Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 13/1203
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiser 1]en [eiser 2],
wonende te Steenwijk, eisers,
gemachtigde: mr. B. van Dijk,
gemachtigde: mr. B. van Dijk,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland,
verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1]te Steenwijk vastgesteld bij beschikking, gedateerd op 28 februari 2012. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 197.000,- per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met
31 december 2012. Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 juni 2012 heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 februari 2013 heeft de rechtbank Oost-Nederland het hiertegen door eisers ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigd en verweerder opgedragen om met inachtneming van het bepaalde in die uitspraak opnieuw uitspraak op het bezwaar te doen.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 april 2013 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak [adres 1]te Steenwijk vastgesteld op
€ 193.000,-.
Tegen deze uitspraak op bezwaar hebben eisers beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is op 23 december 2013 ter zitting behandeld. Namens eisers is verschenen
W.C. Geluk, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. A. Breukers, bijgestaan door D.A.W. Klijnstra, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eisers zijn eigenaar en gebruikers van de onroerende zaak [adres 1]te Steenwijk (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een rijtjeswoning, bouwjaar 2007, met een inhoud van 362 m³ en een kaveloppervlakte van 102 m². Van de onroerende zaak maakt tevens deel uit een berging/schuur met een oppervlakte van 6 m².
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
Voorts is in het onderhavige geval van belang dat een gedeelte van de grond die deel uitmaakt van de onroerende zaak op de waardepeildatum was verontreinigd.
In de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2012 had verweerder als gevolg van deze bodemverontreiniging een bedrag van € 25.000,- in mindering gebracht op de voor de onroerende zaak van eisers vastgestelde WOZ-waarde van € 222.000,-. Dit betrof derhalve een vermindering van 11,2%, die is toegepast vanwege de onzekerheid, het slechte imago en de overlast die de bewoners ten gevolge van de bodemverontreiniging en de sanering daarvan ondervinden (het zogenoemde rompslompforfait).
In de uitspraak van 26 februari 2013 oordeelde de rechtbank dat verweerder in de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2012 onvoldoende had onderbouwd waarom met een rompslompforfait van 11,2% bij de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eisers per waardepeildatum 1 januari 2011 voldoende rekening was gehouden met de aanwezige bodemverontreiniging. Om die reden heeft de rechtbank de uitspraak op bezwaar van 5 juni 2012 vernietigd en verweerder opgedragen een nieuw besluit op het bezwaar van eisers te nemen. Uit de uitspraak van 26 februari 2013 blijkt verder dat voor de bepaling van het bedrag dat op de waarde van de onroerende zaak in mindering dient te worden gebracht in ieder geval dient te worden gekeken naar de omvang van de verontreiniging en de gevolgen en overlast die eisers van de saneringswerkzaamheden zullen ondervinden.
3.Het geschil
In geschil is of aannemelijk is dat verweerder de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eisers voeren in beroep allereerst aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend voor de kosten die zij in bezwaar hebben gemaakt.
Verder zijn eisers van mening dat in de bestreden uitspraak op bezwaar ten onrechte is uitgegaan van verkooptransacties tussen 18 mei 2010 en 1 maart 2011, omdat in die periode de bodemverontreiniging nog niet bekend was bij de partijen die bij deze transacties betrokken waren. Verder ontbreekt nog steeds een onderbouwing van de aftrek van
€ 25.000,- die is toegepast op de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Zowel voor wat betreft de referentieobjecten als voor wat betreft hun onroerende zaak geldt volgens eisers dat het toe te passen rompslompforfait per geval zou moeten worden bezien. Voorts heeft verweerder volgens eisers nog steeds niet voldoende inzichtelijk gemaakt waarom in het onderhavige geval een rompslompforfait van 13% dient te worden gehanteerd.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak van eisers in de uitspraak op bezwaar correct is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt op 13 augustus 2013. Daarnaast heeft verweerder per brief van 10 december 2013 ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde nog een aanvullend verkoopcijfer overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
De rechtbank stelt allereerst vast dat eisers in hun brief van 17 februari 2012, die door verweerder uiteindelijk als bezwaarschrift in behandeling is genomen, niet hebben verzocht om een vergoeding van de proceskosten die zij in bezwaar hebben gemaakt. In beroep is gesteld noch gebleken dat eisers op enig andere wijze in de bezwaarfase om een vergoeding van de proceskosten hebben verzocht. Gelet op het bepaalde in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht is verweerder in de nu bestreden uitspraak op bezwaar dan ook terecht niet overgegaan tot een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Hierbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2011.
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
Ter voorlichting van eisers merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door D.A.W. Klijnstra, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van
€ 193.000,-.
