Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats [plaats]
zaaknummer / rolnummer: C/08/141520 / HA ZA 13-514
Vonnis van 10 december 2014
in de zaak van
1.[eiser],
wonende te [plaats],
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. A. Arslan,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat mr. M. van Asperen-van Dijk.
Partijen zullen hierna eisers en gedaagden genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 oktober 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 20 februari 2014
- de conclusie na comparitie van eisers
- de antwoordconclusie na comparitie van gedaagden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten - met gedaagden als verkopers en eisers als kopers -, getekend op 18 en 21 april 2008, in zake de vrijstaande woning met berging, ondergrond en tuin aan de [adres] te [plaats], hierna de woning.
2.2.
De koopprijs bedroeg € 675.000,00. De levering heeft plaatsgevonden op 13 juni 2008. De woning is in opdracht van gedaagden gebouwd door [A] B.V., hierna: [A]. De start van de bouw was in 2004, de oplevering was in de loop van 2005. Eind 2005 hebben gedaagden hun intrek in de woning genomen.
2.3.
Na de oplevering in 2005 heeft zich een calamiteit voorgedaan in de kelder van de woning, als gevolg waarvan deze blank is komen te staan; de kelder is leeggepompt en de gevolgschade is hersteld. Gedaagden hebben toen ook geconstateerd dat er via sparingen in de kelderwand druppelsgewijs water de kelder binnen liep. In opdracht van [A] heeft [B] B.V. - hierna: [B] - in 2005/6 de doorvoeren van de nutsvoorzieningen dichtgemaakt; ook is de hemelwaterafvoer bij de betreffende koekoek verplaatst en is de dakgoot aangepast.
2.4.
In de informatiebrochure van de voor gedaagden optredende makelaar [C] Makelaars staat over de kelder vermeld:
Kelder: vanuit de hal bereikt u, via een hardhouten trap, het souterrain met een hal voorzien van een vaste kastenwand en 2 kamers. Het gehele souterrain heeft een oppervlakte van 70 m2 en is uitermate geschikt voor diverse doeleinden, zoals bijvoorbeeld kantoor aan huis.
2.5.
In artikel 5 van de koopovereenkomst is onder meer bepaald:
5.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis. (…)
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
2.6.
In artikel 6.4 is van gemelde koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en), en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats bij de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak (…).
2.7.
De voormalige raadsvrouw van eisers heeft gedaagden aansprakelijk gesteld bij brief van 18 augustus 2008 naar aanleiding van de constatering dat “lekkage is opgetreden in de kelder van de woning.” Gedaagden hebben bij brief van 22 augustus 2008 iedere aansprakelijkheid afgewezen. Wel hebben gedaagden [A] op de hoogte gesteld, die vervolgens [B] heeft ingeschakeld. Op 16 en 17 september 2008 zijn diverse herstelwerkzaamheden aan de woning verricht.
2.8.
Bij brief van 11 oktober 2011 hebben eisers zich opnieuw tot gedaagden gericht en via hun raadsman onder meer als volgt bericht:
Afgelopen week heeft de cliënt wederom moeten constateren dat het in de kelder lekt. (…) Namens cliënt stel ik u aansprakelijk voor deze lekkage en de schade die cliënt daardoor lijdt. Tevens verzoek ik u, en waar nodig sommeer ik u, om binnen 8 dagen na datum van dit schrijven de lekkage te (laten) verhelpen, onder voldoening van de schade die cliënt thans lijdt en/of nog zal lijden.
2.9.
De rapportage van CED BrandVaria van 20 december 2011 ten behoeve van de verzekering van eisers vermeldt dienaangaande het volgende:
Door een onbekende oorzaak heeft verzekerde vochtschade in zijn souterrain, onder de gehele woning. De wanden en vloeren waren vochtig. Na lekdetectie bleek dat er geen actuele lekkage was vast te stellen in de woning. Naar alle waarschijnlijkheid is er sprake van optrekkend vocht vanuit de vloerdelen in het souterrain en vochtdoorlating van de wanden (…).
2.10.
Onderliggend stuk bij voormelde schadevaststelling is een verslag van de op 18 november 2011 uitgevoerde meting door A1 Inspectie en Preventie B.V., waarin staat:
Wij hebben visueel geconstateerd dat er sprake is van:
Deels verwijderde vloerbedekking ter plaatse van het souterrain.
Optrekkend vocht vanuit de vloerdelen gelegen in het souterrain.
Vochtplekken in de wand en het plafond ter plaatse van de inbouwkast ter plaats(e) van het souterrain.
Schimmelvorming onder de vloerbedekking.
2.11.
Eisers hebben vervolgens Micro Bouw B.V. verzocht een offerte uit te brengen met betrekking tot ‘gevolgschade lekkage’; deze begroot bedoelde aanneemsom op € 8.300,00.
