Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/150521 / KG ZA 14-18
Vonnis in kort geding van 26 februari 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING LANDWERKEN,
statutair gevestigd te Oss, kantoorhoudende te Almere,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. H. den Besten te Almere,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. O.E.R.A.M. van der Vlies te Alphen aan den Rijn.
Partijen zullen hierna Stichting Landwerken en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [gedaagde], tevens houdende eis in reconventie
- de eis in reconventie
- de aanhouding ten behoeve van het onderzoeken van de mogelijkheid tot een minnelijke regeling te komen
- het verzoek van de zijde van Stichting Landwerken vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van het woonhuis met ondergrond, bijgebouwen en erf, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend onder [nummer]. [gedaagde] heeft een deel van het perceel in eigen gebruik (bewoning).
2.2.
Op 27 januari 1998 is opgericht de Stichting Arbeidstoelating Agrarische Bedrijfstak, verder te noemen ATAB.
2.3.
Tussen [gedaagde] als verhuurder en ATAB als huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen, ingaande op 1 januari 2005. Artikel 1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
1.1.
Verhuurster verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd van verhuurster de navolgende gedeelten van het perceel gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend onder nr. [nummer];
een schuur, bevattende een keukenruimte ter grootte van 192m², exclusief alle daar aanwezige apparatuur;
een gedeelte van een schuur ter grootte van ca 100m² ten behoeve van de ambachtelijke activiteiten van huurder;
een gedeelte van het achterhuis van het hoofdgebouw ter grootte van ca. 217m² ter gebruik als kantine, kantoor en/of ontvangstruimte;
een schuur bevattende een kantineruimte, rookruimte, en opslagruimte en terras ter grootte van ca. 216m²;
de grond die benodigd is om de activiteiten van de stichting op uit te oefenen.
1.3
Huurder is gerechtigd het gehuurde uitsluitend te gebruiken ten behoeve van de in artikel 1.1 aangegeven bestemming en ter realisering van haar statutaire doelstellingen. In het huurrecht is begrepen het gebruik maken van het erf teneinde de gehuurde onderdelen te kunnen bereiken en gebruiken.
2.4.
Op 28 januari 2008 is ATAB opgegaan in de Stichting Inzet (verder te noemen StinZ) waarvan [gedaagde] directeur en enig bestuurder is. StinZ verzorgt dagbestedingstrajecten voor psychisch kwetsbare mensen. Dit doet zij voor een deel ten behoeve van mensen (hierna: cliënten) aan wie in dit kader een persoonsgebonden budget (hierna: PGB) is toegekend. Deze cliënten hebben ter uitvoering van dit PGB een overeenkomst gesloten met StinZ. Daarnaast verzorgt StinZ via de AWBZ gefinancierde dagbestedingen uit hoofde van haar toelating als zorginstelling op grond van de Wet toelating zorginstellingen
2.5.
Op 31 maart 2011 heeft [gedaagde] de Stichting Landwerken opgericht, met haar als enig bestuurder. De bedoeling was dat StinZ zich meer zou gaan richten op regionale activiteiten en dat de Stichting Landwerken lokale activiteiten van StinZ (het verzorgen van dagbestedingstrajecten voor psychisch kwetsbare mensen op het door [gedaagde] verhuurde deel van het haar in eigendom toebehorende perceel [adres] te [woonplaats]) zou overnemen. Met het oog op deze overname is reeds een aantal van de overeenkomsten met (PGB) cliënten overgenomen door de Stichting Landwerken. De overige cliënten, waaronder de AWBZ gefinancierde cliënten, vallen formeel nog onder StinZ. De werkzaamheden ten behoeve van al deze cliënten worden in de praktijk uitgevoerd door (personeel van) de Stichting Landwerken.
2.6.
Vanaf 2 augustus 2013 is vanaf de bankrekening van de Stichting Landwerken regelmatig huur betaald aan [gedaagde]. Tot en met 27 december 2013 betreft dit een totaalbedrag van € 38.720,40.
2.7.