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier referentieobjecten. Dit betreffen:
- [adres 2] te Steenwijk, verkocht op 2 maart 2011 voor € 185.000,-;
- [adres 3] te Steenwijk, verkocht op 1 maart 2011 voor € 243.500,-;
- [adres 4] te Steenwijk, verkocht op 1 september 2011 voor € 310.000,-;
- [adres 5]te Steenwijk, verkocht op 18 mei 2010 voor € 330.000,-.
Per begeleidend schrijven van 10 december 2013 heeft verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde nog de verkoopgegevens van het object Steenwijkerdiep 44B te Steenwijk overgelegd. Dit object is op 4 januari 2013 verkocht voor € 170.000,-.
Op basis van de verkoopcijfers van de vier in het taxatierapport genoemde referentieobjecten heeft verweerder aan de onroerende zaak van eisers een waarde toegekend van € 222.492,-. Vanwege de aanwezige bodemverontreiniging heeft verweerder op deze waarde 13% in mindering gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak van eisers op dezelfde wijze tot stand gekomen.
De rechtbank overweegt dat uit artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling volgt dat de waarde van de onroerende zaak van eisers dient te worden bepaald op basis van marktgegevens van met die onroerende zaak vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum 1 januari 2011 zijn verkocht. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder in eerste instantie de waarde van de onroerende zaak van eisers heeft kunnen bepalen op basis van de in de uitspraak op bezwaar en het taxatierapport genoemde referentieobjecten. Weliswaar vertonen deze objecten verschillen met de onroerende zaak van eisers, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de in eerste instantie aan de onroerende zaak van eisers toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
De omstandigheid dat op het moment dat de gehanteerde referentieobjecten werden verkocht de bodemverontreiniging bij deze objecten nog niet bekend was, doet aan het voorgaande niet af. Hieruit volgt niet dat de marktgegevens van deze objecten niet als onderbouwing van de in eerste instantie vastgestelde waarde van de onroerende zaak van eisers kunnen gelden.
Overigens heeft verweerder met betrekking tot de vier referentieobjecten die in het taxatierapport zijn opgenomen in de uitspraak op bezwaar overwogen dat deze zijn verkocht in een periode dat vanwege de bodemverontreiniging sprake was van een geringe onzekerheid en een minder goed imago.
Wel diende verweerder bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak van eisers rekening te houden met de aanwezige bodemverontreiniging in de vorm van een verlaging van de in eerste instantie vastgestelde waarde. De vraag is derhalve of verweerder met het rompslompforfait van 13% voldoende rekening heeft gehouden met de bodemverontreiniging op het perceel van eisers.
De rechtbank stelt in dat verband vast dat uit de uitspraak op bezwaar en het taxatierapport blijkt dat het rompslompforfait van 13% als volgt tot stand is gekomen:
- 3% vermindering van de waarde van de onroerende zaak als gevolg van de onzekerheid die de bodemverontreiniging met zich bracht;
- 5% vermindering van de waarde van de onroerende zaak vanwege het slechte imago dat de bodemverontreiniging met zich bracht;
- 5% vermindering van de waarde van de onroerende zaak vanwege de overlast die eisers hebben ondervonden van de sanering van het Steenwijkerdiep en de sanering van de tuinen.
Verweerder heeft deze percentages in de uitspraak op bezwaar als volgt gemotiveerd.
Er is twijfel ontstaan over het resultaat van twee eerder uitgevoerde saneringen in het gebied aan het Steenwijkerdiep. Eind 2011 is daarop de restverontreiniging in dat terrein vast komen te staan. Deze restverontreiniging betond uit een licht tot matig verhoogd gehalte aan PAKs, maar vormde geen risico voor de volksgezondheid. Om die reden is volgens verweerder slechts sprake geweest van een geringe onzekerheid. Op grond van de eerdere saneringen kon volgens verweerder ook worden aangenomen dat er op de toestandsdatum geen sprake was van ernstige verontreiniging. Wel zorgden de twee saneringen en de restverontreiniging voor een minder goed imago van het gebied aan het Steenwijkerdiep. Potentiële kopers zullen rekening houden met dat imago alsmede met het verleden van de locatie en de in de omgeving geuite vermoedens omtrent de vervuiling. Verder is volgens verweerder niet gebleken van een laakbare houding van de provincie en gemeente, waardoor dit minder goede imago zal verbeteren na de laatste sanering van de tuinen. Dat geen sprake is van een slecht imago blijkt voorts uit de omstandigheid dat er nog wel woningen aan het Steenwijkerdiep zijn verkocht. Voorts heeft een zekere mate van overlast bestaan gedurende de sanering van het Steenwijkerdiep en er zal sprake zijn van een zekere overlast gedurende de periode dat de tuinen gesaneerd worden. Die zullen gedurende die periode niet kunnen worden gebruikt. Na de sanering worden de tuinen echter aangevuld met schone grond en zaken als bestrating en beplanting zullen terug worden geplaatst. Ook schuurtjes en schuttingen zullen terug worden geplaatst of nieuw worden opgebouwd.