2.12.
De heer[naam 1] heeft blijkens diens rapportage d.d. 23 mei 2013 in opdracht van eisers de marktwaarde van de woning op 18 april 2008 bepaald:
- zonder wetenschap van enige lekkage in de kelder op € 675.000,00;
- in de wetenschap dat de kelder lek is geweest, ook al is de lekkage gerepareerd op
€ 625.000,00; en
- met lekke kelder op € 575.000,00.
2.13.
Op verzoek van eisers is er voor deze rechtbank een voorlopig getuigenverhoor gehouden, waarbij tijdens drie zittingen in totaal dertien getuigen zijn gehoord: negen in enquête en vier in contra-enquête. De betreffende processen-verbaal zijn als productie 12 bij de dagvaarding in het geding gebracht.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. de koopovereenkomst te vernietigen en gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van de koopprijs van € 675.000,00, te vermeerderen met de kosten koper, telkens met wettelijke rente; en
II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van € 2.596,10 wegens aanvullende schade;
Subsidiair:
III. de koopovereenkomst te ontbinden en gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van de koopprijs van € 675.000,00, te vermeerderen met de kosten koper, telkens met wettelijke rente; en
IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van € 2.596,10 wegens aanvullende schade;
Meer subsidiair:
V. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan eisers van de schade begroot op € 108.569,10, met wettelijke rente over € 106.000,00;
Primair en subsidiair:
VI. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om uiterlijk binnen twee weken na het te wijzen vonnis hun medewerking te verlenen aan (terug)levering van de woning onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag;
Primair, subsidiair en meer subsidiair:
VII. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 3.500,00 wegens buitengerechtelijke kosten;
VIII. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten en nakosten, telkens met wettelijke rente.
3.2.
Gedaagden voeren gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank liggen de vorderingen van eisers voor afwijzing gereed. Hoewel eisers er ter comparitie nadrukkelijk op zijn gewezen dat hun stellingen, gelet op hetgeen bij conclusie van antwoord te berde is gebracht, nadere onderbouwing behoeven, in het bijzonder ten aanzien van de vraag of al dan niet sprake is van een gebrek dat ten laste van gedaagden kan worden gebracht, hebben eisers daaraan onvoldoende voldaan. Aan het gelasten van een deskundigenbericht wordt aldus niet toegekomen. Mede in aanmerking genomen de processen-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor kan de rechtbank niet concluderen dat sprake is van schending van de mededelingsplicht, c.q. van het verschaffen van onjuiste inlichtingen aan de zijde van gedaagden, en evenmin dat de woning niet-conform aan eisers is geleverd. Ter nadere motivering wordt als volgt overwogen.
4.2.
Gedaagden hebben voldoende gestaafd dat bij de in rechtsoverweging 2.3 als calamiteit aangeduide gebeurtenis sprake was van een ongelukkige samenloop van omstandigheden, wat blijkt uit de getuigenverklaring van gedaagde sub 1 die erop neerkomt dat één van de ramen van het souterrain open stond tijdens een wolkbreuk en dat daarboven de dakgoot overliep, zodat water via het raam de kelder instroomde. De rechtbank houdt het ervoor dat het hier een éénmalige gebeurtenis betrof. Wat betreft de toen tevens gebleken druppelsgewijs de kelder binnenkomende kleine hoeveelheid water (bij de doorvoer door de buitenmuur van diverse nutsvoorzieningen) komt de rechtbank tot de slotsom dat dit euvel - in twee etappes - reeds in 2006 genoegzaam is verholpen. De rechtbank vermag niet in te zien in hoeverre de schriftelijke verklaring van [A], destijds uitvoerder, hieraan kan afdoen. Nu een en ander als opgelost kon worden beschouwd - hetgeen ook valt af te leiden uit de getuigenverklaringen van de ouders van gedaagde sub 1 die geruime tijd (bijna twee jaren) naar eigen zeggen zonder problemen in het souterrain hebben gewoond - verwerpt de rechtbank dat gedaagden hiervan in april 2008 in het kader van de koopovereenkomst mededeling hadden moeten doen aan eisers. Dat eisers beweerdelijk de koop ook niet zouden zijn aangegaan indien zij hadden geweten van de verholpen lekkage, hadden gedaagden niet behoeven te verwachten en kan hen niet worden tegengeworpen. Evenmin kan worden vastgesteld dat gedaagden onjuiste inlichtingen hebben verstrekt in de vragenlijst bij de koopovereenkomst.
4.3.