In het najaar van 2013 is [gedaagde] met de heer [naam 1] (hierna: [naam 1]) in overleg getreden over een overname van het bestuur van de Stichting Landwerken door [naam 1]. [naam 1] is per 1 november 2013 ingeschreven als enig bestuurder van de Stichting Landwerken.
2.8.
Tussen partijen is een geschil ontstaan over de huurvoorwaarden. [gedaagde] heeft vervolgens [naam 1] de toegang tot het perceel ontzegd.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Stichting Landwerken vordert samengevat en na wijziging van eis - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I
zal bepalen dat [gedaagde] Stichting Landwerken en haar medewerkers toelaat tot het perceel omschreven in de huurovereenkomst om al haar activiteiten zijnde het verzorgen van dagbestedingstrajecten voor psychisch ernstig kwetsbare mensen, te kunnen blijven uitoefenen onder verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 per dag, dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft na betekening van dit vonnis aan het vonnis te voldoen met een maximum van
€ 500.000,00;
II
[gedaagde] zal verbieden om zonder voorafgaande toestemming de gedeelten van en opstallen op het perceel gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend onder nummer [nummer] beschreven in de huurovereenkomst:
een schuur bevattende een keukenruimte ter grootte van 192m², exclusief de daarin aanwezige apparatuur;
een gedeelte van een schuur ter grootte van ca. 100m² ten behoeve van en bestemd voor de ambachtelijke activiteiten van huurder;
een gedeelte van het achterhuis van het hoofdgebouw ter grootte van 217m² voor het gebruik als kantine, kantoor en ontvangstruimte;
een schuur bevattende een kantine, een rookruimte en een opslagruimte en een terras ter grootte van 220m²;
de grond welke huurder nodig heeft om de stichtingsactiviteiten te kunnen ontplooien;
te betreden onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per overtreding na betekening van dit vonnis;
III
[gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert samengevat - dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Stichting Landwerken en haar bestuursleden zal verbieden het bij [gedaagde] in eigendom zijnde perceel en opstallen gelegen aan de [adres] te [woonplaats] zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [gedaagde] of de stichting StinZ te betreden, en zal bepalen dat voor iedere keer dat Stichting Landwerken in strijd handelt met dit verbod zij een dwangsom aan [gedaagde] verbeurt van € 2.500,00 per overtreding, met een maximum van € 50.000,00, subsidiair een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom.
4.2.
Stichting Landwerken voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de Stichting Landwerken - waar zij in de vordering in conventie verwijst naar “het perceel omschreven in de huurovereenkomst” - bedoelt de gedeelten van en opstallen op het perceel gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend onder nummer [nummer] beschreven in de huurovereenkomst:
een schuur bevattende een keukenruimte ter grootte van 192m², exclusief de daarin aanwezige apparatuur;
een gedeelte van een schuur ter grootte van ca. 100m² ten behoeve van en bestemd voor de ambachtelijke activiteiten van huurder;
een gedeelte van het achterhuis van het hoofdgebouw ter grootte van 217m² voor het gebruik als kantine, kantoor en ontvangstruimte;
een schuur bevattende een kantine, een rookruimte en een opslagruimte en een terras ter grootte van 220m²;
de grond welke huurder nodig heeft om de stichtingsactiviteiten te kunnen ontplooien.
Nu voor partijen duidelijk is dat de Stichting Landwerken met haar vordering in conventie toelating tot dit deel van het perceel van [gedaagde] beoogt zal de vordering in conventie aldus worden gelezen.
5.2.
Gelet op de samenhang van de vordering in conventie met de vordering in reconventie, zullen de geschillen samen worden beoordeeld.
5.3.
Van een spoedeisend belang bij de vorderingen is in voldoende mate gebleken.
5.4.
De onderlinge verhouding tussen StinZ, [gedaagde] en de Stichting Landwerken is ondoorzichtig gebleven. Dit geldt zowel voor de financiële verhoudingen tussen StinZ, [gedaagde] (als bestuurder en als verhuurder) en de Stichting Landwerken als voor de wijze waarop (de verantwoordelijkheid voor) de cliëntenzorg is vormgegeven.