Verder blijkt volgens verweerder uit de verkoop van het object [adres 6] dat het rompslompforfait van 13% niet te laag is. Verweerder heeft daarbij aangegeven dat de vervuiling van dat object voor wat betreft de bovengrond vergelijkbaar is met die van de onroerende zaak van eisers, maar dat de ondergrond van dit object ernstiger is verontreinigd dan bij het object van eisers het geval is. Verder was ten tijde van de verkoopdatum van dit object de bodemverontreiniging bekend, zodat het negatieve effect daarvan in het verkoopcijfer is verdisconteerd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat uit de verkoop van het object Steenwijkerdiep 44B blijkt dat, indien dit verkoopcijfer wordt teruggerekend tot de waardepeildatum 1 januari 2011, een rompslompforfait van 12% in verband met de aanwezige bodemverontreiniging voldoende is.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de thans bestreden uitspraak op bezwaar en met het in beroep overgelegde taxatierapport voldoende heeft gemotiveerd dat een rompslompforfait van 13% niet te laag is. De rechtbank acht hierbij van belang dat verweerder in de uitspraak op bezwaar expliciet is ingegaan op de omvang van de verontreiniging en de gevolgen die deze en de sanering daarvan voor eisers hadden.
Hetgeen eisers hiertegen in beroep hebben aangevoerd leidt niet tot het oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven.
Ter onderbouwing van hun betoog dat vanwege de onzekerheid die de bodemverontreiniging met zich bracht de waarde van hun onroerende zaak met meer dan 3% dient te worden verminderd, hebben eisers gewezen op de brief van de provincie Overijssel van
1 februari 2012. In de bijlage bij die brief erkent het college van Gedeputeerde Staten dat een partij grond kan zijn teruggezet zonder voldoende goedkeuring. In dit stuk wordt aangegeven dat in het evaluatieverslag van de bodemsanering is vermeld welke verontreinigingsgevallen zijn ontgraven en dat sommige van die gevallen ernstige verontreinigingen betroffen. Verder wordt vermeld dat uit de uitgevoerde eindkeuringen blijkt dat voor wat betreft die ontgraven verontreinigingsgevallen is voldaan aan de saneringsdoelstelling. In dit stuk is voorts vermeld dat niet is vastgesteld dat ter plaatse van alle tuinen die zijn gelegen buiten enkele nader aangeduide deellocaties de grond is gezeefd of uitgekeurd, maar dat wel met behulp van asbestonderzoek is vastgesteld dat geen sprake is van een asbestverontreiniging. Omdat de grond ter plaatse van de tuinen is doorgespit en niet gezeefd, wordt geconcludeerd dat niet is voldaan aan het saneringsplan.
Uit deze bijlage bij de brief van de provincie Overijssel volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de conclusie van verweerder, dat de restverontreiniging geen risico vormde voor de volksgezondheid, onjuist is. De rechtbank ziet in de brief van
1 februari 2012 en de daarbij gevoegde bijlage geen aanleiding voor het oordeel dat het aannemelijk is dat een vermindering van de waarde van de onroerende zaak van eisers met 3% als gevolg van de onzekerheid die de bodemverontreiniging met zich bracht te weinig is.
Dat geldt ook voor de enkele verwijzing van eisers naar het ‘Plan van Aanpak sanering tuinen Steenwijkerdiep’ en het rapport ‘Aanvullend Bodemonderzoek Steenwijkerdiep’, beiden opgesteld door Royal Haskoning.
Eisers hebben voorts aangevoerd dat sinds eind 2011 nagenoeg geen woningen meer in de buurt zijn verkocht. Onder meer dit gegeven duidt er volgens eisers op dat het imago van de buurt minder is dan minder goed, zoals verweerder stelt. Verweerder heeft gewezen op de verkoop van het object Steenwijkerdiep 44B op 4 januari 2013.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met een vermindering van de waarde van de onroerende zaak van eisers met 5% voldoende rekening gehouden met het verslechterde imago van het gebied aan het Steenwijkerdiep als gevolg van de bodemverontreiniging.
De vermindering van de waarde van de onroerende zaak met 5% als gevolg van de overlast die eisers van de sanering hebben ondervonden, acht de rechtbank evenmin onredelijk. Hierin acht de rechtbank verdisconteerd dat eisers anderhalf jaar hebben moeten wachten voordat de laatste sanering uiteindelijk – in de zomer van 2013 - heeft plaatsgevonden.
Eisers hebben voorts geen taxatierapport of gegevens van vergelijkbare waarde overgelegd ter staving van hun opvatting dat in de thans bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van hun onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de thans bestreden uitspraak op bezwaar en met het in beroep overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van eisers per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld.
Uit het bovenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.F. Bijloo, rechter, en door hem en mr. P.J.H. Bijleveld als griffier ondertekend.
Uitgesproken in het openbaar op
Afschrift verzonden op: