Nieuwleusen.
Woonstichting Vechthorstte Nieuwleusen.
Procesverloop
Bij besluit van 2 juni 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder geweigerd aan eiser een planschadevergoeding toe te kennen.
Bij besluit van 14 november 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Namens eiser is tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 31 maart 2015 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen bij zijn gemachtigde, voornoemd. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, W.H. Bennink. Voorts waren aanwezig J.L. Krol, werkzaam bij Woonstichting Vechthorst, voornoemd, en C. Abma, werkzaam bij Exsin te Zwolle.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Bij de beoordeling van een verzoek om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Dit uitgangspunt geldt evenzeer voor de vaststelling van de eventuele waardevermindering. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijk-heid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
3. Eiser is sinds 21 december 2010 eigenaar van een vrijstaande woning aan de [adres] te Staphorst. Hij heeft verzocht om tegemoetkoming in planschade nu verweerder bij besluit van 15 december 2011 heeft besloten met afwijking van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (verder: Wabo) aan Woonstichting Vechthorst een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen van 11 appartementen in twee lagen met kap ten noordwesten van het perceel van eiser waar voorheen het kerkgebouw “de Rank” was gevestigd.
4. Verweerder heeft aan het besluit van 2 juni 2014 een door Exsin te Zwolle (verder Exisin) op 3 april 2014 uitgebracht advies ten grondslag gelegd, waarvan de samenvatting – voor zover hier van belang – als volgt luidt:
Uit de voorgaande planologische vergelijking wordt geconcludeerd dat er sprake is van een beperkte planologische verslechtering ten aanzien van de toegenomen bouw- en gebruiksmo-gelijkheden. Met de inwerkingtreding van het besluit tot afwijking ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo zijn de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het perceel toege-nomen. Hierdoor is sprake van een planologische verslechtering ten aanzien van schaduw-werking, de aantasting van de privacy, gedeeltelijke vermindering van het waarde-bepalend uitzicht en verslechtering van de situeringswaarde. Echter wordt geconstateerd dat de verzoeker om planschade op de hoogte had kunnen zijn van de toekomstige planologische wijziging van het perceel waarop het appartementencomplex is gerealiseerd op het moment dat deze het betreffende perceel verwierf. Hierdoor is de planologische maatregel voor aanvrager volledig voorzienbaar.
Eveneens concluderen wij in paragraaf 5.4 dat de planologische verslechtering voortkomend uit de inwerkingtreding van het besluit tot afwijking ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo kan worden beschouwd als een algemene maatschappelijke ontwikkeling waarmee eiser rekening had kunnen houden, ook al bestond er geen zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze zich zou concentreren en de omvang van de nadelen die daaruit eventueel zouden voortvloeien. Gelet op de aard en omvang van de nieuwbouw-plannen adviseren wij onder voornoemde omstandigheden, in redelijkheid de gehele waarde-vermindering voor rekening van eiser te laten komen.”
5. Verweerder heeft in het bestreden besluit, met overname van het door de commissie bezwaarschriften (verder: de commissie) gegeven advies, geconcludeerd dat eiser op het moment dat hij zijn perceel in eigendom verwierf, op 21 september 2010, kon voorzien dat er zich voor hem nadelige planologische ontwikkelingen zouden gaan voordoen in de vorm van de bouw van een appartementencomplex. De vermeende voorzienbaarheid is gestoeld op een passage in het ontwerpbestemmingsplan “Staphorst Dorp Partiële herziening De Berghorst”, waarin wordt verwezen naar een bouwvergunning van 2007, die betrekking zou hebben gehad op 16 koopappartementen, en voorts een collegebesluit van 31 maart 2009, die op de gebruikelijke wijze zou zijn gepubliceerd.
Eiser voert aan dat van voorzienbaarheid geen sprake kan zijn, omdat van hem niet geëist kan worden dat hij van een ontwerpbestemmingsplan alle antwoorden van de gemeente op ingebrachte zienswijzen dient na te gaan. Voorts kan volgens eiser het collegebesluit van 31 maart 2009 niet worden tegengeworpen, omdat dit besluit onderdeel is van de besluitenlijst van verweerder en niet expliciet openbaar is gemaakt.
6. Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planolo-gische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de schade voorzienbaar en dient deze voor rekening van de koper te worden gelaten. In dat geval wordt de koper geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve planologische ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Om voorzienbaarheid te kunnen aan-nemen, is voldoende dat er een concreet beleidsvoornemen is, dat openbaar is gemaakt. De rechtbank verwijst in dit verband naar jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, zoals dit onder meer blijkt uit een recente uitspraak van 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1359.
7. Ter zitting heeft C. Abma, werkzaam bij Exsin te Zwolle en opsteller van het advies dat aan het besluit van verweerder ten grondslag ligt, desgevraagd bevestigd dat in het onderhavige geval voorzienbaarheid is aangenomen op grond van het feit dat op pagina 25 van het ontwerpbestemmingsplan in hoofdstuk 7, inspraak en overleg, onder paragraaf 7.1.1.b “bouwen koopwoningen door zorginstelling” het volgende is beschreven:
“De gemeente ziet geen enkel beletsel in het bouwen van koopwoningen door een zorginstelling. In de eerder aangehaalde bouwvergunning van begin 2007 was nog sprake van 16 koopappartementen. In plaats hiervan worden nu 8 grondgebonden zorgwoningen opgericht. De woningen kunnen, naar behoefte, zorg betrekken vanuit de Berghorst. Vanuit dat oogpunt bezien, beschouwt de gemeente deze woningen dan ook als een waardevolle aanvulling op het woningaanbod binnen de gemeente Staphorst. Opschuiven van de plannen in zuidelijke richting, daarmee gebruik makend van de locatie van de Rank, is voor wat betreft de gemeente niet aan de orde. De gemeente is voornemens deze locatie zelf in te vullen, waarbij gedacht wordt aan huurwoningen.”
8. De rechtbank is van oordeel dat deze passage niet kan worden aangemerkt als een concreet en openbaar gemaakt beleidsvoornemen, op grond waarvan in het onderhavige geval voorzienbaarheid kan worden aangenomen. Daartoe acht de rechtbank doorslaggevend dat deze passage eerst is opgenomen in hoofdstuk 7 van het ontwerpbestemmingsplan, volgt op een inspraakreactie en in zoverre ook op zichzelf staat, nu de locatie de Rank geen deel uitmaakt van het desbetreffende ontwerpbestemmingsplan. De rechtbank deelt in dit verband de stelling van eiser dat van hem niet geëist kan worden dat hij van een ontwerpbestem-mingsplan alle antwoorden van de gemeente op ingebrachte inspraakreacties nauwgezet na dient te gaan. Daarbij acht de rechtbank voorts van belang dat het ontwerpbestemmingsplan niet het perceel van eiser raakt en daar ook niet aan grenst.
De rechtbank is verder van oordeel dat een vermelding op de openbare besluitenlijst van een vergadering van verweerder bij het onderwerp, waarbij is aangegeven dat medewerking wordt verleend aan de verkoop van een woning aan de Leliestraat 15 en “naar aanleiding van” is opgemerkt dat op de locatie de Rank huurwoningen zullen worden gebouwd, evenmin kan worden aangemerkt als een concreet en openbaar gemaakt beleidsvoornemen. De rechtbank merkt in dit verband op dat C. Abma desgevraagd ter zitting heeft aangegeven dat deze vermelding op de openbare besluitenlijst niet als een zelfstandige afwijzingsgrond moet worden beschouwd. Deze vermelding kan het bestreden besluit daarom evenmin dragen.
Nu ter zitting is gebleken dat er geen overige (beleids)stukken zijn waarin verweerder concreet en in het openbaar kenbaar heeft gemaakt tot bebouwing op de Rank over te gaan dan wel daarmee in te stemmen, is de rechtbank van oordeel dat de beroepsgronden van eiser slagen en het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking komt.
De rechtbank oordeelt dan ook dat voor eiser als redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de betreffende onroerende zaak geen aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat woningbouw op de Rank plaats zou kunnen vinden en dat de planologische situatie ter plaatse in die voor hem ongunstige zin zou veranderen.
9. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt derhalve het bestreden besluit. Verweerder zal dan ook met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit moeten nemen op de aanvraag van eiser. De rechtbank stelt verweerder voor het nemen van een nieuw besluit op bezwaar een termijn van zes weken.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser verzocht bij een eventuele gegrondverklaring verweerder op te dragen het verzoek niet meer door Exsin te laten beoordelen, doch de rechtbank ziet hiervoor onvoldoende aanleiding, met name nu verweerder het bestreden besluit volledig dient te heroverwegen. Voorts acht de rechtbank onvoldoende gebleken dat bij Exsin een dergelijke vooringenomenheid zou bestaan op grond waarvan niet meer tot een zorgvuldige advisering zou kunnen worden overgegaan.
10. Omdat het onderhavige beroep gegrond wordt verklaard, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
De rechtbank veroordeelt verweerder voorts in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1960,00 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, tegen een waarde per punt van € 490,00 en de wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 165,-- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1960,--.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P.W. Esmeijer, rechter, in aanwezigheid van
C. Kuiper, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.