5.5.
De ontstane situatie vergt echter dat bij wijze van voorlopige voorziening een ordemaatregel wordt getroffen die recht doet aan de juridische stand van zaken zoals deze uit de in het kader van dit kort geding bekend geworden feiten en omstandigheden lijkt te volgen en daarbij de belangen van de continuïteit van de cliëntenzorg zoveel mogelijk waarborgt. In dit kader is het volgende van belang.
5.6.
Vaststaat dat de Stichting Landwerken al voor de overname van het bestuur door [naam 1] feitelijk huur betaalde voor het gebruik van de onder 1.1. van de huurovereenkomst tussen ATAB en [gedaagde] genoemde delen van het perceel van [gedaagde]. Dit wijst er op dat de Stichting Landwerken op dat moment door haarzelf en [gedaagde] (als haar bestuurder en tevens als verhuurder) als huurder werd aangemerkt. Dat Stichting Landwerken de huurpenningen voldeed voor StinZ is niet aannemelijk geworden. Enig inzicht in het financiële verkeer en de financiële verhoudingen tussen StinZ en Stichting Landwerken is niet gegeven zodat enig aanknopingspunt voor deze stelling ontbreekt. Een andere aanwijzing dat Stichting Landwerken nog vóór de overname van het bestuur door [naam 1] door [gedaagde] als huurder werd aangemerkt, kan worden gevonden in de e-mail van de heer [naam 2] (adviseur van [gedaagde]) van 28 oktober 2013 waarin is aangegeven dat in het saldo van de schuld van de Stichting Landwerken aan [gedaagde] per 30 september 2013 is opgenomen nog te betalen achterstallige huur.
5.7.
Daarnaast volgt uit de stukken en het verhandelde ter zitting dat het in ieder geval de bedoeling van partijen was dat de Stichting Landwerken ook na overname van het bestuur door [naam 1] haar activiteiten zou voortzetten op het in artikel 1.1. van de huurovereenkomst tussen ATAB en [gedaagde] genoemde deel van het perceel van [gedaagde]. In een e-mail van 28 oktober 2013 schrijft de adviseur van [gedaagde], de heer [naam 2] (hierna: [naam 2]) hierover:
“Omtrent de toegankelijkheid van het gehuurde zal geen beperkingen gelden, dan alleen respect voor het privégedeelte van de gebouwen die mevrouw [gedaagde] als privépersoon in gebruik heeft en een stukje privégrond. Een en ander zal door beide partijen aangegeven worden en beschreven.
In de loop van de tijd is getracht te streven naar een marktconforme huur. Om de stichting niet te veel te belasten is afgesproken dat de huurprijs gematigd werd vastgesteld.
De staat van onderhoud was goed te noemen. Dat blijkt ook uit het feit dat er tot op heden geen al te grote kosten hebben plaatsgevonden m.b.t. groot onderhoud.
Normaal gesproken is het groot onderhoud voor rekening van de verhuurder maar die kan dan reserveren uit de hogere huurontvangsten. Het huurcontract is een lopende verplichting van de Stichting. De kosten die er op korte termijn aankomen is de helft van de rieten kap (van de werkschuur). Deze kosten worden begroot op € 10.000 tot € 12.000.
Hieromtrent dienen partijen vooraf overeenstemming te bereiken.
Als mogelijkheid zou je bijvoorbeeld kunnen denken aan het stopzetten van de jaarlijkse indexatie voor de duur van de eerste vijf jaar. Dit houdt wel automatisch in dat er een nieuw huurcontract opgemaakt dient te worden.”
Ook deze passages geven aanwijzingen voor het oordeel dat een huurovereenkomst reeds bestond en dat deze enkel op onderdelen diende te worden aangepast om de privacy van [gedaagde] te waarborgen en in verband met een noodzakelijke verbouwing. Genoemde verbouwing is ook daadwerkelijk, gefinancierd door de Stichting Landwerken, gerealiseerd.
5.8.