Eisers zijn niet in staat gebleken te onderbouwen dat de door hen thans als ‘vochtproblematiek’ aangeduide kwestie in oorzakelijk verband staat tot de hiervoor besproken lekkages. De weinig concrete getuigenverklaringen van de buren [naam 2] en [naam 3] ondersteunen die visie namelijk onvoldoende en de in rechtsoverweging 2.9 geciteerde bevindingen van CED BrandVaria - mede gebaseerd op de meting van A1 Inspectie en Preventie B.V. - wijzen daar ook niet op, eerder op het tegendeel. De heer [B] verklaart bovendien als getuige expliciet dat hij bij zijn herhaaldelijke bezoeken in 2011/2 géén lekkage heeft kunnen constateren (behoudens eenmalig een klein beetje water in de uitsparing van de dekvloer), en merkt verder ter zake op:
Ik heb veertig jaar ervaring in kelders en kan geen andere conclusie trekken dan dat deze kelder goed is. (…) De luchtvochtigheid in een kelder is altijd hoger dan in een ruimte op de begane grond. De plekken die ik op de wand heb gezien kunnen vochtplekken geweest zijn die in mijn visie het gevolg kunnen zijn van condensvorming. Als je een dergelijk probleem wilt voorkomen dan zul je dat moeten doen door middel van ventilatie of verwarming of een combinatie van beiden.
De rechtbank is daarom van oordeel dat eisers niet kunnen worden gevolgd in hun stelling dat het hier gaat om een zogenaamd ‘terugkerend gebrek’.
4.4.
Ten aanzien van het in rechtsoverweging 2.7 omschreven voorval in augustus 2008 stelt de rechtbank vast dat het euvel meteen aansluitend in september is verholpen en dat - voor zover dit (hypothetischerwijs) niet zou mogen worden aangenomen - het bepaalde in artikel 7:23 lid 2 BW hoe dan ook aan een succesvolle juridische actie met betrekking tot die gebeurtenis in de weg staat: eisers hebben immers niet binnen twee jaar na bedoelde kennisgeving van de lekkage een betreffende rechtsvordering ingesteld, zodat deze is verjaard. Nu niet kan worden uitgegaan van een ‘terugkerend gebrek’ is de verjaringstermijn ter zake van het herstelde gebrek in 2008 nadien niet opnieuw gaan lopen, anders dan eisers betogen.
4.5.
Met betrekking tot de in oktober 2011 door eisers aangekaarte kwestie overweegt de rechtbank als volgt. Aangezien niet kan worden uitgegaan van enig verband tussen de eerdere - reeds in 2006 verholpen - lekkages ten tijde van de bewoning door gedaagden en de onderhavige vochtproblematiek, wat daar verder overigens van zij, is vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling dienaangaande niet aan de orde, reeds vanwege het feit dat het alsdan zou gaan om een “uitsluitend toekomstige omstandigheid” zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW die voor rekening van eisers dient te blijven.
4.6.
Ten aanzien van het subsidiaire beroep op vernietiging wegens non-conformiteit is bepalend hetgeen in de in rechtsoverweging 2.5 geciteerde artikelen 5.1. en 5.3 is overeengekomen. Voor zover de litigieuze vochtproblematiek al als een - ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds aanwezig - ‘verborgen gebrek’ zou zijn te kwalificeren (zoals eisers ingang willen doen vinden, doch waarvoor in de in het geding gebrachte rapportages geen steun kan worden gevonden) springt de aansprakelijkheid van gedaagden af op artikel 5.1, waarin is bepaald dat de woning aan eisers in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken.
Dat het woonhuis bij de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis - zoals artikel 5.3 stipuleert - kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volgehouden. Na de op zichzelf staande en vrijwel terstond verholpen lekkage in augustus 2008 hebben eisers immers de woning inclusief het souterrain tot oktober 2011 zonder problemen als woonhuis kunnen gebruiken, zodat een beroep op dit artikel in de koopovereenkomst eisers niet kan baten. De in rechtsoverweging 2.4 geciteerde tekst van de brochure kan aan dit oordeel evenmin afdoen.
4.7.
De vorderingen tot vernietiging, c.q. ontbinding van de koopovereenkomst wegens dwaling, c.q. toerekenbare tekortkoming treffen al met al geen doel. De meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding is op hiervoor vermelde gronden evenzeer gedoemd te stranden. De hoogte van de beweerdelijke schade behoeft bij gevolg geen behandeling.
4.8.
Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten - met inbegrip van die ter zake van het voorlopig getuigenverhoor - worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op:
- griffierecht € 1.474,00
- getuigenkosten 13,30
- salaris advocaat
11.610,00(4,5 punten × tarief € 2.580,00)
11.610,00(4,5 punten × tarief € 2.580,00)
Totaal € 13.097,30
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op € 13.097,30, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.3.
veroordeelt eisers in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat eisers niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2014.