De hiervoor genoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien is vooralsnog aannemelijk dat [naam 1] terecht uitging van het bestaan van een huurovereenkomst tussen de Stichting Landwerken en [gedaagde], dan wel er op mocht vertrouwen dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand zou komen.
5.9.
Daarbij komt dat het er vooralsnog voor moet worden gehouden dat de Stichting Landwerken in staat is de continuïteit van de patiëntenzorg te waarborgen. Het personeel dat de cliënten begeleidt is immers in dienst bij de Stichting Landwerken. Daarnaast lijkt ook Stichting Landwerken door de financiële ondersteuning vanuit een andere Stichting die onder het bestuur van [naam 1] valt, als enige in staat de continuïteit financieel te waarborgen. Dat StinZ dan wel [gedaagde] in persoon de continuïteit van de zorg kan handhaven is niet aannemelijk geworden. StinZ en [gedaagde] hebben immers geen medewerkers in dienst, terwijl niet aannemelijk is dat [gedaagde] in haar eentje de benodigde werkzaamheden kan uitvoeren. Evenmin inzichtelijk is gemaakt dat StinZ dan wel [gedaagde] de financiële mogelijkheden hebben de exploitatiekosten (waaronder personeelskosten en huurkosten) momenteel te dragen.
5.10.
Het voorgaande leidt ertoe dat de in conventie gevraagde voorziening zal worden toegewezen, met dien verstande dat de dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd als volgt.
5.11.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stichting Landwerken worden begroot op:
- dagvaarding € 95,77
- griffierecht 608,00
- salaris advocaat
904,00
904,00
Totaal € 1.607,77
5.12.
Uit hetgeen hiervoor onder 5.3 tot en met 5.9 is overwogen volgt dat de reconventionele vordering niet toewijsbaar is.
5.13.
De voorzieningenrechter acht termen aanwezig om de proceskosten in reconventie te compenseren, gelet op de reeds in conventie uitgesproken proceskostenveroordeling en de omstandigheid dat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
gebiedt [gedaagde] dat zij Stichting Landwerken en haar medewerkers toelaat tot de gedeelten van en opstallen op het perceel gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend onder nummer [nummer] beschreven in de huurovereenkomst:
een schuur bevattende een keukenruimte ter grootte van 192m², exclusief de daarin aanwezige apparatuur;
een gedeelte van een schuur ter grootte van ca. 100m² ten behoeve van en bestemd voor de ambachtelijke activiteiten van huurder;
een gedeelte van het achterhuis van het hoofdgebouw ter grootte van 217m² voor het gebruik als kantine, kantoor en ontvangstruimte;
een schuur bevattende een kantine, een rookruimte en een opslagruimte en een terras ter grootte van 220m²;
de grond welke huurder nodig heeft om de stichtingsactiviteiten te kunnen ontplooien;
om al haar activiteiten zijnde het verzorgen van dagbestedingstrajecten voor psychisch ernstig kwetsbare mensen, te kunnen blijven uitoefenen,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Landwerken een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat zij - na betekening van dit vonnis - niet aan de in 6.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 150.000,00 is bereikt,
6.3.
verbiedt [gedaagde] om zonder voorafgaande toestemming de gedeelten van en opstallen op het perceel gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend onder nummer [nummer] beschreven in de huurovereenkomst:
a. een schuur bevattende een keukenruimte ter grootte van 192m², exclusief de daarin aanwezige apparatuur;
b. een gedeelte van een schuur ter grootte van ca. 100m² ten behoeve van en bestemd voor de ambachtelijke activiteiten van huurder;
c. een gedeelte van het achterhuis van het hoofdgebouw ter grootte van 217m² voor het gebruik als kantine, kantoor en ontvangstruimte;
d. een schuur bevattende een kantine, een rookruimte en een opslagruimte en een terras ter grootte van 220m²;
e. de grond welke huurder nodig heeft om de stichtingsactiviteiten te kunnen ontplooien;
te betreden;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Landwerken een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere keer dat zij - na betekening van dit vonnis - niet aan de in 6.3 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Landwerken tot op heden begroot op € 1.607,77,
6.6.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.8.
wijst de vorderingen af,
6.9.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2014.